РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-48271/25-92-235

05 мая 2025 г.

Резолютивная часть решения объявлена 21 апреля 2025 г.

Решение в полном объеме изготовлено 05 мая 2025 г.

Арбитражный суд в составе судьи Уточкина И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Якубовой Р.Д.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению (заявлению)

ООО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.02.2020, ИНН: <***>), Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 08.09.2015)

к ответчику УПРАВЛЕНИЮ РОСРЕЕСТРА ПО МОСКВЕ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

Третьи лица: ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>),

МОСКОВСКОЕ УФАС РОССИИ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.09.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным отказ, оформленный уведомлением № КУВД-001/2024-53570443/3 от 09.02.2025г.

при участии:

от заявителей: ФИО2 дов. от 28.02.2025 г., диплом;

от ответчика: ФИО3 (удостоверение, диплом, доверенность от 28.01.2025)

от третьих лиц:

от Департамента городского имущества г. Москвы: не явился, извещен;

от Московского УФАС России: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

ООО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», ФИО1 (далее – Заявители) обратились в арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Москве о признании незаконным отказа, оформленного уведомлением № КУВД-001/2024-53570443/3 от 09.02.2025 г.

Заявители поддержали заявленные требования.

Представитель Заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам отзыва.

Третьи лица в судебное заседание не явились, в материалах дела имеются доказательства надлежащего извещения о дате, времени и месте проведения судебного заседания по правилам ст.123 АПК РФ. Дело рассмотрено без их участия согласно ст. 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей заявителя, заинтересованного лица, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению ввиду нижеследующего.

В соответствии со ст.198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч.4 ст.198 АПК РФ заявление об оспаривании ненормативного правового акта может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

Суд установил, что срок для оспаривания ненормативного правового акта, установленный ч.4 ст.198 АПК заявителем не пропущен.

Согласно ч.4 ст.200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, ООО «Коммерческая недвижимость» (Заявитель) является собственником нежилого помещения общей площадью 136,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4, запись в ЕГРН № 77:07:0007002:1-533-77/051/2024-11 от 23.05.2024г., кадастровый номер 77:07:0007002:10533 (далее по тексту "нежилое помещение" или "Объект").

Основанием регистрации права собственности является Договор купли-продажи нежилого помещения от 10.04.2024г. (учетный номер 59-9480 от 06.05.2024), заключенный между ООО «Коммерческая недвижимость» и Департаментом городского имущества города Москвы с дополнительным соглашением к нему от 27.09.2024г. согласно которому: «п. 2.6. Покупатель вправе без согласия, но с письменного уведомления Продавца продать или иным способ произвести отчуждение Объекта (объектов недвижимости, возникших в результате раздела или иного преобразования Объекта), передав приобретателю комплекс прав и обязанностей по Договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (ст. 392.3 ГК РФ), при этом Покупатель или новый покупатель (новые покупатели), а также все последующие покупатели до полного исполнения обязательств по оплате по Договору несут солидарную ответственность перед Продавцом за надлежащее выполнение новым покупателем обязательств по Договору до полного их исполнения (ст. 323 ГК РФ)..».

04.09.2024г. между ООО «Коммерческая недвижимость» (Продавец) и ИП ФИО1 (Покупатель) заключен договор передачи с поручительством, по которому права и обязанности по Договору купли-продажи от 10.04.2024г. (учетный № 59-9480 от 06.05.2024г. перешли к ИП ФИО1 22.10.2024г. письмом № ДГИ-Э-159519/24-1 Департамент подтверждает получение уведомления об отчуждении нежилого помещения новому покупателю.

29.10.2024г. ИП ФИО1 обратился в Управление, для регистрации перехода права собственности, представив необходимые документы (заявление № КУВД-001/2024-53570443).

07.11.2024г. Уведомлением Росреестра регистрация перехода права собственности приостановлена (№ № КУВД-001/2024-53570443/1). В обоснование приостановления Управление указало, что передача стороной всех прав и обязанностей по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое приобретено в порядке Закона N 159-ФЗ, другому лицу возможно только путем проведения аукциона или с согласия антимонопольного органа, согласие Департамента, как залогодержателя, составлено в нарушение порядка, предусмотренного законом о приватизации государственного и муниципального имущества. Действия сторон противоречат ст. 17.1 Федерального закона №135-Ф3 от 26.07.2006г.

09.02.2025г. Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации (N КУВД-001/2024-53570443/3) со ссылкой на то же обоснование, что при приостановлении государственной регистрации права.

Не согласившись с решением, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением.

Оценка доказательств показала следующее.

В силу п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона № 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ.

Согласно с положениями Закона о регистрации при осуществлении государственной регистрации прав должна быть проведена правовая экспертиза представленных документов, а также установлено отсутствие других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. Исходя из вышеуказанных положений Закона о регистрации, решение о проведении, либо о приостановлении государственной регистрации прав или отказе в проведении государственной регистрации прав принимается по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов.

Поскольку по смыслу и содержанию Закона о регистрации государственная регистрация осуществляется на основании документов, поступивших в установленном порядке в регистрирующий орган, ответственность за подлинность документов, полноту и достоверность сведений в них содержащихся, а также за соответствие требованиям действующего законодательства (юридическую силу) лежит на лицах их предоставивших в регистрирующий орган, либо выдавших данные документы.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном указанным Федеральном законом порядке.

Согласно ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу п.п. 1, 3 и 6 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК PC) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также иные права в случая к, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

Согласно ч. 3 и 4 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество и ни ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу положений ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Таким образом, гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Особенности приватизации недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства определяются тральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Положениями ч. 2 ст. 8.1 ГК РФ установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации (далее - федеральное имущество), субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

ООО «Коммерческая недвижимость» самостоятельно, в установленном законом порядке, уже реализовало свое право на приватизацию спорного объекта недвижимости, что подтверждается договором купли-продажи недвижимости от 10.04.2025г. (учетный № 59-9480 от 06.05.2024г).

В Единый государственный реестр недвижимости 23.05.2024г. внесена запись о переходе права собственности на ООО «Коммерческая недвижимость». Таким образом, собственником спорного нежилого помещения является ООО «Коммерческая недвижимость». Данное право уже было реализовано Заявителем в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении" в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанный объект недвижимости принадлежит Обществу на праве собственности и не является государственной или муниципальной собственностью, в связи с этим, действие ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» на него не распространяется.

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга. По смыслу статьи 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны договора и третье лицо вправе согласовать переход всех прав и обязанностей одной из сторон договора третьему лицу. В этом случае к третьему лицу переходит комплекс прав и обязанностей по договору в целом, в том числе в отношении которых не предполагается совершение отдельной уступки или перевода долга (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положении" главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки»).

Согласно пункту 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)», (Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании ипотеки в силу закона, соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу п. 2.6 Договора купли-продажи от 10.04.2024г. (учетный номер 59-9480 от 06.05.2024) ООО Коммерческая недвижимость" вправе продать или иным способом произвести отчуждение объекта недвижимости по договору купли-продажи с поручительством.

Письмом от 22.10.2024г. № ДГИ-Э-159519/24-1 Департамент городского имущества города Москвы согласовал Заявителю переход права собственности на вышеуказанный объект недвижимости по Договору.

Таким образом, у Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в осуществлении регистрационных действий.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о том, что оспариваемое решение не соответствует действующемуц законодательству и нарушает права и законные интересы заявителей.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, в резолютивной части решения суда должно быть указано на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Учитывая, что решение по данному делу принято в пользу заявителя, в соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине взыскиваются с ответчика в пользу заявителя, поскольку законодательством не предусмотрено освобождение государственных или муниципальных органов от возмещения судебных расходов в случае, если решение принято не в их пользу (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46).

Руководствуясь ст. ст. 4, 27, 29, 65, 71, 110, 123, 156, 167-170, 176, 181, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным решение Управления Росреестра по Москве об отказе в государственной регистрации права собственности, изложенное в уведомлении от 09.02.2025г. № КУВД-001/2024-53570443.

Проверено на соответствие действующему законодательству РФ.

Обязать Управление Росреестра по г. Москве устранить нарушение прав и законных интересов ООО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ», Индивидуального предпринимателя ФИО1 в течение пяти дней с даты вступления в законную силу решения в установленном порядке путем государственной регистрации перехода права собственности от ООО «КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ» к ИП ФИО1 в отношении объекта недвижимости с кадастровым № 77:07:0007002:10533, общей площадью 136,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/4.

Взыскать с Управления Росреестра по г. Москве в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. (пятьдесят тысяч рублей ноль копеек).

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья: Уточкин И.Н.