ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: (4872)70-24-24, факс (4872)36-20-09
e-mail: info@20aas.arbitr.ru, сайт: http://20aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Тула Дело № А62-3620/2024
20АП-7053/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2025
Постановление изготовлено в полном объеме 30.01.2025
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Егураевой Н.В., судей Капустиной Л.А. и Устинова В.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фокиной О.С., в отсутствие сторон, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стройцентр» решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.09.2024 по делу № А62-3620/2024,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Стройцентр» (далее – ООО «Стройцентр», г. Калуга, ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (г. Вязьма Смоленской обл., ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 и освобождении от уплаты арендной платы за 3 и 4 квартал 2022 года, за 2023 год.
Решением Арбитражного суда Смоленской области от 26.09.2024 договор аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147, заключенный между сторонами, расторгнут; в удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит решение суда изменить, удовлетворив исковые требования в полном объеме. Доводы жалобы сводятся к тому, что истец фактически не имел возможности использовать земельный участок, арендованный в рамках договора, по вине ответчика, поэтому не должен вносить арендную плату, при этом, осуществление коммерческой деятельности на участке договором не предусмотрено, а истец не является образовательной организацией.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, представителя не направил, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие на основании статей 156, 266 АПК РФ.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалована часть решения суда, и при этом не заявлено соответствующих возражений, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части на основании части 5 статьи 268 АПК РФ с учетом разъяснения, содержащегося в пункте 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».
Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266 и 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.
Оценив представленные доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 29.06.2022 между ООО «Стройцентр» (арендатором) и администрацией муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области (арендодателем) заключен договор аренды земельного участка № 147, предметом которого является земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 21120 метров квадратных, с кадастровым номером: 67:02:0010212:574, расположенный по адресу: РФ, <...>, предоставляемый в аренду на основании распоряжения Губернатора Смоленской области от 23.06.2022 № 756-р, для размещения объекта социально-культурного назначения «Строительство пристройки к зданию МБОУ СШ № 4 имени Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы Смоленской области», разрешенное использование: образование и просвещение. На земельный участок распространяются ограничение прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ).
Договор заключен до 23.06.2025 (пункт 1.2).
Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 29.06.2022.
В соответствии с пунктом 3.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, установленных договором.
Согласно пунктам 3.4.2 и 3.4.3 договора арендатор обязан выполнять в полном объеме все условия договора, использовать участок в соответствии с установленным видом разрешенного использования.
В обоснование исковых требований ООО «Стройцентр» сослалось на то, что во исполнение договоренностей, достигнутых в ходе встречи по вопросам строительства, состоявшейся в г. Смоленске 13.11.2022 с участием Губернатора Смоленской области, истец приступил к строительству объекта «Пристройка к зданию МБОУ СШ № 4 им. Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы Смоленской области».
В период с июня по декабрь 2022 года истец выполнил работы по инженерным изысканиям и разработке проектно-сметной документации на объект. Суммарный объем затрат составил 28 394 243 руб. 01 коп.
15.12.2022 истец направил письмо о сотрудничестве Губернатору Смоленской области, в котором предложил рассмотреть возможность и согласовать решение о вводе в эксплуатацию и приобретении готового объекта в 2024 году с рассрочкой выплаты стоимости объекта, а именно: оплату 80% стоимости в 2024 году, 20% в 2025 году. В случае отсутствия возможности финансирования строительства предложило расторгнуть договор аренды земельного участка.
В ответ на письмо заместитель Губернатора Смоленской области сообщил, что в связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта «Пристройка к зданию МБОУ СШ № 4 имени Героя Советского Союза ФИО1 г. Вязьмы по адресу: ул. Ленина, 47» в настоящее время не представляется возможным осуществить мероприятия по приобретению объекта. Администрацией Смоленской области рассматривается возможность финансирования объекта за счет средств областного бюджета в 2024 - 2026 годах.
19.12.2022 истец направил Чрезвычайному и Полномочному Послу Республики Беларусь в Российской Федерации письмо с просьбой оказать содействие в разрешении сложившейся ситуации с реализацией строительного проекта.
Земельный участок в целях, отраженных в договоре аренды, использован быть не может по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а сам факт заключения указанного договора не имел бы место в случае получения информации об отсутствии в бюджете Смоленской области денежных средств, необходимых для выкупа имущества, возводимого истцом.
09.02.2024 председателю комитета имущественных отношений администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области истцом направлено уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147. Данное уведомление оставлено без ответа.
Истец указывает, что договор имеет целевой характер и заключен исключительно в целях размещения спорного объекта, апеллянт не является образовательной организацией, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ и уставом, соответственно, строительство и эксплуатация пристройки к школе не могли быть осуществлены в интересах истца без последующего выкупа данного объекта администрацией Смоленской области. В связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта использовать земельный участок по назначению арендатору не возможно. Прекращение делового сотрудничества, направленного на строительство пристройки к школе, состоялось по инициативе органов власти Смоленской области, по чьей вине спорный участок стал фактически непригоден для использования по назначению, установленному договором.
При рассмотрении дела в суде области ответчик не возражал относительно расторжения договора, требование об освобождении от арендной платы за 3 и 4 кварталы 2022 года, за 2023 год не признал.
Правовая позиция ответчика сводилась к тому, что 09.02.2024 истец обратился в адрес администрации с уведомлением о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147, в ответ на которое администрация направила для подписания соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147 от 07.03.2024 (т.1 л.д.86), однако до настоящего времени данное соглашение не подписано со стороны ООО «Стройцентр».
Постановлением администрации муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области от 07.03.2024 № 409 договор аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147, заключенный с ООО «Стройцентр», на земельный участок, входящий в категорию земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <...> площадью 21120 кв.м, кадастровый № 67:02:0010212:574 расторгнут (т.1 л.д.85).
Ответчик в адрес ООО «Стройцентр» 27.01.2023 направил претензию о погашении образовавшейся задолженности.
06.04.2023 ответчик повторно направил ООО «Стройцентр» претензию о необходимости оплаты долга в размере 638 887 руб. 87 коп. за период 3, 4 кварталы 2022 года и 1 квартал 2023 года.
27.04.2023 ООО «Стройцентр» направило ответ на претензию, адресованный администрации и Врио Губернатора Смоленской области, в связи с невозможностью использовать земельный участок по целевому назначению просьба не начислять арендные платежи.
Удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 29.06.2022 № 147, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 328, 450, 606, 611, 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), исходил из того, что стороны достигли согласия на прекращение договора аренды, что следует из их правовых позиций и материалов дела, но соглашение о его расторжении в досудебном порядке и в период судебного разбирательства подписано не было.
В данной части решение суда сторонам не обжалуется.
Истец настаивает на освобождении его от уплаты арендной платы за 3 и 4 кварталы 2022 года, за 2023 год, в удовлетворении которого судом области отказано, поскольку в спорный период договор действовал, препятствий в пользовании арендованным участком в 2022 и 2023 годах судом не установлено.
Выводы суда области в данной части являются правильными, основанными на нормах законодательства и обстоятельствах дела.
Доводы жалобы сводятся к тому, что истец фактически не имел возможности использовать земельный участок, арендованный в рамках договора, по вине ответчика.
Данные доводы полностью повторяют правовую позицию истца в суде первой инстанции, которым дана надлежащая правовая оценка, и отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем случае обусловлены исключительно несогласием апеллянта с выводами суда области.
Статьей 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Обязательство арендатора по внесению арендной платы сохраняется до момента расторжения договора аренды в установленном порядке и возврата объекта аренды арендодателю.
При этом неиспользование арендатором принятого в аренду имущества по обстоятельствам, за которые арендодатель не отвечает, не является основанием для освобождения арендатора от внесения арендных платежей.
О наличии арендных правоотношений сторон в спорный период свидетельствует содержание письма истца от 27.04.2023 № 119/23, в котором истец, не заявляя отказ от договора или требование о его расторжении, уведомляет ответчика о невозможности использования земельного участка по целевому назначению по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, а именно: в связи с отсутствием в 2023 году в областном бюджете денежных средств на строительство объекта, и просит предоставить арендные каникулы до момента появления денежных средств в областном бюджете.
Вместе с тем, истец не обосновал доводы относительно обязанности приобретения в собственность Смоленской области готового объекта в 2023 году и (или) в 2024 году с рассрочкой выплаты стоимости объекта (оплата 80% стоимости в 2024 году, 20% в 2025 году).
Из договора аренды земельного участка, заключенного сторонами, не следует обязательство приобретения в собственность готового объекта. При этом, администрация Смоленской области стороной договора аренды земельного участка не является.
Инвестиционный проект по строительству объекта, указанный в письме № 665/22 от 15.12.2022, и доказательства согласования финансирования приобретения спорного объекта в собственность Смоленской области не представлены.
Более того, договор аренды земельного участка не содержит положений со ссылкой на какой-либо инвестиционный проект по строительству объекта и не содержит условий финансирования строительства.
С учетом изложенного суд области пришел к правильному выводу о том, что истцом не доказаны обстоятельства, которые могут являться основанием для освобождения от договорной обязанности по внесению арендных платежей за 3 и 4 кварталы 2022 года, за 2023 год, а именно: невозможность использования арендованного участка по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; ухудшение условий пользования, предусмотренных договором аренды, или состояния объекта аренды; наступление обстоятельств, перечисленных в пункте 2 статьи 328 ГК РФ.
Таким образом, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают установленные судом первой инстанции обстоятельства и не влияют на существо принятого судебного акта, поэтому не являются основанием для его отмены.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины следует отнести на апеллянта.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.09.2024 по делу № А62-3620/2024 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Н.В. Егураева
Л.А. Капустина
В.А. Устинов