Решение по делу № А84-8223/2022 от 30.10.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ

Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Севастополь

30 октября 2023 г.

Дело № А84-8223/2022

Резолютивная часть решения объявлена 25 октября 2023 г.

В полном объеме решение изготовлено 30 октября 2023 г.

Арбитражный суд города Севастополя в составе судьи Мирошник А.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Брынцевой О.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя к обществу с ограниченной ответственностью «Ажур» о расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Охранная фирма «Кордон», общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дельта-М»,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, доверенность №05 от 09.01.2023,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 13.10.2023, от ООО «Охранная фирма «Кордон» представитель – ФИО3, по доверенности от 09.01.2023; ФИО4, по доверенности от 09.01.2023,

от ООО Специализированный застройщик «Дельта-М» представитель – ФИО5, по доверенности от 14.06.2023.

В Арбитражный суд города Севастополя поступило исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее – истец, Департамент) к обществу с ограниченной ответственностью «Ажур» (далее – ответчик, ООО «Ажур») в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.04.2018 (зарегистрирован 15.06.2018 № 91:02:001010:141-91/001/2018-2) заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ажур» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обязав общество с ограниченной ответственностью «Ажур» вернуть земельный участок общей площадью 4209 кв.м, расположенный по адресу: <...> уч. 19-Б, кадастровый номер 91:02:001010:141 (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

В судебном заседании представитель истца поддержал требования в полном объеме, представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленных требований.

При рассмотрении спора в открытом судебном заседании судом установлено следующее.

Между Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - Арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Ажур» (далее - Арендатор) 26.04.2018 заключен Договор аренды земельного участка общей площадью 4209 кв.м., расположенного по адресу: <...> кадастровый номер 91:02:001010:141 (далее - Участок), с разрешенным использованием земельного участка - обслуживание автотранспорта (код 4.9) (далее - Договор аренды).

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре юридических лиц и единых предпринимателей общество с ограниченной ответственностью «Ажур» зарегистрировано в качестве юридического лица (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Пунктами 2.1., 2.2., 2.3.,2.4. установлен размер арендной платы, подлежащей уплате арендатором.

Договор заключен сроком до 01.05.2028 (пункт 7.1. договора).

10.04.2019 между сторонами было заключено дополнительное соглашение, согласно которому в пункте 1.1. договора аренды слова «обслуживание автотранспорта (код 4.9)» заменить на слова «многоэтажная застройка (высотная застройка) (код 2.6)»; пункт 2.1. договора аренды изложить в следующей редакции: «2.1. Годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с порядком определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 № 524-ПП».

Также дополнительным соглашением внесены изменения в пункты 2.2., 2.3. договора аренды, касающиеся размера арендной платы.

В материалы дела Департаментов представлено в материалы дела письмо от 06.03.2020, направленное в адрес ООО «Ажур» с приложением к нему проекта дополнительного соглашения, согласно которому «в пункте 1.1. договора аренды слова «многоэтажная застройка (высотная застройка) (код 2.6)» заменить на слова «обслуживание автотранспорта (код 4.9)», пункт 2.1. договора аренды изложить в следующей редакции: «2.1. Годовая арендная плата за пользование участком устанавливается в соответствии с порядком расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящиеся в собственности города федерального значения Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Севастополя от 08.04.2019 № 219-ПП».

Также дополнительным соглашением установлены изменения в пункты 2.2., 2.3. договора аренды, касающиеся размера арендной платы.

Проект дополнительного соглашения в данной редакции между сторонами не подписан.

Учитывая тот факт, что ответчиком надлежащим образом не исполнялись обязательства по своевременной оплате задолженности по договору аренды земельного участка, истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение, с приложенным расчетом задолженности, а также соглашением о досрочном расторжении договора аренды, зарегистрированного 15.06.2018 под № 217/2018.

Поскольку требований стороной ответчика были оставлены без ответа и удовлетворения, Департамент обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением.

В момент рассмотрения искового заявления, ответчиком в полном объеме была погашена задолженности по арендной плате, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Вместе с тем, от ответчика в материалы дела поступило ходатайство об уточнении исковых требований, в котором просит суд расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.04.2018 (зарегистрирован 15.06.2018 № 91:02:001010:141-91/001/2018-2) заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ажур» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обязав общество с ограниченной ответственностью «Ажур» вернуть земельный участок общей площадью 4209 кв.м, расположенный по адресу: <...> уч. 19-Б, кадастровый номер 91:02:001010:141.

Как указывает истец, вид разрешенного использования участка (для стоянок автомобильного транспорта, обслуживание автотранспорта» (код 4.9), что подтверждается представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.12.2022 № КУВИ-001/2022-230588319.

Инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости произведено обследование участка, о чем в установленном законодательством порядке составлен акт от 12.08.2022 № 3703. В ходе обследования участка выявлены нарушения пунктов 4.2.4 и 4.2.5 договора аренды об использовании участка в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования и об обязанности своевременного внесения арендной платы в полном объеме.

Так, актом от 12.08.2022 установлено, что в целом участок не используется по назначению, а часть участка используется с прямым нарушением вида разрешенного использования для размещения летней площадки кафе – бара по коду 4.6 «общественное питание».

Согласно позиции Департамента, в связи с использованием ответчиком переданного в аренду участка в нарушение условий договора аренды, назначения участка, вида его разрешенного использования, неоднократного невнесения (несвоевременного внесения) арендной платы, имеются все основания для расторжения договора аренды земельного участка от 26.04.2018.

Возражая против заявленных требований, ООО «Ажур» ссылается на то обстоятельство, что между ООО «Ажур» и обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дельта-М» 16.01.2019 был заключен договор субаренды земельного участка, а 24.04.2019 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 16.01.2019 в соответствии с которым, в пункте 1.1. договора слова «обслуживание автотранспорта (код 4.9)» замены на слова «многоэтажная жилая застройка (высотная застройка» (код 2.6.)».

29.10.2019 обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дельта-М» было получено разрешение на строительство.

Как указывает ответчик, по не зависящим от арендатора и субарендатора причинам, ООО «Ажур» и общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дельта-М» не могут пользоваться земельным участком в соответствии с договором аренды земельного участка от 26.04.2018, а именно с целью строительства многоэтажного многоквартирного жилого дома.

Однако, согласно позиции ответчика, между обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Дельта-М» и ООО «Ажур» ведется переписка относительно намерения субарендатора осуществлять использование земельного участка согласно вида разрешенного использования (письмо от 20.10.2023).

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают, в том числе, из договоров и других сделок.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как установлено судом, между истцом и ответчиком возникли правоотношения, урегулированные договором аренды от 11.12.2017, в связи с чем, стороны приобрели определенный объем прав и взаимных обязанностей. В частности, у ответчика возникла обязанность своевременно и в полном объеме вносить плату за арендуемый земельный участок.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (статья 310 ГК РФ).

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода (пункт 1 статьи 314 ГК РФ).

Часть 1 статьи 65 АПК РФ устанавливает, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В момент рассмотрения искового заявления стороной ответчика в полном объеме произведена оплата образовавшейся задолженности по арендной плате, ввиду чего от истца поступило ходатайство, в котором просил рассматривать требования только о расторжении договора аренды земельного участка от 26.04.2018 (зарегистрирован 15.06.2018 № 91:02:001010:141-91/001/2018-2) заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Ажур» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обязав общество с ограниченной ответственностью «Ажур» вернуть земельный участок общей площадью 4209 кв.м, расположенный по адресу: <...> уч. 19-Б, кадастровый номер 91:02:001010:141.

Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" сформулирована рекомендация о том, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Истец ссылает на следующие основания для расторжения договора аренды.

Вид разрешенного использования участка (для стоянок автомобильного транспорта, обслуживание автотранспорта» (код 4.9), что подтверждается представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 27.12.2022 № КУВИ-001/2022-230588319.

Согласно ст. 42 Земельного кодекса Российской Федерации, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы.

Согласно п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 данного Кодекса, согласно нормы которого, право на земельный участок прекращается принудительно, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 7.4. договора аренды сторонами согласовано, что арендодатель имеет право на односторонний отказ от договора в порядке, предусмотренном статьей 450 ГК РФ с момента получения арендатором уведомления об отказе от договора аренды земельного участка в следующих случаях: при использовании участка арендатором под цели, не предусмотренные пунктом 1.1. договора, при неуплате арендной платы за земельный участок в течение двух месяцев (пункты 7.4.1, 7.4.2 договора).

В рассматриваемом случае истцом приводится в качестве оснований для расторжения договора не выполнение ответчиком своих обязанностей по своевременной и полной оплате арендной платы, а также использование участка не по целевому назначению, тогда как ответчик указывает на полное исполнение обязательств по оплате, а также на невозможность использования земельного участка по целевому назначению в связи с обстоятельствам не зависящими от него.

Вместе с тем, суд не может принять во внимание доводы ответчика, исходя из того, что факт использования земельного участка не по целевому назначению подтверждается представленным в материалы дела актом от 12.08.2022 № 3703 о выявленных нарушениях, погашение задолженности в полном объеме не является безусловным основанием для сохранения договора, а кроме того, ответчик не представил доказательств о наличии объективных и непреодолимых препятствий, исключивших возможность освоить земельный участок, с видом разрешенного использования, (для стоянок автомобильного транспорта, обслуживание автотранспорта» (код 4.9) своевременно. Более того, в период рассмотрения спора в суде ответчиком не предпринимались попытки начать использовать земельный участок в соответствии с данным видом разрешенного использования. Факт наличия в договоре (с учетом дополнительного соглашения) иного вида разрешенного использования не имеет значения для разрешения вопроса о расторжении договора аренды, так как очевидная невозможность использования данного земельного участка для строительства многоквартирного дома была установлена после отмены постановления Правительства Севастополя от 04.03.2019 № 140-ПП и направления истцом 06.03.2020 в адрес ответчика дополнительного соглашения к договору.

Таким образом, спорный земельный участок не использовался ни для размещения автостоянки, ни для строительства многоквартирного дома, а по сведениями истца, подтвержденными актом обследования и информационной справкой частично для размещения зоны отдыха кафе, расположенного на соседнем земельном участке.

По своей правовой природе расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству объекта) представляет собой меру ответственности, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных и адекватных действий для освоения земельного участка в целях для которых он был предоставлен.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что материалами дела подтверждается наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земельного участка по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства, следовательно, у ответчика отсутствуют основания для занятия спорного земельного участка.

В силу положений статьи 622 ГК РФ, после прекращения договора правовые основания для нахождения спорного имущества во владении ответчика отсутствуют, в связи с чем у ответчика возникла обязанность по возврату спорного земельного участка.

Поскольку возврат арендованного земельного участка является материально-правовым последствием расторжения договора аренды, указанное исковое требование также подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Согласно части 3 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании вышеизложенного, с общества с ограниченной ответственностью «Ажур» в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственную пошлину в размере 6000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 26.04.2018 (зарегистрирован 15.06.2018 № 91:02:001010:141-91/001/2018-2) заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Ажур» и Департаментом по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, обязав общество с ограниченной ответственностью «Ажур» вернуть земельный участок общей площадью 4209 кв.м, расположенный по адресу: <...> уч. 19-Б, кадастровый номер 91:02:001010:141 в течении тридцати дней после вступления решения суда в законную силу в установленном договором порядке.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ажур» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя.

Судья

А.С. Мирошник