АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Элиста
06 декабря 2023 года Дело № А22-2130/2023
Резолютивная часть решения оглашена 30 ноября 2023 года, полный текст решения изготовлен 06 декабря 2023 года.
Арбитражный суд Республики Калмыкия в составе судьи Садваева Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цатхланговой Н.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка,
при участии в судебном заседании:
от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 22.12.2022,
в отсутствие извещенного надлежащим образом истца,
установил:
индивидуальный предприниматель, глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (далее – истец, предприниматель) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее – ответчик, Министерство) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м., с видом разрешенного использования: под административное здание, расположенного по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината, и возложении на ответчика обязанности заключить с истцом указанный договор на следующих условиях:
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» в столбце - процент о кадастровой стоимости указать 2,5 %;
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» в столбце - цена земельного участка, в руб. указать 2668,52 рублей;
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» указать цена земельного участка составляет: 2668 (две тысячи шестьсот шестьдесят восемь) руб. 52 коп.
Представитель истца, в судебном заседании, представил копию решения Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20.01.2023 по делу № 2а-364/2023, исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчик, извещенный о времени и месте судебного разбирательства, явку представителя не обеспечил, в представленном отзыве полагал, что правовые основания для заключения договора купли-продажи по льготной ставке отсутствуют, выкупная цена ответчиком определена правильно в размере 58 707 руб. 53 коп., полагал необходимым заключить договор купли-продажи земельного участка на условиях, предложенных Министерством.
Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившейся стороны по имеющимся в деле доказательствам.
Выслушав сторону, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
Как установлено судом и следует из представленных материалов дела, ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» на основании свидетельства о внесении в реестр федерального имущества № 00800060, выданного Министерством государственного имущества Республики Калмыкия, принадлежало на праве хозяйственного ведения двухэтажное административное здание общей площадью 390,87 кв.м., находящееся по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Право хозяйственного ведения ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» на указанное недвижимое имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.12.2002.
Постановлением Мэрии г. Элисты Республики Калмыкия от 25.11.1999 № 1354 ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» предоставлен земельный участок площадью 25680 кв.м. в постоянное пользование под производственную базу в районе Аршанского мясокомбината.
18.12.2002 между ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел «целое» двухэтажное административное здание из силикатного кирпича (Литер 1), общей площадью 390,87 кв.м., находящееся на земельном участке по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Право собственности ФИО3 на административное здание на основании договора купли-продажи от 18.12.2002 было зарегистрировано 15.01.2003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Постановлением Мэрии г. Элисты Республики Калмыкия № 1694 от 28.07.2006 ФИО3 предоставлен в аренду до 01.07.2007 земельный участок общей площадью 5068 кв.м., в т.ч. под производственную базу – 4509 кв.м., под административное здание – 254 кв.м., под цех – 305 кв.м., по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Затем на основании свидетельства о праве на наследство по закону 08АА 0189880 от 21.12.2015 зарегистрировано право собственности ФИО4 на административное здание общей площадью 390,87 кв.м.
22.12.2015 между ФИО4 (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи административного здания, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил административное здание, состоящее из основного строения общей площадью 390,87 кв.м. и находящееся по адресу: Республика Калмыкия, город Элиста, район Аршанского мясокомбината,
Право собственности истца на административное здание с кадастровым номером 08:14:000000:1348 подтверждается представленным свидетельством о государственной регистрации права от 28.12.2015.
Также 18.12.2017 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Элисты <...>/2017-д/а от 18.12.2017, в соответствии с которым на основании распоряжения Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 18.12.2017 № 3053-р арендодатель сдал, а арендодатель принял на условиях аренды спорный земельный участок с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м. сроком с 28.12.2015 по 27.12.2025.
Таким образом, на момент рассмотрения дела по существу истец является собственником административного здания, площадью 390,87 кв.м., с кадастровым номером 08:14:000000:1348, находящегося по адресу: Республика Калмыкия, город Элиста, район Аршанского мясокомбината, и расположенного на земельном участке с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м., принадлежащем истцу на праве аренды.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 08:14:050203:15 составляет 106 740 руб. 96 коп.
30.11.2022 истец обратилась к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м., с видом разрешенного использования «под административное здание», расположенного по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината, в собственность.
Письмом от 06.12.2022 № МД-01/1-09-9777 ответчик отказал истцу в предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 20.01.2023 по делу № 2а-364/2023 отказ Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 06.12.2022 № МД-01/1-09-9777 был признан незаконным, на Министерство судом возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов.
07.04.2023 истцом был получен подготовленный ответчиком договор купли-продажи земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного на территории города Элисты <...>/2023-д/п от 29.03.2023.
В указанном проекте выкупная стоимость земельного участка была определена Министерством в соответствии с постановлением Правительства Республики Калмыкия от 24.12.2012 № 516 «Об утверждении Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Республики Калмыкия, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи таких земельных участков без проведения торгов» в размере 55% от кадастровой стоимости земельного участка 106 740 руб. 96 коп. и составила 58 707 руб. 53 коп.
Не согласившись с расчетом выкупной стоимости земельного участка, истец 12.04.2023 направила ответчику акт разногласий к проекту договора купли-продажи, согласно которому в соответствии с частью 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» истец имеет право на приобретение земельного участка по льготной цене, установленной частью 1 статьи 2 данного закона и расчет выкупной стоимости земельного участка должен быть 106740,96 рублей*2,5% = 2668,52 рублей.
Письмом от 28.04.2023 № 009/МД-01/1-3528 ответчик сообщил истцу о том, что у истца отсутствует право на приобретение земельного участка по льготной цене в размере 2,5% от его кадастровой стоимости, поскольку право собственности ФИО3 на объект недвижимости возникло на основании договора купли-продажи от 18.12.2002, то есть после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
Разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка, не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, что явилось основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым исковым заявлением.
В части 1 статьи 4 АПК РФ закреплено право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с пунктом 4 названной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В пункте 1 статьи 422 ГК РФ закреплено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В пункте 2 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (пункт 1 статьи 446 ГК РФ).
В силу положений статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
В подпункте 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) установлено, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Вышеуказанная норма принята в развитие, закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ, принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.
В части 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ установлено, что собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.
С 1 июля 2012 года собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 настоящего Федерального закона, в случаях, если:
в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды;
такие земельные участки образованы из земельных участков, указанных в абзаце третьем настоящего пункта.
Пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности. При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:
двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.
В пункте 9 Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016, даны разъяснения о том, что граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
Критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости.
Для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.
Кроме того, ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в ст. 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства - к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.
В рассматриваемом случае судом установлено, что на основании свидетельства о внесении в реестр федерального имущества № 00800060, выданного Министерством государственного имущества Республики Калмыкия, ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» принадлежало на праве хозяйственного ведения двухэтажное административное здание общей площадью 390,87 кв.м., находящееся по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината (дата регистрации права 11.12.2002), также постановлением Мэрии г. Элисты Республики Калмыкия от 25.11.1999 № 1354 ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» предоставлен земельный участок площадью 25680 кв.м. в постоянное пользование под производственную базу в районе Аршанского мясокомбината.
ФИО3 по договору купли-продажи от 18.12.2002 приобрел у ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» недвижимое имущество – двухэтажное административное здание, общей площадью 390,87 кв.м., находящееся по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Согласно пункту 2 статьи 20 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.
В абзаце 3 пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Постановлением Мэрии г. Элисты Республики Калмыкия № 1694 от 28.07.2006 ФИО3 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 5068 кв.м. по адресу: Республика Калмыкия, г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Таким образом, представленными в материалы дела документами надлежащим образом подтверждены факт своевременного (до 01 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 08:14:050203:15 на право аренды и факт перехода административного здания, площадью 390,87 кв.м в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.
Принадлежащее истцу административное здание, площадью 390,87 кв.м. расположено на земельном участке с кадастровым номером 08:14:050203:15, который образован из земельного участка предоставленного ГУП Агропромхоз «Калмыцкий» в постоянное пользование. Документов, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах истец имеет право на приобретение испрашиваемого земельного участка как образованного из земельного участка, в отношении которого было своевременно переоформлено право (постоянного) бессрочного пользования на право аренды, по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости испрашиваемого земельного участка.
Величина кадастровой стоимости ответчиком не оспаривается и составляет 106 740 руб. 96 коп., ответчиком не заявлено возражений по арифметической части расчета 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка, следовательно, выкупная цена земельного участка для истца составляет 2 668 руб. 52 коп.
На основании вышеизложенного, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, поскольку редакция истца спорных условий договора купли-продажи земельного участка не нарушает прав ответчика и не противоречит законодательству, учитывает интересы как продавца, так и покупателя, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со статьей 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.
Ввиду удовлетворения исковых требований на основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
РЕШИЛ:
исковые требования индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 – удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие между индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) и Министерством по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м., с видом разрешенного использования: под административное здание, расположенного по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината.
Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить с индивидуальным предпринимателем, главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 08:14:050203:15, площадью 254 кв.м., с видом разрешенного использования: под административное здание, расположенного по адресу: г. Элиста, район Аршанского мясокомбината, на следующих условиях:
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» в столбце «Процент от кадастровой стоимости» указать 2,5;
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» в столбце «Цена земельного участка, в руб.» указать 2 668,52;
- в приложении 1 «Расчет цены земельного участка» указать «Цена земельного участка составляет: 2 668 (две тысячи шестьсот шестьдесят восемь) руб. 52 коп.».
Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя, главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.
Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 статьи 180 АПК РФ).
Решение может быть обжаловано в течение одного месяца после его принятия в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд (г. Ессентуки) через Арбитражный суд Республики Калмыкия.
Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа (г. Краснодар) через Арбитражный суд Республики Калмыкия в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Судья Б.Б. Садваев