ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
29 декабря 2025 года Дело № А56-8387/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
о признании незаконным решения,
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Данилиной М.Д., Изотовой С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.
при участии:
от заявителя: ФИО1 (доверенность от 27.01.2025),
от заинтересованного лица: не явился, извещен,
от третьих лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22373/2025) общества с ограниченной ответственностью «Невская пресса» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2025 по делу № А56-8387/2025 (судья Новикова Е.В.), принятое
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Невская пресса» заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга третьи лица: 1) Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, 2) санкт-петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества»
установил:
Общество с ограниченной ответственностью «Невская пресса» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просит:
- признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт- Петербурга (далее – КИО) в реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург,
Московский пр., д. 7, литера А, пом. 23-Н, изложенный в письме № 05-26-101784/24-6-1 от 18.12.2024;
- обязать КИО устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества путем реализации преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, пом. 23-Н;
- обязать КИО заключить с Обществом договор купли-продажи объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, пом. 23-Н, по рыночной стоимости на основании оценки, проведенной на дату направления заявления о реализации преимущественного права, - по цене 21 600 000 руб., установленной на основании отчета об оценке № КО49/00138/2024 от 02.12.2024;
- обязать КИО подготовить и направить Обществу договор купли-продажи объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, пом. 23-Н;
- взыскать с КИО в пользу Общества судебную неустойку в размере 50 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП) и Санкт-Петербургское государственное бюджетное учреждение «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества» (далее – ГУИОН).
Решением суда от 25.07.2025 в удовлетворении заявленных Обществом требований отказано.
Не согласившись с указанным решением, заявитель обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
КИО, КГИОП и ГУИОН, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Представитель Общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как видно из материалов дела, КИО (арендодатель) и Общество (арендатор) на основании протокола подведения итогов открытого аукциона в электронной форме от 13.09.2023 (извещение № 21000019360000000216) заключили договор аренды № 11-А061119 от 04.10.2023 (далее – Договор), по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда – нежилое помещение, расположенное в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Главный дом», входящим в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе», по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, помещение 23-Н, 1 этаж, кадастровый № 78:32:0001061:1502, для использования под нежилые цели.
Договор действует по 03.10.2033 и вступает в силу для сторон с момента его подписания. Условия Договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 04.10.2023 (пункты 1.3-1.4 Договора).
Сведения о Договоре внесены в ЕГРН, дата и номер государственной регистрации Договора № 78:32:0001061:1502-78/011/2023-1 от 17.10.2023.
Помещение расположено в здании, которое является объектом культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе» на основании решения малого Совета Санкт-Петербургского городского Совета народных депутатов от 07.09.1993 № 327 «Об объявлении памятниками истории и культуры объектов градостроительства и архитектуры Санкт-Петербурга».
Согласно пункту 2.2.19 Договора, если объект является объектом культурного наследия (независимо от внесения объекта в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры)), арендатор обязан выполнять за свой счет требования, установленные статьей 47.2, пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ), установленный статьей 5.1 Закона № 73-ФЗ особый режим использования территории объекта культурного наследия/земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, а также требования действующих в отношении объекта охранных документов.
Пунктом 3.1 Договора предусмотрено, что арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения Договора ее размер за 1 кв.м в год с учетом налога на добавленную стоимость (далее - НДС) составляет 32 215,05 руб.
Плата за аренду объекта в 2023 году с учетом НДС составляет в месяц 328 056,58 руб.
В соответствии с пунктом 6.5 Договора в случае приобретения арендатором объекта по договору купли-продажи в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством, арендатор обязуется оплатить арендную плату, а также предусмотренную Договором неустойку за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по Договору, начисленные до момента выполнения арендатором предусмотренной договором купли-продажи объекта обязанности по оплате цены продажи объекта и поступления денежных средств на счет, соответствующий установленному коду бюджетной классификации.
В случае приобретения арендатором объекта по договору купли-продажи в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) арендатор обязуется оплатить арендную плату, а также предусмотренную Договором неустойку за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по Договору, начисленные до момента заключения договора купли-продажи объекта.
Согласно сведениям из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Общество с 10.08.2022 является субъектом малого предпринимательства, категория – микропредприятие.
Помещение в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее – Закон N 209-ФЗ) перечень не включено.
Как указало Общество, у него отсутствует задолженность перед КИО по арендной плате по Договору.
В порядке реализации права на выкуп арендуемого по Договору помещения, предусмотренного статьей 3 Закона № 159-ФЗ, Общество обратилось в КИО с соответствующим заявлением от 07.10.2024.
Письмом № 05-26-101784/24-0-6 от 06.11.2024 КИО указал Обществу, что соответствующее заявление будет рассмотрено в установленном законом порядке. Дополнительно в данном письме указано на невозможность выкупа помещения ввиду отсутствия утвержденного охранного обязательства в отношении объекта культурного наследия.
Для проверки этой информации Общество направило обращение № 1486601 от 08.11.2024 в КГИОП.
В ответе на обращение № 01-43-27542/24-0-0 от 08.11.2024 КГИОП указал, в частности, что в силу действующего законодательства об охране объектов культурного наследия при отсутствии охранного обязательства существенным условием договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, является обременение объекта обязанностью правообладателя по выполнению требований в отношении объекта культурного наследия, предусмотренных подпунктами 1-3 пункта 1 статьи 47.3 Закона № 73-ФЗ. Отсутствие охранного обязательства в силу статьи 48 Закона № 73-ФЗ не препятствует использованию объекта культурного наследия с обязательным соблюдением требований Закона № 73-ФЗ, в том числе подпунктов 1-3 пункта 1 статьи 47.3, и при условии выполнения в отношении данного объекта культурного наследия работ по его сохранению в порядке, установленном пунктом 1 статьи 45 Закона № 73-ФЗ.
В этой связи Общество повторно направило в КИО заявление от 06.12.2024 № 1510018 (вх. КИО от 09.12.2024 № 05-26-101784/24-6-0) о выкупе помещения с приложением ответа КГИОП. Дополнительно Общество направило в КИО обращение от 26.11.2024 (вх. КИО от 27.11.2024 № 05-19-119466/24-0-0) об издании КГИОП распоряжения от 06.05.2024 № 576-рп «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе».
В ответ на обращение Общества КИО направил письмо № 05-26-101784/24-6- 1 от 18.12.2024, в котором указал, что к решению об условиях приватизации объекта культурного наследия, включенного в реестр, должны прилагаться копии охранного обязательства на этот объект, утвержденного в порядке, предусмотренном статьей 47.6 Закона № 73-ФЗ, и паспорта объекта культурного наследия, предусмотренного статьей 21 Закона № 73-ФЗ (при его наличии), а в случае, предусмотренном пунктом 8 статьи 48 Закона № 73-ФЗ, - копии иного охранного документа и паспорта ОКН (при его наличии); по информации КГИОП в отношении спорного объекта отсутствует утвержденное в установленном порядке охранное обязательство, в связи с чем принять решение об условиях приватизации и заключить договор купли-продажи спорного объекта в настоящее время не представляется возможным.
Общество, не согласившись с данным решением КИО, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.
Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), в силу части 5 статьи 200 АПК РФ возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.
Законом N 159-ФЗ (в редакции, действовавшей на дату подачи заявлений) регламентированы особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В силу пунктов 1, 2, 5 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Закона N 209-ФЗ, и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным
законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон N 135-ФЗ). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 этого Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;
5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.
Как видно из материалов дела, с 10.08.2022 Общество включено в Единый реестр субъектов малого и среднего предпринимательства (микропредприятие).
КИО в обоснование отсутствия у Общества преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность ссылался на отсутствие в отношении спорного объекта утвержденного в установленном порядке охранного обязательства.
Как видно из материалов дела, спорное нежилое помещение 23-Н расположено в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения «Главный дом», входящим в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе».
Распоряжением КГИОП от 06.05.2024 № 576-рп утвержден предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе», являющегося многоквартирным домом.
Согласно пункту 2 статьи 56.1 Закона № 73-ФЗ в случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении объекта культурного наследия в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 3 той же статьи охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом.
Охранные обязательства, содержащие требования в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, подлежат выполнению собственниками таких жилых помещений.
Из приведенных положений Закона № 73-ФЗ следует, что в зависимости от предмета охраны охранные обязательства могут быть утверждены в отношении многоквартирного дома в целом, общего имущества многоквартирного дома, жилых или нежилых помещений в доме.
Из содержания распоряжения КГИОП от 06.05.2024 № 576-рп следует, что в предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе» включено общее имущество многоквартирного дома; жилые и нежилые помещения в доме, в том числе помещение 23-Н, не включены в предмет охраны объекта.
Следовательно, по смыслу статьи 56.1 Закона № 73-ФЗ охранное обязательство может быть утверждено в отношении многоквартирного дома в целом или общего имущества многоквартирного дома, но не в отношении спорного нежилого помещения 23-Н.
Спорное помещение является самостоятельным объектом недвижимого имущества, находящимся в многоквартирном доме, являющимся объектом культурного наследия; при этом само помещение не определено какими-либо нормативными документами как объект культурного наследия, не входит в предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе». В Перечне объектов культурного наследия и выявленных объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга спорное помещение не значится (доказательств обратного в деле не содержится). Согласно выписке из ЕГРН в отношении помещения с кадастровым номером 78:32:0001061:1502 в графе «Сведения о включении объекта недвижимости в реестр объектов культурного наследия» стоит пометка «данные отсутствуют».
Здание и помещение, расположенное в здании, являются самостоятельными объектами гражданских прав, равно как и статус объекта культурного наследия распространяется на здание и помещения в нем в индивидуальном порядке как на отдельные объекты недвижимости. В связи с этим отнесение здания к объектам культурного наследия не влечет возникновения аналогичного статуса у всех помещений, входящих в состав этого здания (определения Верховного Суда РФ от 25.06.2024 № 44-КГ24-8-К7, от 27.08.2024 № 16-КГ24-21-К4).
На основании изложенного в отсутствие доказательств наличия у испрашиваемого Обществом помещения статуса объекта культурного наследия ссылка КИО в обоснование отказа в реализации Обществом преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность на отсутствие в отношении спорного объекта утвержденного в установленном порядке охранного обязательства безосновательна, не соответствует положениям ни Закона № 73-ФЗ, ни Закона N 159-ФЗ.
На несоответствие Общества иным требованиям, предусмотренным Законом N 159-ФЗ, КИО в ходе рассмотрения дела не ссылался.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает, что возражения КИО относительно отсутствия охранного обязательства представляют собой действия, имеющие целью исключительно воспрепятствование реализации Обществом преимущественного права на приобретение нежилого помещения в порядке, предусмотренном Законом N 159-ФЗ. В этом случае суд, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 5 информационного письма Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, может признать наличие у арендатора преимущественного права на приобретение имущества.
Как установлено судом апелляционной инстанции и не опровергнуто КИО в порядке статьи 65 АПК РФ, на дату подачи Обществом заявлений имелась совокупность условий, необходимая для реализации субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, в связи с чем оспариваемое решение КИО является незаконным.
Согласно части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения суда по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
В силу части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:
1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;
2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;
3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Поскольку оснований для отказа Обществу в приобретении арендуемого имущества у КИО не имелось, указанный отказ нарушает права заявителя, заявленные последним требования подлежат удовлетворению с возложением на КИО обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Общества.
Определяя надлежащий способ восстановления нарушенных прав заявителя, апелляционный суд принял во внимание следующее.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ГУИОН представил в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, пом. 23-Н, составленный с учетом акта обследования от 21.11.2024 на дату подачи заявления о приватизации в соответствии с Законом N 135-ФЗ.
С учетом наличия в данном случае на момент разрешения спора судом подготовленного ГУИОН в соответствии с Законом N 135-ФЗ отчета об оценке рыночной стоимости выкупаемого объекта у апелляционного суда не имеется оснований для возложения на КИО обязанности по заключению договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ, предусмотренной пунктом 1 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ.
В связи с поступлением в материалы дела отчета об оценке рыночной стоимости № КО49/00138/2024 от 02.12.2024 Общество уточнило заявленные требования в порядке статьи 49 АПК РФ и просило, в частности, обязать КИО заключить договор купли-продажи помещения по рыночной стоимости на основании оценки, проведенной на дату направления заявления о реализации преимущественного права, а именно по стоимости 21 600 000 руб., установленной в
отчете № КО49/00138/2024 от 02.12.2024 об оценке, проведенной в соответствии с актом обследования ГУИОН от 21.11.2024.
В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
С учетом правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, определение рыночной стоимости объекта следует производить на дату получения уполномоченным органом заявления о реализации преимущественного права выкупа помещения.
В рассматриваемом случае разногласия относительно цены выкупаемого помещения между сторонами отсутствуют, в связи с чем надлежащим способом восстановления нарушенных прав заявителя в данном случае является возложение на КИО следующих обязанностей, предусмотренных пунктами 2, 3 части 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ:
- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты вступления в законную силу постановления апелляционного суда по настоящему делу;
- направить заявителю в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием рыночной стоимости помещения 21 600 000 руб., определенной на основании отчета об оценке № КО49/00138/2024 от 02.12.2024, составленного ГУИОН.
В соответствии с частью 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Частью 1 статьи 174 АПК РФ предусмотрено, что при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» статья 174 АПК РФ дополнена частью 4, согласно
которой арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из актов государственных органов и органов местного самоуправления (статья 8 ГК РФ). Признание судом названных актов недействительными является одним из способов защиты гражданских прав. В этом случае нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ (абзац шестой статьи 12, статья 13 ГК РФ).
Дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, которые затрагивают права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 1 статьи 197 АПК РФ), рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными главой 24 АПК РФ.
Глава 24 АПК РФ не содержит изъятий относительно возможности применения положений части 4 статьи 174 АПК РФ о праве истца требовать присуждения денежной суммы на случай неисполнения судебного акта, которым признано незаконным бездействие государственного органа или органа местного самоуправления и в порядке устранения допущенных нарушений гражданских прав и законных интересов заявителя на данный орган возложена обязанность в установленный судом срок совершить определенные действия.
Таким образом, суд на основании положений части 4 статьи 174 АПК РФ вправе по требованию заявителя присудить денежную сумму, подлежащую взысканию с государственного органа или органа местного самоуправления, на случай неисполнения им судебного акта, обязывающего совершить определенные действия. Названная сумма определяется на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Соответствующие правовые позиции изложены в Определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 12.10.2021 N 308-ЭС21-11633 по делу N А32-35581/2019, от 23.03.2021 N 306-ЭС20-12906 по делу N А55-31496/2016.
Возложенная судом на КИО по результатам признания в порядке главы 24 АПК РФ действий уполномоченного органа незаконными обязанность по устранению последствий допущенных нарушений прав и законных интересов Общества путем совершения действий, направленных на заключение договора купли-продажи помещения, является гражданско-правовой, и ее исполнение влияет на объем гражданских прав заявителя.
При таком положении суд апелляционной инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 174 АПК РФ, пришел к выводу о наличии правовых оснований для присуждения Обществу денежной суммы на случай неисполнения КИО постановления суда по настоящему делу. С учетом того, что исполнение судебного акта должно быть более выгодным для должника, чем его неисполнение, приняв во внимание необходимость обеспечения баланса интересов сторон, апелляционный суд посчитал, что сумма 1000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта до момента его фактического исполнения соответствует принципам разумности и соразмерности.
Поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать соответствующими имеющимся в деле доказательствам, обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит отмене с принятием по делу постановления об удовлетворении заявления Общества.
Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска и апелляционной жалобы подлежат распределению между сторонами в порядке, предусмотренном статьей 110 АПК РФ (относятся на КИО).
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2025 по делу № А56-8387/2025 отменить.
Признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в реализации обществом с ограниченной ответственностью «Невская пресса» преимущественного права приобретения арендуемого объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, лит. А, пом. 23-Н, изложенный в письме № 05-26-101784/24-6-1 от 18.12.2024.
Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» действия для реализации обществом с ограниченной ответственностью «Невская пресса» преимущественного права на приобретение помещения 23-Н с кадастровым номером 78:32:0001061:1502, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, лит. А, в том числе:
1) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты вступления настоящего судебного акта в законную силу;
2) направить обществу с ограниченной ответственностью «Невская пресса» в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества проект договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием рыночной стоимости помещения 21 600 000 руб., определенной на основании отчета об оценке от 02.12.2024 № КО49/00138/2024, составленного Санкт-Петербургским государственным бюджетным учреждением «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимого и движимого имущества».
Установить размер денежных средств, подлежащих взысканию с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Невская пресса» (ИНН <***>), как 1000 руб. в день за неисполнение постановления апелляционного суда в установленный постановлением срок.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу общества с ограниченной ответственностью «Невская пресса» 50 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение заявления, 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий Н.Е. Целищева
Судьи М.Д. Данилина
С.В. Изотова