Решение по делу № А45-24582/2024 от 24.01.2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Новосибирск Дело № А45-24582/2024

24 января 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 14 января 2025 года.

Мотивированное решение изготовлено 24 января 2025 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудио видеозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении №618 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску Мэрии города Новосибирска (в лице Администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска),

к потребительскому кооперативу по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, 2) Управление Росреестра по Новосибирской области, 3) акционерное общество «РЭС» (ИНН <***>),

о признании объекта самовольной постройкой, сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями,

встречное исковое заявление потребительского кооператива по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>) к Мэрии города Новосибирска (в лице Администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска), г. Москва, о признании права собственности на самовольную постройку

при участии в судебном заседании представителей:

от истца (по первоначальному иску): ФИО1 - доверенность от 01.03.2023, диплом от 16.03.2005, служебное удостоверение,

от ответчика (по первоначальному иску): (в режиме онлайн) ФИО2 - доверенность от 23.07.2024, диплом, паспорт,

от третьего лица: не явились, извещены,

установил:

Мэрия города Новосибирска (в лице Администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст.49 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части предмета иска, к потребительскому кооперативу по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>) с требованиями:

- признать объект капитального строительства - нежилое здание (здание подземной автостоянки с овощехранилищем) с кадастровым номером 54:35:032650:1454, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032650:25, площадью 2489 кв.м., с местоположением: <...> - самовольной постройкой.

-обязать потребительский кооператив по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в течение 3 месяцев с момента принятия решения привести самовольную постройку - в соответствие с установленными требованиями, а именно: в первоначальный вид, отраженный в выписке ЕГРН от 05.07.2024, за свой счет и своими силами.

-обязать потребительский кооператив по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>, ОГРН <***>), в случае неисполнения решения суда в течение 3 месяцев с момента принятия решения о приведении самовольной постройки - в соответствие с установленными требованиями - в течение шести месяцев снести самовольную постройку за свой счет й своими силами.

В порядке ст.51 Арбитражного процессуального кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены: 1) Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области, 2) Управление Росреестра по Новосибирской области, 3) акционерное общество «РЭС» (ИНН <***>).

Ответчик в представленном отзыве возражал против исковых требований, поддержанном в судебном заседании, предъявив встречное исковое заявление к Мэрии города Новосибирска о признании права собственности на постройку: Здание подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454, площадью 3227,5 кв.м., по адресу: <...>.

Третье лицо Инспекция государственного строительного надзора Новосибирской области в отзыве указывает на проведение ответчиком работ по реконструкции спорного здания, принадлежащего ответчика, при этом разрешение на реконструкцию объекта ответчику не выдавалось, просит о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Третье лицо АО «РЭС» в отзыве указало на отсутствие нарушения требований Правил №160 установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства при расположении постройки ответчика на принадлежащем ему земельном участке, просит о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

Третье лицо Управление Росреестра по Новосибирской области просит о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях, изучив доводы сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд приходит к следующему.

В обоснование предъявленного требования по иску Мэрия г. Новосибирска ссылается на следующие обстоятельства.

В ходе проведения выездного обследования в отношении: здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 по ул. Дуси Ковальчук, 89/1, инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области было установлено:

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:032650:25 расположено эксплуатируемое здание подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454.

В соответствии с выписками из ЕГРН от 22.05.2024 № КУВИ-001/2024-138595187, № КУВИ-001/2024-138588408 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 54:35:032650:25 и здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 является Потребительское общество по строительству и эксплуатации коллективного овощехранилища «НАДЕЖДА МБП» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Здание имеет три этажа, в том числе два подземных.

В помещении, образованном из двух помещений № 6, 7, расположенных на первом этаже здания, проводятся строительные работы (каменная кладка наружных и внутренних стен, устройство деревянной крыши). Высота наружных каменных стен увеличена в высоту (надстроено ориентировочно от 0,7м до 1м), по вновь выполненным стенам смонтировано перекрытие в виде сборных железобетонных многопустотных плит. Выполняются работы по устройству деревянной кровли и внутренних стен из газобетона. Ранее часть осматриваемого здания имело меньшую высоту.

Часть здания 1-го этажа, в которых располагались помещения № 4, 5 демонтированы. Период, в который производились работы по демонтажу несущих и ограждающих конструкций установить не представляется возможным.

На основании вышеизложенного специалистом сделан вывод, что ПК «Надежда» проводится реконструкция здания (Акт от 24.05.2024 № 147-во).

Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области установлен факт возведения (создания) здания, сооружения или другого строения: изменение параметров здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений, что подтверждается актом выездного обследования № 147 от 24.05.2024 (уведомление о выявлении самовольной постройки от 30.05.2024 № 42/24).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.07.2024 № КУВИ-001/2024-176095970 земельный участок с кадастровым номером 54:35:032650:1454, площадью 2910 кв. м., принадлежит потребительскому кооперативу по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (от 29.12.2015 № 54-54/001-54/001/592/2015-243/1).

Инспекцией Государственного строительного надзора г. Новосибирска застройщику ПО «Надежда МБП» ранее было выдано разрешение на выполнение строительно-монтажных работ по строительству подземного овощехранилища с автостоянкой от 12.09.2001.

Здание подземной автостоянки с овощехранилищем введено в эксплуатацию разрешением от 30.09.2015 № 54-Ru 54303000-256-2015.

За период с 2015 по 2024 год управлением архитектурно-строительной инспекции мэрии города Новосибирска разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54:35:032650:25 по адресу: город Новосибирск, Заельцовский района, ул. Дуси Ковальчук, 89/1 не выдавалось.

Истцом установлено, что согласно выписке из ЕГРН ПК «Надежда» на праве собственности принадлежит нежилое здание площадью 2910,1 кв.м. с кадастровым номером 54:35:032650:1454, расположенное по адресу: <...>.

Из представленных документов следует, что указанный объект был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2015, площадь объекта 2910,1 кв.м., что также соответствует плану объекта от 30.09.2015.

Однако на сегодняшний день общая площадь здания составляет 3227,5 кв.м., что подтверждается заключением кадастрового инженера и техническим планом здания от 23.10.2024.

ПК «Надежда» демонтировало помещения, однако в технический план здания изменения не были внесены.

Таким образом, ПК «Надежда» проведена самовольная реконструкция здания, данные выводы подтверждаются и материалами проверки инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области в отношении: здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 по ул. Дуси Ковальчук, 89/1.

В результате незаконной перестройки здания образовался новый объект в отсутствии разрешения на реконструкцию объекта, который является самовольной постройкой, и на который распространяются положения статьи 222 ГК РФ, что явилось основанием для обращения Мэрии г. Новосибирска с иском о приведении объекта ответчика в соответствии с нормами градостроительного законодательства или сносе самовольной постройки.

Ответчиком ПК «Надежда» во встречном иске приведены пояснения по строительству Здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454, площадью 2910.1 кв.м., по адресу: <...>.

ПК «Надежда» в 2015 году была произведено и завершено строительство Нежилого здания.

Указанные обстоятельства подтверждаются следующими документами:

-Инженерно-топографический план от 01.08.2024г. Масштаб 1 500.

-Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru 5430300-256-2015 от 30.09.2015г.

-Технический план здания от 28.05.2015г.

-План объекта - Здание подземной автостоянки с овощехранилищем от 30.09.2015г.

Само строительство также осуществлялось на основании Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ: Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 94 от 12.09.2001г.

30.09.2015г. ПК «Надежда» было выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru 5430300-256-2015 от 30.09.2015г.

Поскольку с момента получения Разрешение на выполнение строительно-монтажных работ № 94 от 12.09.2001г. до момента завершения строительства в 2015 году прошло около 14 лет, то к завершению строительства оказалось, что в месте запроектированных и построенных помещений №№ 4 и 5 граница со смежным участком с КН 54:35:032650:69 стала менее 3 метров, что нарушало Градостроительный регламент.

В результате чего, запроектированные и построенные помещения №№ 4 и 5 были демонтированы самим ПК «Надежда».

Между тем, ввиду отсутствия профессиональных познаний председателя ПК «Надежда» в Технический план здания от 28.05.2015г. не были внесены корректировки в части исключения помещений №№ 4 и 5 из Технического плана.

В Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 54-Ru 5430300-256-2015 от 30.09.2015г. корректировки также внесены не были.

Обзорная сравнительная схема нежилого здания с KH 54:35:032650:1454 от 23.10.2024г. подтверждает то обстоятельство, что кадастровым инженером произведен замер расстояния от отраженного в ЕГРН наружного контура помещений №№ 4 и 5, в результате чего, при возведении указанных помещений, до границы со смежным земельным участком с КН 54:35:032650:69 расстояние составит 0,58 м, что недопустимо, в связи с чем указанные помещения№№ 4 и 5 восстановлены быть не могут.

В какой-то момент, в связи с чем, что кровля вышла из строя, началось частичное намокание кирпичной кладки стен с последующим точечным разрушением кладки стен, что повлекло за собой необходимость ремонта кровли, а также восстановления кладки стен в проектных высотах без отклонения от проекта.

Согласно Плана объекта (поэтажная экспликация) на «Здания подземной стоянки с овощехранилищем» от 30.09.2015г. высота нежилых помещений надземного этажа, размещенного на отметке: 0,0 — составляет по всем помещениям - 3 м. по высоте.

Согласно Технического плана на здание от 23.10.2024г. общая площадь здания составляет - 3227,5 кв.м.

Ранее в Техническом плане здания от 28.05.2015г. общая площадь здания составляла 2910,10 кв.м.

Данная разность обусловлена тем, что во-первых, при производстве обмеров были исключены площади демонтированных помещений № 4 и № 5; во-вторых, изменился порядок обмеров помещений.

В настоящее время площадь этажа нежилого здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Так, в соответствии с п. 8.3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен.

Технический план подготовлен в связи с уточнением местоположения границ и площади здания с кадастровым номером: 54:35:032650:1454, расположенного по адресу: Российская Федерация, <...>. Общая площадь здания составляет 3227.5 кв. м. Площадь здания считается в соответствии с п. 8.3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 (ред. от 29.10.2021) "Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места", площадь этажа нежилого здания, сооружения определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Площадь здания определяется в пределах внутренних поверхностей наружных стен с момента утверждения приказа Минэкономразвития от 01.03.2016 года № 90.

Здание с кадастровым номером: 54:35:032650:1454, поставлено на учет 24.11.2015 г. соответственно площадь определялась на тот момент по иной методике (как сумма площадей помещений, входящих в это здание).

Согласно Технического плана на здание от 23.10.2024г. общая площадь помещений на 1-го этажа (надземный) (по внутренней поверхности наружных стен) составила 379.5кв.м.

Ранее в Техническом плане здания от 28.05.2015г. общая площадь помещений на 1-го этажа (надземный) составляла 389,00 кв.м.

Согласно Технического плана на здание от 23.10.2024г. общая площадь помещений - 1 подвал (по внутренней поверхности наружных стен) составила 1467.6кв.м.

Ранее в Техническом плане здания от 28.05.2015г. общая площадь помещений — 1 подвал составляла 1374,10 кв.м.

Согласно Технического плана на здание от 23.10.2024г. общая площадь помещений - 2 подвал (по внутренней поверхности наружных стен) составила 1380.4кв.м.

Ранее в Техническом плане здания от 28.05.2015г. общая площадь помещений — 2 подвал составляла 1147,00 кв.м.

В 2015 году Площадь нежилого помещения определялась как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между внутренними поверхностями стен и (или) перегородок.

ПК «Надежда» считает, что Нежилое здание не нарушает прав и законных интересов других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан и используется по назначению.

Нежилое здание соответствуют требованиям градостроительных регламентов, нормативных документов по планировке и застройке территорий, параметрам разрешенного использования земельного участка и обязательным требованиям к параметрам постройки, содержащимся в иных документах.

Нежилое здание завершено строительством, имеет полную строительную готовность, является капитальным строением, пригодно для эксплуатации и рекомендуется к эксплуатации по заявленному назначению и оформлению в установленном порядке.

Фактическое состояние объекта соответствует действующим строительным нормам и правилам в части обеспечения требований пожарной безопасности и последующая эксплуатация объекта не представляет собой угрозы для жизни и здоровья людей.

ПК «Надежда» указывает, что признание права собственности на нежилое здание предоставит возможность ответчику распоряжаться нежилым зданием, то есть осуществлять нормальную предпринимательскую деятельность, что явилось основанием для обращения ответчика с встречным исковым заявлением к Мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на спорный объект недвижимого имущества.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственниками на принадлежащем им земельном участке, определяются статьей 222 ГК РФ.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права реализуются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее – установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из приведенной нормы следует, что для признания права собственности необходимо, чтобы названные условия были соблюдены одновременно.

Отсутствие соблюдения хотя бы одного положения исключает возможность удовлетворения требования заинтересованного лица. Таким образом, гражданско-правовое регулирование самовольных построек определяет, что такая постройка подлежит либо сносу, либо приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно положениям статей 30, 36, 44, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости, помимо наличия права на земельный участок, требуются доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил безопасности.

Основания к сохранению самовольной постройки имеют место в том случае, когда характер допущенного нарушения не позволяет принять решение о ее сносе.

В свою очередь, из содержания приведенных выше норм материального права и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" следует, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на ее строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки ввиду ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Поскольку устранение последствий нарушения должно соответствовать самому нарушению и не приводить к причинению несоразмерных убытков, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

Таким образом, при оценке значительности допущенных при возведении строения нарушений судам следует принимать во внимание положения статьи 10 ГК РФ о недопустимости действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также их соразмерность избранному способу защиты гражданских прав.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении строения нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом незначительным и не препятствующим возможности сохранения самовольной постройки, то есть допущенные нарушения подлежат оценке судом на предмет степени их существенности, создания ими реальной угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав и интересов третьих лиц, соразмерности.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и не нарушение прав и интересов третьих лиц).

Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (Обзор от 16.11.2022), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

В силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в указанной статье Кодекса определены признаки, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество, должны квалифицироваться как самовольная постройка:

- возведение сооружения с признаками недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей или на участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

- возведение такого строения без получения на это необходимых разрешений;

- создание объекта с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Судом установлено, что реконструкция здания осуществлялась истцом в отсутствии разрешения на реконструкцию здания, во вводе объекта в эксплуатацию истцу также отказано, что позволяет суду квалифицировать спорную постройку как самовольную.

В пункте 3 статьи 222 ГК РФ указано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

Согласно положениям постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройки» разъяснено, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) под реконструкцией понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном ГрК РФ.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

С учетом того обстоятельства, что, после ввода объекта подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 в эксплуатацию изменена-увеличена его площадь с 2910,1 кв.м. до 3227,5 кв.м., что подтверждается заключением кадастрового инженера и техническим планом здания от 23.10.2024, а также произведен демонтаж проектируемых помещений № 4 и № 5, ПК «Надежда» проведена самовольная реконструкция здания, данные выводы подтверждены материалами проверки органа государственного строительного надзора Новосибирской области в отношении: здания подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454 по ул. Дуси Ковальчук, 89/1.

Кроме того, в какой период произведен демонтаж помещений №4 и №5 ответчиком доказательств не представлено.

Разрешение на реконструкцию объекта ответчиком не представлено, в связи с чем спорная постройка является самовольной.

Вместе с тем, реконструкция объекта произведена ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности участке.

Нежилое здание расположено на земельном участке, с кадастровым номером 54:35:032650:25, площадью 2489 кв. м, земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: подземные коллективные овощехранилища; стоянки для автомобилей надземные открытого и закрытого типов, подземные автостоянки, автостоянки с пандусами (рампами) и механизированные автостоянки, открытые площадки, предназначенные для стоянки автомобилей (вместимостью до 500 машино-мест для всех видов), местоположение: <...>).

Назначение объекта соответствует разрешенному виду использования земельного участка.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного реконструированного здания градостроительным и строительным, пожарным и санитарно – эпидемиологическим нормам и правилам, ответчиком ПК «Надежда» в материалы дела представлены:

-экспертное заключение ООО «СтройТехЭкспертПроект» от 2024 года по инженерному техническому обследованию строительных конструктивных элементов здания нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем), согласно выводам которого 1. Строительство здания нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем), с кадастровым номером: 54:35:032650:1454, правообладатель: Потребительский кооператив по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда», расположенного по адресу: <...> проводилось с соблюдением основных строительных норм и правил. Организация и выполнение строительства осуществлялись в соответствии с региональными и федеральными положениями.

Строительные конструктивные элементы здания на период обследования (ноябрь 2024 года) имеют работоспособное состояние, обеспечивающее необходимую несущую способность, устойчивость, эксплуатационную надежность и безопасность, как отдельных конструкций, так и здания в целом и не создают угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, имуществу физических или юридических лиц, государственному или муниципальному имуществу, окружающей среде, жизни и здоровью животных и растений.

Основные объемно-планировочные и конструктивные решения, исполненные при строительстве здания, удовлетворяют основным требованиям действующих строительных норм и правил, техническому регламенту о безопасности зданий и сооружений (Федеральный закон от 30.12.2009г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»).

Демонтаж части конструкций надземного этажа в объеме помещений №4 и №5 (наименование и нумерация по Плану объекта от 30.09.2015г) не влияет на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

Демонтаж не несущей стены между помещениями № 6 и № 7; демонтаж лестницы в помещении № 7; заложение проема в наружной стене (входная дверь) в помещении № 7 (см.План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г. кадастровый инженер ФИО3); то обстоятельство, что из помещения № 6 (см.План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г. кадастровый инженер ФИО3) выгорожено еще одно помещение № 3 (см. Технический план здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г.). В помещении № 3 (см. Технический план здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г.) обустроен проем в наружной стене (входная дверь), а также обустроен оконный проем; В помещении № 4 (см. Технический план здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г.) обустроен оконный проем - не влияют на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

Монтаж не несущей перегородки в помещении № 8 (см.План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г.), в результате чего согласно Технического плана здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23Л0.2024г. образовалось два помещения № 5 и № 6 - не влияет на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

Переустройство с увеличением площади помещения № 9 (см. План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г.), с разделением указанного помещения на два, что в Техническом плане здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г. отражено как помещения № 7 и № 8 - не влияют на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

В помещении № 5 согласно Технического плана здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г., образованном из помещения № 8 (см.План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г. кадастровый инженер ФИО3), заложен один из двух оконных проемов - данные изменения не влияют на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

В помещении № 6 согласно Технического плана здания выдан: кадастровым инженером: ФИО4 от 23.10.2024г., образованном из помещения № 8 (см.План объекта с экспликацией помещений от 30.09.2015г. кадастровый инженер ФИО3), заложен один из двух оконных проемов, а также заложен кирпичной кладкой входной проем -данные изменения не влияют на несущую способность и эксплуатационную надежность объекта капитального строительства.

Здание нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем), с кадастровым номером: 54:35:091050:146, общей площадью: 3227,5м2 расположенное по адресу: <...>, является капитальным строением, рекомендуется к дальнейшей эксплуатации по заявленному назначению.

-экспертное заключение ООО «Корпорация Услуг Безопасности» от 15.11.2024 по результатам обследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения пожарной безопасности здания, нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем) Адрес объекта: <...>. Кадастровый номер объекта: 54:35:032650:1454, согласно выводам которого по результатам обследования на соответствие требованиям нормативных правовых актов в сфере обеспечения пожарной безопасности здания, нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем) по адресу: <...>, кадастровый номер объекта: 54:35:032650:1454 установлено, что фактическое состояние объекта, введенного в эксплуатацию 30.09.2015г., не противоречит требованиям Федерального закона от 22.07.2008г. №123-Ф3 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», действующим нормам и правилам в части обеспечения требований пожарной безопасности и последующая его эксплуатация не представляет собой угрозы для жизни и здоровья людей в соответствии с проведенным объемом работ по капитальному ремонту, реконструкции или техническому перевооружению,

-экспертное заключение Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» №5-6-10-294 от 04.12.2024, из которого следуют выводы о том, что здание нежилого назначения (здание подземной автостоянки с овощехранилищем), с кадастровым номером: 54:35:091050:146, расположенное по адресу: <...>, соответствует СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция" (примечание 4 табл. 7.1.1).

-заключение кадастрового инженера ФИО4 от 12.12.2024, согласно которому минимальные отступы от границ земельного участка до Здания, указаны в Схеме расположения нежилого здания с кадастровым номером 54:35:032650:1454, и составляют: с западной стороны - 3.04м и 4.43м, с северной стороны - 4.32м и 3.15м, с восточной стороны: - 3.25м и 3.96м, с южной стороны - 3.60м, 4.55м и 4.49м, 3.27м, в юго-западной части здания минимальное расстояние от контура строения до границы земельного участка составляет 3.01м.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:032650:25, по адресу: <...> и расположенное в его границах Здание нежилого назначения I здание подземной автостоянки с овощехранилищем), адрес объекта: <...>; кадастровый номер объекта: 54:35:032650:1454 соответствуют Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным Решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288.

В качестве основания считать объект капитального строительства - здание подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454, площадью 3227,5 кв.м., по адресу: <...> самовольной постройкой мэрия г. Новосибирска указывает, что согласно уведомления Инспекции государственного строительного надзора Новосибирской области и акта выездного обследования от 24.05.2024 было установлено, что разрешение на реконструкцию спорного объекта не выдавалось.

Вместе с тем, сам по себе факт отсутствия разрешения на строительство (реконструкцию) на период подачи иска не является безусловным основанием к сносу объекта.

В силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем исходя из принципа пропорциональности снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц.

Истцом по первоначальному иску Мэрией г. Новосибирска в обосновании иска в нарушении ст.65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств о нарушении градостроительных норм, правил землепользования и застройки г. Новосибирска, строительных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм СанПИН, свидетельствующих о наличии существенных нарушений при возведении постройки, угрозе жизни или здоровью граждан, угрозе обрушении конструкции, нарушение прав или законных интересов иных лиц, а также нарушение прав истца действиями ответчика ПК «Надежда».

Реконструированное здание соответствует обязательным требованиям, предъявляемым к параметрам постройки, предусмотренных законом, в том числе градостроительным, строительным нормам и правилам, требованиям Федерального закона от 30.12.2009 №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», санитарным нормам и правилам (требованиям САНПИН) требованиям пожарной безопасности, требованиям Федерального закона от 22.07.2008 №123-ФЗ «Технический регламент о требований пожарной безопасности», параметрам землепользования и застройки, Правилам землепользования и застройки г. Новосибирска.

В виду конструктивной особенности здания, используемого в качестве здания подземной автостоянки с овощехранилищем и деятельности истца, суд пришел к выводу, что согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка назначение объекта не противоречит виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:032650:1454.

Из положений статей 10, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также вышеизложенных правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации, наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений.

Основанием к отказу в удовлетворении иска о признании права собственности на объект самовольного строительства может служить не само по себе наличие (констатация) каких-либо отступлений от требований нормативных правовых актов (включая различные градостроительные нормативы), а существенный характер таких нарушений, оказывающих (либо потенциально способных оказать) реальное негативное воздействие на права и охраняемые законом интересы других лиц (в том числе публичные интересы).

Изложенное соотносится с природой самовольного строительства как правонарушения, где ординарной санкцией выступает снос самовольной постройки, а единственной ему альтернативой – сохранение такой постройки (ее легализация) в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

Таким образом, возможно сохранение постройки, возведенной с нарушением градостроительных норм и правил, при определенных обстоятельствах (незначительность нарушений, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и ненарушение прав и интересов третьих лиц).

Указанная правовая позиция последовательно проводится Верховным Судом Российской Федерации, что нашло отражение также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 16.11.2022 (далее – Обзор от 16.11.2022), в частности в пункте 7, согласно которому снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Из приведенного нормативного регулирования следует, что при возникновении разрешаемого в судебном порядке спора о сносе либо легализации самовольной постройки вопрос о наличии или отсутствии реальных негативных последствий отклонения застройщиком от предельных параметров разрешенного строительства подлежит разрешению в конкретном споре и не может быть оставлен открытым.

Вместе с тем исходя из представленных ответчиком доказательств, судом не установлено каких-либо нарушений градостроительных, строительных норм и правил и других необходимых норм при реконструкции объекта.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на реконструкцию и на ввод объекта в эксплуатацию; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, ответчик возвел (реконструировал) объект на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно реконструированный объект.

Мэрия г. Новосибирска в судебном заседании пояснила, что экспертные заключения, представленные ответчиком в материалы дела не оспаривает, в связи с чем необходимость в заявлении ходатайства о проведении по делу судебной строительно-технической экспертный отсутствует, ходатайство о проведении судебной экспертизы сторонами не заявлено, в связи с чем судом рассмотрено дело по имеющимся в деле доказательствам.

Совокупностью представленных в материалы дела документов подтверждается, что состояние строительных конструкций спорных объектов оценивается как работоспособное, завершенный строительством объект может эксплуатироваться без ограничений, объект источником повышенной пожарной опасности не является, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, соответствует противопожарным нормам и правилам, а также соответствует требованиям санитарно-эпидемиологических правил и нормативов, следовательно, единственным правовым препятствием для введения объекта в гражданский оборот является отсутствие у истца разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем оснований для приведения объекта в прежнее состояние, существовавшее до реконструкции объекта не имеется, доказательства, имеющиеся в материалах дела подтверждают наличие совокупности условий, позволяющих признать за ответчиком право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

Тем самым при оценке совокупности доказательств суд, пришел к выводу, что Мэрия г. Новосибирска не представила суду относимых и допустимых доказательств того, что самовольная постройка не может быть сохранена, создает угрозу жизни и здоровью граждан, угрозу обрушения конструкций или нарушает права иных лиц, а также не представлено доказательств в связи с чем истцу необходимо было бы привести постройку в соответствии с требованиями, т.е. не представлено доказательств, что защита прав и интересов других лиц возможна путем сноса постройки, либо доказательств того обстоятельства, что имеется необходимость приведения постройки в соответствие с какими-либо требованиями, тем самым суд отказывает в удовлетворении исковых требований мэрии г. Новосибирска и удовлетворяет встречные исковые требования ответчика о признании права собственности на спорную постройку в целях легализации самовольной постройки, поскольку в отсутствии разрешения на реконструкцию объекта у ответчика отсутствует возможность к легализации постройки в административном порядке, тогда как судьба постройки должна быть определена решением суда.

Мэрия города Новосибирска на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с чем расходы по оплате государственной пошлины не подлежат взысканию с мэрии по первоначальному иску.

Поскольку Мэрия г. Новосибирска в материально-правовых отношениях с ответчиком (истцом по встречному иску) не состояла, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершала, расходы по уплате государственной пошлины по встречному иску суд относит на ПК «Надежда».

руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176, 216 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Мэрии г. Новосибирска –отказать.

Исковые требования потребительского кооператива по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать за Потребительским кооперативом по эксплуатации коллективного овощехранилища, автопарковок и общественных помещений «Надежда» (ОГРН <***>, ИНН <***>) право собственности на Здание подземной автостоянки с овощехранилищем с кадастровым номером 54:35:032650:1454, площадью 3227,5 кв.м., по адресу: <...>.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

А.А. Богер