АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А53-41045/2023
10 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 04 марта 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 10 марта 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мещерина А.И., судей Авдяковой В.А. и Сидоровой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титаренко Ю.Н., при участии в судебном заседании от истца – общества с ограниченной ответственностью «Доктор Нобель» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 23.10.2023; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 15.12.2022; участие обеспечено посредством сервиса «Онлайн-заседание»), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2 на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А53-41045/2023, установил следующее.
ООО «Доктор Нобель» (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) о расторжении договора от 01.06.2022 № 0013/2022 аренды нежилых помещений № 22а, 22б, 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 24а, 24в, 24г, 26, 26а, 24б, 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25з, 25е, 25к, 43, 43а, 22, с полным комплектом мебели, медицинского оборудования, компьютеров, систем видеонаблюдения и видеорегистрации, противопожарной безопасности, расположенных на 1-м этаже в здании по адресу: <...>, с 01.10.2023.
Предприниматель предъявила к обществу встречное исковое заявление о расторжении данного договора аренды и взыскании арендной платы по договору (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2023) за октябрь 2023 года, ноябрь 2023 года в размере 720 тыс. рублей, эксплуатационных платежей за сентябрь 2023 года, октябрь 2023 года в размере 85 936 рублей 60 копеек, судебных расходов в размере 80 235 рублей, в том числе расходов по оплате услуг представителя в размере 60 тыс. рублей и 20 235 рублей расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.06.2024 в удовлетворении первоначального искового заявления отказано. Встречное исковое заявление удовлетворено. Договор аренды нежилых помещений от 01.06.2022 № 0013/2022, заключенный сторонами, расторгнут с 01.07.2024. С общества в пользу предпринимателя взысканы арендная плата по договору (в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2023) за октябрь 2023 года, ноябрь 2023 года в размере 720 000 рублей, эксплуатационные платежи за сентябрь 2023 года, октябрь 2023 года в размере 85 936 рублей 60 копеек, расходы по оплате услуг представителя в размере 60 тыс. рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 19 119 рублей. Предпринимателю возвращена излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3116 рублей.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 решение от 30.06.2024 изменено. Абзацы второй, третий и четвертый резолютивной части решения изложены в следующей редакции: «Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) удовлетворить частично. Расторгнуть договор аренды нежилых помещений от 01.06.2022 № 0013/2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и обществом с ограниченной ответственностью «Доктор Нобель», с 30 ноября 2023 года. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Доктор Нобель» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) арендную плату по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2022 № 0013/2022 в редакции дополнительного соглашения от 01.05.2023 за октябрь 2023 года, ноябрь 2023 года в размере 620 000 рублей; эксплуатационные платежи за сентябрь 2023 года, октябрь 2023 года по договору аренды нежилых помещений от 01.06.2022 № 0013/2022 в размере 85 936 рублей 60 копеек, расходы по оплате услуг представителя в сумме 52 554 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 16 746 рублей 33 копеек. В удовлетворении остальной части требований отказать». В остальной части решение оставлено без изменения, апелляционная жалоба общества – без удовлетворения. Суд апелляционной инстанции установил, что 01.05.2023 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды об установлении ежемесячной арендной платы с 01.05.2023 по 31.08.2023 в размере 330 тыс. рублей; с 01.09.2023 по 01.05.2024 в размере 360 тыс. рублей. С 01.05.2024 и далее 1-го мая каждого текущего года производится ежегодное увеличение арендной платы не более чем на 20% от действующей арендной платы на момент последнего арендного платежа. В пункте 4.2.2 договора стороны согласовали, что арендатор обязан компенсировать арендодателю расходы за коммунальные услуги, а также оплачивать, приходящиеся на объект предоставленные эксплуатационные услуги. Арендатор не внес арендную плату за октябрь и ноябрь месяцы 2023 года, не произвел оплату коммунальных услуг и эксплуатационных платежей, поэтому соответствующие суммы подлежат взысканию с общества. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о расторжении договора аренды с 01.07.2024. Положения пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) предусматривают специальный порядок передачи недвижимого имущества при заключении и прекращении договора аренды, в то же время отсутствие акта приема-передачи не может безусловно возлагать на арендатора обязанность по внесению арендной платы при доказанности им прекращения пользования помещением. Возврат арендованного имущества может быть расценен как досрочное исполнение обязательства (статья 315 Гражданского кодекса). В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу предприниматель указала, что фактически арендодатель освободил помещения по состоянию на январь 2024 года. В рамках апелляционного слушания дела общество представило безусловные доказательства передачи ключей от занимаемых по договору аренды нежилых помещений предпринимателю в октябре 2023 года. Согласно представленной в материалы дела квитанции EMS № ED302011980RU в адрес ФИО2 направлено письмо от 27.10.2023, в котором общество сообщило о том, что ключи от помещения переданы ФИО4 лично в руки 01.10.2023, а также выслан еще один найденный сотрудниками общества комплект ключей. Письмо получено адресатом 30.10.2023. Принимая во внимание заявленные предпринимателем требования о расторжении договора по причине нарушения обществом сроков внесения арендной платы за октябрь и ноябрь 2023 года, суд апелляционной инстанции на основании представленных обществом доказательств фактического освобождения занимаемых нежилых помещений и принятия их арендодателем в октябре 2023 года пришел к выводу о расторжении договора от 01.06.2022 с 30.11.2023 (просрочка внесения арендных платежей два раза подряд). Данное обстоятельство влечет изменение решения в соответствующей части. Суд апелляционной инстанции также указал следующее. Абзац 2 пункта 5.8 договора устанавливает, что обеспечительный платеж не возвращается и подлежит зачету в счет последнего месяца действия договора аренды. Предприниматель полагает, что обеспечительный платеж с учетом установленной решением суда даты расторжения договора должен быть засчитан в счет арендной платы за июнь 2024 года. Поскольку апелляционный суд пришел к выводу о фактическом прекращении договорных отношений сторон и расторжении договора аренды с 30.11.2023, обеспечительный платеж в размере 100 тыс. рублей по правилам абзаца 2 пункта 5.8 договора подлежит зачету в счет выставленной за ноябрь 2023 года арендной платы.
В кассационной жалобе предприниматель, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов представленным в дело доказательствам, просит отменить постановление, оставить в силе решение. Податель жалобы полагает, что апелляционный суд допустил взаимоисключающие выводы и не принял во внимание, что фактическое освобождение помещений арендатором до истечения срока действия договора аренды не освобождает его от обязанности вносить арендную плату. Ссылка апелляционного суда на положения статьи 315 Гражданского кодекса является ошибочной. У арендатора отсутствовало право на односторонний отказ от договора аренды. При этом воля арендодателя на расторжение договора аренды фактически выражена только в мае 2024 года и направлена на прекращение договора с 01.07.2024. Суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права и признал договор аренды расторгнутым с 30.11.2023, а также ошибочно принял к зачету обеспечительный платеж в счет последнего месяца действия договора аренды.
В отзыве общество указало на отсутствие оснований для отмены апелляционного постановления, поскольку помещения досрочно освобождены арендатором с согласия арендодателя.
В судебном заседании представитель предпринимателя на удовлетворении кассационной жалобы настаивал. Представитель общества полагал, что выводы суда апелляционной инстанции основаны на представленных в дело доказательствах и соответствуют применимым нормам действующего законодательства.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что апелляционное постановление следует оставить без изменения.
Как видно из материалов дела, 01.06.2022 общество (арендатор) и предприниматель (арендодатель) заключили договор № 0013/2022 аренды нежилых помещений, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилые помещения, расположенные в здании по адресу: <...>, нежилые помещения № 22а, 22б, 22в, 23, 23а, 23б, 23в, 23г, 23д, 23е, 23ж, 24а, 24в, 24г, 26, 26а, 24б, 25, 25а, 25б, 25в, 25г, 25д, 25з, 25е, 25к, 43, 43а, 22, с полным комплектом мебели, медицинского оборудования, компьютеров, систем видеонаблюдения и видеорегистрации, противопожарной безопасности, общей площадью 325,7 кв. м, расположенные на 1-м этаже здания.
В аренду также передано указанное в договоре оборудование (пункт 1.2). Объектами аренды по рассматриваемому договору являются движимое имущество, указанное в актах приема-передачи, расположенное в комнатах (кабинетах), выступающих предметом договора (пункт 1.3).
Согласно пункту 1.4 договора не передаются в аренду помещения 26в площадью 9,6 кв. м, 26д площадью 1,7 кв. м, 26г площадью 4,5 кв. м, которые находятся во владении и пользовании арендодателя. В пункте 1.5 договора определены помещения общего пользования.
В пункте 1.8 договора указано, что объект предоставлен арендатору для организации медицинской клиники (медицинского центра). Актами от 01.06.2022 оформлена передача объекта аренды арендатору (т. 1, л. <...>).
В соответствии с пунктом 2.3 срок аренды по договору составляет 36 месяцев, исчисляемых с момента подписания акта приема-передачи объекта. Согласно пункту 2.4 договор может быть досрочно расторгнут в соответствии с его условиями и действующим законодательством Российской Федерации.
В разделе 3 договора стороны согласовали порядок передачи (возврата) объекта.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды размер арендной платы с 01.06.2022 по 30.08.2022 составляет 270 тыс. рублей. С 01.09.2022 по 01.05.2023 – 300 тыс. рублей в месяц.
Стороны 01.05.2023 подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому ежемесячная арендная плата с 01.05.2023 по 31.08.2023 установлена в размере 330 тыс. рублей. С 01.09.2023 по 01.05.2024 – 360 тыс. руб. С 01.05.2024 и далее 1-го мая каждого текущего года производится ежегодное увеличение арендной платы не более чем на 20% от действующей арендной платы на момент последнего арендного платежа (т. 1, л. д. 50).
Пунктом 5.5 договора установлена обязанность арендатора в течение пяти банковских дней с момента подписания договора выплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 100 тыс. рублей в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору. Согласно пункту 5.8 договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору и подлежит зачету в счет последнего месяца действия договора аренды.
В пункте 5.12 договора стороны согласовали, что с момента передачи объекта арендатору он вносит коммунальные и эксплуатационные платежи. Оплата за услуги должна производиться не позднее трех рабочих дней с момента получения арендатором соответствующих расчетных документов.
В пунктах 8.2 и 8.3 договора закреплены основания досрочного расторжения договора судом по требованию арендодателя и арендатора. Согласно пункту 8.5 договор может быть в любое время досрочно расторгнут во внесудебном порядке по соглашению сторон.
Общество 08.09.2023 вручило предпринимателю письмо о намерении расторгнуть договор аренды с 01.10.2023 по экономическим обстоятельствам. Арендатор просил арендодателя произвести приемку нежилых помещений и оборудования по акту возврата в течение пяти дней после указанного срока (01.10.2023) (т. 1, л. д. 53).
В исковом заявлении общество указывает, что 28.09.2023 арендодатель фактически произвел приемку нежилых помещений.
Предприниматель 02.10.2023 направил в адрес общества претензию о приведении нежилого помещения в первоначальное состояние, в котором указал на стоимость работ по приведению объекта в первоначальное состояние в размере 544 292 рублей. Арендодатель предложил арендатору оплатить указанные работы в кратчайшие сроки для скорейшего подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи (т. 1, л. <...>).
Общество 05.10.2023 направило предпринимателю письмо о необходимости перерасчета сметы за ремонт помещений, поскольку представленный арендатором расчет является чрезмерно завышенным, осмотр помещений совместно с арендатором и представителем строительной организацией не произведен (т. 1, л. д. 56).
В материалы дела также представлено уведомление арендодателя от 11.10.2023 об отказе от расторжения договора аренды (т. 1, л. д. 133).
В письме от 30.11.2023 № 16 предприниматель уведомила общество о необходимости внесения предусмотренных договором платежей, а также уплаты неустойки (т. 1, л. д. 135).
Общество, указывая на уклонение арендодателя от подписания соглашения о расторжении договора, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Предприниматель, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором принятых на себя обязательств, во встречном исковом заявлении просил расторгнуть договор аренды, взыскать с общества арендную плату и эксплуатационные платежи.
Законность судебных актов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В соответствии с положениями статей 309 и 310 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).
Согласно пункту 13 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора) не является основанием прекращения обязательств арендатора по внесению арендной платы.
Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
По правилам статьи 71 Кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9 и 65 Кодекса).
Судебные инстанции, разрешая возникший спор, руководствовались приведенными нормами Гражданского кодекса и пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного искового заявления предпринимателя о расторжении договора, взыскании с арендатора долга по арендной плате за октябрь и ноябрь 2023 года и соответствующих эксплуатационных платежей. В удовлетворении первоначального искового заявления общества отказано.
Суд апелляционной инстанции, проанализировав переписку и действия сторон, пришел к выводу о том, что спорные правоотношения подлежат прекращению с 30.11.2023. Данное обстоятельство позволяет арендатору претендовать на зачет внесенного им обеспечительного платежа в счет последнего месяца действия договора аренды (пункт 5.8 договора).
Суд округа считает, что суд апелляционной инстанции ошибочно применил к спорным отношениям статью 315 Гражданского кодекса, однако это нарушение не привело к принятию неправильного судебного акта.
Установленные апелляционным судом обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что предложение арендатора о досрочном расторжении договора (т. 1, л. д. 53) принято арендодателем в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса. Нежилые помещения освобождены арендатором (т. 1, л. д. 118 – 121) и предоставлены в распоряжение арендодателю. После утраты арендатором по согласованному волеизъявлению сторон фактического владения объектом аренды разногласия относительно состава и стоимости работ, связанных с устранением эксплуатационных дефектов (т. 1, л. д. 56, 131 – 133), сами по себе не свидетельствуют о возобновлении прекращенных арендных правоотношений. Стоимость таких работ может быть взыскана в самостоятельном порядке. Указание апелляционного суда на дату, с которой обязательства арендатора фактически прекращены, не противоречит положениям абзаца второго пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса. Судебные акты в части удовлетворения встречного иска общество не обжалует.
Приведенные в кассационной жалобе возражения предпринимателя отклоняются судом округа, поскольку касаются непосредственно фактических обстоятельств спора, установленных судами в процессе его рассмотрения, и результатов оценки имеющихся в деле доказательств.
С учетом изложенного основания для отмены постановления апелляционного суда отсутствуют.
В соответствии с разъяснениями, приведенными в абзаце втором пункта 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде кассационной инстанции», переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Кодекса), не допускается.
В силу части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими, поскольку иное свидетельствует о выходе за пределы предусмотренных полномочий суда кассационной инстанции, существенном нарушении норм процессуального права и нарушении прав и законных интересов лиц, участвующих в деле.
Поскольку установление фактических обстоятельств дела и оценка доказательств отнесены к полномочиям судов первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции не вправе переоценивать представленные в материалы дела доказательства, которые являлись предметом рассмотрения судов нижестоящих инстанций.
Суд округа полагает, что вопреки содержащимся в кассационной жалобе доводам, суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела установил все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, а его выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, обеспечивают соблюдение баланса интересов сторон.
Доводы предпринимателя не свидетельствуют о неправильном применении апелляционным судом норм материального и процессуального права и не могут служить достаточным основанием для отмены постановления. Предусмотренные Кодексом условия для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют. Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил.
Расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на предпринимателя (статья 110 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2024 по делу № А53-41045/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий А.И. Мещерин
Судьи В.А. Авдякова
И.В. Сидорова