АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А32-46444/2023
22 мая 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 22 мая 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 22 мая 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Малыхиной М.Н. и Сидоровой И.В., при участии в судебном заседании от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 22.04.2025), в отсутствие истца – администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Бикмарк» на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А32-46444/2023, установил следующее.
Администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (далее – администрация, истец) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Бикмарк» (далее – общество, ответчик) со следующими исковыми требованиями:
– расторгнуть договор от 04.04.1997 № 4900000270 о предоставлении в пользование (договор аренды) земельного участка площадью 12 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202;
– указать в решении, что оно является основанием для погашения управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (далее – управление Росреестра) регистрационной записи от 16.05.2019 № 23:49:0205002:39-23/050/2019-3 об обременении в виде договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270 в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН).
Иск основан на положениях статей 209, 309, 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 7, 42, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. В ходе обследования муниципального земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39, предоставленного правопредшественнику общества для строительства в 1997 году, выявлено, что данный участок арендатором не освоен, на нем произрастает древесно-кустарниковая растительность. Таким образом, имеет место существенное нарушение обществом обязательства по освоению земельного участка, что влечет его расторжение в судебном порядке.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025, иск удовлетворен. Суд расторг договор от 04.04.1997 № 4900000270 аренды земельного участка площадью 12 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202. Суд указал, что решение является основанием для погашения управлением Росреестра в ЕГРН регистрационной записи от 16.05.2019 № 23:49:0205002:39-23/050/2019-3 об обременении земельного участка договором аренды от 04.04.1997 № 4900000270.
Суды установили, что на основании постановления Главы администрации города Сочи от 25.11.1993 № 971/2 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Висбас» (арендатор) заключен договор от 04.04.1997 № 4900000270 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). Арендатору предоставлен земельный участок площадью 12 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:39 для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги на срок до 01.01.2046. На основании постановления администрации от 02.03.2007 № 299 вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39 изменен на «многоквартирный жилой комплекс с объектами общественного назначения», о чем 11.09.2019 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 4900000270. По договору от 06.05.2019 уступки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номерам 23:49:0205002:39 его арендатором стало общество. Управлением муниципального земельного контроля администрации 26.05.2023 осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202. В ходе осмотра выявлено, что в его границах строения (сооружения) отсутствуют, строительные работы не ведутся. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. По информации департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 31.05.2023 № 8274/21.01-11 разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205002:39 не выдавались. В ЕГРН также отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, возведенные на данном земельном участке. По условиям договора (пункт 4.1) арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями предоставления, указанными в пункте 1.3 договора (в целях строительства). Арендатор обязан не допускать действия, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки города, не загрязнять участок, а также прилегающие к нему территории; при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующие порядок использование земельных участков (пункт 4.2). За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.1). В случае использования арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.2). Департаментом имущественных отношений администрации обществу направлена претензия от 08.06.2023 № 8628/02.01-44 о необходимости в 10-тидневный срок устранить выявленные нарушения либо подписать соглашение о расторжении договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270. В срок, установленный в претензии, общество для подписания соглашения о расторжении договора аренды представителя не направило, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суды руководствовались положениями статей 450, 619, 622 Гражданского кодекса, статей 7, 22, 42, 45, 46 Земельного кодекса, статей 36, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ). Суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39 предоставлялся в долгосрочную аренду для использования в целях строительства, однако в материалы дела не представлены доказательства освоения арендуемого с 1997 года участка. Поскольку на земельном участке, арендуемом с 2019 года обществом, возведение объекта капитального строительства не осуществлено, разрешение на строительство ответчиком не получено, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации. Апелляционный суд при этом отметил, что представитель общества не участвовал в судебных заседаниях, ответчик не заявлял в суде первой инстанции возражений относительно доводов, приведенных истцом в обоснование заявленных требований. Суд апелляционной инстанции отклонил довод общества о том, что оно не извещалось судом первой инстанции о судебном разбирательстве со ссылкой на то, что фактически находится в Краснодарском крае. Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) общество зарегистрировано по адресу: 630126, <...> здание 201/2, помещение 10. В деле имеются почтовые уведомления, подтверждающие направление ответчику по юридическому адресу копий определений, возвращенных в суд без вручения адресату с отметками «истек срок хранения» (идентификаторы 35093289022579, 35003590250516, 35003594721098, 34498702477744). Действия суда первой инстанции соответствуют положениям статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс). При этом как видно из материалов дела, у суда первой инстанции отсутствовали сведения о том, что ответчик фактически находится по другому адресу. В силу подпункта «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» адрес постоянно действующего исполнительного органа юридического лица отражается в ЕГРЮЛ для целей осуществления связи с юридическим лицом. Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя. Такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.). Исключение составляют случаи, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица (пункт 2 статьи 51 Гражданского кодекса). Неисполнение предусмотренной законом обязанности и ненадлежащая организация деятельности ответчика в части получения по его адресу корреспонденции является его риском (статья 165.1 Гражданского кодекса, пункт 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»). Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что общество было извещено о судебном разбирательстве надлежащим образом, однако не обеспечило получение почтовой корреспонденции. Ответчик в суде первой инстанции доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не заявлял, приложенные к жалобе документы, не представлял, поэтому они не были предметом рассмотрения суда первой инстанции. Доказательств наличия уважительных причин для их представления суду апелляционной инстанции не представлено, в связи с чем, они не могут быть приняты во внимание апелляционным судом (статья 268 Кодекса). Довод ответчика о том, что права на земельный участок приобретены им только в 2019 году, не принят апелляционным судом. На основании договора перенайма от 06.05.2019 к обществу перешли в полном объеме, как права, так и обязанности прежних арендаторов земельного участка, предоставленного для цели строительства в 1997 году. Изменение субъектного состава лиц, выступающих на стороне арендатора, не исключает предусмотренную законом обязанность приступить к строительству на участке в определенные сроки. Освоение земельного участка является обязанностью арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. В то же время арендодатель названный результат заключения договора аренды для строительства не получил. В этой связи суд апелляционной инстанции признал обоснованным требование администрации о расторжении договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270. Отклонил суд апелляционной инстанции и довод ответчика о наличии препятствий в использовании земельного участка по целевому назначению. Общество, ссылаясь на наличие препятствий в использовании земельного участка, не учитывает, что у арендодателя отсутствует обязанность изменять вид использования участка, указанный в договоре аренды. Кроме того, в отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор в части видов использования участка. Не допускается не основанное на нормах действующего законодательства и противоречащее условиям договора аренды изменение вида разрешенного использования публичного земельного участка (в том числе и в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом). Само по себе утверждение (изменение) правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов для территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок, не влечет обязанность арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов его использования. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932). Ссылки ответчика на внесение изменений в правила землепользования и застройки после заключения договора аренды, не позволяющие ему осуществить строительство, также не приняты апелляционным судом. Соответствующие изменения значительно позднее заключения договора аренды, в то время как в 2023 году администрацией установлено, что в границах земельного участка строения (сооружения) отсутствуют, строительные работы не ведутся, на участке произрастает древесно-кустарниковая растительность. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что арендаторами, в том числе, обществом, не предпринимались реальные меры для освоения земельного участка в целях строительства. Отклонил суд апелляционной инстанции со ссылкой на положения статьи 3 Закона № 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 № 427-ФЗ) и довод ответчика о том, что к договору аренды, заключенному в 1997 году, не подлежали применению нормы Земельного кодекса, введенному в действие только в 2001 году. В связи с изложенным, требования администрации о расторжении договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270 с указанием на то, что такое решение является основанием для погашения в ЕГРН права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Общество обжаловало решение и постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивирована следующим. При рассмотрении дела суды не учли нормативные правовые акты, регулирующие строительство многоквартирных жилых домов на территории городского округа города-курорта Сочи Краснодарского края. Постановлением Главы города Сочи от 02.03.2007 № 299 «Об изменении обществу с ограниченной ответственностью "Кровмонтаж" вида разрешенного использования земельного участка по улице Пластунской, 202 в Центральном районе города Сочи» вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39 изменен с «для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги» на «размещение многоквартирного жилого комплекса с объектами общественного назначения». Указанное постановление принято на основании заявления ООО «Кровмонтаж» по результатам публичных слушаний, в нем отражено, что заявителем разработано предпроектное предложение по размещению многоквартирного жилого комплекса с объектами общественного назначения, согласованное комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Сочи 04.10.2006. Территориальным отделом управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Краснодарскому краю выдано санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.11.2006 № 222 на предпроектное предложение по размещению многоквартирного жилого комплекса с объектами общественного назначения. Решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202 утверждены Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи. ООО «СтройПроект» (предыдущий арендатор) получило градостроительный план земельного участка от 01.11.2017 № RU233090000-000000000015208, в котором участок отнесен к территориальной зоне «Ж-2» – малоэтажная жилая застройка до 15 м, в данной зоне вид разрешенного использования «многоквартирный жилой дом» является условно-разрешенным. Таким образом, использование земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, согласованным в договоре аренды, стало по воле арендодателя невозможным до получения арендатором разрешения на условно-разрешенный вид использования по результатам публичных слушаний. Решением Городского Собрания Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 28.07.2021 № 83 Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи дополнены пунктом 12.1.2. Данным пунктом введены ограничения, связанные с жилой застройкой и строительством нежилых объектов на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края. В нем указано, что на территории муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края запрещено строительство объектов капитального строительства жилого назначения, за исключением случаев, в том числе, строительства объектов капитального строительства жилого назначения, осуществляемое в рамках реализации договоров о комплексном развитии территории (пункт 1). Правилами землепользования и застройки в данной редакции фактически установлен мораторий на высотное жилищное строительство. Возможность строительства многоквартирных домов ставится в зависимость не только от заключения с администрацией города Сочи договора о комплексном развитии территории, что само по себе является крайне энерго-, финансово- и ресурсозатратным мероприятием, но и возлагает на застройщика обязательства по восстановлению прав обманутых (другими, недобросовестными застройщиками) дольщиков. Некоторое количество времени понадобилось для отлаживания механизма заключения договоров о комплексном развитии территории. В этой связи введение в Правила землепользования и застройки указанной нормы существенно затруднило для ответчика освоение арендованного земельного участка и как минимум на два года приостановило процесс строительства крупных объектов в городе Сочи (при условии заключения договора о комплексном развитии территории). Указанные обстоятельства не учитывались судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора. Кроме того, ответчик обращался в администрацию с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка (градостроительный план 2017 года утратил силу). Письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 05.09.2024 получен отказ в связи с нахождением ручья в границах арендуемого земельного участка. По мнению департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи, выдать градостроительный план земельного участка площадью 12 600 кв. м не представляется возможным, поскольку вокруг ручья образовалась береговая полоса водного объекта общего пользования, на которую не распространяется действие градостроительного регламента. Отказ в выдаче градостроительного плана по указанной причине представляется надуманным и свидетельствует о чинении арендодателем (подведомственным ему департаментом) препятствий в освоении обществом земельного участка. Кроме того, в октябре 2023 года ответчик направил в администрацию обращение о возможности получения разрешения на строительство в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Департамент архитектуры и градостроительства администрации города Сочи письмом от 03.11.2023 сообщил, что без заключения договора о комплексном развитии территории выдача разрешения невозможна, никак не прокомментировав вопрос о виде разрешенного использования земельного участка и расхождении его с градостроительным регламентом территориальной зоны, допускающей только индивидуальное жилищное строительство и сблокированных жилых домов. Изложенное подтверждает, что фактически истец своими действиями препятствовал освоению ответчиком арендуемого земельного участка и исполнению обязательств по договору аренды в полном объеме. В рамках исполнения обязательств, силами общества, с момента возникновения прав по договору, проводились земельные работы по приведению поверхности участка к состоянию, необходимому для осуществления строительных работ (покос травы, ликвидация стихийных свалок мусора, ликвидация несанкционированных проездов через участки). Также между обществом и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (проектировщик) заключен договор на проектирование объекта от 10.06.2024. В результате выполнения работ проектировщиком направлено обществу уведомление о запросе документов, содержащих сведения по отнесению спорного участка к функциональной и территориальной зонам для дальнейшего анализа исходной документации, которые ответчик не мог предоставить по причине отказа департамента архитектуры и градостроительства администрации города Сочи. Таким образом, общество, став арендатором по договору, приняло все доступные ему меры для надлежащего исполнения обязательств, в том числе, вносило арендную плату в полном объеме, что подтверждается справкой от 18.10.2024. Общество и его правопредшественники по договору аренды выполняли мероприятия, направленные на освоение земельного участка, но были лишены возможности его реализовать в течении долгого периода времени по независящим от них причинам, а по воле публичного собственника земельного участка. Также договор аренды земельного участка заключен в 1997 году, до введения с действие Земельного кодекса, положения которого о досрочном расторжении в связи с неиспользованием земельного участка в течении трех лет на такой договор не распространяются. При этом положения договора от 04.04.1997 № 4900000270 не содержат условия о согласованной сторонами санкции за неиспользование арендатором земельного участка по целевому назначению как его досрочное расторжение.
Суд округа не располагает сведениями о поступлении от администрации отзыва на кассационную жалобу.
В суд округа 15.05.2025 поступило (направлено в электронном виде) дополнение кассационной жалобе, к которому приложено подтверждение направления копии указанного дополнения администрации. В нем общество указывает, что судами не был разрешен вопрос о привлечении к участию в деле прежних арендаторов земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39. Также подлежат оценке документы, представленные ответчиком в суд апелляционной инстанции (градостроительный план земельного участка от 01.11.2017, письма департамента архитектуры и градостроительства администрации от 03.11.2023 и от 05.09.2024) и свидетельствующие о чинении администрацией (подведомственным ему департаментом) препятствий в освоении обществом земельного участка. Кроме того, общество ссылается на судебную практику, которая, по мнению подателя жалобы, подтверждает его правовую позицию. Суды не приняли во внимание, что с учетом изменения документов территориального планирования и функционального зонирования ответчик находился в состоянии неопределенности по независящим от него причинам. Изложенное подтверждает наличие оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Также в суд округа поступило (направлено 21.05.2025 в электронном виде) второе дополнение к кассационной жалобе, не содержащее доказательств направления его копии администрации. В приобщении поступивших дополнений судом кассационной инстанции отказано с учетом разъяснений, изложенных в абзаце четвертом пункта 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции».
В судебном заседании представитель общества поддерживал доводы жалобы, просил ее удовлетворить. Устно заявил довод о несоблюдении администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270.
Администрация явку представителя в судебное заседание обеспечила.
Изучив материалы дела и доводы жалобы (с учетом дополнения), выслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Главы администрации города Сочи от 25.11.1993 № 971/2 между комитетом по управлению имуществом города Сочи (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Висбас» (арендатор) заключен договор от 04.04.1997 № 4900000270 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды). Арендатору предоставлен земельный участок площадью 12 600 кв. м с кадастровым номером 23:49:0205002:39 для строительства и эксплуатации производственной базы и подъездной дороги на срок до 01.01.2046. По условиям договора (пункт 4.1) арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями предоставления, указанными в пункте 1.3 договора (в целях строительства). Арендатор обязан не допускать действия, которые могут привести к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки города, не загрязнять участок, а также прилегающие к нему территории; при эксплуатации участка строго соблюдать требования как федерального законодательства, так и иных подзаконных актов, регламентирующие порядок использование земельных участков (пункт 4.2). За нарушение общего порядка и правил пользования участком арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством (пункт 5.1). В случае использования арендатором земельного участка в целях, не предусмотренных пунктом 1.3, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в одностороннем порядке (пункт 5.2).
На основании постановления администрации от 02.03.2007 № 299 вид разрешенного использования участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39 изменен на «многоквартирный жилой комплекс с объектами общественного назначения», о чем 11.09.2019 сторонами заключено дополнительное соглашение к договору № 4900000270.
По договору от 06.05.2019 уступки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номерам 23:49:0205002:39 его арендатором по договору от 04.04.1997 № 4900000270 стало общество.
Управлением муниципального земельного контроля администрации 26.05.2023 осуществлен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 202. В ходе осмотра выявлено, что в его границах строения (сооружения) отсутствуют, строительные работы не ведутся. На участке произрастает древесно-кустарниковая растительность.
По информации департамента архитектуры и градостроительства муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края от 31.05.2023 № 8274/21.01-11 разрешение на строительство (реконструкцию), ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205002:39 не выдавались. В ЕГРН также отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, возведенные на данном земельном участке.
Департаментом имущественных отношений администрации обществу направлена претензия от 08.06.2023 № 8628/02.01-44 о необходимости в 10-тидневный срок устранить выявленные нарушения либо подписать соглашение о расторжении договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270. В срок, установленный в претензии, общество для подписания соглашения о расторжении договора аренды представителя не направило, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (подпункт 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 420, пункты 1, 2 статьи 421 Гражданского кодекса).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (статьи 606, 610, 614, 615 Гражданского кодекса).
В соответствии с положениями статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса), а также по иным основаниям и в порядке, установленном пунктом 2 статьи 45, пунктами 2 и 3 статьи 46 данного Кодекса.
Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).
Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда он: существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; пользуется имуществом с существенным нарушением условия договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса направлен на обеспечение баланса интересов сторон договора и соответствует вытекающему из Конституции Российской Федерации принципу свободы договора. Статья 619 Гражданского кодекса устанавливает условия, при которых по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, а также предусматривает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 данного Кодекса. Положения статьи 619 Гражданского кодекса направлены на защиту интересов стороны договора при существенном нарушении договора другой стороной, в том числе интересов арендодателя в соответствии с условиями заключенного с арендатором договора аренды (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.03.2024 № 633-О).
Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).
Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержит разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса. В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Судебная практика при разрешении подобных споров также исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора. Вместе с тем, неиспользование арендатором на протяжении длительного периода времени земельного участка, находящегося в публичной собственности и предоставленного для строительства, по целевому назначению, может свидетельствовать о существенном нарушении условий договора аренды, являющимся основанием для его досрочного расторжения в судебном порядке.
Согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 27.01.2022 № 90-О, неиспользование земельного участка арендатором, действующим добросовестно, разумно и осмотрительно, может быть вызвано не только его собственными действиями (бездействием), – оно может предопределяться обстоятельствами непреодолимой силы либо действиями (бездействием) арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц. В этих случаях применение последствий в виде досрочного расторжения договора аренды земельного участка не отвечало бы вытекающим из Конституции Российской Федерации принципам справедливости и соразмерности, нарушало бы баланс конституционно защищаемых прав и законных интересов, позволяя арендодателю, наделенному властными полномочиями, получать необоснованное преимущество в отношениях с арендатором.
Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.
Суды первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установили, что муниципальный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39, арендуемый по договору от 04.04.1997 № 4900000270, не осваивается на протяжении длительного периода времени в отсутствие в материалах дела доказательств воспрепятствования в таком освоении со стороны органов местного самоуправления. При этом освоение указанного земельного участка для цели предоставления (строительство) является обязанностью арендатора, в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объекта, для строительства которого такой участок предоставлен. Экономическая составляющая арендной сделки для цели строительства предполагает результат, на который вправе рассчитывать публичный собственник земли, заключающийся в создании нормально функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. Однако после заключения договора аренды и до обращения администрации с иском в арбитражный суд земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39 не освоен (не используется для цели строительства, зарос древесно-кустарниковой растительностью). Исходя из обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований администрации о досрочном расторжении договора от 04.04.1997 № 4900000270 и погашении в ЕГРН записи об обременении им земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39.
Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 286 Кодекса).
Доводы кассационной жалобы общества о принятии им надлежащих (всех возможных) мер к освоению арендуемого земельного участка и неиспользовании его в связи с действиями органов местного самоуправления, обусловленными, в том числе, внесением изменений в правила землепользования и застройки, подлежат отклонению судом округа. Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39 предоставлен в аренду для цели строительства в 1997 году (то есть 25 лет назад). Материалы дела не содержат каких-либо доказательств его освоения в период после предоставления и до изменения администрацией (по результатам публичных слушаний) вида разрешенного использования земельного участка (со строительства производственной базы на строительство жилищного комплекса) в 2007 году (10 лет). После этого арендаторы также не принимали действий по освоению земельного участка в соответствии с измененным видом разрешенного использования, один из которых только в 2017 году получил градостроительный план № RU233090000-000000000015208 (то есть еще 10 лет). Таким образом, к 2019 году, когда общество вступило в права и обязанности арендатора (договор перенайма от 06.05.2019), указанный земельный участок не осваивался на протяжении 22 лет (доказательства иного в материалы дела не представлены). Арендаторами не принимались меры по организации публичных слушаний для получения разрешения на условно-разрешенный вид использования земельного участка (статья 39 Градостроительного кодекса), не осуществлялись какие-либо подготовительные мероприятия, необходимые для целевого использования арендуемого земельного участка. В этой связи кассационный суд не усматривает законных оснований для выводов, отличных от выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу разрешенного спора. Довод общества о неприменении к спору положений Земельного кодекса в связи с заключением договора аренды в 1997 году также не принимается, поскольку право на расторжение договора № 4900000270 администрация основывает также на положениях статей 450 и 619 Гражданского кодекса. Судебная коллегия полагает очевидным, что неосвоение муниципального земельного участка для цели строительства на протяжении четверти века является существенным нарушениям договорных обязательств, сохранение которых не будет отвечать критериям добросовестности, разумности и осмотрительности со стороны арендатора такого участка. Общество, принимая в арендное пользование в 2019 году земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205002:39, не могло не осознавать, что этот участок не осваивается для цели строительства уже на протяжении 22 лет. При этом администрация через 25 лет после предоставления указанного участка в аренду так и не получила результата в виде функционирующего объекта хозяйственной деятельности со всеми социальными и иными благоприятными для публично-правового образования последствиями эксплуатации освоенного (надлежаще застроенного) земельного участка. Подлежит отклонению и довод о необходимости привлечения к участию в деле прежних арендаторов земельного участка. Общество является арендатором земельного участка на основании договора перенайма от 06.05.2019, то есть лицом, получившим весь комплекс прав и обязанностей арендатора по договору от 04.04.1997 № 4900000270, и становится перед администрацией обязанным лицом в силу закона (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса). Такая сделка предусматривает одновременную передачу всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга. При этом презюмируется, что ответчик, как арендатор земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205002:39, должен обладать не только всеми правами (обязанностями) по этому договору, но и всеми документами, полученными от прежнего арендатора, поскольку соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса). С учетом разъяснений, приведенных в пунктах 3 и 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.062021 № 18 «О некоторых вопросах досудебного урегулирования споров, рассматриваемых в порядке гражданского и арбитражного судопроизводства», является несостоятельным и устно заявленный в судебном заседании довод представителя общества о несоблюдении администрацией досудебного порядка расторжения договора аренды. Федеральными законами обязательный досудебный порядок урегулирования спора предусмотрен, в том числе, по спорам об изменении и о расторжении договора (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса). Вместе с тем, если ответчик своевременно (в суде первой инстанции или суде апелляционной инстанции, рассматривающем дело по правилам суда первой инстанции) не заявил указанное ходатайство, то его довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора не может являться основанием для отмены судебных актов в суде апелляционной или кассационной инстанции. Иное противоречило бы целям досудебного урегулирования споров. Кроме того, материалы дела содержат доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды от 04.04.1997 № 4900000270 (т. 1, л. д. 12 – 17). Исковое заявление подано администрацией в арбитражный суд 29.08.2023, то есть через два месяца после направления обществу претензии о необходимости соблюдения условий договора аренды (13.06.2023) по адресу, указанному в ЕГРЮЛ (подпункт «в» пункта 1 статьи 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).
Нормы материального права применены судами правильно, их выводы по существу заявленных администрацией требований соответствуют фактическим обстоятельствам, они основаны на исследовании материалов дела и им не противоречат. Несогласие подателя жалобы с судебными выводами в силу иного понимания им подлежащих применению правовых норм и исследованных при разрешении спора доказательств не может служить достаточным основанием для отмены обжалуемых обществом судебных актов. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Государственная пошлина уплачена обществом в доход федерального бюджета при подаче кассационной жалобы (платежное поручение от 25.02.2025 № 5).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2025 по делу № А32-46444/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи М.Н. Малыхина
И.В. Сидорова