ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Суворова, <...>, тел. <***> E-mail: info@21aas.arbitr.ru ПОСТАНОВЛЕНИЕ
город Севастополь Дело № А83-16510/2023 10 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 30.09.2025.
Постановление изготовлено в полном объеме 10.10.2025.
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Колупаевой Ю.В., судей: Сикорской Н.И., Плотникова И.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Голованевым В.А., в отсутствие лиц, участвующих в деле,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Люберецкий завод Монтажавтоматика» на решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2025 по делу № А83-16510/2023 (судья В.Н. Шкуро)
по иску акционерного общества «Люберецкий завод Монтажавтоматика»
к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Персона Грата»,
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: государственного унитарного предприятия Республики Крым «Солнечная Таврика», общества с ограниченной ответственностью «Мрия.Гастро», Министерства культуры Республики Крым, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,
о расторжении договора аренды и понуждении совершить определенные действия,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Люберецкий завод Монтажавтоматика» (далее – истец, завод, АО «ЛЗМ») обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Ресторан «Персона Грата» (далее – ответчик, общество, ООО «Ресторан «Персона Грата») о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности <...>/09/16 от 23.09.2016, заключенного между государственным унитарным предприятием Республики Крым «Солнечная Таврика» (далее - ГУП РК «Солнечная Таврика») и ответчиком, понуждении ответчика в десятидневный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить занимаемые им помещения и передать их по акту приема-передачи истцу. Также истец просил суд погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимость (далее - ЕГРН) запись от 03.11.2016 № 90-90/016-90-90/016-90/016/306/2016-2359/2 об ограничении прав и обременении нежилого административного здания площадью 912,7 кв.м, кадастровый номер 90:25:090104:189, расположенного по адресу: <...> арендой в пользу ООО «Ресторан «Персона Грата» и запись от 16.07.2019 № 90:25:090104:189-90/090/2019-
4 об ограничении прав и обременении названного нежилого здания субарендой в пользу общества с ограниченной ответственностью «Кипарис 2» (после переименования общество с ограниченной ответственностью «Мрия.Гастро»).
В дальнейшем истец ходатайствовал об изменении основания иска, дополнив его указанием на существенное нарушение ответчиком договора аренды, а именно пунктов 5.4 и 5.6 договора аренды, которыми на арендатора возложена обязанность обеспечивать сохранность арендуемого имущества, а также не производить реконструкцию арендованного имущества без письменного согласия арендодателя. Соответствующее заявление от 23.05.2024 в порядке статьи 49 АПК РФ принято судом к рассмотрению.
Кроме того, заявлением от 18.07.2024 (приобщено к делу 22.07.2024) истец также просил взыскать судебную неустойку на основании статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), установив размер денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в размере 100 000,00 руб. за неисполнение решения суда в установленный судом срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 150 000,00 руб. в месяц до фактического исполнения решения суда.
Исковые требования АО «ЛЗМ» мотивированы тем, что ООО «Ресторан «Персона Грата» пользуется арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, ухудшает имущество, застраховало объект с существенным занижением страховой суммы и стоимости имущества, передало в субаренду ООО «Мрия.Гастро» помещения с нарушением требований Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2025 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, АО «Люберецкий завод Монтажавтоматика» обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить принять новый судебный, которым исковые требования удовлетворить в полном объёме.
Заявитель полагает, что оспариваемый судебный акт является незаконным, несостоятельным и необоснованным. В частности, судом первой инстанции неправомерно принято во внимание заключение судебной экспертизы, в том числе экспертом не учтено, что технические паспорта спорного помещения 2013, 2016 и 2023 годов имеют существенные отличия; необоснованно отклонён Акт проверки использования и сохранности недвижимого имущества, составленный истцом. Апеллянт также указал, что в рамках дела № А83-6257/2024 «Кипарис 2» к ООО «Ресторан «Персона Грата» заявлено требование о расторжении договора субаренды от 08.10.2023, что дополнительно свидетельствует об использовании спорного имущества ответчиком. Судом неправомерно принято в качестве доказательства соглашение о расторжении аренды, направленное ответчиком от 06.10.2023. В апелляционной жалобе завод также отмечает, что суд первой инстанции не принял во внимание отзыв ГУП РК «Солнечная Таврика», рецензию специалиста ООО «Олимп Эксперт» и письмо Министерства культуры Республики Крым от 05.10.2023 № К-40/656/5. Вывод суда о том, что изменения не носят критичного характера не соответствует фактическим обстоятельствам дела.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству суда.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и
любых средств связи, в связи с чем, суд на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции установил следующее.
Между ГУП РК «Солнечная Таврика» (арендодатель) и ООО «Персона Грата» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, от 23.09.2016 № 23/09/16 (далее - договор аренды), согласно которому нежилые помещения вышеуказанного здания общей площадью 165,9 кв.м, расположенные на первом этаже и антресоли под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м., № 4-5 площадью 2,2 кв.м., № 4-6 площадью 2,5 кв.м., № 4-7 площадью 2,1 кв.м., № 4-8 площадью 11,5, кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м , № 4-10 площадью 12,7 кв.м , № 4-11 площадью 4,4 кв.м., № 4-12 площадью 2,5 кв.м., № 4-13 площадью 2,8 кв.м., № 4-14 площадью 5,1 кв.м, приняты ООО «Ресторан «Персона Грата» во временное платное пользование с целью размещения пункта общественного питания - ресторана (пункты 1.1, 1.2 договора аренды).
Согласно пункту 1.3 договора аренды недвижимое имущество в соответствии с приказом Министерства культуры и туризма Украины от 25.10.2010 № 957/16-10 относится к объектам культурного наследия регионального значения (Дом доходный с магазинами, 1912 г., охранный номер 4721-АР) и подлежит охране в порядке, установленном Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) для объектов культурного наследия регионального значения, включенных в единый реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Согласно пункту 10.1 договор аренды заключен сроком на 10 лет и действует до 22.09.2026.
Договор прошел государственную регистрацию 03.11.2016, номер государственной регистрации: 90-90/016-90/016/306/2016-2359/2.
Также из материалов дела следует, что часть спорных помещений площадью 82,9 кв.м, расположенные на 1 этаже нежилого здания, передана ответчиком ООО «Кипарис 2» (после переименования на основании решения общего собрания участников общества от 19.04.2024 ООО «Мрия.Гастро») для размещения пункта общественного питания - ресторана на основании договора субаренды от 10.07.2019 № 0304 (том 1 л.д. 38-44). Срок действия договора субаренды согласован до 22.09.2026 (пункт 10.1 договора субаренды).
В дальнейшем на основании договора купли-продажи недвижимого и движимого имущества, находящегося в собственности Республики Крым от 10.03.2023 № 10/03/23, заключенного между АО «ЛЗМ» (продавец) и ГУП РК «Солнечная Таврика» (покупатель), истец приобрел в собственность недвижимое имущество - нежилое здание административное, площадью 912,7 кв.м, кадастровый номер 90:25:090104:189, количество этажей:3, расположенное по адресу: <...> (государственная регистрация права от 28.03.2023 № 90:25:090104:189-91/018/2023-33, том 1 л.д. 21-27).
Поскольку переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ), АО «ЛЗМ» приобрело права арендодателя по договору аренды с ООО Ресторан «Персона Грата».
На основании приказа генерального директора АО «ЛЗМ» от 23.03.2023 «О проведении проверки» обществом проведена выездная проверка нежилого административного здания с кадастровым номером 90:25:090104:189, о чем составлен Акт
проверки использования и сохранности недвижимого имущества, являющегося объектов культурного наследия регионального значения от 25.03.2023. Объект проверки: нежилое здание административное, площадью 912,7 кв.м, расположенное по адресу: <...> (том 1 л.д. 51-57).
На основании постановления Совета министров Республики Крым от 20.12.2016 № 627 «Об отнесении объектов культурного наследия к объектам культурного наследия регионального значения и выявленным объектам культурного наследия» дом № 17 по наб. им. В.И. Ленина в г. Ялта, литер «А» включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации как объект культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало ХХ века».
Приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 07.07.2017 № 185 «Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами, начало XX века» по адресу: <...>, литер «A» утверждено охранное обязательство (том 7 л.д. 65-77)
Далее приказами Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 и от 18.11.2019 № 394 утверждены предмет охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века, расположенного по адресу: <...>, литер «А», «Al», «Б» и границы территории объекта культурного наследия регионального значения «Дом доходный с магазинами», начало ХХ века, расположенного по адресу: <...>, литер «А» (том 7 л.д. 78-81, 82-86).
Полагая, что ответчик использует спорное имущество с существенными нарушениями условий договора и действующего законодательства, в том числе в части сохранности объекта культурного наследия, а именно им произведены работы по замене электрики, сантехники, внесены изменения в несущие конструкции нежилых помещений, изменен фасад здания - исторический облик объекта культурного наследия, произведен демонтаж существующих оконных рам и дверей, установлены пластиковые окна и двери черного цвета вместо разрешенного белого, на фасаде установлено 6 вывесок и табличек, застраховало объект с существенным занижением страховой суммы и стоимости имущества, передало в субаренду ООО «Мрия.Гастро» помещения с нарушением требований Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344, АО «ЛЗМ» обратилось в суд с данным иском.
Судом первой инстанции в иске отказано.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, соответственно не подлежит отмене.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Согласно пункту 8.1. договора аренды Арендодатель имеет право выступать с инициативой относительно внесения изменений в настоящий Договор или его расторжения в случае ухудшения состояния арендованного Имущества вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения условий настоящего Договора Арендатором, использования Арендатором арендованного Имущества не по целевому использованию, неуплаты задатка, невнесения Арендатором арендной платы в течение двух месяцев подряд, а также невыполнения других условий настоящего Договора.
Пунктом 10.6 договора аренды установлены основания расторжения Арендодателем договора аренды:
- арендатор пользуется Имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
- арендатор существенно ухудшает Имущество;
- арендатор своевременно не производит текущий и капитальный ремонт арендованного Имущества;
- арендатор производит перепланировку и переоборудование Имущества без письменного разрешения Арендодателя; ь
- арендатор уклоняется от осуществления государстве иной регистрации договора и дополнительных к нему соглашений;
- арендатор предоставляет полученное Имущество (как в целом, так и в части) другим лицам по какому-либо основанию без письменного согласия Арендодателя.
Для непосредственной проверки доводов и возражений сторон в части допущенных арендатором нарушений судом первой инстанции по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Экспертом в заключении от 06.04.2025 № 15-24/АДМ изложены следующие выводы:
По первому вопросу экспертом сделан вывод, что на момент осмотра состояние помещений под № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4-12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м. удовлетворительное, требуется проведение косметического ремонта.
По второму вопросу эксперт указал, что в нежилых помещениях общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4¬12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4- 14 площадью 5,1 кв.м. являющегося объектом культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», проводились ремонтные работы и работы по приспособлению объекта к современному использованию, а именно устройство
временных гипсокартонных перегородок, интерьерная окраска помещений, устройство плиточного покрытия стен, раскрытие исторического проема между помещениями 3-1 и 4-1, замена столярных заполнений.
На основании проекта Акта технического состояния Госоргана от 22.01.2020/16.05.2023 № 129 никаких изменений характеристик объекта в целом, видоизменений, проведенных без согласования, перепланировки во внутренних помещениях не выявлено, общее состояние объекта работоспособное.
Проектной и разрешительной документации для выполнения работ по сохранению объекта культурного наследия, её согласования, предусмотренными требованиями статьи 45 Закона № 73-ФЗ не выявлено. Однако и фиксации нарушений требования законодательства об охране культурного наследия со стороны Госоргана также не выявлено.
Выполнив сравнительный анализ представленных документов, натурную фотофиксацию объекта эксперт пришёл к заключению, что современная интерьерная отделка и организация проема между помещениями 3-1 и 4-1, устройство оконных и дверных заполнений была выполнена после 2015 г.. Установить более точное время выполнения работ по приспособлению не представляется возможным в связи с отсутствием какой-либо проектной или разрешительной документации, а также отсутствием фиксации нарушений законодательства в области охраны культурного наследия со стороны Госоргана.
На третий вопрос эксперт сообщил, что факта нарушения утвержденного приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века» предмета охраны не выявлено.
На четвертый вопрос эксперт указал, что нарушений требований охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189 со стороны ООО «Ресторан «Персона Грата» не выявлено.
По пятому вопрос эксперт указал, что факта причинения объекту культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, в пределах расположения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189, под № № 3-1 площадью 16,5 кв.м, № 4-1 площадью 85,3 кв.м, № 4-2 площадью 2,2 кв.м, № 4-3 площадью 2,4 кв.м, № 4-4 площадью 2,1 кв.м, № 4-5 площадью 2,2 кв.м, № 4-6 площадью 2,5 кв.м, № 4-7 площадью 2,1 кв.м, № 4-8 площадью 11,5 кв.м, № 4-9 площадью 11,6 кв.м, № 4-10 площадью 12,7 кв.м, № 4-11 площадью 4,4 кв.м, № 4¬12 площадью 2,5 кв.м, № 4-13 площадью 2,8 кв.м, № 4-14 площадью 5,1 кв.м, вреда действиями ООО «Ресторан «Персона Грата» не выявлено.
На шестой вопрос экспертом подготовлен перечень работ, необходимый для приведения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра (07.11.2024).
На седьмой вопрос эксперт указал, что стоимость работ, необходимых для приведения нежилых помещений общей площадью 165,9 кв.м, расположенных на первом этаже антресоли нежилого трехэтажного здания, кадастровый номер 90:25:090104:189 к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды
от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра 07.11.2024, составляет 254 806,67 руб.
Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в соответствии с требованиями правил оценки доказательств, наряду с иными доказательствами по делу (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ, пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе») пришел к обоснованному выводу, что заключение экспертизы согласуется с иными материалами, с учетом чего оно принято судом в качестве доказательства по делу.
Само по себе различия в технических планах помещений не свидетельствует о наличии тех нарушений, которые истец вменяет ответчику.
При этом суд первой инстанции правомерно критически отнёсся к предоставленной истцом в материалы дела рецензии специалиста ООО «Олимп Эксперт» ФИО1 от 26.05.2025 № 21-05-25 на экспертное заключение по делу (том 10 л.д. 47-80), поскольку из заключения специалиста не следует, что при подготовке рецензии на судебную экспертизу он фактически выезжал на объект для проведения натурного и визуального обследования объекта, при составлении рецензии на заключение экспертизы по делу специалист в отличие от эксперта не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Более того, рецензия на заключение экспертизы в любом случае не может являться доказательством, опровергающим выводы судебной экспертизы, поскольку процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает рецензирование экспертных заключений. Рецензия является субъективным мнением специалиста, составление одним экспертом критической рецензии на заключение другого эксперта одинаковой с ним специализации без наличия на то каких-либо процессуальных оснований.
Судом первой инстанции правомерно не принят в качестве допустимого доказательства Акт проверки использования и сохранности недвижимого имущества, являющегося объектом культурного наследия регионального значения от 25.03.2023 как составленный самим истцом при проведении собственного контроля целевого использования имущества, который как документ, изготовленный в одностороннем порядке истцом (АО «ЛЗМ»), не может расцениваться судом в качестве единственного доказательства, объективно и непредвзято свидетельствующим о нарушениях, допущенных ответчиком.
При таких обстоятельствах, суд обоснованно посчитал не нашедшим подтверждения фактам нарушений со стороны ответчика, которые привели к причинению объекту культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века» вреда, равно как и фактам нарушения требований охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами, начало XX века», расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 90:25:090104:189 со стороны ООО «Ресторан «Персона Грата» с учетом утвержденного приказом Государственного комитета по охране культурного наследия Республики Крым от 23.09.2019 № 246 «Об утверждении предмета охраны объекта культурного наследия регионального значения «Доходный дом с магазинами», начало XX века» предмета охраны.
Согласно заключению судебной экспертизы, для приведения имущества к состоянию на момент подписания акта приема-передачи от 23.09.2016 по договору аренды от 23.09.2016 № 23/09/16, исходя из состояния нежилых помещений на дату визуального осмотра требуются денежные средства в сумме 254 806,00 руб.. Как правильно отмечено судом первой инстанции, объём работ, равно как и размер затрат на приведение имущества в первоначальное положение свидетельствует о том, что такие изменения не
носят критичного характера, их нельзя признать существенными и влекущими возможность расторжения договора аренды по вине арендатора.
Доказательств иного апеллянтом не представлено.
Судом первой инстанции правомерно отклонён довод завода относительно допущенного злоупотребления со стороны ответчика в части страхования арендованного имущества в 2023 г.
Так, ответчиком представлена истцу копия полиса страхования имущества юридических лиц № ЮЛ 68996, страховая сумма по которому составляет 172 941,00 руб.
Согласно пункту 5.7 договора аренды арендованное имущество должно быть застраховано на сумму не ниже его стоимости, определенной на основании справки о балансовой (остаточной) стоимости арендуемого объекта.
Балансовая стоимость в размере 172 941,00 руб., определена по состоянию на 01.03.2016, что, по мнению истца, свидетельствует о неактуальности данных и явном занижении страховой суммы и стоимости имущества вследствие обмана и умышленном сообщении страховщику заведомо ложных сведений с целью уменьшения страхового возмещения АО «ЛЗМ».
Между тем, как правильно отмечено судом первой инстанции, доказательства уведомления арендатора об иной балансовой стоимости, истец не предоставил.
Пункт 5.7 договора аренды при своем буквальном толковании (статья 431 ГК РФ) не предусматривает обязанности арендатора самостоятельно актуализировать сумму страхования.
При таких обстоятельствах, ответчик не может считаться не исполнившим обязательства по страхованию имущества, а ссылки на злоупотребление правом с его стороны в соответствии со статьей 10 ГК РФ, не обоснованы.
Судом первой инстанции правомерно отклонена ссылка заявителя на нарушение ответчиком условия передачи имущества Республики Крым в субаренду.
Согласно пункту 1 раздела VI Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25.09.2014 № 344, не допускается превышение 50 % арендуемой площади сданных в субаренду помещений.
Вместе с тем, по договору субаренды от 10.07.2019 № 0304 в субаренду третьему лицу ООО «Мрия.Гастро» передана часть недвижимого имущества общей площадью 82,9 кв.м кадастровый номер 90:25:090104:189/6/9, что составляет менее 50 % от общей арендуемой площади по договору аренды.
С учётом изложенного, коллегия судей соглашается с судом первой инстанции, что истец в нарушение статьи 65 АПК РФ не представил надлежащих и бесспорных доказательств, подтверждающих ненадлежащее использование или содержания арендованного имущества, его существенное ухудшение ответчиком.
Отзыв ГУП РК «Солнечная Таврика», а также письмо Министерства культуры Республики Крым от 05.10.2023 № К-40/656/5, в котором отсутствует указание, что ответчиком допускались нарушения, не могут служить такими доказательствами.
При этом, как верно отмечено судом первой инстанции, согласно заключению экспертизы, изменения объекта аренды, на которые ссылался истец, имели место до возникновения у него права собственности, таким образом, истец приобретал объект аренды уже в соответствующем состоянии.
При таких обстоятельствах, коллегия судей соглашается с судом первой инстанции о том, что отсутствуют предусмотренные договором и статьями 450 и 619 ГК РФ основания для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке ввиду нарушений со стороны арендатора и удовлетворения исковых требований.
Кроме того, с учётом установленных по делу обстоятельств, как правильно отмечено судом первой инстанции, инициировании истцом расторжения договора аренды сразу же после перехода права собственности, требования истца направлены не на защиту
нарушенного права, но на прекращение арендных отношений в обход правила статьи 617 ГК РФ.
Судом первой инстанции также обоснованно учтено, что имущество фактически находится у истца. Ответчик и третье лицо - субарендатор (ООО «Мрия.Гастро») продолжительное время не используют имущество. Более того, на что прямо указывает сам истец в пояснениях от 21.05.2025 (приобщены к материалам дела 23.05.2025, том 10 л.д. 38-43) и следует из Акта контрольного (надзорного) мероприятия Департамента государственной охраны культурного наследия Министерства культуры Республики Крым от 10.04.2025 (представлен в электронном виде, том 10, л.д. 36), предписания в адрес АО «ЛЗМ» от 14.04.2025 о необходимости приостановить ремонтные работы и проводить их на объекте культурного наследия в соответствии с требованиями действующего законодательства, которое упоминается в письмах Министерства культуры Республики Крым от 22.04.2025 (том 10, л.д. 18), от 28.05.2025 (представлено в электронном виде, том 10, л.д. 36), АО «ЛЗМ» ведутся во внутренних помещениях здания ремонтные работы. Таким образом, прямые действия самого истца нарушают требования законодательства об охране объектов культурного наследия и препятствуют арендным отношениям.
Апелляционный суд отклоняет ссылку заявителя на то, что в рамках дела № А83-6257/2024 рассматривается спор ООО «Кипарис 2» к ООО «Ресторан «Персона Грата» о расторжении договора субаренды от 08.10.2023, как на доказательства фактического использования спорного объекта. Рассмотрение указанного дела не завершено, соответствующие фактические обстоятельства не установлены.
Судом первой инстанции правомерно принято во внимание, что ответчик по итогу конфликта согласился на прекращения арендных отношений (возражения ответчика, поступившие в суд 23.04.2025, том 10 л.д.), направил истцу, со своей стороны, предложение о расторжении договора аренды, однако согласия не получил.
Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 ГК РФ).
По смыслу вышеприведенных норм добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.
Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов использования гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.
Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.
При этом злоупотребление правом должно носить достаточно очевидный характер, а вывод о нем не должен являться следствием предположений.
Коллегия судей отмечает, что вопрос о злоупотреблении правом является вопросом факта, подразумевает возможность его установления исходя из фактических обстоятельств конкретного дела и представленных в материалы дела доказательств и, следовательно, устанавливаются судами первой и апелляционной инстанций в пределах полномочий, представленных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.
Апелляционным судом признаны недобросовестными действия истца, при которых арендодатель после однозначного намерения расторгнуть договор аренды, фактически
изъяв предмет аренды у арендатора, создав препятствия по его использованию, после того, как арендатор согласился на расторжение спорного договора, отказывается подписывать соответствующее соглашение.
С учётом изложенного, в удовлетворении исковых требований завода о расторжении договора аренды отказано правомерно.
Поскольку все иные требования истца, заявленные в иске, являются производными по отношению к основному требованию о расторжении договора аренды, они также не подлежат удовлетворению.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято законно и обоснованно с правильным применением норм материального и процессуального права. Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Предусмотренные статьей 270 АПК РФ основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.
При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2025 по делу на основании пункта 1 части 1 статьи 269 АПК РФ подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба – без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 18.07.2025 по делу № А83-16510/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Люберецкий завод Монтажавтоматика» - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
Председательствующий судья Ю.В. Колупаева
Судьи Н.И. Сикорская
И.В. Плотников
Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:
Дата 23.05.2025 12:26:20
Кому выдана Колупаева Юлия Васильевна