АРБИТРАЖНЫЙ СУД

МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ул. Селезнёвская, д. 9, г. Москва, ГСП-4, 127994,

официальный сайт: http://www.fasmo.arbitr.ru e-mail: info@fasmo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Москва

06 ноября 2025 года Дело № А41-60005/23

Резолютивная часть постановления объявлена 28 октября 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 06 ноября 2025 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Кобылянского В.В., судей Дацука С.Ю., Кочергиной Е.В.,

при участии в заседании:

от истца: Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО1 по дов. от 09.01.2025,

от ответчика: индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 по дов. от 01.08.2024, ФИО4 по дов. от 01.11.2023, от третьих лиц: Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы – неявка, извещен,

Дзержинского муниципального унитарного предприятия «Энерго-коммунальное производственное объединение» - неявка, извещено,

Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области – неявка, извещено,

Администрации муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области – неявка, извещена,

Министерства экономики и финансов Московской области – неявка, извещено,

рассмотрев 28 октября 2025 года в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение от 04 апреля 2025 года

Арбитражного суда Московской области

и постановление от 10 июля 2025 года

Десятого арбитражного апелляционного суда

по иску Министерства имущественных отношений Московской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО2

о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка,

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы, Дзержинское муниципальное унитарное предприятие «Энерго-коммунальное производственное объединение», Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области, Администрация муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области, Министерство экономики и финансов Московской области,

и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения и убытков,

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных отношений Московской области (далее – истец, Минимущество Московской области) обратилось в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) с иском о взыскании по договору аренды от 26.07.2021 № 41005-Z задолженности в размере 3 598 208,95 руб. за период с 01.01.2023 по 31.03.2023, пени в размере 187 970,02 руб. за просрочку внесения арендных платежей за период с 01.10.2022 по 31.03.2023, а также пени с 01.04.2023 до момента фактического исполнения обязательства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по архитектуре и

градостроительству города Москвы (Москомархитектура), Дзержинское муниципальное унитарное предприятие «Энерго-коммунальное производственное объединение» (ДМУП «ЭКПО»), Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (Мособлархитектура), администрация муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области (далее - администрация, администрация г.о. Дзержинский), Министерство экономики и финансов Московской области (далее - МЭФ Московской области).

Определением суда от 04.10.2023 принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным встречное исковое заявление ИП ФИО2, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с Ми- нимущества Московской области неосновательного обогащения в размере 18 873 996,19 руб., убытков в размере 3 903 393,35 руб.

Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2024 года, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2025 года, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ИП ФИО2 обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит названные решение и постановление отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином судебном составе, указывая на нарушение и неправильное применение судами норм права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неполное выяснение имеющих значение для дела обстоятельств.

Поступивший в суд в виде письменных возражений отзыв Минимущества Московской области на кассационную жалобу не приобщен к материалам дела, в связи с нарушением истцом по первоначальному иску положений норм статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о заблаговременном направлении копии отзыва всем участвующим в деле лицам.

От других участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители ответчика по первоначальному иску поддержали доводы и требования кассационной жалобы, представитель истца по первоначальному иску возражала против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых судебных актов.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили, что согласно части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), на основании протокола о результатах аукциона от 15.07.2021 № АЗЭ-МИО/21-873 в электронной форме, заключен договор аренды от 26.07.2021 № 41005-Z в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, площадью 1070 кв.м., расположенного по адресу: <...> относящийся к категории земель населенных пунктов, и имеющим, в том числе, вид разрешенного использования, связанный с созданием и эксплуатацией объектов дорожного сервиса.

Договор заключен на срок 13 лет 2 месяца с 26.07.2021 по 25.09.2034.

Сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка (Приложение 3 к договору).

Размер годовой арендной платы устанавливается в соответствии с протоколом и определяется в Приложении 2, являющемся неотъемлемой частью договора.

Сумма ежемесячной арендной паты устанавливается в размере в соответствии с Приложением 2.

Арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на максимальный размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор аренды (пункт 3.8 договора).

В обоснование заявленного иска Минимущество Московской области указало, что в результате ненадлежащего исполнения предпринимателем обязательств по договору за период с 01.01.2023 по 31.03.2023 образовалась задолженность по арендной плате в размере 3 598 208,95 руб. и по пени за период с 01.10.2022 по 31.03.2023 в размере 187 970,02 руб.

Поскольку претензионные требования истца о погашении образовавшейся задолженности ответчиком оставлены без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Обращаясь со встречным иском, ИП ФИО2 указал, что спорный договор аренды заключен им с целью строительства и эксплуатации объекта дорожного сервиса – станции технического обслуживания автомобилей, между тем, в ходе проведенных инженерно-геодезических изысканий выявлено прохождение через весь земельный участок теплосети 2Ду 700 мм, являющейся магистральной теплосетью, при этом сведений о наличии границ зоны с особыми условиями использования территории в виде охранных зон тепловых сетей в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 в конкурсной документации не содержалось; согласно ответу Дзержинского муниципального унитарного предприятия «Энерго-коммунальное производственное объединение» (ДМУП «ЭКПО») от 15.06.2022 № 875, в зоне производства работ на земельном участке расположена действующая магистральная тепловая сеть 2Ду 700 мм, охранная зона которой, в соответствии с СП 124.13330.2012 «Тепловые сети», составляет 5 м. (до фундаментов зданий (сооружений), по заключению Администрации муниципального образования городской округ Дзержинский Московской области производство работ по

выносу магистральной теплосети 2Ду 700 мм при строительстве объекта капитального строительства по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 является нецелесообразным. Градостроительный план земельного участка от 07.02.2022 № РФ-50-3-03-0-00-2022-02380 также не содержит данных о зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) от магистральной тепловой сети; в связи с неполнотой и недостоверностью предоставленной на аукцион по заключению договора аренды земельного участка информации, предпринимателем понесены убытки, связанные с выявленной очевидной невозможностью использования участка для осуществления предполагаемой хозяйственной деятельности на данном земельном участке, в связи с чем основания для внесения арендатором арендных платежей отсутствовали, а внесенные арендные платежи являются неосновательным обогащением ответчика.

Разрешая спор, удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды обеих инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 424, 606, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, ста-тей 22, 37 Земельного кодекса российской Федерации, разъяснениями постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», и исходили из того, что факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы за заявленный в иске период подтвержден материалами дела, доказательств погашения задолженности ответчиком не представлено, обстоятельства невозможности использования земельного участка ответчиком не доказаны, соответственно на стороне ответчика, как арендатора по договору аренды, лежит обязанность по уплате арендных платежей; по условиям договора арендодатель не несет ответственности за расположенные в границах земельного участка с кадастровым номе-ром 50:64:0020104:2005 инженерные коммуникации, в том числе подземные; расчет задолженности и неустойки проверен и признан верным.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами судов обеих инстанций виду следующего.

В силу части 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Согласно положениям статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из анализа норм статей 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды имеет взаимный характер и обязательства сторон по договору аренды являются встречными, а в силу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не предоставление одной стороной исполнения обязательства дает другой стороне право приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Данные правила применяются если законом или договором не предусмотрено иное.

В соответствии с нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации риск невозможности использования арендатором арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе, при этом, если невозможность использования переданного в аренду имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, арендатор не обязан вносить арендную плату.

Данный правовой подход изложен в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом

Верховного Суда Российской Федерации 26.05.2015, пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020.

Исходя из условий договора и автономии воли участников экономических правоотношений, земельный участок с кадастровым номером 50:64:0020104:2005, предоставлен предпринимателю по итогам проведенного аукциона с целью строительства и эксплуатации объекта дорожного строительства - станции технического обслуживания автомобилей, в связи с чем плата за пользование данным земельным участком подлежит внесению арендатором при наличии объективной возможности строительства на упомянутом земельном участке указанного объекта недвижимости, при этом само по себе наличие факультативных видов разрешенного использования данного земельного участка не влияет на правоотношения сторон, поскольку предприниматель свободен в выборе вида хозяйственно-экономической деятельности, и никакой вид деятельности не может быть ему навязан.

В ходе проведения арендатором геодезических изысканий выявлено прохождение через весь арендованный земельный участок в планируемом пятне застройки магистральной теплосети, однако, в конкурсной документации по проведению аукциона на право заключения договора аренды данного земельного участка, отсутствовали какие-либо сведения о прохождении через участок каких-либо инженерных коммуникаций.

Согласно пункту 1.7 договора, при проектировании объектов капитального строительства необходимо учитывать охранные зоны инженерных коммуникаций, в том числе подземных (при наличии). Вынос инженерных коммуникаций возможен по ТУ эксплуатирующих организаций. При наличии охранных зон ЛЭП и/или иных электрических сетей размещение зданий, строений, сооружений возможно при получении письменного решения о согласовании сетевых организаций.

В пункте 1.8 договора указано, что топографическая съемка земельного участка не проводилась. Арендодатель не несет ответственности за возможно расположенные в границах участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 инже-

нерные коммуникации, в том числе подземные. Указанное обстоятельство не дает право арендатору требовать с арендодателя возмещения расходов, связанных с освоением земельного участка и возврата уплаченной арендной платы по договору.

Из выводов экспертного заключения проведенной по делу судебной экспертизы, в частности, следует, что в границах земельного участка с кадастровым номе-ром 50:64:0020104:2005 расположена теплотрасса, которую невозможно будет вынести из-под пятна застройки, при этом строительство станции технического обслуживания автомобилей на данном земельном участке невозможно, вне зависимо от того какие подземные коммуникации проходят через данный земельный участок, поскольку проектируемый к возведению объект должен располагаться от существующих жилых домов на расстоянии не менее 50 м, однако, данный земельный участок полностью расположен на расстоянии менее 50 м от многоквартирных домов, информация о наличии которых находится и находилась в открытом доступе, в том числе, и по состоянию на 2021 год на момент проведения аукциона и заключения договора аренды.

Как следует из текстов обжалуемых судебных актов, риск невозможности строительства на вышеуказанном земельном участке станции технического обслуживания автомобилей суды возложили на арендатора.

Между с тем, указанное распределение между сторонами риска невозможности строительства указанного объекта кассационная коллегия находит необоснованным и неправомерным, при этом судебная коллегия признает не основанным на имеющихся в материалах дела доказательствах вывод судов о том, что арендатором не доказаны обстоятельства невозможности использования земельного участка, в связи с чем он обязан уплачивать арендные платежи.

Ссылка судов на то, что арендодатель по условиям договора не несет ответственности за возможно расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 50:64:0020104:2005 инженерные коммуникации, в том числе подземные, несостоятельна, поскольку полностью возлагает на предпринимателя как слабую сторону договора, не являвшеюся собственником/законным владельцем земельного участка до заключения договора аренды и не имеющей в связи с этим возможности провести инженерно-геодезические изыскания до заключения дого-

вора, риски и ответственность в отношении земельного участка, использование которого было изначально невозможно в отсутствие вины арендатора.

Согласно нормам статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор в случае предоставления ему арендодателем заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, в том числе, иной информации, которая может оказать влияние на решение арендатора об аренде данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения размера арендной платы или расторжения договора аренды земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу вышеназванных норм материального права, предоставление в аренду земельного участка, чьи характеристики исключают достижение цели аренды (в рассматриваемом случае – строительство и последующая эксплуатация станции технического обслуживания автомобилей), означает, что арендодатель не выполнил свою обязанность перед арендатором по передаче предмета аренды, соот-

ветствующего условиям договора.

Как следует из материалов дела, истцом (арендодателем) не опровергнуты доводы ответчика (арендатора) о том, что изложенные в аукционной документации сведения исключали сомнения арендатора в возможности использовать земельный участок по целевому назначению, при этом у предпринимателя не было оснований не доверять организатору торгов - уполномоченному государственному органу, являющегося представителем собственника земельного участка.

Согласно части 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение о торгах должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях имущества, являющегося предметом торга, и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В силу пункта 2 статьи 434.1 Гражданского кодекса Российской Федерации при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении стороны обязаны действовать добросовестно, при этом недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагается предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов заинтересованного лица.

Существенным нарушением является такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов, что, в свою очередь, привело к грубому нарушению прав и законных интересов заинтересованного лица.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»

разъяснено, что если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков либо использовать способы защиты, специально предусмотренные для случаев нарушения отдельных видов обязательств.

Судебная коллегия учитывает, что право собственности на спорный земельный участок зарегистрировано за Московской областью 14.01.2017, спорный договор аренды заключен 26.07.2021, то есть спустя 4,5 года, и у ответчика как уполномоченного органа собственника имущества имелась возможность провести обследование земельного участка для установления наличия под ним магистральной тепловой сети и, соответственно, ограничений по его использованию.

Судами обеих инстанций не дана надлежащая правовая оценка условиям, указанным в пунктах 1.7-1.8 договора, в частности не установлено, распространяются ли данные условия также на обстоятельства невозможности выноса обнаруженных подземных инженерных коммуникаций за пределы арендованного земельного участка либо применяются только лишь при обстоятельствах, когда возможен вынос таких коммуникаций.

С учетом возможных вариантов толкования указанных пунктов договора, суды обеих инстанций не проверили указанные в данных пунктах условия на предмет их ничтожности и противоречия существу законодательного регулирования.

Наряду с этим, как следует из материалов дела, судами по существу не рассмотрен встречный иск, с учетом положений статей 15, 393, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений по их применению, изложенных в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», информационном письме Президиума Высшего Арбитражно-

го Суда Российской Федерации от 11.01.2000 № 49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», при этом не проверен представленный арендатором расчет убытков и неосновательного обогащения, а также не установлено, воспользовался ли арендатор предоставленным ему законом правом потребовать досрочного расторжения договора, учитывая, что отказ от своевременной реализации такого права мог повлечь увеличение размера возможных убытков.

При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что судами не установлены все обстоятельства дела, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора и необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, нарушены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, обжалуемые решение и постановление в силу пункта 3 части 1 статьи 287, частей 1 и 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, правильно определить правовую природу и характер спорных правоотношений; дать оценку всем доводам и возражениям сторон и представленным ими доказательствам; в соответствии с подлежащими применению к спорным правоотношениям нормами материального права определить предмет доказывания по делу и распределить между сторонами спора бремя доказывания, указав каждой из сторон, какие именно факты ей следует доказывать и какими средствами доказывания; на основании оценки всех представленных в материалы дела доказательств установить какие доказательства являются судебными и соответствующими требованиям относимости и допустимости; доказательства, признанные относимыми и допустимыми оценить на предмет их достоверности; на основании доказательств, признанных достоверными, установить все фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания, после чего, на основании установленных фактов при правильном применении норм материального права определить наличие/отсутствие оснований для удовлетворения первоначального исков полностью или в части.

В соответствии с нормами статьи 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная ИП ФИО2 по платежному поручению от 05.09.2025 № 356 государственная пошлина в размере 30 000 (тридцать тысяч) рублей при подаче кассационной жалобы подлежит возврату заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2025 года и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 10 июля 2025 года по делу № А41-60005/23 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 из федерального бюджета 30 000 (тридцать тысяч) рублей государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 05.09.2025 № 356.

Председательствующий-судья В.В. Кобылянский

Судьи: С.Ю. Дацук

Е.В. Кочергина