РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Москва
Дело № А40-101174/25-1-435
04 сентября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 01 сентября 2025 года.
Полный текст решения изготовлен 04 сентября 2025 года.
Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Коноваловой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шаталовой С.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном 20.08.25 с перерывом до 01.09.25, дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Юамет" (109125, г.Москва, вн.тер.г. муницип. округ Текстильщики, пр-кт Волгоградский, д. 73а, стр. 1; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2022, ИНН: <***>)
к ответчику Департаменту городского имущества города Москвы (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)
об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером: 77:04:0004007:13581 и общей площадью 89,7 кв.м.
третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Центр оценки "Аверс" (199034, г.Санкт-Петербург, вн.тер.г. муниципальный округ № 7, пр-кт Большой в.о., д. 18, литера а, этаж 2 часть помещ. 48-н кабинет 206; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.02.2003, ИНН: <***>); Ассоциация "Межрегиональный союз оценщиков" (344022, <...>; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.09.2005, ИНН: <***>); общество с ограниченной ответственностью "Спин" (143962, Московская область, г.о. Реутов, <...>, помещ. 34; ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.09.2015, ИНН: <***>)
при участии представителей истца – ФИО1 по дов. от 29.08.2025 (01.09.2025), ответчика – ФИО2 по дов. от 06.12.2024 (20.08.2025), ФИО3 по дов. от 14.04.2025 (01.09.2025)
УСТАНОВИЛ:
Иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером:77:04:0004007:13581 и общей площадью 89,7 кв.м.
Требования заявлены со ссылкой на ст. 445 ГК РФ и основаны на следующих обстоятельствах.
Истец, который является субъектом малого предпринимательства и арендатором государственного помещения по договору аренды от 22.12.2022 г. № ЭТ05-00708/2022, обратился к ответчику 29.01.2025 за выкупом арендуемого нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером: 77:04:0004007:13581 и общей площадью 89,7 кв.м. в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Ответчиком истцу направлен проект договора купли-продажи от 25.03.2025 №59-10892 по цене 22638000 руб., определенной Отчетом об оценке от 06.03.2025 № М1267-331-П/2025, выполненным ООО «Центр оценки «Аверс» и имеющим положительное экспертное заключение от 10.03.2025 № 33/395-25 Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».
Указанная цена, с точки зрения истца, является существенно завышенной. В обоснование завышения цены истец указывает на то, что обратился к независимому оценщику ООО «Спин», которым составлен Отчет об оценке от 09.04.2025 № НО-33-04/25, согласно которому рыночная стоимость объекта на составила 18737000 руб.
Истец 11.04.2025 представил ответчику подписанный договор с протоколом разногласий по условиям договора, однако ответчик письмом от 17.04.2025 отклонил возражения истца, в связи с чем истец обратился с иском в суд.
В судебном заседании истец требования поддержал с учетом принятых судом уточнений, просил урегулировать разногласия по пунктам 3.1 и 3.4 договора, исходя из цены объекта, установленной судебной экспертизой, в размере 18915096 руб.
Ответчик против требований возражал по доводам отзыва, указывая на то, что проведение независимой оценки является обязательным в силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", исключительное право заказать оценку объекта государственной собственности принадлежит собственнику, а также на то, что у истца отсутствуют право на заключение договора об оценке спорного объекта.
Извещенные в порядке ст. 123 АПК РФ третьи лица не явились.
Оценив представленные письменные доказательства в полном объеме по правилам ст. 71 АПК РФ, заслушав объяснения представителей и эксперта, суд приходит к выводу об удовлетворении требований.
Материалами дела подтверждаются и ответчиком не оспариваются те обстоятельства, что истец является субъектом малого предпринимательства и арендатором нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, с кадастровым номером: 77:04:0004007:13581 и общей площадью 89,7 кв.м..
По обращению истца Департаментом заявителю направлен проект договора, в отношении которого истцом (покупателем) заявлены разногласия, в том числе, по существенному условию - цене объекта.
В соответствии со статьей 13 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
Учитывая разницу в цене по результатам оценок, суд определением от 07.07.2025 назначил судебную оценочную экспертизу, проведение которой было поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "МСВ Консалт" (117342, <...>, э 2 пом XI К 69 ОФ 113; ИНН: <***>) ФИО4.
Эксперту поставлены следующие вопросы:
1. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет №М1267-331-П/2025 от 06.03.2025, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», имеющий положительное экспертное заключение №33/395-25 от 10.03.2025г.Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков»?
2. Соответствует ли законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, иным правилам (в том числе принятым в профессиональном сообществе методикам) Отчет №НО-33-04/25 от 09.04.2025 г, выполненный ООО ««Спин»?
3. Какова причина разницы в величинах рыночной стоимости, определенной в указанных отчетах?
4. В случае выявления нарушений при составлении Отчета №М1267-331-П/2025 от 06.03.2025, повлекших необоснованное увеличение цены объекта оценки, эксперту надлежит установить, какова рыночная стоимость объекта недвижимости (нежилого помещения) с кадастровым номером 77:04:0004007:13581 площадью 89,7 кв.м, расположенного по адресу: <...>/1, по состоянию на 29.01.2025?
Экспертом даны следующие ответы на поставленные судом вопросы:
1. Отчет № M1267-331-1/2025 от 06.03.25, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
2. Отчет № HO-33-04/25 от 09.04.2025 г, выполненный ООО «Спин», не соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
3. Причиной разницы в величинах рыночной стоимости, определенной в указанных отчетах, является несоответствие выше указанных Отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а именно
– Отчет N? HO-33-04/25 от 09.04.2025 г, выполненный ООО «Спин»: приняты не наиболее актуальные источники корректировок (в частности, по линии расположения), не проанализировано на соответствие рыночным данным принятое к расчету значениеуровня недозагрузки.
– Отчет N? M1267-331-П/2025 от 06.03.25, выполненный ООО «Центр оценки «Аверс»: нарушения, связанные с подбором объектов-аналогов (подобраны не наиболееактуальные и наиболее сопоставимые по местоположению аналоги), приняты не наиболее корректировке на торг, наличие и размер окон, высоту потолков), не проанализировано на соответствие рыночным данным принятое к расчету значениеуровня недозагрузки.
4. Рыночная стоимость объекта по состоянию на 29.01.2025 составляет 18 915 096 руб.
Таким образом, экспертом выявлены ошибки в отчетах, составленных привлеченными сторонами оценщиками, при этом, как следует из выводов эксперта, какие-либо действия Департамента как заказчика оценки, повлиявшие на достоверность Отчета об оценке, использованного в предложенном истцу проекте договора, не установлены.
Исследовав экспертное заключение, суд не усмотрел в нем неоднозначных выводов по поставленным вопросам, методика раскрыта, заключение выполнено последовательно, не содержит противоречивых выводов. Третьими лицами выводы судебного эксперта не оспорены; доказательств, опровергающих выводы эксперта не представлено.
Оснований назначения по делу повторной экспертизы судом не установлено. Ходатайство Департамента не мотивировано, а несогласие с выводами эксперта не является само по себе основанием назначения по делу повторной экспертизы.
Согласно ст. 82 АПК РФ заключение эксперта является одним из видов доказательств по делу в случае рассмотрения в арбитражном деле вопросов, требующих специальных познаний. Нормой части 1 статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации установлена уголовная ответственность эксперта за дачу заведомо ложного заключения. Согласно ч. 2 ст. 86 АПК РФ в заключении эксперта должны быть отражены записи о предупреждении эксперта в соответствии с законодательством Российской Федерации об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Суд не находит оснований, по которым цена должна быть отличной от установленной судебным экспертом.
Согласно пунктам 1 и 2 ст.5 ФЗ № 159-ФЗ в редакции ФЗ №144-ФЗ, №158-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с данной статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Договором рассрочка предусмотрена – 7 лет, что соответствует законодательству Москвы и не оспаривается покупателем.
Условия пунктов 3.1 и 3.4 договора определяются в части цены согласно экспертному заключению, в остальной части истцом условия не оспариваются. Об обстоятельствах, свидетельствующих о несоблюдении истцом (или о несоответствии истца) требованиям статей 3,4 названного закона, Департаментом суду не заявлено, доказательств наличия таких обстоятельств суду не представлено.
Пункт 3.4, содержащий условия о размере ежемесячных платежей, подлежит приведению в соответствие с устанавливаемой судом ценой объекта.
В отношении остальных условий проекта между сторонами нет разногласий, в связи с чем в порядке ст. 173 АПК РФ суд урегулирует разногласия по спорным пунктам.
Основываясь на изложенном, руководствуясь ст.ст.110,167-171,173 АПК РФ
РЕШИЛ
Урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером:77:04:0004007:13581 общей площадью 89,7 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1.
Договор считать заключенным с даты вступления в законную силу решения по настоящему делу на условиях проекта от 25 марта 2025 № 59-10892, направленного продавцом (Департаментом городского имущества города Москвы) покупателю (ООО «Юамет»), за исключением условий пунктов 3.1 и 3.4, которые изложить в следующей редакции:
3.1. Цена Объекта составляет 18 915 096 руб.
В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора) пересмотру не подлежит.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.
3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платежперечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до
соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.
Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 225179 руб. 71 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).
Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.
Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»
Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Юамет" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 16.11.2022, ИНН: <***>) 50000 издержек по экспертизе и 50000 руб. расходов по уплате госпошлины.
Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия в порядке, установленном ст.ст. 257-260 АПК РФ.
Судья:
Е.В. Коновалова