АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ 115225, <...> http://www.msk.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Москва Дело № А40-211446/24-11-1409 19.02.2025
Резолютивная часть решения объявлена 06.02.2025 Решение в полном объеме изготовлено 19.02.2025
Судья Дружинина В.Г. (единолично)
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ляпковой Н.А. провел судебное заседание по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЛОСПОРТ"
(127566, Г.МОСКВА, УЛ. РИМСКОГО-КОРСАКОВА, Д.14, ОГРН: <***>, Дата регистрации: 05.12.2001, ИНН: <***>)
к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, Г. Москва, ПР-Д 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ, Д. 21, СТР. 1 ИНН <***> ОГРН <***>)
об урегулировании разногласий возникших при заключения договора
в заседании приняли участие:
от истца: ФИО1 по доверенности от 15.12.2023, паспорт, от ответчика: ФИО2 по доверенности № ДГИ-Д-695/24 от 06.12.2024, паспорт.
в заседании приняли участие после перерыва:
от истца: ФИО3 по доверенности от 15.12.2023, паспорт, ФИО1 по доверенности от 15.12.2023, паспорт,
от ответчика: ФИО4 по доверенности № ДГИ-Д-681/24 от 05.12.2024, паспорт.
УСТАНОВИЛ:
ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЛОСПОРТ" обратилось в Арбитражный суд города г. Москвы с исковым заявлением (с учетом уточнения, принятого судом протокольным определением 28.01.2025г. в порядке ст. 49 АПК РФ) к Департаменту городского имущества города Москвы об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи в отношении 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2) в указанной редакции.
Для предоставления возможности Ответчику ознакомления с экспертным заключением, судом в порядке ст. 163 АПК РФ, был объявлен перерыв в судебном заседании до 06.02.25г.
Истец поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении с учетом уточнения.
Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.
Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению на основании следующего.
Как следует из материалов дела, 23 мая 2024 года ООО «СОЛОСПОРТ» (далее - Истец) обратилось в Департамент городского имущества города Москвы (далее - Ответчик) с заявлением на приобретение имущества, в том числе, арендуемого
субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.
В заявлении Истец предлагал Ответчику заключить договор купли-продажи в отношении 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 кв. м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м (Объект 2).
Предложение о выкупе Объектов было направлено Истцом, в том числе, на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Начиная с 15 января 2004 года и по настоящее время, Истец владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды № 03-00008/04 от 15 января 2004 года.
Истец является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет.
Признав за Истцом право на выкуп Объектов, Ответчик 31 июля 2024 года направил в адрес Истца сопроводительное письмо с проектом Договора купли-продажи Объектов, предложив его подписать в редакции Ответчика.
Согласно представленному Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Цена объектов составляет 38 316 000 рублей 00 копеек, в том числе: Объекта 1 - 37 903 000 рублей 00 копеек; Объекта 2-413 000 рублей 00 копеек.
НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. 3.1. Договора).
В соответствии с п. 3.2. и 3.4. Договора купли-продажи, Истец в течение семи лет со дня заключения Договора, должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 456 142 рублей 86 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.
08 августа 2024 года по заказу Истца, оценщиком ООО «КС-Аналитик» проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет № КС-2907/0164.
Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объектов по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 21 768 000 рублей 00 копеек, из них: Объекта 1 -21 534 000 рублей 00 копеек; Объекта 2 - 234 000 рублей 00 копеек.
14 августа 2024 года Истец направил в адрес Ответчика подписанные Истцом: - сопроводительное письмо; протокол разногласий к договору (3 экз.), договор купли- продажи (3 экз.). В протоколе разногласий Истец предложил Ответчику заключить договору с учетом изменений цены выкупаемых Объектов. Вышеуказанные
документы, подписанные ЭЦП Истца, также были размещены на электронном портале ДГИМ.
23 августа 2024 года Истцом от Ответчика получено письмо, в котором последний уведомил Истца об отклонении протокола разногласий и отказе от изменения выкупной стоимости Объектов.
Статья 446 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Указанное послужило основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Таким образом, сторонами не урегулированы разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи в отношении 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2).
Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.11.2024, удовлетворено ходатайство истца о назначении по делу судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ, проведение которой поручено эксперту ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ" ФИО5 (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.09.2018, ИНН: <***>, 117342, Г.МОСКВА, УЛ. БУТЛЕРОВА, Д. 17Б, Э 2 ПОМ XI К 69 ОФ 113, тел. <***>, тел. <***>)
Перед экспертом поставлен вопрос:
Какова рыночная стоимость 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 кв. м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2) по состоянию на 23 мая 2024 года (дата обращения ДГИМ с заявлением на выкуп?»
В соответствии с заключением эксперта ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ", рыночная стоимость 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 кв. м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2) по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 27 877 717 руб.
Оценив экспертное заключение ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ" наряду с иными представленными в материалы дела документами, каждой в отдельности и в их совокупности, суд находит его последовательным, непротиворечивым в исследовательской части и части выводов, экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3.
При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт демонстрирует компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2001 № 73-Ф3, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность. Применялись выработанные процессуальной наукой
и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Выполнены требования статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-Ф3, а также требования Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256, и Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 255, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности, то есть материнской науки, на которой базируются специальные знания эксперта при производстве судебной экспертизы по делу с целью определения рыночной стоимости нежилых помещений, интересующих суд. Вывод в заключении эксперта сформулирован экспертом па основании надлежащих объектов исследований, необходимых для дачи заключения, и предоставленных эксперту судом.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 92 от 30.05.2005 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.
Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.
В данном случае суд не усматривает каких-либо сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в его выводах, в связи с чем, считает, что определенная заключением экспертизы рыночная стоимость спорного помещения является достоверной.
Заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, связанного с реализацией положений Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для стороны, направившей проект договора, в силу названного Закона является обязательным, и между сторонами при заключении такого договора возникли разногласия, поэтому рассмотрение судом по требованию общества возникших разногласий основано на положениях статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Согласно п. 1.2 ст.5 Федерального закона № 159-ФЗ. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого
и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.
Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Суд, на основании представленной в материалы дела экспертизы ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МСВ КОНСАЛТ", считает возможным урегулировать разногласия между сторонами в соответствии с выводами эксперта, что рыночная стоимость 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 кв. м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2) по состоянию на 23 мая 2024 года составляет 27 877 717 руб.
Таким образом, требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости подлежат удовлетворению в редакции истца, с учетом принятых уточнений в соответствии с результатами судебной экспертизы.
Расходы по оплате госпошлины, а также расходы на проведение судебной экспертизы относятся на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ.
Суд, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 393, 429, 445 ГК РФ и ст. ст. 4, 65, 75, 110, 156, 170, 171, 180, 181, 259, 276 АПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить.
Урегулировать разногласия, возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении 2 (двух) объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>, пом. 1Г/1, пом. 2Ц, с кадастровым номером 77:02:0008001:12011, площадью 229,2 кв. м (Объект 1), с кадастровым номером 77:02:0008001:12010, площадью 2,5 кв. м. (Объект 2), на условиях, изложенных в проекте договора, ранее направленного Департаментом городского имущества города Москвы в адрес ООО «СОЛОСПОРТ», с учетом изменений в пунктах 3.1. и 3.4. вышеуказанного договора, а именно,
Пункт 3.1. Договора указать в следующей редакции:
3.1. Цена Объектов составляет 27 877 717 рублей 00 копеек, из них: Объекта 1 – 27 576 922 рублей 00 копеек; Объекта 2 – 300 795 рублей 00 копеек (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).
Пункт 3.4. Договора изложить в следующей редакции:
3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.).
Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора.
Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 331 977 рублей 58 копеек и процентов за предоставленную рассрочку,
начисляемых на остаток от основного долга (далее по тексту пункта в редакции ДГИМ).
Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СОЛОСПОРТ" (ОГРН: <***>, Дата регистрации: 05.12.2001, ИНН: <***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп. (Шесть тысяч рублей 00 копеек), а также расходы по экспертизе в размере 35 000 руб. 00 коп. (тридцать пять тысяч) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.
Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.
По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Судья: В.Г. Дружинина