АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
07 июля 2025 года № Ф03-1885/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 07 июля 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи М.Ю. Бурловой-Ульяновой,
судей С.И. Гребенщикова, Г.Х. Пономаревой
при участии:
от истца: ФИО2, представитель, доверенность от 23.12.2024 №28/340211-исх
от ответчика: ФИО3, представитель, доверенность от 02.05.2024
рассмотрев в проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Стор-Ин»
на постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025
по делу № А51-4395/2024 Арбитражного суда Приморского края
по иску управления муниципальной собственности г. Владивостока
к обществу с ограниченной ответственностью «Стор-Ин»
третье лицо: акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики»
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка
Управление муниципальной собственности г. Владивостока (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690090, <...>; далее - УМС г. Владивостока, Управление) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Стор-Ин» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 690062, <...>; далее - ООО «Стор-Ин», общество) о расторжении договора от 16.10.2020 №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:6394, площадью 2 146 кв.м, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Патрокл, 6, предоставленного для использования в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин», об обязании ответчика освободить названный земельный участок и передать его УМС г. Владивостока по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в 5-дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 123112, г. Москва, вн.тер.г. муниципальный округ Пресненский, наб. Пресненская, д.12, этаж 15, ком. А3; далее - АО «КРДВ»).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024 в удовлетворении заявленных Управлением требований отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 указанное решение отменено. Договор аренды от 16.10.2020 №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446 расторгнут, на ООО «Стор-Ин» возложена обязанность освободить и передать УМС г. Владивостока по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 25:28:030015:6394, площадью 2 146 кв.м, расположенный по адресу: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Патрокл, 6, в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению, в течение 14 дней с даты вынесения настоящего постановления.
ООО «Стор-Ин», не согласившись с апелляционным постановлением, обратилось в Арбитражный суд Дальневосточного округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение Арбитражного суда Приморского края от 15.11.2024.
Заявителем кассационной жалобы приведены доводы о том, что апелляционный суд вышел за пределы заявленных Управлением требований, разрешив спор по правовым основаниям, которые не заявлялись истцом при предъявлении настоящего иска. Настаивает на доводах о проведении обществом с 2021 года мероприятий, необходимых для реализации целей инвестиционного проекта, относящихся к работам по освоению спорного земельного участка и прямо свидетельствующих о его целевом использовании арендатором.
Управлением представлен отзыв на кассационную жалобу, в котором выражено несогласие с позицией её заявителя, указано на законность и обоснованность апелляционного постановления.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Приморского края, представители ООО «Стор-Ин» и УМС г. Владивостока поддержали доводы кассационной жалобы и отзыва на неё.
АО «КРДВ», надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд округа не обеспечило, что не является в силу части 3 статьи 284 АПК РФ препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Проверив законность апелляционного постановления, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, Арбитражный суд Дальневосточного округа не усматривает оснований, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, для его отмены.
Апелляционным судом по материалам дела установлено, что 16.10.2020 УМС г. Владивостока (арендодатель) и ООО «Стор-Ин» (арендатор) заключили договор №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446 аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:6394, площадью 2 146 кв.м, из земель населенных пунктов, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, г. Владивосток, в районе ул. Патрокл, 6, с видом разрешенного использования: производственная деятельность, склады, для использования в целях: реализация инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин», сроком действия до 09.09.2050.
В соответствии с пунктом 3.4.1 указанного договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и его разрешенным использованием, в соответствии с условиями договора и требованиями действующего законодательства Российской Федерации, в том числе с соблюдением требований градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Согласно пункту 6.3 договора арендодатель вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, в том числе, в случаях: а) невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 4.2 договора срока внесения арендных платежей; б) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным пунктами 1.1, 3.4.1 договора.
Предупреждением от 20.10.2023 №28/29057-исх Управление, ссылаясь на нарушение обществом обязанности по внесению арендной платы, указало на необходимость устранения названного нарушения.
Предупреждением от 19.10.2023 №28/28890-исх Управление со ссылкой на акт от 18.10.2023 №108 (фиксирующий, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:030015:6394 асфальтирован, в его границах расположен торговый павильон «ПримРитуал», строительная техника отсутствует, в границах земельного участка размещена стихийная стоянка автотранспортных средств) сообщило обществу о необходимости использования земельного участка по целевому назначению, указанному в пункте 1.1 договора. Актом повторной проверки использования земельного участка от 25.12.2023 №127 установлены обстоятельства, аналогичные отраженным в акте от 18.10.2023.
Управление, ссылаясь на неиспользование обществом земельного участка в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин», письмом от 25.12.2023 №28/35812-исх предложило обществу расторгнуть договор №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446.
Уклонение общества от расторжения договора послужило основанием для обращения УМС г. Владивостока в арбитражный суд с рассматриваемым иском, обоснованным существенным нарушением обществом условий договора, выразившемся в нарушении обязанности по внесению арендной платы (подпункт а) пункта 6.3 договора) и неиспользовании земельного участка по целевому назначению - в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин» (подпункт б) пункта 6.3 договора).
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 421, 450, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и исходил из недоказанности Управлением факта использования ответчиком спорного земельного участка с нарушениями условий договора, учитывая, что торговый павильон «ПримРитуал» с земельного участка вывезен, территория участка огорожена забором, общество сохраняет интерес в продолжении арендных отношений, а задолженность по внесению арендных платежей отсутствует.
Апелляционный суд, повторно рассмотрев настоящий спор, не согласился с выводами нижестоящего суда в части отсутствия оснований для расторжения спорного договора аренды по мотиву неиспользования обществом земельного участка в целях строительства.
В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации, подразделяемые по целевому назначению на указанные в пункте 1 этой статьи категории, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Понятия категория земли и вид использования являются неразрывными, относятся к существенным условиям договора.
В силу положений статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1). Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 ЗК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В абзаце 8 пункта 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» закреплено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с существенными нарушениями условий данного договора и (или) существенным изменением обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Исходя из пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, право аренды земельного участка прекращается принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Управление, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указало на нарушение обществом существенных условий договора аренды №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446, а именно: неисполнение надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы (подпункт а) пункта 6.3 договора); неиспользование земельного участка по целевому назначению - в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин» (подпункт б) пункта 6.3 договора).
Суды двух инстанций, установив факт нарушения обществом обязанности по внесению арендной платы, учитывая при этом срок, на который заключен договор (с 16.10.2020 до 09.09.2050), размер образовавшейся у арендатора задолженности (16 678 руб. 19 коп.), период её образования (с 01.06.2020 по 30.04.2024) и дату погашения (платежное поручение от 31.05.2024 №7), а также причины, по которым допущена просрочка оплаты (изменение кадастровой стоимости земельного участка в 2023 году в сторону увеличения), пришли к единому выводу о том, что данное нарушение нельзя признать существенным для целей расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.
Возражая против удовлетворения настоящего иска по второму основанию (неиспользование земельного участка по целевому назначению), заявленному УМС г. Владивостока, ООО «Стор-Ин» приводило следующие доводы: торговый павильон «ПримРитуал», размещенный на участке неустановленным лицом (в подтверждение представлен талон-уведомление УМВД России по г. Владивостоку от 03.11.2023 по факту незаконного занятия земельного участка неизвестными лицами), вывезен с его территории; обществом принимаются необходимые меры, направленные на освоение арендуемого земельного участка и получение разрешительной документации для осуществления строительства.
Указанные доводы ответчика признаны судом первой инстанции обоснованными, исключающими возможность удовлетворения требований Управления о расторжении договора аренды земельного участка по мотиву его неиспользования обществом в целях строительства производственно-складского комплекса.
Договор аренды от 16.10.2020 №25-28-030015-Ю-Р-НР-00446 заключен его участниками в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин», предполагающего строительство указанного объекта.
Разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора.
Право аренды земельным участком прекращается принудительно при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (абзац шестой подпункта 1 пункта 1 статьи 45 ЗК РФ).
Понятие «освоение земельного участка» законодательно не предусмотрено. Применительно к судебной практике освоением земельного участка является осуществление подготовительных мероприятий, необходимых для целевого использования земельного участка. К указанным мероприятиям, в частности, можно отнести: получение технических условий на присоединение к объектам инженерной инфраструктуры; осуществление работ по выполнению технических условий; проектирование; получение разрешения на строительство; проведение работ подготовительного периода строительства и т.д.
Апелляционный суд, исследовав совокупность доказательственной базы, представленной в материалы, установил, что факт размещения на спорном земельного участке торгового павильона «ПримРитуал» и стихийной парковки автотранспортных средств свидетельствуют о непринятии ООО «Стор-Ин» должных мер к надлежащему исполнению обязательств арендатора по владению предоставленным ему участком. При этом судом обоснованно принято во внимание, что обращение ответчика в правоохранительные органы по факту незаконного занятия земельного участка неизвестными лицами произведено обществом только 03.11.2023, т.е. после получения предупреждений УМС г. Владивостока о необходимости использования земельного участка по назначению. Также, из актов проверки №108, №127 использования земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:6394, составленных Управлением 18.10.2023, 25.12.2023 №127, 16.07.2024, следует, что на участке арендатором не ведутся мероприятия по его освоению (отсутствуют постройки, строительная техника).
Доказательств обратного ответчиком в материалы дела в нарушение положений статьи 65 АПК РФ не представлено.
Оценив утверждения ООО «Стор-Ин» о принятии им необходимых мер, направленных на освоение арендуемого земельного участка (разработка проекта организации строительства объекта капитального строительства по договору подряда от 10.11.2021, заключенному с ООО БКП «Перспектива»; подготовка технического отчета по результатам инженерно-геологических изысканий, архитектурных решений, инженерно-геологических изысканий, объемно-планировочных решений; заключение договора об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с МУПВ «ВПЭС» от 19.08.2022 №3769-ТП-22; разработка проекта организации дорожного движения на период эксплуатации объекта; мероприятия по получению от Управления дорог администрации г. Владивостока согласования и технических условий на обустройства примыкания (присоединения) к улично-дорожной сети и дорогам входящих в границы ВГО №36612/1у/6 от 12.02.2024; согласование проекта организации дорожного движения на период эксплуатации объекта №6769д/6; неоднократные обращения за выдачей разрешения на строительство), апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об их несостоятельности, поскольку заявленные мероприятия (факт исполнения которых не подтвержден материалами дела), учитывая период использования земельного участка (более 3-х лет с даты заключения договора) не могут быть признаны должными и реально выполненными обществом работами по целевому использованию участка.
При этом апелляционной коллегией принято во внимание то обстоятельство, что в неоднократных обращениях общества (от 31.05.2023, от 12.09.2023, от 12.10.2023, от 07.08.2024) за выдачей разрешения на строительство было отказано в связи с несоответствием проектной документации установленным требованиям, при этом мер по оспариванию отказов в установленном законом порядке ООО «Стор-Ин» не предпринимало.
Указанные ответчиком мероприятия, вопреки его утверждениям, относятся к мероприятиям, подлежащими включению в трехлетний период использования земельного участка, предоставленного под строительство по смыслу положений абзаца шестого подпункта 1 пункта 1 статьи 45 ЗК РФ.
Совокупность установленных обстоятельств позволила апелляционному суду прийти к обоснованному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды на основании статей 450, 606, 619 ГК РФ, статей 22, 45, 46 ЗК РФ в связи с наличием существенных нарушений, допущенных обществом, связанных с нецелевым использованием спорного земельного участка.
Оснований для иных выводов у суда округа не имеется.
Доводы кассационной жалобы о том, что апелляционный суд вышел за пределы заявленных Управлением требований, разрешив спор по правовым основаниям, которые не заявлялись истцом при предъявлении настоящего иска, подлежат отклонению, поскольку УМС г. Владивостока изначально ссылалось на неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению - в целях реализации инвестиционного проекта «Производственно-складской комплекс Стор-Ин». Применение к разрешению правового конфликта определенных нормативных положений является прерогативой суда.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).
Признав обоснованным требование Управления о расторжении договора, апелляционный суд признал правомерным требование об освобождении ответчиком земельного участка с кадастровым номером 25:28:030015:6394 и его передачи по акту приема-передачи, установив при этом 14-ти дневный срок для исполнения данной обязанности (часть 2 статьи 174 АПК РФ).
Доводы кассационной жалобы направлены исключительно на переоценку доказательств по делу, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 287 АПК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, с учетом всех доводов и возражений сторон, а окончательные выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для отмены либо изменения обжалуемого постановления на основании доводов, изложенных в кассационной жалобе.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены судебных актов в любом случае, судом кассационной инстанции не установлено.
В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.222.04.2025 согласно части 4 статьи 283 АПК РФ следует отменить.
Руководствуясь статьями 283, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу №А51-4395/2024 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу №А51-4395/2024 Арбитражного суда Приморского края, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.05.2025 №Ф03-1885/2025.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья М.Ю. Бурлова-Ульянова
Судьи С.И. Гребенщиков
Г.Х. Пономарева