ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12
адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru
адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
№ 09АП-77200/2024
г. Москва Дело № А40-164517/24
10 февраля 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 10 февраля 2025 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Захарова С.Л.,
судей И.А. Чеботаревой, В.А. Яцевой,при ведении протокола судебного заседания секретарем Леликовым А.А.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Управления Росреестра по Москве
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 14.10.2024 по делу № А40-164517/24
по заявлению АО Московский областной банк
(ИНН <***> ОГРН <***>)
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (ИНН: <***>)
третье лицо: 1) Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», 2) Департамент городского имущества города Москвы,
о признании незаконным,
при участии в судебном заседании представителей: от заявителя: ФИО1 по доверенности от 05.03.2024;
от заинтересованного лица: ФИО2 по доверенности от 11.07.2024;
от третьего лица: 1) ФИО3 по доверенности от 12.01.2024; 2) не явился, извещен,
УСТАНОВИЛ:
Акционерное общество «Московский областной банк» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по г. Москве о признании незаконными решения от 21.06.2024 № КУВД-001/2023-42373911/9, № КУВД-001/2023-42373912/11 об отказе государственной регистрации прав, о возложении обязанности устранить допущенное нарушение прав.
В порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Департамент городского имущества города Москвы, ГК «АСВ».
Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2024 по делу №А40-164517/24 заявленные требования удовлетворены.
Не согласившись с указанным судебным актом, регистрирующий орган обратился с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт, отказав в удовлетворении заявленных требований.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте www.kad.arbitr.ru в соответствии положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель регистрирующего органа поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.
Представители заявителя и третьего лица - ГК «АСВ» солидарно возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.
Представленный заявителем отзыв на апелляционную жалобу в порядке ст. 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.
Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст. 123, 156 АПК РФ в отсутствие надлежаще извещенного о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы представителя третьего лица - Департамента городского имущества города Москвы.
Девятый арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, оценив их в совокупности и взаимосвязи в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела, заключен договор займа №2014-0309/8 от 21.05.2014 сроком до 22.05.2024, в соответствии с которым ГК «АСВ» предоставило заем АО «Мособлбанк» (договор займа).
В обеспечение данного договора займа заключен договор залога недвижимого имущества № 2014-0689/8 от 15.10.2014 (договор залога).
Согласно п. 1.2 договора залога в обеспечение исполнения обязательств Банка перед ГК «АСВ» по договору займа Банк в порядке и на условиях, предусмотренных договором, передает ГК АСВ в залог, в том числе, нежилое здание с кадастровым номером 77:03:0004001:1113, принадлежащее Банку на праве собственности, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 77:03:0004001:057 по адресу г. Москва Большая ФИО4 вл.32, стр.1,5-5А, 6,7, принадлежащем Банку на праве аренды сроком до 21.04.2030.
Срок договора залога устанавливался до исполнения обязательств по договору займа, то есть до 22.05.2024 (п. 5.1. договора залога).
Между АО «Мособлбанк» и ГК «АСВ» заключено дополнительное соглашение № 5 от 31.05.2023 к договору залога (дополнительное соглашение № 5), в соответствии с которым срок договора займа изменен на 31.12.2042 (п. 1 дополнительного соглашения № 5), срок договора залога изменен на 21.04.2030 (п. 5 дополнительного соглашения № 5).
В связи с заключением дополнительного соглашения № 5 Банк подал заявления от 19.09.2023 о внесении изменений в записи реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества ЕГРН в отношении нежилого здания с кадастровым номером 77:03:0004001:1113 и земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004001:57.
Уведомлением № КУВД-001/2023-42373912/2 от 26.09.2023 государственная регистрация приостановлена до 26.12.2023, поскольку срок действия договора аренды земельного участка (21.04.2023) меньше срока возврата займа (31.12.2042).
При этом регистратор указал, что для устранения причин приостановления Банку необходимо заключить дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока аренды земельного участка.
Далее заявителем подано обращение исх. № 6086 от 05.12.203 с просьбой продолжить регистрацию с указанием на то, что превышение срока исполнения основного обязательства по договору займа над сроком аренды земельного участка, которое передается в залог по договору займа, не противоречит существу ипотеки.
Уведомлением от 26.12.2023 государственная регистрация приостановлена до 21.06.2024.
Далее оспариваемым уведомлениями обществу отказано в государственной регистрации, поскольку в представленном на государственную регистрацию Договоре залога, в редакции дополнительного соглашения срок действия обязательств, вытекающих из договора займа - не позднее 31.12.2042, что, по мнению регистратора, противоречит ст. 62 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 №102-ФЗ (далее - Закон об ипотеке), поскольку земельный участок может быть передан в ипотеку в пределах срока договора аренды.
На основании положений ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200 АПК РФ для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.
В ходе рассмотрения настоящего спора суд первой инстанции правомерно исходил из наличия установленной совокупности перечисленных обязательных условий.
Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и представлением содержащихся в нем сведений регулируются Законом №218-ФЗ.
В соответствии со ст. 1 Закон №218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (государственная регистрация прав).
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН.
Согласно п. 1 ст. 9 Закона №218-ФЗ в реестр прав на недвижимость вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.
В соответствии с п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке (п. 1 ст. 14 Закона №218-ФЗ).
Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются:
- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки;
- иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости;
- наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе (п.п. 2, 8, 9 ч. 2 ст. 14 Закона №218-ФЗ).
Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, установленный ст. 18 Закона, включает в себя, в частности, документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Частью 1 ст. 21 Закона №218-ФЗ определены документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав.
Указанные документы должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРН, и содержать описание недвижимого имущества.
В силу ч. 5 ст. 18 Закона №218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 21 настоящего Закона и требованиям принятых нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Законом или иными федеральными законами.
Пунктом 1 статьи 5 Закона об ипотеке установлено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке.
Из положений ст. 69 Закона об ипотеке следует, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.
Согласно абз. 2 п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.
При этом в случае аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Из пункта 5.1 договора залога в редакции дополнительного соглашения следует, что указанный договор действует до 21.04.2030, а срок договора аренды земельного участка (предмет договора залога) с кадастровым номером 77:03:0004001:57, установлен до 21.04.2030.
Таким образом, как верно указал суд первой инстанции, залог права аренды земельного участка с кадастровым номером 77:03:0004001:57 установлен в пределах срока действия договора аренды земельного участка.
В договоре залога стороны согласовали все существенные условия, предусмотренные для данных видов сделок, и то обстоятельство, что срок исполнения основного обязательства по договору займа превышает срок права аренды земельного участка, которое передается в залог по договору займа, не противоречит существу ипотеки и требованиям действующего законодательства.
В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как указано в п. 4 ст. 421 ГК РФ, свобода заканчивается там, где содержание прав и обязанностей сторон предписано императивной нормой закона или такая норма запрещает те или иные проявления договорной свободы.
В законодательстве не содержится нормы, устанавливающей запрет заключения договора ипотеки в отношении права аренды земельного участка с меньшим сроком действия, чем срок исполнения обеспечиваемого им обязательства.
Регистрирующий орган в апелляционной жалобе ссылается на п. 123 Приказа Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, в соответствии с которым в качестве срока ипотеки указывается срок исполнения обеспечиваемого обязательства, а не срок ипотеки, однако приведенный нормативный акт не регулирует основания отказа в государственной регистрации прав.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не нашли правового и документального обоснования, судом первой инстанции вынесен судебный акт, с учетом правильно установленных обстоятельств, имеющих значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованных доказательств, при правильном применении норм материального и процессуального права.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Москвы от 14.10.2024 по делу №А40-164517/24 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.
Председательствующий судья: С.Л. Захаров
Судьи: И.А. Чеботарева
В.А. Яцева