Решение по делу № 3А-91/2023 от 22.05.2023 - о восстановлении срока на обращение в суд и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД № 34OS0000-01-2023-000022-96

Дело № 3а-91/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 22 мая 2023 года

Волгоградский областной суд в составе:

председательствующего судьи Раптановой М.А.

при ведении протокола помощником судьи Никитиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 о восстановлении срока на обращение в суд и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ИП ФИО1, являвшийся арендатором земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <адрес>, обратился в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит восстановить ему срок на обращение в суд и установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2015 года, в размере 8 314 000рублей.

Считает утвержденную приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области № 46-н от 27 октября 2015 года по результатам государственной кадастровой оценки кадастровую стоимость земельного участка, определенную по состоянию на 1 января 2015 года в размере 84925 457 рублей 10 копеек, завышенной, нарушающей его права, поскольку влияет на размер неосновательного обогащения, взыскиваемого в судебном порядке. В подтверждение изложенных в административном исковом заявлении доводов представил отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка №23_002, подготовленный 23 января 2023 года частнопрактикующим оценщиком ФИО2, согласно которому, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года составляет 8 314 000 рублей.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела административный истец ФИО1 и его представитель Л. в судебное заседание не явились, обратившись к суду с письменным заявлением, в котором исковые требования представитель уточнил и, исходя из результатов судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года в размере 38598 120 рублей (т. 2 л.д. 66-67).

В поступившем до судебного заседания письменном заявлении представитель комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - Облкомимущество) ФИО3 просила рассмотреть дело в ее отсутствие, при принятии решения полагается на усмотрение суда. Замечаний относительно экспертного заключения не представила (т. 2 л.д. 43).

Иные лица, участвующие в деле и их представители, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

При этом на официальном сайте Волгоградского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» своевременно размещена информация о возобновлении производства по делу, о времени и месте проведения судебного заседания, что позволяет участникам процесса следить за движением дела в суде и реализовывать свои процессуальные права.

Располагая сведениями о надлежащем извещении лиц, участвующих в деле, принимая во внимание, что их явка не признавалась судом обязательной, суд, руководствуясь положениями статей 150 и 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно пунктам 2 и 3 статьи 66 ЗК РФ (в редакции, действующей на день возникновения спорных правоотношений) для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 КАС РФ).

Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта (статья 11 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 1 статье 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Как подтверждается материалами дела ИП ФИО1 с 1 августа 2017 года является собственником нежилого помещения, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № <...>, площадью № <...> кв.м. по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов с видом разрешенного использования - для размещения крытого спортивно-делового комплекса с трибунами для зрителей при количестве мест до одной тысячи. Земельный участок внесен в ЕГРН 17 мая 2012 года и до 31 января 2023 года находился в государственной (муниципальной) собственности.

Кадастровая стоимость данного земельного участка изменялась следующим образом.

С 3 декабря 2012 года в размере 159715898 рублей 10 копеек на основании Постановления Губернатора Волгоградской области от 20 ноября 2012 года № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов».

Приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27 октября 2015 года № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области» кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года утверждена в размере 84925457 рублей 10 копеек.

На основании приказа комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков категории «Земли населенных пунктов» на территории Волгоградской области» кадастровая стоимость земельного участка на 1 января 2020 года составляет 7300 913 рублей 40 копеек (т. 2 л.д. 15-16).

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка внесена в сведения ЕГРН 27 ноября 2015 года, утверждена приказом Облкомимущество от 27 октября 2015года № 46-н, определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере 84925 457 рублей 10 копеек (т. 1 л.д. 9).

В производстве Арбитражного суда Волгоградской области находится дело № № <...> по иску Департамента муниципального имущества администрации Волгограда к ответчикам, одним из которых является ИП ФИО1 о взыскании за период с 1 июля 2019 года по 10 апреля 2022 года неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером № <...>. Расчет суммы неосновательного обогащения произведен в соответствии с Постановлением Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», исходя из показателя кадастровой стоимости, в том числе на 2019 год (т. 1 л.д. 19-22).

В пунктах 6, 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Дело о пересмотре кадастровой стоимости должно быть рассмотрено по существу независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1-го числа налогового периода, а для иных целей, предусмотренных законодательством, с 1-го числа календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (пункт 15 статьи 378.2, пункт 1 статьи 391, пункт 2 статьи 403 НК РФ, статья 24.18, абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из абзаца второго пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 также следует, что ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В то же время, абзацем третьим пункта 8 названного Постановления установлено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления, если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Из части 1 статьи 95 КАС РФ следует, что лицам, пропустившим установленный этим Кодексом процессуальный срок по причинам, признанным судом уважительными, пропущенный срок может быть восстановлен.

Руководствуясь приведенными положениями, проанализировав конкретные обстоятельства спора и материалы административного дела, суд приходит к выводам о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> является архивной, применена к административному истцу при расчете суммы неосновательного обогащения за период 2019-2020 гг. и на настоящее время у него сохраняется право на её пересмотр.

Принимая во внимание, что иск о взыскании неосновательного обогащения администрация Волгограда подала в арбитражный суд в декабре 2022 года, а ИП ФИО1 обратился в областной суд с настоящим административным исковым заявлением 25 января 2023 года, то есть в максимально короткий срок после получения сведений о заявленном к нему иске, что свидетельствует об отсутствии с его стороны злоупотребления правом и актуальности для него оспариваемой архивной кадастровой стоимости, то суд приходит к выводу о том, что ходатайство о восстановлении срока на подачу заявления о пересмотре кадастровой стоимости заявлено истцом обоснованно, подлежит удовлетворению, а срок – восстановлению, поскольку пропущен он по уважительным причинам.

Согласно положениям статьи 12 Закона об оценке итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Не согласившись с произведенной кадастровой оценкой земельного участка и полагая, что его кадастровая стоимость должна быть определена равной рыночной стоимости, административный истец обратился к оценщику для получения заключения о рыночной стоимости.

Исходя из представленного административным истцом в суд отчета №23_002 от 23 января 2023 года, выполненного частнопрактикующим оценщиком ФИО2, по состоянию на 1 января 2015 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> составляет 8 314 000 рублей (т. 1 л.д. 23-57).

Из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 следует, что в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

Согласно положениям статей 12 и 13 Закона об оценочной деятельности с учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству административного ответчика Облкомимущество определением суда от 20 февраля 2023 года по делу назначена судебная оценочная экспертиза на предмет проверки представленного истцом отчета об оценке и определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года, проведение которой поручено ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России.

В своем заключении № 401/5.9-4 от 7 апреля 2023 года эксперт ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России ФИО4 пришла к выводу о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, которые могут повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года рассчитана экспертом в размере 38598 120 рублей (т. 1 л.д. 176-211).

Исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 КАС РФ, сопоставив его содержание с иными материалами дела, суд не находит оснований сомневаться в объективности выводов эксперта как в части несоответствия представленного истцом отчета требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, так и в части вывода о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости на заданную дату.

Эксперт является субъектом оценочной деятельности и обладает необходимым опытом и знаниями в данной области, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 УК РФ. Оснований усомниться в верности его профессиональных суждений не имеется.

Определение рыночной стоимости с использованием сравнительного подхода методом сравнения продаж является корректным. Эксперт верно определил сегмент рынка, исходя из вида разрешенного использования и фактического использования земельного участка, подобранные им аналоги отвечают требованиям пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». При их подборе эксперт правильно руководствовался пунктом 10 ФСО № 1, в силу которого объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Экспертом проанализирован рынок предлагаемых к продаже земельных участков под коммерческие непроизводственные объекты, расположенные в г. Волгограде, из которых отобрано 4 объекта-аналога, которые и использовались при расчете.

При определении окончательной рыночной оценки, эксперт надлежащим образом использовал факторы, которые наиболее полно описывают отличия и сходные признаки всех исследуемых объектов, с последовательным проведением корректировок. Так, им были применены корректировки, в частности, на юридические права; на торг; на положение в коридорах и узнаваемость; на площадь, размер которых подробно разъяснен в тексте заключения. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено. Мотивы, по котором эксперт пришел к выводу об отсутствии необходимости для введения иных корректировок, приведены.

В заключении представлена вся необходимая информация, идентифицирующая количественные и качественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов. Итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, экспертом соблюдены принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы вышеназванного экспертного заключения не опровергнуты, доказательств его порочности не представлено, сведений о несогласии с его содержанием либо с размером определенной рыночной стоимостью спорного земельного участка не представлено. Ходатайств о допросе эксперта либо назначения повторной или дополнительной экспертизы не заявлено, самостоятельных оснований к этому судом не установлено.

В связи с чем суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, выполненное экспертом ФБУ Волгоградская ЛСЭ Минюста России, объективным и полным, выводы - обоснованными и последовательными, установленный размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

В свою очередь, изучив предоставленный истцом отчет оценщика ФИО2, суд отклоняет его как недостоверный, ввиду несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности (пункт 11 Закона об оценке, пункт 5 ФСО № 3, пунктов 11 и 22 ФСО № 7), нарушения методологии оценки, некорректного анализа сегмента рынка, неверного выбора объектов-аналогов, необоснованного применения корректировок, повлекшие за собой неправильное определение оценщиком рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

При изложенном, административным истцом доказан факт того, что кадастровая стоимость спорного земельного участка 84925 457 рублей 10 копеек, превышает его рыночную стоимость 38 598 120 рублей более чем в 2 раза (расхождение составляет около 55%), что затрагивает его права, поскольку способна повлиять на размер взыскиваемого неосновательного обогащения.

При таких обстоятельствах уточненные исковые требования подлежат удовлетворению, следует установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, равной величине, рассчитанной при проведении судебной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом кадастрового учета указанной стоимости в качестве кадастровой стоимости в ЕГРН.

В пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 разъяснено, что если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

Пунктом 18 названного постановления также разъяснено, что при рассмотрении дел о пересмотре кадастровой стоимости судам следует иметь в виду особенности действия во времени нормативного правового акта об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь положениями статьи 5 НК РФ, исходя из фактических обстоятельств настоящего административного дела, согласно которым приказ комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 30 октября 2020 года № 79-н, утвердивший результаты очередной государственной кадастровой оценки, опубликован 8 ноября 2020 года, вступил в силу 9 декабря 2020 года, применяется с 1 января 2021 года, то в целях устранения затруднений в исполнении решения суда, суд приходит к выводу, что действие установленной по состоянию на 1 января 2015 года кадастровой стоимости в размере рыночной в отношении спорного земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, следует распространить на период по 31 декабря 2020 года включительно.

Датой подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости является дата обращения административного истца в суд – 25 января 2023 года (т. 1 л.д. 5).

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

решил:

восстановить индивидуальному предпринимателю ФИО1 процессуальный срок на обращение с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью № <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 38598 120 (тридцать восемь миллионов пятьсот девяносто восемь тысяч сто двадцать) рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Действие установленной по состоянию на 1 января 2015 года кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером № <...> распространяется на период по 31 декабря 2020 года включительно.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 января 2023 года.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Волгоградский областной суд.

Судья М.А. Раптанова

Мотивированный текст решения суда изготовлен 30 мая 2023 года.