УИД: 91RS0№-23
Дело № 2-1275/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 июля 2025 года г. Евпатория
Евпаторийский городской суд Республики Крым в составе:
председательствующего - судьи Лауман Ю.С.
при секретаре - ФИО8
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к ФИО4, ФИО2, ФИО3, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании совершенным (заключенным) договора купли-продажи квартиры
УСТАНОВИЛ:
ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО4, ФИО2, ФИО3 с исковым заявлением, в котором просил признать действительный договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры с кадастровым номером 90:18:040104:2068, общей площадью 58,7 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, заключенный между истцом и ответчиками, признав право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество за истцом.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>. Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в том числе произведена оплата купленного недвижимого имущества, взамен истцу ответчика переданы документы и ключи от квартиры, что подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и расписками. После заключения договора обнаружено, что в купленной квартире проживают посторонние лица, которые выселены в 2024 году. В связи с чем фактическое владение недвижимым имуществом произведено в 2024 году. При обращении в регистрационный орган по факту регистрации перехода права собственности от ответчиков истцу, представителем Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики в устной форме пояснено, что для оформления сделки нужна одновременная явка, как продавцов, так и покупателя. Учитывая, что ответчики находятся и проживают за пределами государства Российской Федерации, регистрация сделки купли-продажи невозможна, что стало основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
Протокольным определением Евпаторийского городского суда Республики Крым от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.
Истец и его представитель в судебное заседание, назначенное на ДД.ММ.ГГГГ не явились, о предстоящем судебном разбирательстве извещены надлежащим образом. До начала судебного заседания от представителя истца – ФИО9 в суд поступило заявление о рассмотрение спора в ее отсутствие.
Ответчики в судебное заседание также не явились. До начала судебного заседания от ответчиков через электронную почту в суд поступили письменные пояснения, в которых ФИО4, ФИО2, ФИО3 указывали на оплату стоимости квартиры в размере 28 000 долларов США, в связи с чем ссылалась на признание ими исковых требований в полном объеме.
Уполномоченный представитель третьего лица, в судебное заседание не явился, о причинах неявки суд нее уведомил, каких-либо ходатайств об отложении судебного заседания не предоставлял, о предстоящем судебном разбирательстве извещен надлежащим образом.
Учитывая положения статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд счел возможным рассмотреть спор в отсутствие лиц не явившихся в судебное заседание.
Изучив материалы дела, суд считает исковые требования ФИО5 обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов регистрационного дела на <адрес> расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, право собственности на основании свидетельства о праве собственности на жилье от ДД.ММ.ГГГГ принадлежало на праве долевой собственности ФИО4, ФИО2, ФИО3 в разных долях (т. 1 л.д. 101).
Согласно ответа Государственного комитета по государственной регистрации недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации право собственности на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес> отсутствует.
Как следует из информации ОМВД России по <адрес> за исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о пересечении государственной границы, ответчик ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданином Украины, ДД.ММ.ГГГГ въехал на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехал, после этого границу РФ не пересекал; ответчик ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданкой Украины, последний раз ДД.ММ.ГГГГ въехала на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехала, после этого границу РФ не пересекала; ответчик ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданкой Украины, ДД.ММ.ГГГГ въехала на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехала, после этого границу РФ не пересекала.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2, действуя через представителя ФИО10, обратилась к начальнику ОМВД <адрес> с сообщением, о том что в <адрес> пгт. Новоозерное находятся посторонние для нее люди, которые совершили действия по самовольному вскрытию дверных замков, проживании и крае имущества.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 обратилась в Прокуратуру Республики Крым и <адрес> с просьбой провести прокурорскую проверку по результатам которой принять меры направленные на отмену постановления об отказе в возбуждении уголовного дела № от ДД.ММ.ГГГГ и возбудить уголовное дело по статье 158 и статье 330 Уголовного кодекса Российской Федерации в отношении ФИО12 и ФИО13
Постановлением от ДД.ММ.ГГГГ в возбуждении уголовного дела отказано.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, ФИО2, ФИО3 заключён договор купли-продажи квартиры, по условиям которого продавцы передали в собственность покупателя жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, расположенную на 3 этаже 5-ти этажного жилого дома и состоящей из двух комнат, общей площадью 58,7 кв.м., в том числе жилой площадью 36,5 кв.м., с кадастровым номером 90:18:040104:2068.
Согласно пункта 1.7 договора стоимость отчуждаемой квартиры составила 28 000 долларов США.
В пункте 3.1 договора стороны становили порядок оплаты приобретаемой квартиры, а именно 1/3 часть стоимости в размере 9600 долларов США уплачивается в день подписания договора, 1/3 часть стоимости квартиры в размере 9600 долларов США покупатель оплачивает до ДД.ММ.ГГГГ, оставшаяся часть стоимости квартиры в размере 9600 долларов США оплачивается покупателем до ДД.ММ.ГГГГ.
Договор заключен в простой письменной форме.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО4, ФИО2, ФИО3 подписан акт приема-передачи квартиры.
В качестве доказательств исполнения своих обязательств по оплате купленного недвижимого имущества истцом представлены расписки от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в сумме 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в размере 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в сумме 3200 долларов США; от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в сумме 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в размере 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в сумме 3200 долларов США; от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в сумме 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в размере 3 200 долларов США, от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 в сумме 3200 долларов США.
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчиков письмо с просьбой прибыть в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи квартиры.
ДД.ММ.ГГГГ ответчики направили в адрес ФИО5 ответ на письмо от ДД.ММ.ГГГГ, в котором сообщалось о невозможности явки ввиду нахождения в <адрес>, Украина.
Обращаясь в суд с иском и заявляя требования о государственной регистрации указанного выше договора купли-продажи истец ФИО5 указывает о том, что фактически данный договор исполнен, продавцами передано указанное в договоре недвижимое имущество и правоустанавливающие документы на него, а им - покупателем в полном объеме переданы денежные средства за приобретенное имущество, однако зарегистрировать переход права собственности возможность отсутствует, поскольку продавцы выехали за пределы Российской Федерации и до настоящего времени не возвращались, зарегистрировать переход права собственности на спорные объекты недвижимого имущества во внесудебном порядке отсутствует.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с положениями статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу п. 1 ст. 454, п. 1, п. 2 ст. 456 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли- продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Согласно ч. 1, 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В силу ч. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Частью 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, пункт 52 постановления Пленумов №).
В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданином Украины, ДД.ММ.ГГГГ въехал на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехал, после этого границу РФ не пересекал; ответчик ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданкой Украины, последний раз ДД.ММ.ГГГГ въехала на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехала, после этого границу РФ не пересекала; ответчик ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, является гражданкой Украины, ДД.ММ.ГГГГ въехала на территорию Российской Федерации и ДД.ММ.ГГГГ выехала, после этого границу РФ не пересекала, в связи с чем у истца ФИО5 отсутствует возможность зарегистрировать свое право собственности на приобретенное по договору недвижимое имущество.
В представленных суду письменных пояснениях, ответчики подтверждают, что ДД.ММ.ГГГГ заключили со ФИО5 договор купли-продажи <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, денежные средства получили в полном объеме, передали ключи от квартиры и документы, подтверждающие право собственности на указанное недвижимое имущество, на данный момент возможность приехать в Крым у них отсутствует.
Согласно п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.
Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации не регулируется порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в случае уклонения сторон договора купли-продажи от такой регистрации.
Однако в соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к таким отношениям по аналогии подлежит применению п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как разъяснено в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из системного толкования п. 3 ст. 551, абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 61 вышеназванного Постановления, следует, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи следует установить не только наличие документа о передаче имущества, но также установить фактический переход имущества от продавца к покупателю.
В соответствии с п. п. 2, 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты.
Частью 7 ст. 15 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №- предусмотрено, что при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Из материалов дела следует, что договор купли-продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме, между сторонами были согласованы существенные условия данного договора: предмет, порядок передачи имущества, истцом было выражено согласие принять от ответчиков указанное недвижимое имущество. В судебном заседании установлено, что продавец ФИО2, ФИО3, ФИО4 передали, а покупатель ФИО5 принял от них <адрес>, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>. Таким образом в судебном заседании достоверно установлено и подтверждается содержащимися в материалах дела относимыми и допустимыми доказательствами, что после подписания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО5 действительно фактически принял указанное в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимое имущество и осуществляет в отношении него от своего имени и за свой счет правомочия собственника.
Как следует из содержания договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ его стороны, как продавцы, так и покупатель, выразили свое согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.
Поскольку ответчики ФИО4, ФИО2, ФИО3 не являются в регистрирующий орган для регистрации договора купли-продажи, что свидетельствует об уклонении их от совершения указанных действий, то основания для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО5 о государственной регистрации указанного договора у суда отсутствуют.
При этом, суд исходит из отсутствия оснований для признания спорного договора купли-продажи квартиры недействительным. Так, обстоятельства, свидетельствующие о том, что указанный договор купли-продажи фактически между сторонами не заключался, указанное в нем недвижимое имущество ответчиком истцу не передавалось, либо указанный договор был заключен сторонами под влиянием заблуждения относительно природы сделки, под влиянием обмана, а также о том, что при заключении договора купли-продажи был нарушен порядок заключения такого договора, суду не приведены и какие-либо доказательства, подтверждающие такие обстоятельства, суду не представлены. Из представленных суду доказательств сомнения в том, что сторонами понималась сущность сделки на момент ее заключения и сформировалась выраженная в сделке воля сторон, не возникает. Доказательства либо сведения о наличии доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о заблуждении относительно природы совершаемой сделки, о ее недействительности, а также о том, что заключенная между сторонами сделка направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки, суду не представлены и в материалах дела отсутствуют. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ оформлен в соответствии с действующим законодательством, нарушений при его заключении допущено не было, договор купли-продажи отражал истинную волю участников именно на заключение данной сделки.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд основывает свое решение на доводах, объяснениях и документах, приведенных и представленных сторонами.
Анализируя вышеизложенное, исследовав обстоятельства дела, проверив их доказательствами, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, исходя из принципов разумности и справедливости, суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований истца и о наличии правовых оснований для их удовлетворения путем осуществления государственной регистрации перехода права собственности к ФИО14 на недвижимое имущество в виде квартиры, №, расположенную по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО5, как покупателем.
На взыскании с ответчика понесенных расходов по оплате государственной пошлины истец не настаивал, поэтому данный вопрос судом не разрешался.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
РЕШИЛ:
Иск ФИО5 к ФИО4, ФИО2, ФИО3, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании совершенным (заключенным) договора купли-продажи квартиры– удовлетворить.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ФИО5 на недвижимое имущество в виде <адрес> расположенной по адресу: <адрес>, пгт. Новоозерное, <адрес>, общей площадью 58,7 кв.м., в том числе жилой площадью 36,5 кв.м. с кадастровым номером 90:18:040104:2068 на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО4, ФИО2, ФИО3, как продавцами, и ФИО5, как покупателем.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия судом мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Евпаторийский городской суд Республики Крым.
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья Ю.С.Лауман