дело № 2-1662/2025
УИД26RS0010-01-2025-002844-37
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 сентября 2025 года г. Георгиевск
Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе
председательствующего судьи Алексеевой О.О.
при секретаре судебного заседания Калининой Н.А.,
с участием
истца - ФИО1,
представителя истца по доверенности - ФИО13,
представителя ответчика ФИО3, - ФИО16,
представителя ответчика ФИО2 - ФИО14,
третьего лица - ФИО15,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО2 о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО2 в котором просила:
признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО4
признать недействительным договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес>., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ФИО2
истребовать у ФИО2 квартиру, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес> возвратить в собственность истца.
В обоснование исковых требований указано, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ истица купила себе трехкомнатную квартиру, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес>.
В данной квартире изначально проживает ее дочь ФИО15, которая является инвалидом первой группы, со своим гражданским мужем ФИО6 Истец проживает в своем жилом доме по адресу: <адрес>, Д-163.
Поскольку её дочь нуждается в посторонней помощи, она ежедневно бывает у нее, помогает в приготовлении пищи и ходит с ней на прогулки.
В декабре 2024 года к ним в квартиру пришел сотрудник Сбербанка и сообщил о том, что квартира находится в ипотеке и ему необходимо проверить ее состояние, поскольку возникла задолженность по платежам. Истица возмутилась и попросила его объяснить, каким образом квартира оказалась в ипотеке, если из них никто кредиты не оформлял. Со слов сотрудника банка мы узнали, что квартира зарегистрирована на праве собственности на её правнучку ФИО2 и под залог квартиры получен кредит в Сбербанке.
ФИО1 стала выяснять каким образом квартира оказалась оформленной на другого человека без её ведома. Жена внука истицы, ФИО3, объяснила ей, что той необходимо было обналичить материнский капитал и, поэтому она оформила сделку купли-продажи квартиры на нее и ее несовершеннолетнего сына ФИО4. Затем квартиру переоформили на правнучку истицы – ФИО2, взяв ипотечный кредит. В подтверждение сказанного ФИО3 предоставила ей копию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО1, именуемая «продавец», продала, а ФИО3 и ее сын ФИО4, именуемые «покупатели», купили у нее трехкомнатную квартиру, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес>. Как указывается в договоре, квартира продана по цене 1000000 рублей, из которых 551267,80 рублей оплачены наличными, а 448732,20 рублей оплачены из средств материнского капитала с зачислением на ее денежный счет.
Фактически квартиру истец никому не продавала и об этом ничего не знала. Зачисленные на её денежный счет 448732,20 рублей истица сняла и отдала ФИО3 по ее просьбе для того, чтобы она могла обналичить материнский капитал. О заключении договора купли-продажи квартиры у них договоренности не было. Договор купли-продажи ФИО1 не подписывала, запись в графе «Продавец» и подпись выполнены другим почерком.
Кроме того, она покупала квартиру в 2017 году по цене 1 800 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры составляет 1943 186,98 рублей. А в договоре купли-продажи указывается о том, что она якобы продала квартиру по цене 1000 000 рублей, ниже рыночной и кадастровой стоимости, чего на самом деле не было.
Учитывая, что ФИО3 является сотрудником МФЦ, договор оформлен и зарегистрирован в ЕГРН без её ведома.
Истице также не было известно и о последующей продаже квартиры ФИО2
Узнав об указанных сделках, истица попросила ответчиков переоформить квартиру обратно на нее. На что они ответили отказом и направили претензию от ДД.ММ.ГГГГ, адресованную её дочери и ее мужу, о выселении.
Как истица указывала, договор купли-продажи квартиры заключен и подписан от её имени другим лицом, о чем она не знала. Из чего следует, что принадлежащее ей недвижимое имущество продано лицом, не являющимся его собственником.
В квартире постоянно проживает её дочь с гражданским мужем. Только у истца и у них имеются ключи от жилого помещения. Коммунальные услуги начисляются и оплачиваются на имя истицы. Никто из посторонних людей в квартиру никогда не вселялся и не проживал.
Поскольку договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ был заключен и подписан от имени другим лицом, не известным истице и неуполномоченным на это, следует, что сделка недействительна и данное имущество приобретено ФИО3 и ФИО4 незаконно. Последующая сделка по отчуждению квартиры ФИО2 также является недействительной и недвижимое имущество подлежит возврату в собственность истицы.
Так как квартира все время находилась и фактически находится в её пользовании и в пользовании её дочери, она несет все расходы по ее содержанию и оплате коммунальных услуг, ей не было известно о заключенных сделках.
Поскольку истица узнала о совершенных сделках в декабре 2024 года, после того как сотрудник банка сообщил об ипотеке квартиры и о ее новом владельце, срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права не истек.
В судебном заседании истец ФИО1 и её представитель ФИО13, на исковых требованиях настаивали и просили суд их удовлетворить в заявленном объеме.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО3, - ФИО16, исковые требования не признала, полагала, что к спорным правоотношениям должен быть применен срок исковой давности, суду пояснила, что истица обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, а оспариваемая сделка исполнена ДД.ММ.ГГГГ. При этом в судебном заседании было установлено, а также подтверждается материалами дела, что истец получила денежные средства в размере 448 732,20 рублей в 2020 году, а именно субсидии на предоставление соц.выплат на приобретение жилья молодым семьям согласно договора купли - продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ, и распорядилась этими денежными средствами по своему усмотрению, что также указано истцом в исковом заявлении, и ею не отрицается, более того в материалах дела имеется материал КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которого истец сообщила сотруднику ст. УУП ОМВД РОССИИ «Георгиевский» об обстоятельствах совершения сделки, и что ей было известно о данном факте еще в 2020 году, о чем имеется Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, которое истцом не обжаловано и вступило в законную силу. Доводы истца о том, что ей стало известно о реализации жилого помещения без ее ведома в декабре 2024 года несостоятельны и не подтверждаются материалами дела, опровергаются имеющимися в данном деле доказательствами, указанными ранее.
В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 – ФИО7, исковые требования не признала, просила суд применить сроки исковой давности для данной категории споров, кроме того, указала, что её доверитель проявила осторожность и сознательность, при покупке данной квартиры, каких – либо оснований сомневаться у неё не было. Полагала, что правовых оснований для признания сделок недействительными не имеется, а потому в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.
В судебном заседании третье лицо ФИО15, просила суд удовлетворить требования в полном объеме, суду пояснила, что эта квартира её и супруга, была оформлена на маму (истца) номинально, из-за определенной жизненной ситуации, в данной квартире с момента приобретения жила и живет она, со своим супругом, они никогда из нее не выезжали, кроме них никто не вселялся. О купли – продажи квартиры ей также ничего не было известно, съезжать им некуда.
Ответчики ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени извещались своевременно и надлежащим образом, воспользовались правом на ведение дела через представителей.
Третьи лица Управление Росреестра по СК, ПАО Сбербанк, отдел опеки ГМО и администрация Георгиевского муниципального округа СК в судебное заседание представителей не направили, будучи надлежащим образом уведомленными о времени и месте слушания дела.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.
Свидетель ФИО8, суду пояснила, что приходится родственницей ФИО15, и ФИО1, неприязненных отношений ни к кому не испытывает. Сама проживает постоянно в <адрес>, приезжает в гости к сестре (ФИО15) примерно раза 4 в год, проживает с ней по адресу <адрес> от недели до месяца может гостить. Всегда в спорной квартире проживала и проживает ФИО3 и ее муж. Ответчицы никогда не проживали по данному адресу.
Свидетель ФИО9 суду пояснил, что он является председателем домового комитета (старший по дому) по адресу ФИО5 14. Неприязненных отношений ни к кому не испытывает. ФИО15 в 2017 году вселилась в дом, и проживает в своей квартире по сей день, никто кроме них там не проживал, других родственников он не видел.
Выслушав лиц, участвующих в деле, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, оценивая добытые доказательства по делу в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Конституция Российской Федерации гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (статья 46), в том числе и юридическим лицам (статья 47) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав человека, устанавливающей право каждого человека на эффективное восстановление в правах компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предусмотренных Конституцией или законом.
Гарантирование судебной защиты прав и свобод человека и гражданина выражается в установлении системы судов в Российской Федерации, в четком определении их компетенции, в обеспечении каждому возможности обращения в суд за защитой своих прав и свобод, обжалования судебных решений.
Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены способы защиты субъективных гражданских прав и охраняемых законом интересов, которые осуществляются в предусмотренном законом порядке, т.е. посредством применения надлежащей формы, средств и способов защиты.
При этом лицо, как физическое, так и юридическое, права и законные интересы которого нарушены, вправе обращаться за защитой к государственным или иным компетентным органам (в частности в суд общей юрисдикции).
В соответствии с положениями статей 12, 38 и 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (статьи 55 и 67 ГПК РФ).
В силу ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).
Судом установлено и следует из исследованных материалов дела, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 купила себе трехкомнатную квартиру, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., по адресу: <адрес>. (л.д. 25, 94-97)
В данной квартире изначально проживает ее дочь ФИО15, которая является инвалидом первой группы, со своим гражданским мужем ФИО6 Истец проживает в своем жилом доме по адресу: <адрес>, Д-163.
ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО1 и ФИО3, действующая в своих интересах и интересах своего сына ФИО4 заключили договор, в соответствии с которым, ФИО1 продала спорную квартиру, что подтверждается выпиской из ЕГРН. (л.д. 94-97)
Также, на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 продала спорное имущество ФИО2, что также подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 94-97, 98-100).
Оспаривая законность вышеуказанных сделок со спорной квартирой, ФИО1 свои требования обосновывает положениями ст. ст. 166 - 168 ГК РФ, указала, что договор купли – продажи она не подписывала, ссылается на отсутствие согласия на совершение такой сделки и как следствие ее незаконность.
Для проверки доводов сторон, судом определением от ДД.ММ.ГГГГ назначена почерковедческая экспертиза, проведение которой поручено АНО «Независимая судебная экспертиза».
Согласно выводов заключения эксперта ФИО10, №/С/П/Э от ДД.ММ.ГГГГ рукописная запись «ФИО1» от имени ФИО1 в договоре купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг.,- выполнена не ФИО1, а иным лицом.
Оценивая заключение эксперта АНО «Независимая судебная экспертиза» ФИО10, полученное по результатам проведения судебной почерковедческой экспертизы, суд считает возможным принять его в качестве достоверного и допустимого доказательства, составленного в соответствии с требованиями закона, поскольку, экспертиза проведена в установленном законом порядке экспертом специализированного экспертного учреждения, предупрежденным об ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, имеющим необходимые специальные познания, квалификацию и стаж работы в данной области. Экспертное исследование проведено на основании применяемых руководящих методик. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, является аргументированным, согласуется с иными доказательствами. Выводы экспертизы являются обоснованными и мотивированными.
Согласно ст. ст. 153, 154 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В силу ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии со ст. 161 ГК РФ должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения: 1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами; 2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Пунктом 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 223 ГК РФ, моментом возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору является момент ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
В п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. ст. 301, 302 ГК РФ); когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст. ст. 301, 302 ГК РФ.
Согласно ст. ст. 160, 167, 168, 434 ГК РФ договор купли-продажи имущества должен быть совершен в письменной форме, подписан сторонами, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон. Сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна, недействительная сделка не влечет юридических последствий и при ее недействительности каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
На основании изложенного, суд руководствуясь положениями статей 166, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пунктах 32, 37, 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", исходит из того, что имущество выбыло из собственности истицы ФИО1 помимо ее воли, в связи с чем, спорное имущество в силу закона подлежит возврату истцу путем его истребования чужого незаконного владения.
Разрешая доводы стороны ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности, суд не усматривает оснований для его применения к спорным правоотношениям.
На основании п. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
При этом суд исходит из того, что, срок исковой давности истицей не пропущен, поскольку, как указывает истец, о нарушении своего права ей стало известно в декабре 2024 года, после претензий банка, с данным иском истец обратилась в суд ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах установленного законом трехлетнего срока исковой давности. Кроме того, судом установлено, что исполнение указанной сделки не наступило, ни как со стороны продавца, ни как со стороны покупателей, ФИО1, представила квитанции по оплате коммунальных услуг, где собственником указана она и несет бремя содержания имущества (от уплаты налогов освобождена). Доказательства же наличия оснований для исчисления срока исковой давности с какой-либо иной даты стороной ответчиков не представлено.
К Постановлению об отказе в возбуждении дела от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует что ФИО1, было известно о проведенных сделках, и на который ссылаются ответчики в своих возражениях, суд относится критически, так как, из постановления следует, что «ФИО1, от дачи пояснений категорически отказалась», сам рапорт, который положен в основу этого постановления участковым ОМВД России «Георгиевский» ФИО11, не подписан, в связи с чем, такие документы не могут быть приняты судом как какое – либо доказательство.
На основании установленных обстоятельств дела и поскольку договор купли-продажи спорной недвижимости был подписан не ФИО1, а иным лицом, что подтверждается заключением почерковедческой экспертизы, в совокупности с другими собранными по делу доказательствами, суд считает, что фактически заключения договора купли-продажи между ФИО1 и ФИО3, действующей от своего имени и имени сына ФИО4, не происходило, следовательно, не подтверждена воля ФИО1, на отчуждение спорной квартиры из ее владения, а сделка - не заключена.
Судом, определением от ДД.ММ.ГГГГ были применены обеспечительные меры, вместе с тем, исполнение решения суда будет невозможно, поскольку запрещено осуществлять регистрационные действия со спорным жильем, с учетом этого, суд считает необходимым снять арест с имущества, поскольку спор разрешен, по существу.
Руководствуясь частью 1 статьи 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
решил:
Исковое заявление ФИО1 к ФИО3, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО2 о признании сделки недействительной и истребовании имущества из чужого незаконного владения – удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3, ФИО4.
Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО4 и ФИО2.
Истребовать у ФИО2 квартиру, КН 26:№, площадью 58,9 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, возвратив ее в собственность ФИО1.
Взыскать с ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> края (паспорт 0713 №) в доход Георгиевского муниципального округа <адрес> судебные расходы по государственной пошлине, от уплаты которой при подаче иска был освобожден истец в размере 3 000 рублей.
Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <адрес> края (паспорт 0722 №) в доход Георгиевского муниципального округа <адрес> судебные расходы по государственной пошлине, от уплаты которой при подаче иска был освобожден истец в размере 3 000 рублей.
Отменить обеспечение иска, принятого определением Георгиевского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, в виде запрета осуществлять регистрационные действия по распоряжению и отчуждению квартиры, кадастровый номер 26:№, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащей ответчику ФИО2, после вступления решения в законную силу для его исполнения.
Решение суда, вступившее в законную силу, является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности за ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р. и государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: квартиру, кадастровый номер 26:№, расположенную по адресу: <адрес>, за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р.
Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья О.О. Алексеева
(мотивированное решение изготовлено 02 октября 2025 года)