Решение по делу № 2-1479/2025 от 30.07.2025 | Ленинский районный суд г. Курска (Курская область)

Дело №2-1479/48-2025

46RS0030-01-2024-017139-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

30 июля 2025 года г. Курск

Ленинский районный суд города Курска в составе:

председательствующего судьи Анискиной Э.Н.,

при секретаре Тарасовой Д.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Эльдекор XXI плюс» о взыскании убытков, и встречному исковому заявлению ООО «Эльдекор XXI плюс» к ФИО1 о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Эльдекор XXI плюс» о взыскании убытков, указав в обоснование требований о том, что между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» ДД.ММ.ГГГГ были заключены три предварительных договора купли-продажи. Согласно п.1 каждого из Договоров Продавец продает квартиры: однокомнатная, общей площадь 38,34 кв.м., расположенная на 5-м этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (блок секция в осях 3-4); двухкомнатная, общей площадью 51,29 кв.м., расположенная на 6-м этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (блок секция в осях 3-4); трехкомнатная, общей площадью 89,15 кв.м., расположенная на 5-м этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (блок секция в осях 3-4). Согласно п. 3 каждого из Договоров вышеуказанные квартиры ответчик обязуется продать за следующую цену: однокомнатная - 1 533 600 руб.; двухкомнатная - 2 051 600 руб.; трехкомнатная - 3 566 000 руб. Покупатель оплачивает денежные средства за квартиры не позднее I квартала 2024 г. Согласно п. 4 каждого из Договоров ответчик обязуется заключить основной договор купли-продажи ориентировочно не позднее II квартала 2024 г. ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику уведомление о том, что собирается исполнить свои обязательства по внесению платы за вышеуказанные квартиры до I квартала 2024 г. по цене, указанной в Договорах от ДД.ММ.ГГГГ Данное уведомление было получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ истец перевел на банковский счет ответчика сумму за однокомнатную квартиру - 1 533 600 руб., при этом ДД.ММ.ГГГГ ответчик осуществил возврат денежных средств на банковский счет истца без указания причины. В связи с чем истец был вынужден обратиться в Ленинский районный суд г. Курска с исковым заявлением о понуждении к заключению договора купли-продажи однокомнатной квартиры. Решением Ленинского районного суда г.Курска от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано. Апелляционным определением Курского областного суда от 29.08.2024 г. решение Ленинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было отменено и вынесено новое решение, которым исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме. В ходе рассмотрения дела в судебном заседании первой инстанции представителем ответчика представлены в материалы гражданского дела 3 заверенные копии Соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон. На данных Соглашениях стоит рукописная запись подписей истца, что не соответствует действительности, поскольку истец не заключал с ответчиком данные Соглашения. ДД.ММ.ГГГГ истец получил от ответчика уведомление о расторжении предварительных Договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невнесением денежных средств в установленный срок. ФИО1, имея сведения от ответчика об отсутствии указанных в Договорах квартир и обоснованно считая невозможным исполнение ответчиком первичного обязательства по заключению с ним Договоров купли-продажи квартир (двухкомнатной и трехкомнатной), не стал перечислять денежные средства за данные квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направил ответчику ответ на данное уведомление, в котором указал сумму причиненных убытков в виде разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в Договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, и текущей рыночной стоимостью такого имущества. ДД.ММ.ГГГГ истцом была направлена претензия ответчику с требованием уплаты убытков, однако ответа на претензию не последовало. До настоящего времени ответчик не уплатил убытки истцу, в связи с чем он вынужден обратиться в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст.39 ГПК РФ взыскать с ООО «Эльдекор XXI плюс» в свою пользу убытки, причиненные неисполнением договоров купли-продажи квартир, в сумме 12 993 000 руб., а также судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 97 476 руб. и расходы по определению рыночной стоимости квартир в сумме 14 000 руб.

ООО «Эльдекор XXI плюс» обратилось в суд со встречным исковым заявлением к ФИО1 о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи недвижимости, указав, что по предварительным договорам купли-продажи двухкомнатной и трехкомнатной квартир, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эльдекор XXI плюс» и ФИО1, платежи последним не совершались. ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эльдекор XXI плюс» в адрес ФИО1 было направлено уведомление о расторжении, согласно которому предварительные договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс», расторгнуты ввиду не внесения денежных средств по договору в установленный срок. Ссылаясь на положения ст.ст.429, 487 ГК РФ, ООО «Эльдекор XXI плюс» просит суд с учетом уточнения заявленных требований признать расторгнутыми предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,29 кв.м., расположенной на 6 этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес>, <адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» ДД.ММ.ГГГГ, а также предварительный договор купли-продажи трехкомнатной квартиры, общей площадью 89,15 кв.м., расположенной на 5 этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес>, <адрес> заключенный между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» ДД.ММ.ГГГГ.

В судебное заседание истец (ответчик по встречному иску) ФИО1 не явился, о слушании дела извещен надлежащим образом, воспользовался правом ведения дела в суде через представителя.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 по доверенности ФИО2 в судебном заседании поддержала заявленные требования с учетом уточнения по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Также пояснила, что ФИО1 имел намерения по приобретению двухкомнатной и трехкомнатной квартир, что подтверждается направлением ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Эльдекор XXI плюс» уведомления о намерении исполнить обязательства по оплате квартир по предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ Встречные исковые требования ООО «Эльдекор XXI плюс» не признала, по основаниям, изложенным в письменных возражениях, пояснив, что двухкомнатная и трехкомнатная квартиры, указанные в предварительных договорах купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, были отчуждены третьим лицам ранее установленного срока внесения платы (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), что свидетельствует об одностороннем отказе ООО «Эльдекор XXI плюс» от исполнения обязательства.

Представители ответчика ООО «Эльдекор XXI плюс» (истца по встречному иску) по доверенностям ФИО3, ФИО4, ФИО5 в судебном заседании каждый в отдельности просили в иске ФИО1 отказать в полном объеме по основаниям, приведенным в письменных отзывах. Встречное исковое заявление с учетом уточнения поддержали и просили его удовлетворить. При этом пояснив, что перед реализацией спорных квартир иным лицам ООО «Эльдекор XXI плюс» не обращалось к ФИО1 для внесения последним денежных средств по предварительным договорам, поскольку ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Эльдекор XXI плюс» и ФИО1 были заключены соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи двухкомнатной и трехкомнатной квартир от ДД.ММ.ГГГГ

Выслушав участников процесса, пояснения эксперта, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со статьей 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ООО «Эльдекор XXI плюс» (продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец продает двухкомнатную квартиру, общей площадью 51,29 кв.м., расположенную на 6-м этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (блок секция в осях 3-4), а покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора вышеуказанную квартиру продавец обязуется продать покупателю за 2 051 600 руб., которые покупатель оплачивает не позднее I квартала 2024 года.

Согласно пункту 4 рассматриваемого договора, продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи ориентировочно не позднее II квартала 2024 года.

Квартира предоставляется для проживания в технически исправном состоянии, у покупателя претензий к состоянию квартиры нет (пункт 5 договора).

Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора квартира никому не отчуждена, не обещана, в споре не состоит, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не передана, иными правами третьих лиц не обременена, под арестом или запрещением не стоит (пункт 6 договора).

С момента перехода права собственности на квартиру к покупателю последний принимает на себя бремя уплаты налога на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, мест общего пользования и придомовой территории (пункт 7 договора).

Квартира передается по акту приема-передачи; покупатель претензий к качеству, техническому и санитарному состоянию квартиры не имеет (пункт 8 договора).

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ООО «Эльдекор XXI плюс» (продавец) был также заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец продает трехкомнатную квартиру, общей площадью 89,15 кв.м., расположенную на 5-м этаже, по адресу: <адрес>, жилой <адрес> (блок секция в осях 3-4), а покупатель обязуется принять указанную квартиру и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора вышеуказанную квартиру продавец обязуется продать покупателю за 3 566 000 руб., которые покупатель оплачивает не позднее I квартала 2024 года.

Также из названных предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что квартиры принадлежат продавцу на основании Разрешения на строительство №-Ru№ от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2 договоров).

Из материалов дела также следует, что жилому дому по адресу: <адрес>, жилой <адрес>, в котором расположены спорные <адрес> №, присвоен адрес: <адрес>, что следует из распоряжения комитета архитектуры и градостроительства <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-ра, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного комитетом архитектуры и градостроительства <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

Реализуя свое намерение на приобретение вышеназванных двухкомнатной и трехкомнатной квартир по предварительным договорам от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направил в адрес ООО «Эльдекор XXI плюс» письменное уведомление о намерении исполнить свои обязательства по внесению платы за указанные квартиры до ДД.ММ.ГГГГ по цене, указанной в договорах от ДД.ММ.ГГГГ Данное уведомление получено ООО «Эльдекор XXI плюс» ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления. Однако, ответа от ООО «Эльдекор XXI плюс» на уведомление не последовало.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получено сообщение от ООО «Эльдекор XXI плюс» о том, что действующих предварительных договоров купли-продажи с ФИО1 не имеется, предварительные договоры были расторгнуты ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Эльдекор XXI плюс» направило в адрес ФИО1 уведомление, согласно которому предварительные договоры купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ООО «Эльдекор XXI плюс» и ФИО1, расторгнуты ввиду не внесения денежных средств по договору в установленный срок.

Рассматривая заявленные ООО «Эльдекор XXI плюс» исковые требования о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи двухкомнатной квартиры, общей площадью 51,29 кв.м., а также трехкомнатной квартиры, общей площадью 89,15 кв.м., заключенные между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1).

Согласно статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено указанным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно статье 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2). Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 4). В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается (пункт 5).

В силу статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (пункт 1). Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Из положений п.2 ст.487 ГК РФ следует, что в случае неисполнения покупателем обязанности предварительно оплатить товар применяются правила, предусмотренные статьей 328 настоящего Кодекса.

Согласно абзацу 1 пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В обоснование заявленных встречных исковых требований представители ООО «Эльдекор XXI плюс» ссылаются на то обстоятельство, что по спорным предварительным договорам купли-продажи ФИО1 платежи не совершались, денежные средства не вносились, нарушение покупателем обязательств по своевременной оплате является существенным нарушением договора, а неисполнение покупателем обязательств по оплате делает невозможным заключение основного договора.

Вместе с тем, судом установлено, что спорная двухкомнатная <адрес> по адресу: <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ продана ООО «Эльдекор XXI плюс» ФИО6 и зарегистрирована в его собственности, что подтверждается договором купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ трехкомнатная <адрес> по адресу: <адрес>, продана ООО «Эльдекор XXI плюс» ФИО7 и ФИО8 и зарегистрирована в их собственности, что подтверждается договором купли-продажи №/П-9 от ДД.ММ.ГГГГ, актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, выпиской из ЕГРН.

Таким образом, спорные объекты недвижимости (двухкомнатная и трехкомнатная квартиры) реализованы ООО «Эльдекор XXI плюс» иным лицам до наступления срока оплаты ФИО1 по предварительным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (не позднее ДД.ММ.ГГГГ), при этом, как отмечалось ранее, ФИО1 имел намерения на приобретение названных квартир, о чем свидетельствует его уведомление от ДД.ММ.ГГГГ, соответственно предварительные договоры купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ продавцом ООО «Эльдекор XXI плюс» не исполнены по вине продавца.

При этом, перед продажей спорных квартир иным лицам, ООО «Эльдекор XXI плюс» не обращалось к ФИО1 с целью внесения последним денежных средств по предварительным договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ до наступления установленного срока, что подтверждено в судебном заседании представителем ООО «Эльдекор XXI плюс».

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу, что положенные в основу встречного иска доводы ООО «Эльдекор XXI плюс» о том, что платежи за названные квартиры ФИО1 не совершались, ввиду не внесения денежных средств договоры надлежит считать расторгнутыми, представляются несостоятельными и не основанными на материалах дела, в связи с чем правовых оснований для признания расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи двухкомнатной квартиры, а также трехкомнатной квартиры, заключенные между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» от ДД.ММ.ГГГГ, не имеется, а потому встречное исковое заявление ООО «Эльдекор XXI плюс» к ФИО1 о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи недвижимости удовлетворению не подлежит.

Рассматривая заявленные требования ФИО1 о взыскании с ООО «Эльдекор XXI плюс» убытков, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1).

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда (п. 5).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ООО «Эльдекор XXI плюс» представлены соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» по соглашению сторон в отношении двухкомнатной квартиры, площадью 51,29 кв.м., а также соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» по соглашению сторон в отношении трехкомнатной квартиры, площадью 89,15 кв.м.

При этом, представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании отрицала факт подписания ФИО1 данных соглашений о расторжении предварительных договоров купли-продажи.

По ходатайству представителя ООО «Эльдекор XXI плюс» судом была назначена судебная почерковедческая экспертиза, порученная экспертам ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.

Согласно заключению эксперта № ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ, подписи от имени ФИО1, расположенные в строке слева от печатных ФИО «А.С. Прокопенко» в соглашении о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон (в отношении двухкомнатной квартиры, площадью 51,29 кв.м.), датированном ДД.ММ.ГГГГ, а также в соглашении о расторжении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон (в отношении трехкомнатной квартиры, площадью 89,15 кв.м.), датированном ДД.ММ.ГГГГ, выполнена не самим ФИО1, а другим лицом с подражанием подлинной подписи ФИО1

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО9, проводившая судебную почерковедческую экспертизу, полностью поддержала выводы, изложенные в экспертном заключении, ответив на вопросы представителей ООО «Эльдекор XXI плюс».

В силу п. 2 ст. 187 ГПК РФ заключение эксперта оценивается наряду с другими доказательствами, оно не имеет для суда заранее установленной силы, в соответствии с п. 3 ст. 86 ГПК РФ является одним из доказательств, которое должно быть оценено судом в совокупности с другими имеющимися в деле доказательствами, поскольку в соответствии с п. 2 ст. 67 ГПК РФ никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

У суда не имеется оснований не доверять заключению эксперта № ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку оно отвечает требованиям ст.ст. 59, 60, 67 ГПК РФ об относимости, допустимости и достоверности, дано ведущим государственным судебным экспертом, имеющим высшее образование по специальности «Юриспруденция», дополнительное профессиональное образование по экспертной специальности «1.1 Исследование почерка и подписей», право самостоятельного производства экспертиз по специальности «1.1 Исследование почерка и подписей», имеющим длительный стаж экспертной работы с 2002 г., заключение дано в условиях предупреждения эксперта об уголовной ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, анализ имеющихся данных, результаты исследования, конкретные ответы на поставленные вопросы, является последовательным, не допускает неоднозначного толкования. Сомнений в объективности и обоснованности экспертного заключения не имеется, выводы эксперта полны, мотивированы, имеются ссылки на источники информации, оснований не доверять в силу заинтересованности в исходе дела, либо недостаточной компетентности, не имеется. Оснований для проведения по делу дополнительной экспертизы не установлено. Несогласие стороны ответчика с результатами судебной экспертизы само по себе не свидетельствует о недостоверности данного заключения.

Ввиду изложенного при разрешении настоящего спора суд принимает во внимание вышеуказанное заключение в качестве доказательства, отвечающего критериям относимости и допустимости.

Представленная ООО «Эльдекор XXI плюс» рецензия № от ДД.ММ.ГГГГ НП «Саморегулируемая организация судебных экспертов» на заключение эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ, не опровергает и не ставит под сомнение выводы, изложенные в экспертном заключении ФБУ Курская лаборатория судебной экспертизы Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ Данная рецензия составлена по заказу заинтересованного в исходе дела лица специалистом, не предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, не является экспертным заключением, полученным в соответствии с нормами гражданского процессуального законодательства, является субъективным мнением иного специалиста, не привлеченного судом к участию в деле.

Таким образом, доводы ООО «Эльдекор XXI плюс» о том, что между продавцом ООО «Эльдекор XXI плюс» и покупателем ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ были заключены соглашения о расторжении предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ судом отклоняются как не подтвержденные представленными по делу доказательствами.

Доводы ООО «Эльдекор XXI плюс» о том, что соглашения о расторжении предварительных договоров были фактически одобрены действиями истца, в подтверждение чего представлена нотариально удостоверенная переписка в мессенджере whatsapp между ФИО1 и директором ООО «Эльдекор XXI плюс» ФИО10, суд находит несостоятельными.

Выдержки из электронной переписки не свидетельствуют о фактическом одобрении ФИО1 расторжения предварительных договоров от ДД.ММ.ГГГГ и при установленных обстоятельствах не могут подтверждать фактическое расторжение договоров, содержание сообщений переписки носит фрагментарный смысловой характер, в них не прослеживаются конкретное намерение и согласие ФИО1 на расторжение названных договоров, контекст сообщений неясен.

Доводы ООО «Эльдекор XXI плюс» о том, что ФИО1 не имел финансовой возможности для приобретения спорных квартир и не планировал выполнять свои обязательства по договорам, какими-либо объективными данными не подтверждаются. Ссылка на обращения ФИО1 к ФИО10 в декабре 2020 г. с просьбой покупки принадлежащей ФИО1 квартиры в силу срочности, не может свидетельствовать об отсутствии у последнего финансовой возможности для приобретения квартир, срок оплаты которых по договорам предусмотрен не позднее ДД.ММ.ГГГГ

Доказательств многочисленных отказов ФИО1 от внесения оплаты за квартиры, на что ссылается представитель ООО «Эльдекор XXI плюс», стороной ответчика не представлено. При этом, ФИО1, как отмечалось ранее, представлены доказательства о его намерениях на приобретение квартир.

Доводы ответчика о том, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 был осведомлен о расторжении предварительных договоров, поскольку присутствовал в офисе ответчика, что подтверждается копией журнала регистрации посетителей ООО «Эльдекор XXI плюс», судом отклоняются. Надлежащих доказательств, подтверждающих присутствие ФИО1 в офисе ответчика не представлено. Более того, факт присутствия ДД.ММ.ГГГГ истца в офисе ООО «Эльдекор XXI плюс» при установленных обстоятельствах не может свидетельствовать о расторжении предварительных договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, также как и не могут свидетельствовать о расторжении договоров объяснения ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ в рамках проводимой СУ СК России по Курской области проверки.

Иные доводы ООО «Эльдекор XXI плюс» в обоснование своих возражений на заявленные требования правового значения в рассматриваемом случае не имеют.

Как следует из приведенных выше обстоятельств, основной договор купли-продажи двухкомнатной и трехкомнатной квартир не был заключен по вине продавца ООО «Эльдекор XXI плюс», ввиду чего покупатель ФИО1 не получил следуемое ему по договорам недвижимое имущество, при этом понуждению этого лица к заключению такого договора в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ препятствует тот факт, что спорная квартира отчуждена иным лицам, которые имеют все признаки добросовестных приобретателей. Соответственно положения п. 4 ст. 445 ГК РФ к отношениям между ФИО1 и ООО «Эльдекор XXI плюс» не применимы.

Согласно ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1).

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2).

Согласно п. 5 ст. 453 ГК РФ, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 ГК РФ).

Из существа договоров от ДД.ММ.ГГГГ, поименованных сторонами как «предварительный договор купли-продажи», следует, что по существу это основные договоры, поскольку они содержат все существенные условия сделки: предмет, стоимость, сроки оплаты, условия, основания и сроки передачи предмета сделки от продавца к покупателю и регистрации права собственности на него. Из договоров однозначно видна воля сторон, механизм её реализации, цель и ожидаемый результат.

Из условий договоров от ДД.ММ.ГГГГ и положений норм гражданского права (ст.309 ГК РФ) следует, что ФИО1, заключив договоры, вправе был рассчитывать на приобретение квартир за установленную фиксированную договорами цену в обусловленный срок.

Так, ФИО1 просит возместить убытки, причиненные ему неполучением двухкомнатной и трехкомнатной квартир за оговоренную с продавцом ООО «Эльдекор XXI плюс» сумму 2 051 600 руб. и 3 566 000 руб. соответственно.

Данные требования суд находит обоснованными, поскольку при добросовестном исполнении своих обязательств со стороны ООО «Эльдекор XXI плюс» покупатель ФИО1 приобрел бы спорные квартиры за указанные в предварительных договорах суммы по договорам либо в порядке п. 4 ст. 445 ГК РФ. Но, поскольку квартиры отчуждены иным лицам, он вправе в порядке убытков требовать соответствующей денежной компенсации.

При этом, то обстоятельство, что покупателем ФИО1 не оплачивалась стоимость квартир, правового значения при рассмотрении настоящего дела не имеет, поскольку сторонами при заключении договоров были оговорены сроки оплаты и передачи квартир, а реализация продавцом спорных квартир иным лицам произведена до наступления указанных сроков. Также представитель ФИО1 – ФИО2 в судебном заседании пояснила, что денежные средства за двухкомнатную и трехкомнатную квартиры ФИО1 в обусловленный договорами срок не перечислял, поскольку до истечения срока уплаты денежных средств получил сведения от ответчика об отсутствии у него спорных квартир ввиду реализации иным лицам.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом правом основаны на неправильной оценке обстоятельств дела и ошибочном толковании норм материального права.

Определяя размер убытков, подлежащих взысканию с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1, суд исходит из следующего.

В силу п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п.п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекс Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу ст. 393.1 ГК РФ, п.п. 1 и 2 ст. 405 ГК РФ риски изменения цен на сопоставимые товары, работы или услуги возлагаются на сторону, неисполнение или ненадлежащее исполнение договора которой повлекло его досрочное прекращение, например, в результате расторжения договора в судебном порядке или одностороннего отказа другой стороны от исполнения обязательства.

В указанном случае убытки в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и текущей ценой возмещаются соответствующей стороной независимо от того, заключалась ли другой стороной взамен прекращенного договора аналогичная (замещающая) сделка. Если в отношении предусмотренного прекращенным договором исполнения имеется текущая цена на сопоставимые товары, работы или услуги, кредитор вправе потребовать от должника возмещения таких убытков и тогда, когда замещающая сделка им не заключалась (п. 2 ст. 393.1 ГК РФ).

Текущей ценой признается цена, взимаемая в момент прекращения договора за сопоставимые товары, работы или услуги в месте, где должен был быть исполнен договор, а при отсутствии текущей цены в указанном месте - цена, которая применялась в другом месте и может служить разумной заменой с учетом транспортных и иных дополнительных расходов (пункт 2 ст.393.1 ГК РФ).

В связи с чем суд полагает, что ФИО1 имеет право на возмещение убытков в виде разницы между ценой, установленной при заключении предварительных договоров купли-продажи квартир от ДД.ММ.ГГГГ, и текущей ценой спорных объектов недвижимости на момент, когда по договорам предполагался переход права собственности объектов недвижимости к ФИО1 - 2 квартал 2024 г. (заключение основного договора купли-продажи), что по мнению суда отвечает критерию полного возмещения убытков.

Согласно выводам экспертного заключения № от ДД.ММ.ГГГГ, проведенного ООО «Эксперт», рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, площадью 46,8 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес>, по состоянию на 2 квартал 2024 года составляет 4 608 841 руб.; рыночная стоимость трехкомнатной квартиры, площадью 81,4 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, <адрес> по состоянию на 2 квартал 2024 года составляет 8 016 232 руб.

При вынесении решения суд считает необходимым руководствоваться указанным экспертным заключением. Экспертиза проведена с соблюдением требований ст.ст.84-86 ГПК РФ, выводы эксперта полны, объективны, мотивированы, имеются ссылки на источники информации, оснований не доверять эксперту в силу его заинтересованности в исходе дела, либо недостаточной компетентности, не имеется. Каких-либо объективных и допустимых доказательств, опровергающих выводы эксперта, сторонами представлено не было. Эксперт, проводивший экспертизу, был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Каких-либо обстоятельств, позволяющих признать данное заключение судебной экспертизы недопустимым либо недостоверным доказательством по делу, не установлено.

Таким образом, с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1 подлежат взысканию убытки в размере 7 007 473 руб. (2 557 241 руб. +4 450 232 руб.), исходя из следующего расчета:

4 608 841 руб. (стоимость двухкомнатной квартиры на 2 квартал 2024 г.) – 2 051 600 руб. (стоимость двухкомнатной квартиры по договору) = 2 557 241 руб.;

8 016 232 руб. (стоимость трехкомнатной квартиры на 2 квартал 2024 г.) – 3 566 000 руб. (стоимость трехкомнатной квартиры по договору) = 4 450 232 руб.

В результате взыскания с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1 убытков в размере 7 007 473 руб., последний поставлен в положение, в котором он находился, если бы обязательство со стороны продавца ООО «Эльдекор XXI плюс» было исполнено добросовестно и надлежащим образом.

По мнению суда, взыскание с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1 разницы между ценой, согласованной сторонами при заключении предварительных договоров купли-продажи и текущей ценой квартир на момент рассмотрения дела, повлечет не основанное на законе умаление имущественных прав ответчика ООО «Эльдекор XXI плюс».

Таким образом, исковые требования ФИО1 к ООО «Эльдекор XXI плюс» о взыскании убытков подлежат частичному удовлетворению, а встречные исковые требования ООО «Эльдекор XXI плюс» к ФИО1 о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи недвижимости удовлетворению не подлежат.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере 73 052 руб.; расходы по определению рыночной стоимости квартир в сумме 14 000 руб., подтвержденные надлежащими платежными документами.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Эльдекор XXI плюс» о взыскании убытков, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Эльдекор XXI плюс» в пользу ФИО1 убытки, причиненные неисполнением договоров купли-продажи квартир, в сумме 7 007 473 (семь миллионов семь тысяч четыреста семьдесят три) рубля; судебные расходы по оплате госпошлины в сумме 73 052 (семьдесят три тысячи пятьдесят два) рубля, расходы по определению рыночной стоимости квартир в сумме 14 000 (четырнадцать тысяч) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ООО «Эльдекор XXI плюс» к ФИО1 о признании расторгнутыми предварительные договоры купли-продажи недвижимости отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд города Курска в течение месяца с момента вынесения в окончательной форме.

Полное и мотивированное решение изготовлено 13 августа 2025 года.

Судья