Решение по делу № 3А-2/2025 от 11.02.2025 - об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

дело № 3а-2/2025

УИД 51OS0000-01-2024-000137-21

мотивированное решение составлено 11 февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

11 февраля 2025 г. город Мурманск

Мурманский областной суд в составе:

председательствующего судьи Федоровой И.А.

при секретаре Синициной М.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Б.М,В, об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости в размере рыночной,

УСТАНОВИЛ:

Б.М,В,. обратился в Мурманский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 13 июня 2024 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

В обоснование требования указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости - здания, наименование – продовольственный магазин, площадью 801,5 кв.м, с кадастровым номером *, расположенного по адресу: ....

Распоряжением Министерства имущественных отношений Мурманской области от 29 ноября 2023 года № 2369 определена кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости по состоянию на 1 января 2023 г. в размере 24 698 490,20 рублей.

Между тем, рыночная стоимость здания с кадастровым номером * согласно отчету об оценке ООО «***» от 15 мая 2924 года № * по состоянию на 14 мая 2024 г. составляет 16 682 000 рублей.

На основании обращения административного истца ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение от 13 июня 2024 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец просит суд признать незаконным решение ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» от 13 июня 2024 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером * в соответствии с отчетом ООО «***» от 15 мая 2024 года № * в размере рыночной стоимости 16 682 000 рублей, поскольку это влияет на размер налога на имущество и затрагивает интересы административного истца.

Административный истец Б.М,В, и его представитель Ф.Н.В. в судебное заседание не явились, просили дело рассмотреть без их участия. С заключением судебной экспертизы не согласны, просят установить кадастровую стоимость здания в соответствии с отчетом ООО «***» от 15 мая 2024 года № * в размере рыночной стоимости 16 682 000 рублей.

Представитель ГОБУ «Имущественная казна» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя. Согласно письменной позиции, административный ответчик полагал требование о признании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не подлежащим удовлетворению, ссылаясь на его законность. Не возражал против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенном на основании заключения судебной экспертизы от 27 декабря 2024 года.

Административный ответчик С.И.С, представитель административного ответчика Управления Росреестра по Мурманской области, заинтересованных лиц ППК «Роскадастр» в лице филиала по Мурманской области, Министерства имущественных отношений Мурманской области, администрации г. Полярные Зори Мурманской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, учитывая, что их явка не была признана судом обязательной.

Исследовав материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства, суд находит заявленные административным истцом требования об оспаривании решения ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной подлежащими отклонению.

Установление кадастровой стоимости и порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости регулируется в настоящее время Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 19 декабря 2022 г. № 546-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Федеральным законом от 31 июля 2020 г. № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в Федеральный закон № 237-ФЗ внесены изменения - введена статья 22.1, регулирующая вопросы установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и оспаривания ее результатов, которая вступила в силу 11 августа 2020 г.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» до 1 января 2026 г. установлен переходный период применения статей 22 и 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (редакция от 19 декабря 2022 г.).

Вместе с тем, пунктом 1 части 2 статьи 6 Федерального закона № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в течение переходного периода высшему исполнительному органу государственной власти субъекта Российской Федерации предоставлено право принять решение о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Постановлением Правительства Мурманской области от 18 августа 2022 г. № 658-ПП установлена дата перехода к применению на территории Мурманской области положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости - 1 октября 2022 года.

С указанной даты на территории Мурманской области установлен внесудебный порядок рассмотрения заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной рыночной стоимости, в связи с чем подлежат применению положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно пункту 15 которой в суде может быть оспорено только решение бюджетного учреждения, принятое в соответствии со статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ в отношении заявления об установлении рыночной стоимости объекта. При этом одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения также может быть заявлено требование об установлении кадастровой стоимости расположенных на территории Мурманской области и учтенных в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Аналогичное по своему содержанию толкование вышеприведенных норм федеральных законов изложено в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 г.

Как следует из материалов административного дела, административный истец владеет на праве собственности объектом недвижимости - нежилое здание с кадастровым номером *, наименование – продовольственный магазин, площадью 801,5 кв.м, расположенное по адресу: ....

15 мая 2024 г. Б.М,В,. обратился в ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере его рыночной стоимости, составляющей на 14 мая 2025 г. 16 682 000 рублей, приложив отчет от 15 мая 2024 года № *, выполненный ООО «***».

13 июня 2024 г. ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» принято решение № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете об оценке, перечисленными в разделе V решения.

Порядок, сроки принятия решения соответствуют положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, административным истцом не оспариваются.

Основанием для отказа Б.М,В, в удовлетворении заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости явились нарушения законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке ООО «***» от 15 мая 2924 года № *, а именно:

1. Анализ рынка объекта оценки в определенном сегменте рынка проведен не в полном объеме. В отчете оценщик проанализировал не все данные о ценах сделок/предложений. Учитывая имеющиеся на рынке предложения о продаже объектов недвижимости, оценщиком выбраны аналоги №№ 1, 3 из низкого ценового диапазона, что привело к занижению итоговой рыночной стоимости объекта оценки. В качестве объектов – аналогов должны использоваться объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. Нарушение п. 22б Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО №7).

2. На стр. 70 в расчетной таблице при проверке расчетов выявлена арифметическая ошибка, начиная со строки «Месторасположение в пределах города». Нарушение ФСО VI п.2.

3. На стр. 73-75 оценщик необоснованно определяет месторасположение объекта оценки как «окраина города», а объектов аналогов как «прочее» и применяет понижающую стоимость корректировку. Объект оценки расположен на окраинной части города примерно в 550 м от центральной части застройки города, объекты аналоги № 1, 2 и 3 также расположены на окраинных частях городов на расстоянии примерно 1200 м, 700 м и 370 м соответственно, применение корректировки нецелесообразно.

Принимая во внимание, что доказывание обстоятельств наличия либо отсутствия оснований для принятия бюджетным учреждением решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с доводами ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» о несоответствии отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности является обязанностью участников процесса, суд специальными знаниями, позволяющими подтвердить либо опровергнуть обоснованность требований административного истца и проверить достоверность возражений административного ответчика и иных лиц, участвующих в деле, не обладает, в связи с чем по настоящему делу для устранения возникших сомнений судом назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «***» И.А.В.

Согласно заключению эксперта ООО «***» И.А.В. от 27 декабря 2024 г. № * отчет ООО «***» от 15 мая 2024 г. № * не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки.

В заключении эксперт отразил, что оценщик необоснованно не анализирует и не применяет к расчету объекты площадью от 50 до 300 кв.м. Количество объектов сравнения больше, чем приведено в расчете стоимости объекта оценки. Нарушен п. 22 ФСО 7.

Объект оценки расположен на границе жилого района вдоль одной из главных магистралей на расстоянии не более 1 км от центра города, далее располагается промзона, которую следует признать «Окраиной города». Местоположение объекта оценки в соответствии с применяемой оценщиком классификацией, следует определять как «прочее».

Кроме приведенных выше и указанных в решении ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» в отчете от 15 мая 2024 года имеются другие нарушения, повлиявшие на итоговую стоимость.

На приведенном оценщиком на стр. 62 объявлении о предложении аналога № 1 отсутствует дата предложения. В соответствии с данными портала «АрхивОценщика.рф» данный объект предлагается к продаже в апреле 2023 года.

В расчетной таблице (стр. 70 отчета) оценщиком ошибочно указана дата предложения аналога № 1 «08.02.2024». Период от даты предложения аналога № 1 и датой оценки составляет более 12 месяцев. При этом оценщиком на стр. 72-79 не приведено обоснование корректировки на время сделки/продажи в размере 1,00. Нарушен п. 2 ФСО VI.

Кроме того, объект в соответствии с данными портала «АрхивОценщика.рф» является административным зданием. Оценщик в рамках анализа (стр. 46-47) отказывается от других объектов (п.6, п. 9), на основании данного фактора.

На стр. 76 отчета оценщиком некорректно рассчитана поправка на расположение относительно «красной линии» для аналога №3.

В связи с выявленными нарушениями в отчете ООО «***» от 15 мая 2024 г. № *, экспертом определена рыночная стоимость здания с кадастровым номером *, наименование – продовольственный магазин, площадью 801,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., по состоянию на 14 мая 2024 г. без учета НДС размере 16 870 000 рублей.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 названного Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам.

Оценивая заключение судебной экспертизы от 27 декабря 2024 года по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, что в экспертном заключении ясно и недвусмысленно изложены ответы на поставленные перед экспертом вопросы, выводы эксперта подробно мотивированы, определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной.

Заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями, опытом по проведению подобного рода исследований и стажем работы, оснований не доверять которому не имеется, так как эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Суд учитывает, что эксперт ООО «***» И.А,В. провела анализ рынка недвижимости, к которому относится оцениваемый объект, и по результатам анализа определила ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости здания. Экспертом проведен подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. Содержащиеся в заключении сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных экспертом при расчете итоговой величины рыночной стоимости названного объекта недвижимости.

В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и копии материалов и распечаток, что позволяет проверить используемые сведения, приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных экспертом.

Каких-либо объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости объекта недвижимости, суду не представлено.

Учитывая установленные дефекты отчета об оценке, предоставленного административным истцом, суд приходит к выводу, что оснований для установления рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером * в размере, определенном на основании отчета об оценке ООО «***» от 15 мая 2024 г. № * у ГОБУ «Имущественная казна Мурманской области» не имелось, в связи с чем принятое решение от 13 июня 2024 г. № * является законным.

Ссылка административного истца на то, что итоговая рыночная стоимость здания в результате проведенной судебной экспертизы существенно не изменилась не свидетельствует о соблюдении оценщиком требований статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и о достоверности размера рыночной стоимости объекта оценки, в связи с чем не может быть использована в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего действительную рыночную стоимость объекта оценки.

Несмотря на факультативный и производный характер требования об установлении кадастровой стоимости с учетом изложения диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, его разрешение судом не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

При таком положении суд приходит к выводу о наличии оснований для установления кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта ООО «***» И.А,И. от 27 декабря 2024 г. № *, в размере 16 870 000 рублей.

В соответствии с частью 6 статьи 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна в числе прочего содержать указание на распределение судебных расходов.

Материалами административного дела подтверждается, что при подаче настоящего административного искового заявления административным истцом оплачена государственная пошлина в сумме 300 рублей.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» разъяснено, что принципом распределения судебных расходов выступает возмещение судебных расходов лицу, которое их понесло, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

Принимая во внимание, что итоговый судебный акт вынесен в пользу административного ответчика, поскольку требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости самостоятельного характера не носит и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, понесенные административным истцом расходы по уплате государственной пошлины при обращении в суд с настоящим административным иском в размере 300 рублей подлежат отнесению на административного истца.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 174, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Мурманский областной суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления Б.М,В, о признании незаконным решения государственного областного бюджетного учреждения «Имущественная казна Мурманской области» от 13 июня 2024 г. № * об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости отказать.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания с кадастровым номером *, наименование – продовольственный магазин, площадью 801,5 кв.м, расположенного по адресу: ..., равной его рыночной стоимости в размере 16 870 000 (шестнадцать миллионов восемьсот семьдесят тысяч) рублей 00 копеек по состоянию на 14 мая 2024 г.

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции через Мурманский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий –