Дело № 2-147/2025 (2-3049/2024)

56RS0027-01-2024-003733-68

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 апреля 2025 года г. Оренбург

Оренбургский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи Евсеевой О.В.,

при секретаре Гурьяновой И.С.,

с участием помощника прокурора Платоновой А.В.,

представителя истца ФИО9,

представителя ответчика ФИО10 – ФИО11,

представителя администрации МО Оренбургский район ФИО12,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО13 к ФИО10, администрации муниципального образования Никольский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании права собственности на земельный участок, по встречному иску ФИО10 к ФИО13, действующему в своих интересах и в интересах ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, действующим в своих интересах и в интересах ФИО18, об оспаривании договора купли-продажи, признании прекратившими право пользования жилым помещении, выселении,

УСТАНОВИЛ:

ФИО13 обратился в суд с иском к ФИО10, указав, что истец на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрел у ответчика жилой дом №, находящийся по адресу: <адрес> жилой дом литер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., располагался на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты>. Жилой дом принадлежал ответчику на основании свидетельства о праве собственности на наследство по закону серии № от ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договора купли-продажи документы на земельный участок у продавца (ответчика) отсутствовали, ему необходимо было вступить в наследство и получить аналогичное свидетельство о праве на наследство по закону, как и на жилой дом.

Стороны договора (истец и ответчик) договорились о заключении в последующем дополнительного соглашения о передаче земельного участка после получения продавцом документов на земельный участок.

По соглашению сторон стоимость, указанная в Договоре <данные изъяты> руб., включала в том числе и стоимость переданного земельного участка.

Однако, после завершения сделки купли-продажи и получения расчета ответчик перестал выходить на связь с истцом, тем самым, отказавшись от последующего оформления дополнительного соглашения на земельный участок. До настоящего времени права истца на земельный участок не оформлены.

Очередной раз начав оформление земельного участка, истец узнал, что спорный участок до настоящего времени числится в собственности ФИО21., регистрация права собственности проведена ДД.ММ.ГГГГ.

Следовательно, ответчик даже не переоформил земельный участок на свое имя для последующего переоформления прав на истца.

В настоящее время единственным и исключительным способом восстановления нарушенного права истца, предусмотренным ст. 12 Гражданского кодекса РФ, является обращение в суд с иском о признании права собственности.

В данном случае с высокой долей вероятности истец полагает, что спорный земельный участок с кадастровым номером №, принадлежащий ФИО4, принят ответчиком фактически в качестве наследства, как и проданный истцу жилой дом. Однако, свидетельство о праве на наследство на земельный участок ответчик не оформил.

Следовательно, право собственности на земельный участок возникает у покупателя здания (в данном случае - жилого дома) в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на здание, а право собственности продавца на земельный участок прекращается. Данная правовая позиция изложена в определениях ВС РФ от ДД.ММ.ГГГГг. N? №, от ДД.ММ.ГГГГ N? №, от ДД.ММ.ГГГГ N? №.

При этом Верховный Суд РФ обратил внимание, что, в случае если в ДКП отсутствует специальное указание на то, что вместе со зданием покупателю передается и право собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства. Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее, отмечено в определении.

Просит суд признать за истцом ФИО5 право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>; прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., разрешенное использование - для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, исключив из ЕГРН запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО6 обратился в суд со встречным иском к ФИО5, указав, что с ДД.ММ.ГГГГ истец является наследником имущества, состоящего из жилого дома и земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, ранее принадлежащего умершей, как наследодателю ФИО4, умершей ДД.ММ.ГГГГ

На сегодняшний день с момента вступления в наследство ФИО6 является собственником земельного участка, что подтверждается свидетельством о праве на наследство.

Истец при заключении договора купли продажи не получил денежные средства от ответчика, считает, что договор купли продажи является недействительным и его необходимо расторгнуть. Также договор является нарушенным, так как в договоре не указаны паспортные данные истца и ответчика.

Истец неоднократно пытался поговорить с ответчиком о том, когда будет передана сумма за проданный дом, но по настоящее время ответчик не вернул сумму за дом. Ранее мать ответчика Таисия просила не забирать дом, говорила, что покончит суицидом, так как она попала к мошенникам - «Черный риелтор» по имени Эльвира и у нее забрали дом в «Ростошах», мать ответчика постоянно плакала, обещали с ответчиком вернуть сумму, как только решится вопрос с мошенником, Эльвиру «посадили», было заведено уголовное дело и по договору купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ было указано, что в течение 15 дней сумма будет передана истцу от ответчика. Так как мать ответчика боялась вновь попасть к мошенникам, оформили дом на ее сына. И так обещание вернуть деньги продолжалось длительное время, ФИО10 ничего не предпринимал, чтобы человек жил, сам ответчик просил, чтобы ничего не предпринимали по взысканию денег, так как мать может с собой покончить, под честное слово доверялся ей, что она и сын вернут денежные средства.

Эльвиру, которая обманула мать ответчика, привлекли к уголовной ответственности. Мать ответчика и ответчик говорили, что как только Эльвира выйдет с мест заключения свободы, они рассчитаются, так как денежные средства матери должны были вернуть. Исполнительное производство было возбуждено.

Истец указывает на то, что неисполнение ответчиком обязательств по оплате стоимости дома, является существенным нарушением условий договора купли-продажи и полагает, что необходимо признать прекратившим право пользования жилым помещением, выселении и снять ответчика с регистрационного учёта, расторгнув договор купли продажи или закончить дело миром, ответчик возвращает истцу денежные средства за дом, в котором он сейчас проживает.

Ответчик проживает в доме по настоящее время, никогда оттуда не выезжал, пользуется землей, принадлежащей ответчику. Добровольно ответчик отказывается сняться с регистрационного учёта, ранее в устной форме проходили диалоги о том, чтобы ответчик вернул сумму и выехал из спорного жилья в добровольном порядке, но до настоящего времени продолжает проживать по спорному адресу. Своими действиями ответчик нарушает права истца, как собственника спорного жилого помещения, в частности, права пользования спорным жилым помещением по своему усмотрению. Соглашения о сохранении за ответчиком права пользования и проживание в спорном помещении сторонами не заключалось.

При таких обстоятельствах, истец считает, что законных оснований для пользования спорным имущество, а именно домом и землей у ответчика не имеется, он подлежит признанию прекратившим права пользования жилым домом и земельным участком.

Просит суд признать ФИО13 прекратившим право пользования жилым домом, расположенным по адресу: <адрес>, выселить ответчика ФИО13 с жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, расторгнуть договор купли продажи и признать сделку недействительной, а договор купли продажи незаключенным - жилого дома по адресу: <адрес>, с ответчиком ФИО5, заключенный с ФИО6.

Истец ФИО13, действующий в своих интересах и в интересах ФИО14, ФИО15, в судебное заседание не явился, в заявлении ходатайствовал о рассмотрении дела без его участия. В письменных возражениях на встречный иск ходатайствовал о применении срока исковой давности, в связи с чем просил в иске ФИО10 отказать.

Ответчик ФИО10 в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО13 – ФИО9, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании первоначальные исковые требования поддержала, просила удовлетворить. В удовлетворении встречного иска ФИО10 просила отказать, ссылаясь на отсутствие с его стороны претензий на протяжении 12 лет.

Представитель ответчика ФИО10 – ФИО11, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, участвовавшая в судебном заседании посредством ВКС, встречные исковые требования поддержала, в удовлетворении первоначального иска просила отказать.

Представитель администрации МО Оренбургский район ФИО12, действующий на основании доверенности, просил иск ФИО13 удовлетворить, в иске ФИО10 отказать.

Представитель ответчика администрации муниципального образования Никольский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения был извещен надлежащим образом.

Ответчики ФИО16, ФИО17, действующие в своих интересах и в интересах ФИО18, представитель третьего лица Управления Росреестра по Оренбургской области, третье лицо нотариус ФИО19 в судебное заседание не явились, были извещены надлежащим образом.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определил рассмотреть дело в отсутствии не явившихся участников процесса.

Выслушав пояснения явившихся лиц, заключение помощника прокурора, полагавшей иск о признании прекратившим право пользования жилым помещением, выселении незаконным, необоснованным и не подлежащим удовлетворению, исследовав материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ год между ФИО10 (продавец) и ФИО13 (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в частную собственность жилой <адрес>, находящийся по адресу: <адрес> (п. 1 договора). Указанный одноэтажный жилой дом, назначение: жилой дом, литер №, общей площадью <данные изъяты> кв.м. (п. 2 договора).

Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве частной собственности на основании свидетельства о праве на наследство по закону серии № от ДД.ММ.ГГГГ (п. 3 договора).

Указанный жилой дом по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за <данные изъяты> руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение 14 дней после получения зарегистрированных документов из Управления Росреестра по Оренбургской области (п. 5 договора).

Договор подписан продавцом и покупателем, что не оспаривалось сторонами.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО5 на указанный жилой дом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, находится в собственности у ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о смерти.

После ее смерти открыто наследственное дело №, из которого следует, что с заявлением о принятии наследства в установленный законом шестимесячный срок обратился внук ФИО6 по праву представления.

Согласно справке администрации МО Никольский сельсовет Оренбургского района от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 на день смерти была зарегистрирована и проживала по адресу: <адрес>, проживала одна.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на жилой дом по адресу: <адрес>.

Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО10 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 выдано свидетельство о праве на наследство по закону на земельный участок по адресу: <адрес>.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела установлено, что жилой дом был продан ФИО10 истцу ФИО13 без земельного участка. При этом на момент сделки купли-продажи жилого дома ответчик Р.Ю.АБ. также являлся собственником земельного участка под спорным жилым домом по праву наследования после смерти ФИО4

Согласно справке администрации МО Никольский сельсовет Оренбургского района от ДД.ММ.ГГГГ в жилом доме по адресу: <адрес>, зарегистрированы и проживают: ФИО13, ФИО22., 2016г.р., ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО1 (зарегистрирован, но не проживает), ФИО2 (зарегистрирована, но не проживает), ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (зарегистрирована, но не проживает).

Разрешая исковые требования ФИО13, суд находит их подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В силу п. п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 2 ст. 218 право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса в редакции, действовавшей на момент продажи строения, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащим одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев:

1) отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделана в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса;

3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута, на основании публичного сервитута.

Не допускается отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, сооружения, в случае, если они принадлежат одному лицу.

Аналогичные правила установлены и нормами Гражданского кодекса.

Так, в соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности и на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (пункт 2 статьи 552 Гражданского кодекса).

В соответствии с нормами названных статей при продаже объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю объекта земельный участок может перейти только на праве собственности.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

По смыслу приведенных разъяснений, для квалификации такой сделки в качестве недействительной необходима воля ее сторон на отчуждение здания без соответствующего земельного участка и наоборот.

В рассматриваемом случае доказательств того, что при заключении договора купли-продажи воля продавца и покупателя была направлена на отчуждение жилого дома без земли, не представлено; в договоре такое условие и указание на это отсутствуют.

В случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

Соответственно, в силу статей 273, 552 Гражданского кодекса, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса и условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, несмотря на то, что земельный участок и проданное ФИО10 жилое помещение являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.

Следовательно, применению подлежит общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.

При изложенных обстоятельствах, довод ответчика о том, что по договору купли-продажи земельный участок не отчуждался, является несостоятельным с учетом приведенных выше норм земельного и гражданского законодательства.

Таким образом, право собственности на земельный участок возникает у покупателя здания в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на сооружение (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 Гражданского кодекса).

В случае, если в договоре купли-продажи отсутствует специальное указание на то, что вместе с помещением в здании покупателю передается и доля в праве собственности на земельный участок, занятый таким зданием, подлежат применению положения приведенных норм земельного и гражданского законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 555 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу приведенных норм права и разъяснений Постановления N 11 после продажи объекта недвижимости одному лицу продавец не вправе распорядиться земельным участком, на котором этот объект расположен, путем отчуждения участка иному лицу.

Такая сделка нарушает требования закона, а также права и законные интересы лица, которому отчужден объект недвижимости, а, следовательно, может быть квалифицирована как ничтожная (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса, пункт 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Соответственно, если на момент продажи в 2013 году жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>, строение и участок принадлежали ФИО10, жилой дом и земельный участок по указанному адресу должны были участвовать в обороте совместно.

В связи с этим после регистрации перехода к покупателю – К.В.ЮБ. права собственности на строение – жилой дом на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, право на земельный участок не могло остаться в собственности продавца – ФИО6, а, следовательно, последний после продажи жилого дома был не вправе распоряжаться этим земельным участком отдельно от объекта недвижимости.

Таким образом, ссылка ответчика о том, что при приобретении в собственность строения его покупатель не стал собственником земельного участка, который был в собственности продавца, противоречит приведенным нормам права.

Более того, по условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стоимость продаваемого объекта составила <данные изъяты> руб.

Согласно представленному в материалы дела заключению № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объекта оценка, представляющего собой жилой дом, площадью <данные изъяты> кв.м., земельный участок, площадью <данные изъяты> кв.м., по адресу: <адрес>, по состоянию на дату ДД.ММ.ГГГГ составила <данные изъяты> руб., в том числе жилой дом – <данные изъяты> руб., земельный участок – <данные изъяты> руб.

Оценивая представленное заключение, суд полагает, что оно выполнено лицом, имеющим специальные познания в указанной области, отвечает требованиям относимости и допустимости, ввиду чего может быть положено в основу принимаемого решения. В судебном заседании сторона ответчика выводы заключения эксперта не оспаривала, ходатайств о назначении по делу судебной оценочной экспертизы от ответчика не поступало.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ФИО13, выплачивая продавцу ФИО10 выкупную стоимость приобретаемого объекта, приобрел как жилой дом, так и земельный участок, поскольку стоимость дома по договору <данные изъяты> руб. включает в себя как стоимость жилого дома, так и стоимость земельного участка. Доказательств обратного суду не представлено.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований и признании за ФИО13 права собственности на земельный участок, кадастровый номер №, по адресу: <адрес>, с прекращением права собственности ФИО4 на земельный участок земельный участок, кадастровый №, по адресу: <адрес>, погашением (аннулированием) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 №.

Обращаясь в суд со встречным иском, истец ФИО10 просит расторгнуть договор, заключенный между ним и ФИО13, признав его и недействительным, и незаключенным.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательств, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований ввиду следующего.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 218 ГК Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Исходя из данной нормы, следует, что ГК Российской Федерации определен способ перехода права собственности от одного лица к другому лицу и основанием для этого является различные договоры (купля-продажа, мена, дарение и другие как регулируемые, так и не регулируемые ГК, об отчуждении имущества в собственность).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из представленных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области материалов следует, что ФИО10 обращался с заявлениями о регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимого имущества – жилой дом за ФИО13

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре, возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. п. 1 и 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Обращаясь в суд с иском о расторжении договора купли-продажи, заключенного с ФИО13, ФИО10 указывает на неполучение от покупателя ФИО13 по состоявшейся сделке купли-продажи денежных средств в размере <данные изъяты> руб., то есть ссылается на неисполнение в полном объеме обязательства по сделке со стороны ответчика.

Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130, п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст.551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из договора купли-продажи от 25.04.2013 года, указанный жилой дом по заявлению сторон продавец продал, а покупатель купил за <данные изъяты> руб. Расчет между сторонами будет произведен полностью в течение 14 дней после получения зарегистрированных документов из Управления Росреестра по Оренбургской области (п. 5 договора).

Однако, несмотря на то, что расчет по договору купли-продажи в полном объеме не произведен покупателем, как указывает во встречном иске ФИО10, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в Управлении Росреестра по Оренбургской области 08.05.2013 года без наличия каких-либо обременений в пользу продавца с целью обеспечения исполнения обязательств покупателя.

Разрешая требования истца ФИО10 в указанной части, суд исходит из того, что неоплата товара по договору не может являться безусловным основанием к расторжению заключенного договора, поскольку за истцом сохраняется право требования взыскания денежных средств по договору от ответчика ФИО13, в связи с чем, оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации для расторжения договора, не имеется.

Между тем, суд также учитывает, что данную позицию ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску ФИО10 занял только после подачи ФИО13 иска в суд о признании за ним права собственности на спорный земельный участок, при этом с момента заключения договора купли-продажи 25.04.2013 года, продавец ФИО10 на протяжении 12 лет никаких активных мер по истребованию суммы задолженности (если таковая в действительности имелась) у ФИО13 не предпринимал, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных истцом исковых требований о расторжении договора купли-продажи, поскольку допущенное покупателем нарушение в виде неоплаты части стоимости товара не является существенным и каких-либо доказательств, подтверждающих именно такой характер нарушения договора, с учетом вышеуказанных обстоятельств, установленных в ходе рассмотрения дела, истцом по встречному иску не представлено.

В ГК РФ (глава 30, § 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Вместе с тем, в п. 3 ст. 486 ГК РФ (глава 30, § 1 "Общие положения о купле-продаже") содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Основания для расторжения договора купли-продажи на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ отсутствуют, поскольку истцом не доказано, что ответчиком существенно нарушены условия спорного договора.

Факт невыполнения покупателем обязанности перед продавцом по уплате в полном объеме покупной цены - стоимости приобретаемых объектов недвижимости - не является предусмотренным законом основанием для признания договора купли-продажи расторгнутым, поскольку в таком случае имеет место нарушение договорных обязательств, что влечет наступление иных последствий, предусмотренных гражданским законодательством, и иной законный способ защиты права.

Несмотря на то, что по утверждениям истца ФИО13 не исполнил перед ФИО10 обязательства по оплате по договору, истец не принял мер к понуждению исполнению его обязательства, которое было обеспечено залогом ввиду неполной оплаты приобретенного ответчиком недвижимого имущества.

В свою очередь, ФИО10, обладая легальным правовым инструментом, позволяющим получить исполнение по сделке, а также возместить свои издержки за период просрочки исполнения, путем взыскания процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ, на протяжении более 10 лет соответствующих требований не предъявлял.

Более того, ответчиком по встречному иску ФИО13 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок исковой давности в силу прямого указания закона может быть восстановлен физическому лицу только в исключительных случаях и при наличии доказательств того, что имелись объективные причины уважительного характера для пропуска этого срока. Доказательства должны быть представлены лицом, которое обращается к суду с просьбой о восстановлении пропущенного срока.

Между тем, истцом ФИО10 не были представлены доказательства наличия причин уважительного характера для пропуска срока исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи жилого дома по мотиву отсутствия по нему оплаты со стороны покупателя. В течение трех лет с момента заключения договора истец не обратился с требованием о его расторжении в отсутствие каких-либо непреодолимых объективных препятствий для совершения такого действия, а наличие взаимного доверия сторон сделки и каких-либо устных договоренностей, которые ответчик не подтверждал, правового значения не имеют. Более того, несмотря на отсутствие оплаты в соответствии с условиями договора, как утверждает истец ФИО10, они совместно с покупателем обратились в уполномоченный орган с заявлением о регистрации перехода права собственности на жилой дом, ФИО13 вместе со своей семье вселился в спорный жилой дом и проживает в нем более 10 лет, что свидетельствует об исполнении сторонами условий сделки и обязательств по договору.

Объективных и допустимых доказательств наличия в действиях ответчика ФИО13 признаков злоупотребления правом, что давало бы основания для оценки этих действий с точки зрения положений статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в материалы дела не представлено.

Таким образом, учитывая, что ФИО10 самостоятельно заключал договор купли-продажи жилого дома ДД.ММ.ГГГГ, срок исковой давности истек ДД.ММ.ГГГГ, что является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Поскольку исковые требования ФИО10 о признании К.В.ЮВ. прекратившим право пользования спорным жилым помещением и выселении являются производными от требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома, признании его недействительным, незаключённым, суд отказывает и в удовлетворении данных требований, ввиду их необоснованности.

Таким образом, проанализировав указанные нормы закона, исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО10 в полном объеме.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО13 – удовлетворить.

Признать за ФИО13 право собственности на земельный участок, кадастровый №, по адресу: <адрес>.

Прекратить право собственности ФИО4 на земельный участок земельный участок, кадастровый №, по адресу: <адрес>, погасить (аннулировать) в ЕГРН запись о регистрации права собственности ФИО4 №.

В удовлетворении встречного иска ФИО10 к ФИО13, действующему в своих интересах и в интересах ФИО7, ФИО8, ФИО16, ФИО17, действующим в своих интересах и в интересах ФИО3, о признании недействительным, незаключённым договора купли-продажи жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ, признании прекратившими право пользования жилым помещении, выселении по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Оренбургский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 19 мая 2025 года

Судья О.В. Евсеева