Решение по делу № 3А-146/2023 от 10.04.2023

Дело № 3а-146/2023

УИД 26OS0000-04-2022-000417-12

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 10 апреля 2023 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Кострицкого В.А.,

при секретаре судебного заседания Шафорост П.М.,

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «Тандер» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось с административным исковым заявлением к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № с видом разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, площадью 1622 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>

нежилое помещение с кадастровым №, площадью 357,9, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2, этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес>.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года:

с кадастровым № в размере 11 071 204,30 рублей;

с кадастровым № в размере 10 368 713,74 рублей.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости значительно превышающей их рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы как плательщика налога на имущество физических лиц и земельного налога, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости нежилого помещения и земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости равной их рыночной, определенной по состоянию на 01 января 2019 года в отчете об оценке оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО1 от 12 декабря 2022 года № К-2-95-25:

с кадастровым № в размере 5 709 440 рублей;

с кадастровым № в размере 5 616 400 рублей.

Представитель административного истца АО «Тандер» - ФИО2, извещенный о слушании дела надлежащим образом, не явился, направил административное исковое заявление, уточненное в соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя АО «Тандер».

Представитель административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю - ФИО3 в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представители административного ответчика и заинтересованных лиц по делу, надлежащим образом уведомленные о дате, времени и месте судебного заседания, в суд не явились, ходатайств об отложении слушания дела не представили.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска по следующим основаниям.

Объектами налогообложения для юридических лиц в соответствии со статьей 374 НК РФ признаются: 1) недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 375 этого Кодекса, если иное не предусмотрено статьями 378 и 378.1 этого же Кодекса.

Налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных статьей 378.2 НК РФ (часть 2 статьи 375 НК РФ).

Использование земли в Российской Федерации является платным. Одной из форм платы за использование земли является, в частности, земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.

Объектом налогообложения признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя, федеральной территории «Сириус»), на территории которого введен налог (часть 1 статьи 389 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Согласно статье 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации регулирует Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ).

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (ч.1 ст.6 Федерального закона № 237-ФЗ).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 15 августа 2018 года № 570 государственное бюджетное учреждение Ставропольского края «Ставкрайимущество» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ставропольского края.

На основании приказа Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 03 октября 2018 года № 690 «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ставропольского края» в 2019 году проведена государственная кадастровая оценка следующих видов объектов недвижимости на территории Ставропольского края: всех видов объектов недвижимости (за исключением земельных участков), земельных участков из категории земель населенных пунктов, земельных участков из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (ч.1).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (ч.7 ст.22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона №237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, административный истец АО «Тандер» 20 декабря 2021 года обратилась с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что административному истцу на праве собственности принадлежат:

земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, площадью 1622 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, выписка из ЕГРН от 28 ноября 2022 года № 99/2022/509029274;

нежилое помещение с кадастровым №, площадью 357,9, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2, этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес> выписка из ЕГРН от 28 ноября 2022 года № 99/2022/509025366.

По результатам государственной кадастровой оценки установлена следующая кадастровая стоимость объектов недвижимости по состоянию на 01 января 2019 года:

с кадастровым № в размере 11 071 204,3 рублей, выписка из ЕГРН от 24 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-209099458;

с кадастровым № в размере 10 368 713,74 рублей, выписка из ЕГРН от 24 ноября 2022 года № КУВИ-001/2022-209099896.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванных объектов недвижимости, административный истец в подтверждение величины их рыночной стоимости представил отчет об оценке оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО1 от 12 декабря 2022 года № К-2-95-25, в котором рыночная стоимость нежилого здания и земельного участка по состоянию на 01 января 2019 года определена:

с кадастровым № в размере 5 709 440 рублей;

с кадастровым № в размере 5 616 400 рублей.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, учитывая значительную разницу между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от 15 марта 2023 года № 24/1-Э/03/2023 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 7 356 000 рублей.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от 15 марта 2023 года № 24/2-Э/03/2023 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым № по состоянию на 01 января 2019 года определена в размере 8 312 000 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии указанных заключений судебных оценочных экспертиз, выполненных экспертом ООО «Аргумент» в качестве доказательств, подтверждающего реальную рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату их кадастровой оценки.

Экспертные заключения подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов, и соответствует требованиям указанного Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанные экспертные заключения под сомнение оснований не имеется.

Исследование и формирование выводов экспертом произведено на основании представленных документов и материалов дела, с учетом нормативных актов, регламентирующих организацию производства судебных экспертиз и оценку объектов недвижимости.

Из экспертного заключения следует, что идентификация объектов исследования проведена экспертом на основании визуального обследования лично (обследование земельного участка с кадастровым № произведено 09 марта 2023 года, нежилого помещения с кадастровым № – 16 февраля 2023 года), о чем составлена фототаблица, а также на основании материалов, представленных в настоящем административном деле с использованием данных из альтернативных источников информации: данные сайта https://lk.rosreestr.ru, публичная кадастровая карта https://pkk.rosreestr.ru, Яндекс.Карты, панорамы сайта https://www.googl.ru/maps и других.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключениях ООО «Аргумент» № 24/1-Э/03/2023 и № 24/2-Э/03/2023 подробно описаны объекты исследования, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, установлено окружение объектов, подробно произведено описание процесса оценки.

Для получения наглядного представления об объектах исследования в заключениях приведены фото, чертежи и схемы.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежат объекты оценки – земли коммерческого назначения и недвижимость коммерческого назначения.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнения продаж.

Выявленные объекты-аналоги сопоставлялись с оцениваемыми по всем элементам сравнения, используемым при расчете стоимости сравнительным подходом (метод сравнения продаж). За объекты-аналоги приняты те объекты, по которым имеется максимальное количество совпадений. Данный подход к выбору объектов-аналогов обеспечивает при расчете сравнительным подходом применение минимального количества корректировок, что приводит к более точному результату расчета.

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости здания - сравнительным подходом - 50% и доходным подходом - 50%. При этом, эксперт обосновал отказ от применения иных подходов и методов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленных судом вопросов эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки экспертом описаны примененные корректировки. Как применение, так и отказ в применении корректировок экспертом в заключениях мотивирован.

Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертных заключениях ООО «Аргумент» итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки, в заключении приведены все необходимые сведения об использовавшихся источниках получения информации, расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на 01 января 2019 года, то есть на дату его государственной кадастровой оценки.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Отличие кадастровой стоимости спорного земельного участка от величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта недвижимости с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанных объектов по сравнению с их рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика земельного и имущественного налога, исчисляемых из их кадастровой стоимости.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования АО «Тандер» об оспаривании кадастровой стоимости рассматриваемых объектов недвижимости подлежат удовлетворению.

Выводы, содержащиеся в заключениях судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» № 24/1-Э/03/2023 и № 24/2-Э/03/2023, опровергают содержащиеся в представленном административным истцом отчете об оценке оценщика, занимающегося частной практикой, ФИО1, данные об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости. В связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания к установлению кадастровой стоимости заявленного в иске объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании указанного отчета независимого оценщика.

На основании изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности, в размере их рыночной стоимости, установленной в заключениях судебной оценочной экспертизы ООО «Аргумент» от 15 марта 2023 года № 24/1-Э/03/2023 и № 24/2-Э/03/2023.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми №

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату обращения в суд, а именно 20 декабря 2022 года.

С заключением судебной оценочной экспертизы в суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» о взыскании судебных расходов за проведение судебной оценочной экспертизы по указанному делу в размере 120 000 рублей.

Согласно части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

В силу положений статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы подлежащие выплате экспертам.

Эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами (часть 3 статьи 108 КАС РФ).

В пункте 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью, установленной решением суда земельного участка с кадастровым № составляет 33,5 %, а нежилого помещения с кадастровым № - 19,8 % и, соответственно, не является значительной.

В данном случае, обратившись в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости, АО «Тандер» реализовало свое право на приведение кадастровой стоимости принадлежащих ему на праве собственности в соответствие с рыночной стоимостью с учетом индивидуальных характеристик данных объектов.

С учетом специфики данной категории дел и приведенной выше правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, применительно к положениям части 4 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства РФ, выявленное расхождение между кадастровой стоимостью объектов недвижимости и определенной судом их рыночной стоимостью приводит суд к выводу о наличии правовых оснований для взыскания судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым №, вид разрешенного использования: для строительства торгово-офисного здания, площадью 1622 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 7 356 000 (семь миллионов триста пятьдесят шесть тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым №, площадью 357,9, номер, тип этажа, на котором расположено помещение, машино-место: этаж № 2, этаж № 1, расположенное по адресу: <адрес> по состоянию на 01 января 2019 года в размере 8 312 000 (восемь миллионов триста двенадцать тысяч) рублей.

Административное исковое заявление акционерного общества «Тандер» поступило в суд 20 декабря 2022 года.

Установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объектов недвижимости с кадастровыми № подлежит применению до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Взыскать с административного истца акционерного общества «Тандер» в пользу экспертного учреждения общества с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент» стоимость проведенной судебной оценочной экспертизы в размере 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей путем перечисления на банковские реквизиты:

общество с ограниченной ответственностью «Юридическое агентство «Аргумент», ООО «Аргумент»

<адрес>

Телефон <***>

ОГРН <***>

ИНН <***>

КПП 263401001

Рас./счет №

в Ставропольском отделении № 5230 ПАО Сбербанк г. Ставрополь

(ДО № 0155 Ставропольского ОСБ № 5230)

355003, <...>

Кор./счет №

БИК банка 040702615

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 24 апреля 2023 года.

Судья В.А. Кострицкий