Решение по делу № 2-196/2023 от 25.01.2023 | Наро-Фоминский городской суд (Московская область)

Дело №2-196/2023

УИД: 50RS0029-01-2022-000973-18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 января 2023г. г. Наро-Фоминск

Наро-Фоминский городской суд Московской области в составе: председательствующего судьи Бузылевой Н.А.,

при секретаре судебного заседания Щербининой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-196/23 по иску ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о признании договоров купли-продажи недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО3, в котором просит признать оба договора купли-продажи недвижимого имущества, заключенные ФИО3 от лица ФИО1 с ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в отношении недвижимого имущества: Административное здание, 2-этажное, общая площадь 447 кв.м, кадастровый №; Здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №; Земельный участок для сельскохозяйственного производства, кадастровый №, -недействительными; применить последствия недействительности сделки.

В обоснование исковых требований указано, что ФИО1 является собственником недвижимого имущества: Административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>; Здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №, <адрес>; Земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью № кв.м, кадастровый №, адрес: <адрес>.

Между ФИО1 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ. От имени ФИО1 Договор был подписан представителем по доверенности ФИО3

Предметом Договора является переход от ФИО1 к ФИО4 права собственности на Недвижимое имущество, а именно: Административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №; Здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, кадастровый №; Земельный участок для сельскохозяйственного производства, площадью № кв.м, кадастровый №.

Сделка совершена Ответчиками с существенным занижением стоимости относительно рыночной стоимости Недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 2.1. Договора общая цена недвижимого имущества составляет № рублей.

Копия указанного Договора была представлена ФИО4 при подаче искового заявления по делу №, рассмотренного Наро-Фоминским городским судом <адрес>.

ФИО3 при заключении Договора действовала на основании доверенности бланк серии <адрес>1, выданной ДД.ММ.ГГГГг. и удостоверенной нотариусом нотариального округа <адрес> ФИО7, которая распоряжением Истца от ДД.ММ.ГГГГ была отозвана (как только Истцу стало известно о совершении без ее ведома сделки).

В соответствии с текстом Договора, представленным в материалы дела №, Покупателем было оплачено № рублей в момент подписания Договора представителем собственника путём наличного расчёта.

Истцом указанные денежные средства от представителя Ответчика ФИО3 до настоящего времени не получены.

Фактически в Росреестр Ответчики обратились с иным текстом Договора, согласно п. 2.1. которого, общая цена недвижимого имущества определена ими в размере №.

С учётом государственной регистрации иного текста Договора, Ответчики заключили сделку по заведомо заниженной стоимости, т.к. стоимость имущества, указанная в тексте Договора, переданном на государственную регистрацию Ответчиками, ниже кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Указанная стоимость также ниже стоимости, указанной в Отчёте об оценке Недвижимого имущества, и установленной Наро-Фоминским городским судом <адрес> в рамках судебной экспертизы, проведенной при рассмотрении дела №.

Между тем принцип свободы договора не является безграничным. Сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений, он исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц. С учётом положений пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 статьи 10 ГКК РФ, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

ФИО3 незаконно удержала денежные средства, полученные в пользу Истца, совершив сделку в своем собственном интересе. При рассмотрении дела №, рассмотренном Наро-Фоминским городским судом <адрес>, ФИО3 ссылалась на наличие у Истца задолженности перед ней. Каких-либо доказательств наличия задолженности Истца перед ФИО3 в ходе рассмотрения ела №, рассмотренного Наро-Фоминским городским судом <адрес>, представлено не было.

ФИО4 т ФИО3 долгое время являлись работниками ООО «Торгово-оптовая компания», 100% долей в уставном капитале которой до ДД.ММ.ГГГГ владела Истец -ФИО1.

Долгое время работая с ФИО1, ФИО3 имела доступ к распоряжению денежными средствами, находящимися на счёте ИП ФИО1, который ФИО3 и указала в Договоре. При этом нужно обратить внимание, что ФИО1 являлась собственником спорного имущества в качестве физического лица, при этом денежные средства были уплачены на счёт ФИО1 открытого как на индивидуального предпринимателя, что помимо прочего повлекло для ФИО1 дополнительные расходы, в связи с налогообложением полученного на счет ИП дохода. Указанный счёт был указан в договоре купли-продажи имущества ФИО3 намеренно и без ведома ФИО1, для того, чтобы поступившие на него денежные средства попали в распоряжение ФИО3 и третьих лиц.

Денежные средства, поступившие на расчётный счёт ИП ФИО1 в счёт оплаты по сделке были перечислены, в том числе, на счета ФИО3 и её супруга ФИО8, что подтверждается прилагаемой выпиской по указанному банковскому счёту (а именно, строки 112,126,136 прилагаемой выписки, общая сумма 438 139 руб.). ФИО1 не известно о договорах, которые являлись основанием для перечисления денежных средств, за исключением договора аренды, который также является предметом спора, находящегося на рассмотрении Никулинского районного суда <адрес> дело №, по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании договора аренды недействительным.

Таким образом, ФИО1 не получила денежных средств в счёт оплаты имущества, переданных ФИО4 в пользу ФИО3, не получила части денежных средств, перечисленных ФИО4 на счет ИП ФИО1 во исполнение спорного договора.

Неполученные ФИО1 денежные средства были получены ФИО3, действовавшей от её имени на основании доверенности.

Подобные сделки с участием ФИО3, направленные на выбытие из собственности недвижимого имущества в пользу третьего лица, с последующей передачей недвижимого имущества ФИО3 уже проводились ей ранее, также с участием ФИО4

Более того, до заключения Договора с ФИО4 от имени ФИО1, ФИО3 несколько раз пыталась переоформить спорное имущество на свою мать - ФИО2. После получения отказов в регистрации перехода права собственности на ФИО2, ФИО3 обратилась к ФИО4

По данным обстоятельствам Истцом подано заявление в УМВД России по Наро-Фоминскому городскому округу, зарегистрированное ДД.ММ.ГГГГ за №, в связи с наличием в действиях Ответчиков признаков состава преступления, предусмотренного ст. ст. 159,160, 201,303 УК РФ.

ФИО4 не несёт бремя содержания Недвижимого имущества, не

вступил в фактическое владение имуществом

ФИО1 до настоящего момента несёт бремя содержания недвижимого имущества - устраняет недостатки, заявленные арендаторами, получает и оплачивает счета за коммунальные услуги, что подтверждается прилагаемыми счетами и платёжными поручениями об их оплате.

Акт приема-передачи имущества оформлен ФИО4 и ФИО3 2 лишь для обращения с иском в суд, фактически ФИО4 не вступил во владение имуществом.

Спорная сделка содержит признаки притворной сделки. В соответствии с пунктом 2.1. Договора общая цена имущества составляет № рублей.

Одновременно с этим для государственной регистрации Ответчиками был представлен иной текст Договора, в соответствии с пунктом 2.1. которого общая цена имущества составляет № рублей. Договор купли - продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ с ценой имущества № руб. на государственную регистрацию Ответчиками не передавался.

Предоставление для государственной регистрации подложного текста Договора свидетельствует о притворности зарегистрированной, а, следовательно, вступившей в

силу сделки. С учётом иных оснований недействительности сделки, действительными должны быть признаны как прикрываемая сделка, так и притворная.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО9, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО4, надлежащим образом извещенный о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовал.

Представитель ответчика ФИО4, ФИО10, действующий на основании ордера и доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился.

Ответчик ФИО3, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебном заседании отсутствовала.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав стороны, суд полагает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

Из материалов дела следует и установлено в судебном заседании, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО3, ФИО1 приобрела право собственности на объекты недвижимого имущества: Административное здание по адресу: <адрес>, условный №; здание торгового центра по адресу: <адрес>, №; земельный участок площадью № кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец), чьи интересы на основании доверенности представляла ФИО3, и ФИО4 (покупатель) заключен договор № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий (т№), в соответствии с которым к ФИО4 перешло право собственности на недвижимое имущество: административное здание по адресу: <адрес>, петровский с.о., <адрес>, кадастровый №; здание торгового центра по адресу: <адрес>, петровский с.о., <адрес>, кадастровый №; земельный участок № кв.м. по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

ФИО4 в счет оплату по договору № купли-продажи участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ перечислено на счет ИП ФИО1 № рублей, что подтверждено платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 44).

Поступление указанных денежных средств на счет подтверждено выпиской из лицевого счета, владельцем которого является ИП ФИО1, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (№).

В материалы дела представлено два договора № купли-продажи с указанием разной цены имущества- №. и №.

Доверенность от ДД.ММ.ГГГГ на основании которой ФИО11 действовала от имени ФИО1 при заключении договора купли-продажи, отменена распоряжением ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ (№).

ДД.ММ.ГГГГ Наро-Фоминским городским судом <адрес> рассмотрено гражданское дело № по иску ФИО4 к ФИО1 о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, по встречному иску ФИО1 к ФИО4 о признании договора недействительным (№

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московской областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ отменено в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО4, в отмененной части постановлено новое решение, которым иск ФИО4 удовлетворен, суд постановил произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4 по договору № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий, заключенному ДД.ММ.ГГГГ между продавцом ФИО1, в лице представителя ФИО3 и покупателем ФИО4 в отношении объектов недвижимости: Административное здание, 2-этажное, общая площадь № кв.м, инвентарный №, Лит.А, адрес месторасположения: <адрес>, Петровский с.о., <адрес>, кадастровый № стоимостью № рублей; Здание торгового центра, 2-этажное, общая площадь № кв.м, инвентарный №, Лит.А-А1, адрес месторасположения: <адрес>, кадастровый № стоимостью № рублей; Земельный участок для сельскохозяйственного производства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, общей площадью № кв.м, кадастровый №, адрес месторасположения: <адрес> (№).

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что ФИО4 приобрел право собственности на спорное имущество путем заключения оспариваемого договора, уплаты денежных средств в размере № рублей наличными денежными средствами представителю продавца по доверенности ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, и переводом на счет продавца № рублей ДД.ММ.ГГГГ.

Судом было установлено, что условия договора были сторонами согласованы, ФИО1 были получены денежные средства, ими она воспользовалась и распорядилась, денежные средства не возвратила и не отказалась от исполнения условий договора.

В материалы дела представлены копии реестровых дел в отношении объектов с кадастровыми номерами № (№).

Право собственности ФИО4. на вышеуказанные объекты недвижимого имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ да настоящего времени не зарегистрировано, что следует из выписок из ЕГРН (№).

В подтверждение несения ФИО1 расходов на содержание спорного недвижимого имущества после заключения договора купли-продажи представлены платежные поручения (№).

Согласно отчету об оценке № определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества стоимость объектов с кадастровыми номерами № на ДД.ММ.ГГГГ составляет без учета НДС № рублей (№).

Согласно заключению специалиста Единого Центра Экспертизы № первая подпись на странице 6 копии Договора № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ и подпись от имени ФИО3 в копии договора аренды нежилых помещений №от ДД.ММ.ГГГГ, вероятно, выполнены одним лицом. Подпись от имени продавца на 7 странице копии Договора № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ и в копии гарантийного письма оттДД.ММ.ГГГГ, вероятно, выполнены одним лицом. Первая подпись на 6 странице копии Договора № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ и подпись от имени ФИО3 в копи заявления (уведомления) о зачете однородных требований от ДД.ММ.ГГГГ, вероятно, выполнены разными лицами (№).

Согласно заключению специалиста Единого Центра Экспертизы № краткие записи «ФИО3»и «ФИО2» в копии договора № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, заверенной Росреестром, вероятно, выполнены одни лицом (№).

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст.185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п.1 ст.185.1 ГК РФ).

В силу ст.188 ГК РФ действие доверенности прекращается вследствие: отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно, при этом отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме.

Лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность или передоверие, за исключением случая, предусмотренного статьей 188.1 настоящего Кодекса.

Согласно ст.189 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность.

Сведения о совершенной в нотариальной форме отмене доверенности вносятся нотариусом в реестр нотариальных действий, ведение которого осуществляется в электронной форме, в порядке, установленном законодательством о нотариате.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пп.1 п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п.1 ст.160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно п.1 ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст.167 ГК РФ).

Согласно ст.169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 08 июня 2004 года N 226-О, квалифицирующим признаком антисоциальной сделки является ее цель, то есть достижение такого результата, который не просто не отвечает закону или нормам морали, а противоречит - заведомо и очевидно для участников гражданского оборота - основам правопорядка и нравственности.

Нарушение прав конкретного лица хоть и является противозаконным, вместе с тем еще не свидетельствует о наличии у правонарушителя асоциальной цели по смыслу статьи 169 ГК РФ, равно как не свидетельствует о наличии такой цели само по себе нарушение конкретной нормы права (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06 июля 2016 года.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 85 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в качестве сделок, совершенных с указанной целью, могут быть квалифицированы сделки, которые нарушают основополагающие начала российского правопорядка, принципы общественной, политической и экономической организации общества, его нравственные устои.

К названным сделкам могут быть отнесены, в частности, сделки, направленные на производство и отчуждение объектов, ограниченных в гражданском обороте (соответствующие виды оружия, боеприпасов, наркотических средств, другой продукции, обладающей свойствами, опасными для жизни и здоровья граждан, и т.п.); сделки, направленные на изготовление, распространение литературы и иной продукции, пропагандирующей войну, национальную, расовую или религиозную вражду; сделки, направленные на изготовление или сбыт поддельных документов и ценных бумаг; сделки, нарушающие основы отношений между родителями и детьми.

Нарушение стороной сделки закона или иного правового акта, само по себе не означает, что сделка совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности.

Для применения статьи 169 ГК РФ необходимо установить, что цель сделки, а также права и обязанности, которые стороны стремились установить при ее совершении, либо желаемое изменение или прекращение существующих прав и обязанностей заведомо противоречили основам правопорядка или нравственности, и хотя бы одна из сторон сделки действовала умышленно.

Между тем наличие обстоятельств, свидетельствующих об этом и перечисленных в пункте 85 Постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25, судом не установлено и истцом не доказано. Договор купли-продажи оформлен в письменной форме, денежные средства по договору истцом ФИО1 получены.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договором по основаниям, предусмотренным ст.169 ГК РФ, не имеется.

Также суд не находит оснований для признания сделки недействительной на основании ч.2 ст.174 ГК РФ, в связи с нижеследующим.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

Истцом ФИО1 в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлены какие-либо доказательства того, что воля сторон оспоренной сделки была направлена на достижение иных правовых последствий.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО4, ФИО3 о признании договоров № купли-продажи земельного участка и нежилых зданий от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО1 в лице ФИО3 и ФИО4 недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Наро-Фоминский городской суд в течение месяца с даты принятия решения в окончательной форме.

ФИО1, паспорт серия №, выдан УМВД России по <адрес>

ФИО4, паспорт гражданина РФ №, выдан <адрес> ДД.ММ.ГГГГ

ФИО3, паспорт №, выдан Отделом ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ

Судья Н.А. Бузылева

Решение в окончательной форме изготовлено 10.03.2023.