Решение по делу № 2-429/2022 от 19.04.2023 - о признании предварительного договора основным.

Дело № 2-68/2023

10 RS 006-01-2021-000664-44

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г.Лахденпохья Республика Карелия 19 апреля 2023 года

Лахденпохский районный суд Республики Карелия в составе судьи Назаровой Л.В., при секретаре Якшиной А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТДК» к обществу с ограниченной ответственностью «Карельская торговая компания Групп» и ФИО1 о взыскании задатка в двойном размере и государственной пошлины,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Карельская торговая компания Групп» к обществу с ограниченной ответственностью «ТДК» о признании предварительного договора основным,

УСТАНОВИЛ

Общество с ограниченной ответственностью «ТДК» (далее ООО «ТДК») обратилось в суд с вышеназванным исковым заявлением.

Иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Карельская торговая компания Групп» (далее ООО «КТК Групп», сторона-1) и ООО «ТДК» (сторона-2) был заключен предварительный договор купли-продажи имущества (далее – предварительный договор), в силу пункта 1 которого стороны обязуются в срок и на условиях настоящего предварительного договора заключить в последующем основной договор купли-продажи имущества (далее - основной договор), указанный в пункте 2 предварительного договора.

В силу пункта 2 предварительного договора по основному договору ООО «КТК Групп» продает, а ООО «ТДК» покупает имущество, указанное в пунктах 2.1, 2.2, 2.3, 2.4, 2.5 и 2.6, принадлежащее продавцу на праве собственности, а именно: земельный участок с кадастровым номером №, производственную базу с условным номером №, площадку промышленной базы с условным номером №, воздушную линию 10кВ Л-34-10, протяженностью 2,06 км от ПС-34 до ЗТП-977, трансформаторную подстанцию ЗТП-977 с одним трансформатором мощностью 630 кВА 10/0,4 кВ, станок GRIGGIO, №М000106729, 2011 года выпуска.

Согласно пункта 3 предварительного договора, все объекты имущества, указанные в пункте 2 договора, отчуждаются продавцом и приобретаются покупателем только совместно и не подлежат купле-продаже по отдельности.

Пунктом 4 предварительного договора стоимость имущества, которое сторона-1 намеревается продать стороне-2 по основному договору составляет 20 миллионов рублей, в том числе НДС 20% - <данные изъяты>

В соответствии с пунктом 5 предварительного договора стороны обязуются подписать основной договор в течении двух месяцев с даты поступления на счет продавца задатка в соответствии спунктом 8 настоящего предварительного договора. До указанной даты сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении имущества, указанного в пункте 2 предварительного договора.

Согласно пункту 8 рассматриваемого договора, в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий предварительного договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору, а также в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения, покупатель в срок до ДД.ММ.ГГГГ обязуется уплатить продавцу в безналичном порядке задаток в сумме <данные изъяты> руб. Если за неисполнение договора ответственная сторона-2, давшая задаток, он остается у стороны-1. Если за неисполнение договора ответственная сторона-1, получившая задаток, она обязана уплатить стороне-2 двойную сумму задатка.

Пунктом 6 предварительного договора продавец гарантирует и обязана обеспечить, чтобы до окончания срока, в течении которого сторонами должен быть подписан основной договор, имущество находилось в её собственности, никому другому не было продано, подарено, не отчуждено иным образом, не было заложено, а также в споре, под арестом и запрещением не состояло, и было свободно от каких-либо прав третьих лиц.

Согласно пункта 10 предварительного договора сторона-1 гарантирует и обязана обеспечить, чтобы на момент подписания основного договора реализуемое имущество находится в её собственности, никому другому не продано, подарено, не отчуждено иным образом, не было заложено, а также в споре, под арестом и запрещением не состояло, и не обременено правами третьих лиц.

ООО «ТДК» надлежащим образом исполнило принятые на себя обязательства, уплатив ООО «КТК Групп» задаток в сумме <данные изъяты> руб. платежными поручениями № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму <данные изъяты> руб.

Последний день двухмесячного срока для заключения основного договора, исчисляемый с даты поступления на счет продавца задатка, ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный предварительным договором срок, основной договор заключен не был по обстоятельствам, за которые ответственна сторона-1, поскольку ООО «КТК Групп» были нарушены условия пунктов 6 и 10 предварительного договора – производственная база и участок находились под арестом, наложенным определением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №. Снят арест с указанного имущества определением этого же суда ДД.ММ.ГГГГ.

При заключении предварительного договора ответчик скрыл от истца факт нахождения указанного имущества под арестом суда. При этом ответчик гарантировал и принял на себя обязательства, чтобы по окончании срока, в течении которого сторонами должен быть подписан основной договор, имущество под арестом не состояло.

Двойная сумма задатка составляет <данные изъяты> руб.

В целях досудебного урегулирования спора истец ДД.ММ.ГГГГ направил ответчику ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения претензию с требованием уплатить задаток в двойном размере. Почтовое отправление ООО «КТК Групп» не получено и возвращено ООО «ТДК» в связи с невозможностью вручения.

Ссылаясь на положения ст.ст.309, 310, 380, 381, 421 ГК РФ, истец просит взыскать с ООО «КТК Групп» в пользу ООО «ТДК» задаток в двойном размере в сумме <данные изъяты> руб., а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> руб.

ООО «КТК Групп» обратилось в суд с встречным исковым заявлением о признании предварительного договора купли-продажи имущества основным, указав в обоснование своих требований, что ответчик (ООО «ТДК») заключил договор аренды имущества, реализуемого на основании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, и по акту приема-передачи принял его в пользование для извлечения коммерческой выгоды, что подтверждается, в том числе, оплатой ответчиком электроэнергии. Ответчик фактически использует недвижимое имущество истца по назначению, а именно производит пиломатериалы для реализации на экспорт. При этом свои обязательства по заключению основного договора купли-продажи имущества не исполняет, ссылаясь на то, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имущество было обременено залогом. Обременение имущества залогом (ипотекой) не служило для ответчика препятствием при фактическом использовании имущества, а фактическая передача истцом имущества ответчику и его использование в дальнейшем последним в своей выгоде, не влечет прекращение обязательств по предварительному договору и не свидетельствует о невозможности его исполнения. Ответчик был осведомлен о том, что имущество было обременено залогом в счет исполнения обязательств по кредитному договору <***> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между АО «Акционерный банк «РОССИЯ» и ФИО1 Своевременное извещение ответчика о наличии обременения имущества подтверждается наличием согласия АО «Акционерный банк «РОССИЯ» от ДД.ММ.ГГГГ № на заключение договора купли-продажи и перехода права собственности к ответчику без снятия обременения на имущество до погашения кредитных обязательств заемщиком. Исходя из указанного обстоятельства, ответчик знал о залоге имущества и понимал при заключении предварительного договора и дополнительного соглашение к нему, о необходимости снятия обременения до заключения основного договора, поскольку в противном случае для заключения сделки потребуется согласие банка и отчуждаться будет обремененный объект недвижимости. Сторона кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 предприняла все действия для досрочного погашения обязательств по мировому соглашению с АО «Акционерный банк «РОССИЯ», в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ Дзержинским районным судом <адрес> по делу № было зарегистрировано ходатайство об отмене мер по обеспечению иска в связи с полным погашением обязательств перед АО «Акционерный банк «РОССИЯ». ДД.ММ.ГГГГ Дзержинский районный суд <адрес> удовлетворил ходатайство об отмене мер по обеспечению иска по вышеуказанному делу, истец незамедлительно поставил ответчика в известность о снятии обременения. При этом ответчик уклонился от заключения основного договора.

Кроме того указал, что пунктами 8 и 9 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что денежные средства, именуемые задатком, передаются в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору. В силу ч.1 ст.429 ГК РФ предварительный договор по своей природе не предполагает каких-либо обязательств сторон по передаче имущества, оплате денег и т.п., кроме как подписание в будущем основного договора. Пунктом 9 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны предусмотрели зачет задатка в размере <данные изъяты> руб. в счет оплаты имущества, указанного в пункте 2 настоящего договора. Таким образом, обязательства ответчика об оплате имущества при заключении основного договора, считаются частично исполненными по предварительному договору.

В силу ст.431 ГК РФ буквальное толкование условий договора от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к нему позволяют определить правовую природу денежных средств в сумме <данные изъяты> руб., переданных в счет оплаты приобретаемого покупателем имущества, что указывает на отсутствие обеспечительной функции указанной суммы и исключает применение последствий в виде взыскания двойной суммы задатка. Платежные поручения ответчика на перечисление задатка № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ содержат в своем основании исчисленный ответчиком в бюджет налог на добавленную стоимость по ставке 20%. Ответчик, исчисляя НДС, заведомо определил правовую природу перечисленных денежных средств как авансовый платеж, совершенный в счет оплаты недвижимого имущества по основному договору, поскольку обложил их указанным налогом.

С учётом вышеизложенного, ООО «КТК Групп» просит признать основным договором предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий предварительного договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, с измененной редакцией п.8 договора от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании представитель истца по первоначальному исковому заявлению/ответчика по встречному исковому заявлению на основании доверенности ФИО2 исковые требования ООО «ТДК» поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске. Встречные исковые требования ООО «КТК Групп» не признал. Дополнительно пояснил, что при заключении предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТДК» действительно было известно о том, что часть реализуемого имущества обременена залогом в счет исполнения обязательств по кредитному договору. Но об аресте имущества на основании определения Дзержинского районного суда <адрес> ООО «ТДК» не было известно ни на момент подписания предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ни на момент заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ к данному предварительному договору. О данном обременении истцу стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ из выписки, истребованной истцом у ответчика. Имущество, являющееся предметом предварительного договора согласно п.2, в распоряжение ООО «ТДК» не передавалось, по настоящее время на основании договора аренды находится в распоряжении <данные изъяты>

В судебном заседании представитель ответчиков по первоначальному иску/истца и третьего лица по встречному исковому заявлению на основании доверенности ФИО3, исковые требования ООО «ТДК» не признала, просила удовлетворить встречное исковое заявление по доводам, изложенным в нём. Дополнительно пояснила, что не заключение основного договора и обращение ООО «ТДК» в суд с исковыми требованиями по истечении длительного времени, обусловлено не нарушениями со стороны ООО «КТК Групп» условий пунктов 6 и 10 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, а утратой ООО «ТДК» интереса к имуществу в условиях пандемии и специальной военной операции. Уверена, что ООО «ТДК» было известно о наложении ареста на объекты недвижимости, предлагаемых к реализации ООО «КТК Групп» в силу предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку данная информация находится в свободном доступе. Процесс освобождения имущества из-под ареста затянулся, ни ООО «КТК Групп», ни ФИО1 повлиять на решение данного вопроса не могли. Кроме того полагала, что ФИО1 не может нести солидарную ответственность по предварительному договору, поскольку не является стороной сделки.

Иные участники процесса, уведомленные надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КТК Групп» в лице генерального директора ФИО1 (сторона-1), ООО «ТДК» в лице генерального директора ФИО5 (сторона-2) и гражданкой ФИО1 (поручитель) был заключен предварительный договор купли-продажи имущества.

Согласно п.1 данного договора стороны обязуются в срок и на условиях предварительного договора заключить в последующем основной договор купли-продажи имущества, указанного в п.2 данного договора.

В силу п.2 предварительного договора по основному договору сторона-1, выступающая продавцом, продает, а сторона-2, выступающая покупателем, покупает следующее имущество:

- земельный участок, кадастровый №, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, площадь 28286 кв.м., адрес: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала № (объект -1);

- производственную базу, условный №, назначение – нежилое, 1-этажный, инв. №, лит.1-10, 10А, 11-15, 15А, 15Б, адрес объекта: <адрес> (объект -2);

- площадку промышленной базы, условный №, назначение – нежилое, 1-этажный, общая площадь 3904,7 кв.м., инв. №, адрес объекта: <адрес> (объект -3);

- воздушную линию 10кВ Л-34-10, протяженностью 2,06 км от ПС-34 до ЗТП-977 (объект -4);

- трансформаторную подстанцию ЗТП-977 с одним трансформатором мощностью 630 кВА 10/0,4 кВ (объект -5);

- станок GRIGGIO, №М000106729, 2011 года выпуска (объект -6).

Вышеуказанные объекты принадлежат продавцу на праве собственности.

В соответствии с п.3 договора все объекты имущества, указанные в пункте 2 договора, отчуждаются продавцом и приобретаются покупателем только совместно и не подлежат купле-продаже по отдельности. Стороны определили, что условие, указанное в настоящем пункте, является существенным условием.

Пунктом 4 определена договорная стоимость имущества, которое сторона-1 намеревается продать по основанному договору стороне-2, а сторона-2 намеревается купить – <данные изъяты>

Исходя из положений п.5 предварительного договора стороны обязуются подписать основной договор в течении двух месяцев с даты поступления на счет продавца задатка в соответствии с п.8 настоящего договора. До указанной даты сторона-1 обязуется не совершать с другими лицами сделок в отношении имущества, указанного в п.2 предварительного договора.

При этом сторона-1 гарантирует и обязана обеспечить, чтобы до окончания срока, в течении которого сторонами должен быть подписан основной договор, имущество находилось в её собственности, никому другому не было продано, подарено, не отчуждено иным образом, не было заложено, а также в споре, под арестом и запрещением не состояло, и было свободно от каких-либо прав третьих лиц (п.6).

Согласно пункту 8 рассматриваемого договора в счет причитающихся с покупателя платежей по основному договору, а также в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения, покупатель в течении 5 рабочих дней с момента подписания настоящего договора обязуется уплатить продавцу в безналичном порядке задаток в сумме <данные изъяты> руб. Если за неисполнение договора ответственная сторона-2, давшая задаток, он остается у стороны-1. Если за неисполнение договора ответственная сторона-1, получившая задаток, она обязана уплатить стороне-2 двойную сумму задатка.

Оплата имущества по основному договору производится покупателем в безналичном порядке в течении 10 дней с момента подписания сторонами основного договора, с зачетом стоимости задатка, уплаченного в соответствии с п.8 предварительного договора (п.9).

В соответствии с п.10 предварительного договора сторона-1 гарантирует и обязана обеспечить, чтобы на момент подписания сторонами основного договора объект находился в его собственности, никому другому не был продан, подарен, не отчужден иным образом, не был заложен, а также в споре, под арестом и запрещением не состоял, и не обременен правами третьих лиц.

Пунктом 11 определено, что настоящий договор является предварительным и содержит основные условия договора купли-продажи имущества (основного договора), который будет заключен в последующем, в срок, указанный в п.5 предварительного договора, при соблюдении сторонами условий настоящего предварительного договора.

В силу п.14 предварительного договора поручитель обязывается перед стороной-2 отвечать за исполнение стороной-1 её обязательств, как денежных, так и неденежных, полностью в соответствии с настоящим договором. При неисполнении или ненадлежащем исполнении стороной-1 обязательств по предварительному договору поручить и сторона-1 отвечают перед стороной-2 солидарно. Поручитель отвечает перед стороной-2 в том же объеме, как и сторона-1.

Во исполнение условий предварительного договора платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТДК» перечислило на расчетный счет ООО «КТК Групп» денежные средства в сумме <данные изъяты> В обоснование платежа указано: задаток по предварительному договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «КТК Групп» в лице генерального директора ФИО1 (сторона-1), ООО «ТДК» в лице генерального директора ФИО5 (сторона-2) и гражданкой ФИО1 (поручитель) было заключено соглашение об изменении условий предварительного договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Пункт 8 вышеуказанного предварительного договора изложен в следующей редакции: «8. В счёт причитающихся с покупателя платежей по основному договору, а также в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения, покупатель в срок до ДД.ММ.ГГГГ (включительно) обязуется уплатить продавцу в безналичном порядке задаток в сумме <данные изъяты> руб. Если за неисполнение договора ответственная сторона-2, давшая задаток, он остается у стороны-1. Если за неисполнение договора ответственная сторона-1, получившая задаток, она обязана уплатить стороне-2 двойную сумму задатка».

Платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ТДК» перечислило на расчетный счет ООО «КТК Групп» денежные средства в сумме <данные изъяты>. В обоснование платежа указано: окончательная оплата по предварительному договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Сумма <данные изъяты> руб., в том числе НДС 20% <данные изъяты> руб.

Последний день двухмесячного срока для заключения основного договора, исчисляемый с даты поступления на счет продавца задатка, ДД.ММ.ГГГГ.В установленный предварительным договором срок основной договор заключен не был, поскольку земельный участок (объект-1) и производственная база (объект-2) находились под арестом, наложенным определением Дзержинского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ в целях досудебного урегулирования спора ООО «ТДК» направило ООО «КТК Групп» претензию с требованием уплатить задаток в двойном размере в сумме <данные изъяты> рублей, которое ответчиком получено не было в связи с невозможностью вручения почтового отправления.

В связи с отказом ООО «КТК Групп» в добровольном порядке выполнить условия п.8 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ТДК» обратилось в суд.

В судебном заседании также установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Акционерный банк «РОССИЯ» и ФИО1 был заключен кредитный договор №, в обеспечение обязательств по которому в залог (ипотеку) банку были переданы земельный участок, площадь 28286 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, а также производственная база, общей площадью 1520 кв.м., назначение – нежилое, 1-этажный, инв. №, лит.1-10, 10А, 11-15, 15А, 15Б, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ Дзержинским районным судом <адрес> принят к рассмотрению иск <данные изъяты> к ФИО1, <данные изъяты> ООО «КТК Групп» о взыскании задолженности и судебных расходов.

Определением этого же суда от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено ходатайство <данные изъяты> о принятии обеспечительных мер, в том числе наложен арест на имущество, принадлежащее ООО «КТК Групп» - земельный участок, площадь 28286 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала №, а также производственная база, общей площадью 1520 кв.м., назначение – нежилое, 1-этажный, инв. №, лит.1-10, 10А, 11-15, 15А, 15Б, расположенная по адресу: <адрес>, кадастровый №. Определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ определением Дзержинского районного суда <адрес> утверждено мировое соглашение между сторонами, производство по гражданскому делу прекращено.

ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> дало согласие ООО «ТДК Групп» в отношении объектов, принадлежащих на праве собственности данному юридическому лицу, на заключение договора купли-продажи и регистрацию перехода права собственности без снятия обременения вышеуказанного земельного участка и производственной базы.

ДД.ММ.ГГГГ этим же судом принято к производству заявление ФИО1, <данные изъяты> ООО «КТК Групп» об отмене обеспечительных мер, принятых по вышеуказанному гражданскому делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Дзержинским районным судом <адрес> ходатайство удовлетворено, отменены меры по обеспечению иска, наложенные определением от ДД.ММ.ГГГГ в виде наложения ареста, в том числе, на вышеуказанные земельный участок и производственную базу. Определение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ.

В Едином государственном реестр недвижимости запись об аресте в отношении данных объектов недвижимости погашена ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои юридические права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п.1 ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Свобода договора проявляется в трех аспектах: 1) свобода заключения договора и отсутствие принуждения ко вступлению в договорные отношения (п.1 ст.21 ГК РФ); 2). свобода определения юридической природы (характера) заключаемого договора (п.п. 2 и 3 ст.421 ГК РФ); 3). свобода определения условий (содержания) заключаемого договора (п.4 ст.421 ГК РФ).

В силу ст.432 ГК РФ договор считает заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих условиях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 статьи 429 ГК РФ ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказания услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п.3 ст.429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4 ст.429 ГК РФ).

Как указано в п.6 ст.429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п.1 ст.380 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 381 ГК РФ, если за исполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В силу пункта 3 ст.380 ГК РФ в случаях сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.

Согласно ст.329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора.

Пункт 4 статьи 380 ГК РФ допускает, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п.4 ст.380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (ст.ст.421, 329, 330 ГК РФ). Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (п.1 ст.380 ГК РФ).

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч.1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учётом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (ч.2).

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.401 РФ лицо, не исполнившее обязательство, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно, как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных выше правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений ст.56 Гражданско-процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Как следует из заключенного сторонами предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, в редакции соглашения от ДД.ММ.ГГГГ об изменении условий предварительного договора купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «КТК Групп» и ООО «ТДК» обязались заключить договор купли-продажи имущества в срок до ДД.ММ.ГГГГ за <данные изъяты> руб., а денежная сумма в размере <данные изъяты> руб. была поименована как задаток и передавалась в счет дальнейших платежей в доказательство заключения договора купли-продажи имущества, указанного в п.2 предварительного договора и в обеспечение его исполнения.

Таким образом, указанная в договоре от ДД.ММ.ГГГГ денежная сумма являлась задатком, которым в настоящем случае обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца ООО «КТК Групп» и покупателя ООО «ТДК» заключить основной договор купли-продажи имущества на согласованных условиях в определенный срок.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, на момент заключения предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ покупателю ООО «ТДК» было известно, что часть из недвижимого имущества, являющегося предметом договора (земельный участок, производственная площадка), является залоговым имуществом по кредитному договору, заключенному между ФИО1 и АО «Акционерный банк «РОССИЯ» ДД.ММ.ГГГГ.

Вместе с тем, при заключении предварительного договора ООО «ТДК» не было осведомлено о нахождении данных объектов недвижимости под арестом на основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ. При этом ООО «КТК Групп» гарантировало и обязано было обеспечить, чтобы на момент подписания сторонами основного договора имущество под арестом не находилось.

Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, ООО «КТК Групп» были нарушены условия, предусмотренные пунктами 6 и 10 предварительного договора. По окончании срока, в течении которого сторонами должен был быть подписан основной договор, указанные выше земельный участок и производственная база находились под арестом.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи имущества не был заключен по обстоятельствам, за которые ответственно ООО «КТК Групп», в связи с чем исковые требования ООО «ТДК» подлежат удовлетворению в полном объеме.

При этом доводы представителя ответчика ООО «КТК Групп» об отсутствии оснований для признания солидарной ответственности ФИО1 по предварительному договору, поскольку она не является стороной сделки, суд признает несостоятельными с учётом нижеследующего.

Исходя из положений ст.361 ГК РФ, по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен в обеспечение как денежных, так и неденежных обязательств, а также в обеспечение обязательства, которое возникнет в будущем. Поручительство может возникать на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств. Правила настоящего Кодекса о поручительстве в силу договора применяются к поручительству, возникающему на основании закона, если законом не установлено иное. Условия поручительства, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре поручительства имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

В силу положений ст.362 ГК РФ договор поручительства должен быть совершен в письменной форме.

Письменная форма договора поручительства считается также соблюденной и в том случае, когда условия поручительства включены в основное обязательство, подписанное поручителем (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.2.2020 №45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве»).

Согласно ст.363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. При этом поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 №45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве», если поручитель и должник отвечают солидарно, то для предъявления требования к поручителю достаточно факта неисполнения либо ненадлежащего исполнения основного обязательства. При этом кредитор не обязан доказывать, что он предпринимал попытки получить исполнение от должника, в частности направил претензию должнику, предъявил иск и т.п. (ст.323 ГК РФ).

В соответствии с п.6 ст.367 ГК РФ поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.2.2020 №45 «О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве» разъяснено, что после расторжения договора, из которого возникло основное обязательство, поручительство продолжает обеспечивать обязанности, связанные с его расторжением.

На основании п.14 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, поручительство ФИО1 обеспечивает обязательства ООО «КТК Групп», вытекающие из данного договора, а также обязательства ООО «КТК Групп» в случае неисполнения данного договора, связанные с возвратом фактически полученного от ООО «ТДК» задатка в сумме <данные изъяты> руб. в двойном размере.

Основания для прекращения договора поручительства согласно ст.367 ГК РФ судом не установлены. Обязательства ООО «КТК Групп» перед ООО «ТДК» по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе в части уплаты задатка в двойном размере, до настоящего времени не исполнены.

Учитывая удовлетворение первоначальных исковых требований, встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. При этом суд, кроме того, учитывает следующее.

Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или иное недвижимое имущество.

Сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества, в то время как доказательств фактической передачи имущества истцом (ООО «КТК Групп») ответчику (ООО «ТДК»), как и его полной оплаты, истцом в материалы дела не представлено.

При этом судом установлено, что на основании договора аренды имущества №01-07/21 от 10.07.2021 земельный участок, промышленная база и площадка промышленной базы (объекты-1,2,3 согласно п.2 предварительного договора от 05.07.2021), предоставлены истцом во временное владение и пользование на условиях аренды <данные изъяты> Договор заключен на срок до заключения договора купли-продажи имущества между арендодателем и ООО «ТДК», но не более чем на 364 дня (п.7 договора).

Принимая во внимание, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, учитывая, что до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении основного договора купли-продажи от сторон не поступало, обязательства сторон по договору прекратились на основании ч.6 ст.429 ГК РФ. При этом с требованием о понуждении ответчика заключить основной договор купли-продажи, истец не обращался.

В силу ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, подлежат возмещению расходы по оплате государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ТДК» удовлетворить.

Взыскать солидарно с общества с ограниченной ответственностью «Карельская торговая компания Групп» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и ФИО1 <данные изъяты> задаток в двойном размере по предварительному договору купли-продажи имущества от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <данные изъяты>

В удовлетворении встречного искового требования общества с ограниченной ответственностью «Карельская торговая компания Групп» к обществу с ограниченной ответственностью «ТДК» о признании предварительного договора основным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Лахденпохский районный суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Л.В. Назарова

Мотивированное решение составлено 26 апреля 2023 года