Решение по делу № 3А-168/2024 от 21.02.2025 - об оспаривании нормативного правового акта.

Мотивированное решение составлено 21 февраля 2025 года

Дело № 3а-7/2025

УИД 25OS0000-01-2024-000395-91

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2025 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пилипенко Е.В.

при секретаре Бабицкой Е.П.

с участием прокурора Романовой О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Трейд-Строй» к Думе Артемовского городского округа, заинтересованные лица – администрация Артемовского городского округа Приморского края, муниципальное казенное учреждение «Управление муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа», управление архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа об оспаривании нормативного правового акта,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Трейд-Строй» (далее – ООО «Инвест-Трейд-Строй» или Общество) обратилось в Приморский краевой суд с настоящим административным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что на основании договора аренды земельного участка от 14 декабря 2012 года № 699, заключенного между администрацией Артемовского городского округа и ...», соглашения о передаче прав и обязанностей от 18 января 2013 года ему на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

В связи с окончанием срока действия договора аренды от 14 декабря 2012 года № и оформлением объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке, 26 октября 2017 года между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ООО «Инвест-Трейд-Строй» заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому ставка арендной платы по виду разрешенного использования земельного участка «строительство производственных объектов при первичном продлении установленных сроков строительства» составила 1,5%.

Решением Приморского краевого суда от 27 апреля 2023 года по делу № 3а-92/2023 ставка арендной платы по договору аренды №-№ в размере 1,5% признана необоснованной. В рамках рассмотрения данного дела Думой Артемовского городского округа принято решение от 28 февраля 2023 года № 89, согласно которому к административному истцу применяется новая арендная ставка в размере 4,8% по виду разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))».

Не согласившись с тем, что к административному истцу, как арендатору земельного участка, на котором осуществляется строительство торгового центра без извлечения прибыли, применяется арендная ставка в размере 4,8%, административный истец обратился с административным иском о признании недействующим пункта 61 приложения «ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков», утвержденного решением Думы Артемовского городского округа Приморского края от 28 февраля 2023 года № 89.

Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 года № 66а-1786/2023 решение Приморского краевого суда от 17 августа 2023 года отменено, принято новое решение, которым административный иск ООО «Инвест-Трейд-Строй» удовлетворен, оспариваемый акт признан недействующим со дня его принятия. Апелляционным определением установлено, что применяемая к административному истцу ставка арендной платы в размере 4,8% по виду разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» экономически не обоснована. Кроме того, установлено несоответствие оспариваемой нормы законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253 «О внесении изменений в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» (в редакции решения Думы Артемовского городского округа от 28 сентября 2023 года № 193), утверждена ставка арендной платы в отношении земельных участков с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в размере 4,8%. Администрацией Артемовского городского округа Приморского края подано исковое заявление о взыскании задолженности по договору аренды (дело № А51-18224/2023). При расчете задолженности по основному долгу применено значение утвержденной ставки в размере «4,8». Кроме того, применение к административному истцу арендной ставки в размере 4,8% подтверждается письмом управления муниципальной собственности Артемовского городского округа от 31 мая 2024 года №

По мнению административного истца, размер ставки установлен решением Думы Артемовского городского округа Приморского края от 29 февраля 2024 года № 253 в отсутствие какого-либо экономического обоснования, приведенного в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Отсутствие необходимого экономического обоснования расчета ставки арендной платы противоречит требованиям действующего земельного законодательства и нарушает права и законные интересы Общества, как плательщика арендной платы за земельный участок.

В настоящее время объект недвижимости, расположенный на земельном участке, являющемся предметом договора аренды от 26 октября 2017 года № находится в стадии строительства, а именно, ведутся работы 5 и 6 этапов строительства по программе проведения проверок инспекции РСН и КДС Приморского края. Указанный объект недвижимости не является объектом торговли, торговым центром или торгово-развлекательным центром (комплексом).

Ранее в приложении «Ставки арендной платы по видам разрешенного использования земельных участков», утвержденного решением Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» (в редакции решения Артемовского городского округа от 28 октября 2021 год № 694), виды разрешенного использования делились на «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания, бытового обслуживания» и «строительство и реконструкция». Однако в новом решении Думы № 253 данное разделение отсутствует и наименование вида разрешенного использования земельного участка обозначено общим понятием «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» без разделения на строящиеся и действующие, в связи с чем отсутствует экономическое обоснование факторов, влияющих на уровень доходности строящихся объектов.

Временем действия нормативного правого акта является период, начинающийся с момента вступления его в законную силу (в данном случае оспариваемый нормативный акт вступает в силу со дня его опубликования в газете «Выбор») и действует до прекращения им юридической силы (отмены). В то же время оспариваемым решением, вынесенным 29 февраля 2024 года, предусмотрено, что оно распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 декабря 2023 года. Направленность действия нормативного правого акта во времени отражает его действие либо на отношения, которые возникли до его принятия (обратная сила акта), либо на отношения, которые возникли после утраты им юридической силы (переживание акта). По общему правилу нормативный правовой акт не имеет обратной силы. Однако в случаях, когда нормативный правовой акт устраняет, смягчает либо иным образом улучшает правовое положение субъекта, к которому он применяется (применен), утративший силу акт имеет обратную силу. Оспариваемое решение Думы Артемовского городского округа устанавливает ставку арендной платы большую, чем применялась до принятия решения, в отсутствие экономического обоснования, тем самым ухудшая положение административного истца.

Просит признать недействующим решение Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253 «О внесении изменений в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 «О Порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» (в редакции решения Думы Артемовского городского округа от 28 сентября 2023 года № 193).

В судебное заседание представители заинтересованных лиц администрации Артемовского городского округа, муниципального казенного учреждения «Управление муниципальной собственности администрации Артемовского городского округа», управления архитектуры и градостроительства администрации Артемовского городского округа не явились, о месте и времени судебного заседания уведомлены надлежащим образом.

В соответствии с частью 2 статьи 150, частью 5 статьи 213 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Инвест-Трэйд-Строй» – ФИО1 административные исковые требования поддержала в полном объеме по доводам и основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Думы Артемовского городского округа – ФИО2 возражала против удовлетворения административного искового заявления по доводам письменных возражений.

Выслушав пояснения участников судебного заседания, заключение прокурора Романовой О.Н. полагавшей, что имеются основания для признания нормативного правого акта представительного органа муниципального образования не действующим со дня принятия, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 208 КАС РФ с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Исходя из положений части 7 статьи 213 КАС РФ, при рассмотрении настоящего административного дела суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются, в полном объеме и не связан основаниями и доводами, непосредственно содержащимися в административном исковом заявлении.

В силу пункта 7 части 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на принципах, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

На основании пункта 4 статьи 2 ЗК РФ органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 16, частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ) владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа относятся к вопросам местного значения муниципального, городского округа, по которым принимаются муниципальные правовые акты, которые не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, названному федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 5 части 10 статьи 35 указанного Федерального закона к исключительной компетенции представительного органа муниципального образования относится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности.

Частью 3 статьи 43 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ установлено, что представительный орган муниципального образования по вопросам, отнесенным к его компетенции федеральными законами, законами субъекта Российской Федерации, уставом муниципального образования, принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории муниципального образования.

Муниципальные нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, вступают в силу после их официального опубликования (обнародования) (часть 2 статьи 47 Федерального закона от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ).

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречат нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, суд, руководствуясь пунктом 1 части 2, пунктом 1 части 4 статьи 215 КАС РФ, признает этот нормативный правовой акт не действующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени.

Нормативный правовой акт или его часть могут быть признаны не действующими с того времени, когда они вошли в противоречие с нормативным правовым актом, имеющим большую юридическую силу. В случае если оспариваемый акт был принят ранее нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, он или его часть могут быть признаны не действующими со дня вступления в силу нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому он или его часть стали противоречить. Оспариваемый акт, принятый позднее нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу, которому он или его часть не соответствуют, может быть признан судом не действующим полностью или в части со дня вступления в силу оспариваемого акта.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 19 Устава Артемовского городского округа Приморского края в структуру органов местного самоуправления Артемовского городского округа входит, в частности, представительный орган местного муниципального образования - Дума Артемовского городского округа.

В соответствии с пунктом 6 статьи 22 Устава Артемовского городского округа Приморского края определение порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью относится к полномочиям Думы Артемовского городского округа.

30 июля 2009 года Думой Артемовского городского округа принято решение № 191 «О Порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов», которое опубликовано в печатном издании «Выбор» № 91 от 5 августа 2009 года.

Решением Думы Артемовского городского округа от 28 февраля 2023 года № 89 внесены изменения в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191, согласно которому к земельным участкам с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» (пункт 61) применяется ставка арендной платы в размере 4,8%.

Решением Приморского краевого суда от 17 августа 2023 года (дело № 3а-142/2023) отказано в удовлетворении административного искового заявления ООО «Инвест-Трейд-Строй» о признании недействующим пункта 61 решения Думы Артемовского городского округа от 28 февраля 2023 года № 89.

Апелляционным определением Пятого апелляционного суда общей юрисдикции от 30 ноября 2023 года (дело № 66а-1786/2023) решение Приморского краевого суда от 17 августа 2023 года (дело № 3а-142/2023) отменено, принято новое решение, которым административное исковое заявление ООО «Инвест-Трейд-Строй» удовлетворено. Оспариваемый акт признан недействующим со дня принятия апелляционного определения. Судом установлено, что применение к административному истцу ставки в размере 4,8% по виду разрешенного использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», экономически не обосновано. Кроме того, установлено несоответствие оспариваемой нормы законодательству, имеющему большую юридическую силу.

Решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253 внесены изменения в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 (в редакции решения от 28 февраля 2023 года) (далее – решение Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года №253), согласно которым к земельным участкам с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» применятся ставка арендной платы в размере 4,8%. Из решения следует, что оно вступает в силу со дня его официального опубликования в газете «Выбор» и распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с 1 декабря 2023 года. Решение опубликовано в печатном издании «Выбор» № 17 (12818) 6 марта 2024 года.

При принятии оспариваемого решения Думой Артемовского городского округа соблюдены требования действующего законодательства, устанавливающие полномочия данного представительного органа муниципального образования; форма и вид нормативного правового акта; порядок принятия нормативного правового акта; правила введения оспариваемого нормативного правового акта в действие, включая порядок его опубликования и вступления в силу.

В соответствии с указанным решением к земельным участкам с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))» применяется ставка арендной платы в размере 4,8% (пункт 61).

Размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ установлено, что формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (в редакции от 29 июля 2017 года).

Судом установлено, что на основании соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 18 января 2013 года, договора аренды земельного участка от 26 октября 2017 года №-№ ООО «Инвест-Трейд-Строй» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес>, разрешенное использование: торговые комплексы, магазины, цель предоставления: для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №. Срок аренды участка 3 года с момента (даты) подписания настоящего договора.

В соответствии с решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253 к арендованному административным истцом земельному участку с кадастровым номером № ставка арендной платы в размере 4,8% применяется с 1 декабря 2023 год, что не противоречит действующему законодательству.

Административный истец не согласен со ставкой арендной платы в размере 4,8%, установленной решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253, на том основании, что она экономически не обоснована, нарушает его права арендатора, поскольку влечет увеличение размера арендной платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее – Постановление № 582) утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с принципом экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в редакции постановления от 7 сентября 2020 года).

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

Пунктом 2 раздела 1 указанных Методических рекомендаций предусмотрено, что в целях применения принципа экономической обоснованности (далее – принцип № 1) рекомендуется при установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусматривать положения, направленные на достижение баланса интересов арендатора и арендодателя земельного участка, например, посредством установления экономически обоснованных ставок арендной платы или иных показателей, применяемых для определения арендной платы.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении от 28 февраля 2017 года № 424-О, государственным органам и органам местного самоуправления надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности, необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Руководствуясь указанным принципом, уполномоченный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или орган власти местного самоуправления обязан определять арендную плату не произвольно, а основываясь на анализе и оценке экономических, природных и иных факторов, влияющих, в том числе на уровень доходности земельного участка в конкретной зоне.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Таким образом, соблюдение одного из основных принципов определения арендной платы - принципа экономической обоснованности при установлении коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы, - должно быть доказано путем представления обосновывающих документов, содержащих анализ и оценку экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельного участка, и рассчитываемых значений коэффициентов.

Правила распределения бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для административного дела об оспаривании нормативного правового акта, установлены частями 2 и 3 статьи 62, частями 8 и 9 статьи 213 КАС РФ. В их числе при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление; соответствие оспариваемого нормативного правового акта или его части нормативным правовым актам, имеющим большую юридическую силу.

В подтверждение доводов о законности оспариваемого нормативного правого акта административным ответчиком представлены: финансово-экономическое обоснование к проекту решения Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 (в редакции от 28 сентября 2023 года № 193); перечень решений Думы Артемовского городского округа, подлежащих признанию утратившими силу, изменению, приостановлению или принятию в связи с принятием проекта решения Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 (в редакции от 28 сентября 2023 года № 193); пояснительная записка к проекту решения Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 (в редакции от 28 сентября 2023 года № 193); лист согласования проекта; замечания к проекту решения Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 (в редакции от 28 сентября 2023 года № 193); заключение об оценке регулирующего воздействия; экспертное заключение от 22 февраля 2024 года № 241; протокол № 1 очередного заседания Думы Артемовского городского округа девятого созыва от 29 февраля 2024 года; отчет ООО «Экономическое бюро» от 26 декабря 2022 года с корректировкой от 30 января 2024 года.

В связи с тем, что для определения является ли экономически обоснованной ставка арендной платы за землю в размере 4,8%, для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), заправка транспортных средств», в том числе на период строительства объекта недвижимости, утвержденная решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253, судом назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам судебной финансово-экономической экспертизы (заключение № 50 от 14 января 2025 года с правками от 7 февраля 2025года), проведенной экспертом ООО ...» ФИО6, ставка арендной платы за землю в размере 4,8% для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), в том числе на период строительства объекта недвижимости, утвержденная решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года «О внесении изменений в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» (в редакции решения от 28 сентября 2023 года) не является экономически обоснованной.

Так, при подготовке отчета о выполнении расчета и экономического обоснования ставок арендной платы за пользование земельными участками в Артемовском городском округе, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Экономбюро», допущены ошибки методологического характера, оказавшие значительное влияние на величину ставок арендной платы за пользование земельными участками.

Специалист ошибочно использовал в качестве инструмента для расчета величины коэффициентов рентабельность продаж, никак не связанную с рыночной стоимостью земельного участка (арендной ставкой/доходностью земельного участка). Использование показателя рентабельности продаж организаций в соответствии с ОКВЭД является ошибочным по следующим причинам: рентабельность продаж показывает эффективность ведения бизнеса, а не доходность земельного участка того или иного вида разрешенного использования; вид разрешенного использования земельного участка, по сути, является разрешением на занятие той или иной деятельности на данном земельном участке; факторы, оказывающие влияние на величину рентабельности деятельности организации и ценообразующие факторы земельных участков (доходность) несопоставимы между собой по экономическому смыслу.

Данное обстоятельство привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок. И его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Специалист при проведении расчета коэффициентов на основе средней величины рентабельности деятельности организаций в соответствии с ОКВЭД не учел следующие обстоятельства: средняя величина рассчитывается на основе некой выборки данных – в данном случае, рентабельности продаж. При этом в составе этой выборки присутствуют организации с рентабельностью продаж как выше среднего значения, так и ниже среднего значения. Это приведет к тому, что уровень рентабельности для компаний, имеющих рентабельность ниже среднего значения, еще больше снизится; использование методики расчета ставки арендной платы на основе величины рентабельности не корректно, поскольку запускает циклический процесс.

Кроме этого, специалист не учел требование Методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 29 декабря 2017 года № 710: «22. В целях реализации принципа № 3 целесообразно раскрытие исходных данных, используемых для определения размера арендной платы, а также использование общедоступных данных».

Данное обстоятельство противоречит принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости и принципа предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Специалистом не был проведен анализ экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков, поскольку в отчете отсутствуют описание алгоритма анализа, описание экономических факторов, влияющих на доходность земельных участков.

Данное обстоятельство привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке и противоречит позициям Верховного Суда Российской Федерации и Конституционного Суда Российской Федерации.

При подборе видов деятельности по ОКВЭД, соответствующих видам разрешенного использования земельных участков, специалист допустил следующие ошибки: подбирал виды деятельности по ОКВЭД либо полностью не соответствующие видам разрешенного использования земельных участков, либо частично не соответствующие; отнесение организации к тому или иному виду деятельности по ОКВЭД в статистическом учете осуществляется на основании того вида деятельности организации, который указывается ей как основной вид деятельности в учредительных и отчетных документах, что привело к ошибкам при расчете уровня рентабельности по некоторым видам деятельности по ОКВЭД.

Данное обстоятельство привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке. И субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Использование в результатах расчета средних уровней рентабельности по видам деятельности по ОКВЭД привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющем деятельность на таком земельном участке.

Также необходимо отметить, что рассчитанные специалистом ставки арендной платы по каждому виду ОКВЭД предусматривают использование всего земельного участка под тот или иной вид экономической деятельности. Однако на практике помещения под осуществление любого вида деятельности занимают лишь небольшую долю арендуемого либо собственного земельного участка, отведенного под бизнес, т.е. для них невозможно распространить соответствующий вид деятельности на весь земельный участок. Это противоречит предположениям специалиста о простом суммировании ставок аренды для соответствующих видов деятельности.

Помимо этого, необходимо также отметить, что до момента ввода в эксплуатацию коммерческих объектов доходность земельных участков для инвестора равна 0%. Это также должно быть учтено при определении ставки арендной платы за пользование земельными участками, поскольку ликвидация льготного периода сниженной арендной ставки на период строительства ведет к снижению стимулирующей роли льготного периода при реализации инвестиционной части реализации проекта, а также к стремлению инвестора компенсировать свои затраты на аренду земельного участка путем повышения цены реализации недвижимости.

Поэтому применение ставки арендной платы за землю в размере 4,8% для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы))», в том числе на период строительства объекта недвижимости, утвержденная решением Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года «О внесении изменений в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 № 191» (в редакции решения от 28 сентября 2023 года № 193) представляется необоснованным и нарушает Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582, утвержденные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29 декабря 2017 года № 710. Применение данной ставки без учета кризисных периодов последних лет при определении средней рентабельности также представляется необоснованным.

Попытка специалиста связать фактор «Вид разрешенного использования» с доходностью предпринимательской деятельности арендатора противоречит рыночным данным и нарушает принцип экономической обоснованности, установленный «Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582.

Данное обстоятельство привело к нарушению специалистом принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Специалист не проанализировал методики расчета ставок арендной платы, которые имеются в различных регионах Российской Федерации. Данные методики были приняты в регионах Российской Федерации до проведения исследования специалистом и вполне могли быть им использованы.

Оснований считать выводы эксперта недостоверными у суда не имеется.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» ФИО6 является негосударственным судебным экспертом, имеющим высшее образование по специальности «Промышленное и гражданское строительство», прошедшим профессиональную переподготовку по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», а также по программам «Экспертиза в области инвентаризации и оценки недвижимости», «Судебная строительно-техническая и стоимостная экспертиза объектов недвижимости», имеет удостоверение о повышении квалификации по программе «Оценочная деятельность» и квалификационный аттестат в области оценочной деятельности «Оценка недвижимости». Общий стаж работы 43 года. Является членом СРО «Деловой союз оценщиков». Занимаемая должность: эксперт-оценщик.

Административным ответчиком выводы судебной экспертизы не опровергнуты.

С учетом изложенного, имеются основания для признания решения Думы Артёмовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253, которым установлена ставка арендной платы за земельные участки, предназначенные для размещения на них объектов торговли (торговых центров, торгово-развлекательных центров (комплексов), в размере 4,8%, недействующим с момента его принятия (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50).

Согласно пункту 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами» в связи с тем, что нормами Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей в отношении судебных расходов по делам об оспаривании нормативных правовых актов или актов, обладающих нормативными свойствами, вопрос об этих расходах разрешается судом на основании правил, предусмотренных главой 10 КАС РФ.

На основании части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107, частью 3 статьи 109 названного Кодекса.

В связи с удовлетворением заявленных требований в соответствии с положениями части 1 статьи 103 КАС РФ в пользу ООО «Инвест-Трейд-Строй» с административного ответчика подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей, расходы по проведению судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, которые подтверждаются имеющимся в материалах дела платежными документами.

С учетом положений пункта 2 части 4 статьи 215 КАС РФ суд считает необходимым обязать Думу Артемовского городского округа опубликовать сообщение о принятом судом решении в официальном печатном издании указанного представительного органа местного самоуправления в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 103, 106, 108, 111, 175, 178, 179, 180, 215 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Трейд-Строй» об оспаривании нормативного правового акта – удовлетворить.

Решение Думы Артемовского городского округа от 29 февраля 2024 года № 253 «О внесении изменений в решение Думы Артемовского городского округа от 30 июля 2009 года № 191 «О порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности Артемовского городского округа, предоставленные в аренду без проведения торгов» (в редакции решения от 28 сентября 2023 года №193)» признать недействующим с момента его принятия.

Взыскать с Думы Артемовского городского округа в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Трейд-Строй» расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 500 рублей, расходы по проведению экспертизы в размере 30 000 рублей, всего 34 500 рублей.

Сообщение о принятом судом решении подлежит публикации в официальном печатном издании данного представительного органа местного самоуправления (газета «Выбор») в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

На решение могут быть поданы апелляционная жалоба и представление в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.В.Пилипенко