Дело №2-1623/2022 (УИД 59RS0002-01-2022-001112-31)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 г. г. Пермь
Индустриальный районный суд г. Перми в составе
председательствующего судьи Ждановой О.В.
при секретаре Ковальковой О.Л,
с участием представителя истца – ФИО1, по доверенности,
представителя ответчиков – ФИО2, по доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда материалы гражданского дела по иску Краевого государственного бюджетного учреждения «Управление автомобильных дорог и транспорта» к гр. СЧ об изъятии земельного участка для государственных нужд,
установил:
КГБУ «Управление автомобильных дорог и транспорта» Пермского края обратилось в суд с исковым заявлением к гр. СЧ об изъятии земельного участка для государственных нужд с выплатой стоимости выкупной цены и возмещением убытков.
В обоснование требований указано, что в целях размещения объекта регионального значения «Реконструкция участка в <...> от ул. Архитектора ФИО3 до моста через р. Мулянка включительно со строительством транспортной развязки в двух уровнях на пересечении с ул. Промышленной и ул. Оверятской» в соответствии со схемой территориального планирования Пермского края 15.04.2020 учреждение обратилось в Министерство транспорта Пермского края с ходатайством № 44-001у-01-02-374 о принятии решения об изъятии земельных участков для государственных нужд. На основании данного ходатайства Правительством Пермского края издано распоряжение от 17.06.2020 № 160-рп «Об изъятии земельных участков и объектов недвижимого имущества для государственных нужд Пермского края» об изъятии земельных участков для государственных нужд соответствующего субъекта Российской Федерации. В число подлежащих изъятию земельных участков включён спорный земельный участок общей площадью 1 300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Правообладатель названного имущества уведомлен о предстоящем изъятии путём направления им копий указанного распоряжения. В соответствии с указаниями распоряжения учреждением совместно с Министерством транспорта Пермского края подготовлены соглашения об изъятии недвижимого имущества, принадлежащего гр. СЧ, подписанные со стороны министерства и учреждения трехсторонние проекты соглашений переданы правообладателям недвижимого имущества. К проектам соглашений приложены экземпляры оценочного отчёта, содержащего выписки из ЕГРН, о размере возмещения. Комплекты документов направлены правообладателю изымаемой недвижимости 26 июля 2021 г. Правообладатель недвижимого имущества по истечении срока, предоставленного для подписания соглашений, подписанные со своей стороны экземпляры соглашений не возвратил.
Таким образом, перечисленные обстоятельства с учётом положений Федерального закона от 31.07.2020 № 254-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных отношений в целях модернизации и расширения магистральной инфраструктуры и о внесении изменений е отдельные законодательные акты Российской Федерации», перечня объектов инфраструктуры, в отношении которых применяются особенности, установленные названным федеральным законом, содержания адресной инвестиционной программы Пермского края, утверждённого постановлением Правительства Пермского края от 23.09.2020 № 703-п, свидетельствуют о том, что в настоящее время учреждение, как организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии недвижимого имущества. Принимая во внимание изложенное, истец просит суд принять решение о принудительном изъятии для нужд Пермского края земельного участка общей площадью 1 300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с выплатой собственникам изымаемого недвижимого имущества возмещения в размер 6 198 000 руб.
Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях об изъятии недвижимого имущество настаивал по доводам и основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что земельный участок ответчик расположен рядом с магазинами и школами. Вид разрешенного использования - возведение многоквартирного дома, но для строительства многоквартирного дома этот участок не пригоден. Земельный участок по площади маленький, коммуникации расположены далеко. При проведении судебной экспертизы экспертом не было учтено наличие прибрежной защитной зоны. Кроме того, в экспертном заключении имеются технические ошибки. Представитель истца считает, что в отчете взяты наиболее дорогие объекты аналоги, которые по своим ценовым характеристикам располагаются далеко друг от друга. Также не учтены ряд экологических законодательных факторов, которые оказывают влияние на рыночную стоимость этого участка. Не учтена возможность использования этого участка под видом разрешенного использования. На основании изложенного представитель истца считает, что исковые требования должны быть удовлетворены на основании отчета, представленного истцом.
Ответчик гр. СЧ о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, своевременно и в соответствии со ст.ст. 113, 115, 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте суда industry.perm.sudrf.ru. В судебное заседание ответчик не явился, направил представителя, действующего по доверенности.
Представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что выкупная стоимость должны быть определена судом на основании судебной экспертизы, которая проведена в соответствии с нормами действующего законодательства квалифицированным экспертом.
Суд, заслушав объяснения участвующих в деле лиц, исследовав письменные доказательства по делу, оценив доказательства в их совокупности и взаимосвязи, а также проанализировав каждое из них в отдельности, приходит к следующим выводам.
Согласно пунктам 1, 3, 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.
Сроки, размер возмещения и другие условия, на которых осуществляется изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, определяются соглашением об изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости для государственных или муниципальных нужд (далее - соглашение об изъятии). В случае принудительного изъятия такие условия определяются судом.
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется по решению суда.
Согласно пунктам 6, 7, 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015, выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
При рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.
Определение выкупной цены земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, производится исходя из вида разрешенного использования, установленного в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.
Как следует из материалов дела, ответчик гр. СЧ с 13 февраля 2017 г. является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> /том 1 л.д.114/.
Постановлением Правительства Пермского края от 23 января 2020 г. утверждена схема территориального планирования Пермского края, а также документация по планировке территории для размещения объекта регионального значения «Реконструкция участка шоссе Космонавтов от ул. Архитектора ФИО3 до моста через р. Мулянка включительно со строительством транспортной развязки в двух уровнях на пересечении с ул. Промышленной и ул. Оверятской».
На основании вышеназванного постановления Правительством Пермского края 17 июня 2020 г. издано Распоряжение № 160-рп об изъятии земельных участков для государственных нужд соответствующего субъекта Российской Федерации. В число подлежащих изъятию земельных участков включён земельный участок общей площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> /том 1 л.д. 7-9, 10-12, 13-17-18, 23/.
Согласно положениям статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным с: 1) выполнением международных договоров Российской Федерации; 2) строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны страны и безопасности государства, в том числе инженерно-технические сооружения, линии связи и коммуникации, возведенные в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации; объекты федерального транспорта, объекты связи федерального значения, а также объекты транспорта, объекты связи регионального значения, объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты систем электро- газоснабжения, объекты систем теплоснабжения, объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения федерального, регионального или местного значения; автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения; 3) иными основаниями, предусмотренными федеральными законами.
В соответствии с государственным контрактом № 170-20-стр от 05 августа 2020 г., заключенным между ООО «МВМ-Оценка» и Краевым государственным бюджетным учреждением «Управлением автомобильных дорог и транспорта» Пермского края, ООО «МВМ-Оценка» подготовлен отчет № 412/Н-21, согласно которого рыночная стоимость земельного участка ответчика составляет 5 933 000 руб., величина убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенной выгоды, составляет 265 000 руб. /том 1 л.д. 25-70/.
26 июля 2021 г. истцом в адрес ответчиков направлен отчет об оценки № 412/Н-21, а также соглашение об изъятии недвижимости для государственных нужд Пермского края для подписания ответчиками /том 1 л.д. 23-24,25, 71-75/.
До настоящего времени соглашение об изъятии имущества для государственных нужд между сторонами не подписано в связи с возникшим спором относительно размера выкупной цены.
С целью определения рыночной стоимости изымаемого имущества по ходатайству представителя ответчиков, в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела проведена судебная экспертиза, производство которой поручалось экспертам Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза» /том 1 л.д. 166-167/.
Согласно заключения № 1061 ООО «Финансовая экспертиза» рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> составляет 11 360 635 руб.; величина убытков, причиненных изъятием объектов недвижимости, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах и упущенной выгоды, составляет 302 000 руб. /том 2 л.д. 6-110/.Оценивая заключение судебной экспертизы № 1061, суд признает его в качестве допустимого и достоверного доказательства и считает возможным положить его в основу судебного решения, поскольку экспертиза проведена экспертом компетентной организации в предусмотренном законом порядке в соответствии с требованиями статей 79, 80, 84, 85, 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, а также в соответствии с требованиями Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Эксперт имеет соответствующую квалификацию, образование и стаж работы, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, в его распоряжение предоставлялись все имеющиеся в материалах гражданского дела документы, также экспертом был проведен натурный осмотр объекта экспертизы. В указанном заключении в полном объеме даны ответы на все поставленные судом вопросы, экспертное заключение составлено с учетом нормативных документов и специальной литературы. Выводы эксперта обоснованы, мотивированы и не противоречат совокупности письменных доказательств, представленных в материалы дела, как стороной истца, так и стороной ответчика.
Анализируя доказательства по делу, а также принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.
Статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность сторон представлять суду доказательства, подтверждающие доводы, на которых основаны требования и возражения.
В силу пункта 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрены случаи выкупа земельных участков для государственных или муниципальных нужд (статья 49 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 239.2 Гражданского кодекса Российской Федерации отчуждение зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, находящихся на изымаемом для государственных или муниципальных нужд земельном участке, либо помещений, расположенных в таких зданиях, сооружениях (за исключением сооружений (в том числе сооружений, строительство которых не завершено), размещение которых на изымаемом земельном участке не противоречит цели изъятия), осуществляется в связи с изъятием земельного участка, на котором расположены такие здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд размер возмещения убытков собственника (пользователя) определяется с учетом рыночной стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка (пункт 4 статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган публично-правового образования, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд.
При этом, под равноценным возмещением следует понимать выкупную цену земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.
Исходя из положений п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Принимая во внимание, что решение об изъятии для государственных нужд земельного участка и объектов недвижимости, расположенных на нем принято компетентным органом местного самоуправления, порядок принятия и государственной регистрации данного решения соблюден, само изъятие имущества производится в целях государственных нужд, а также что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности ответчиков на земельный участок и жилое здание, суд на основании установленных обстоятельств и вышеприведенных правовых норм приходит к выводу о законности и обоснованности исковых требований об изъятии у ответчика спорного объекта недвижимости, прекращении его прав собственности на спорное имущество и признании права собственности на него за субъектом Российской Федерации – Пермский край.
При определении выкупной цены, подлежащей выплате ответчику, суд исходит из экспертного заключения № 1061 Общества с ограниченной ответственностью «Финансовая экспертиза», подготовленного в рамках судебной экспертизы, проведенной на основании определения суда.
Доводы представителя истца о том, что при производстве судебной экспертизы взяты более дорогие объекты аналоги, не учтены ряд экологических факторов, которые оказывают влияние на рыночную стоимость этого участка, не учтена возможность использования этого участка под видом разрешенного использования, и, кроме того, отчет содержит технические ошибки, не принимаются судом, как несостоятельные.
Эксперт гр. ТЛ, допрошенная в судебном заседании, пояснила, что объекты - аналоги сопоставляются по стоимости за 1 кв.м. Оценщик сначала составляет выборку, т.е. проводит анализ рынка и собирает все земельные участки, которые он нашел, в единую таблицу. Далее он выбирает более сопоставимые земельные участки, также выбираются те земельные участки, по которым имеется более полная информация. Если требуется, то проводятся необходимые корректировки и затем производится расчет. На странице 25 экспертного заключения имеется анализ рынка, в котором указана средняя цена предложения по земельным участкам для строительства многоквартирных жилых домов по городу Перми, которая составила 856 000 руб. за сотку – это примерно 8500 руб. за 1 кв.м., что сопоставимо с подобранными аналогами. Согласно выписке из ЕГРН на земельном участке ответчика все установленные ограничения учтены, при визуальном осмотре никаких ограничений не выявлено. Разращенный вид использования земельного участка. По поводу объекта - аналога по адресу: <адрес> эксперт пояснила, что в расчетной таблице была допущена техническая ошибка, а сам скриншот приложен к экспертному заключению на страницах 65-66. Техническая ошибка заключается в том, что в расчетной таблице представлена ссылка на сайт от другого объявления, но к приложению представлен верный скришот использованного объявления, который содержит правильную ссылку. Однако, данная техническая ошибка не влияет на расчет, т.к. это допустимо по федеральному стандарту. Кроме того, в приложениях имеется правильный скриншот. В результате натурного осмотра обнаружено, что участок ответчика пустой и не застроен. При сравнении объектов – аналогов, если аналог имеет ветхую постройку, то покупатель понесет расходы на снос, т.е. этот участок хуже, чем пустой участок. Если участок хуже, то к нему применяется повышающая корректировка для того, что бы привести в соответствие к объекту оценки. При применении сравнительного подхода предполагается введение корректировок объектов - аналогов, если они отличается по каким-либо ценообразующим факторам, т.е. они могут быть лучше, то тогда применяется понижающая корректировка, а могут быть хуже, тогда применяется повышающая корректировка. Например, по первому аналогу -у него есть электричество, а у объекта оценки коммуникаций нет, поэтому этот объект лучше и к нему применяется понижающая корректировка.
Данные показания эксперта согласуются с представленным экспертным заключением и не противоречат имеющимся в деле письменным доказательствам.
На основании изложенного, определяя размер выкупной стоимости недвижимого имущества и величины убытков ответчика, связанных с его изъятием, суд приходит к выводу о том, что в пользу ответчика гр. СЧ подлежит выплате стоимость недвижимого имущества в размере 11 360 635 руб.
В соответствии с п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ, при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности, на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе, основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно заключению эксперта № 1061 величина убытков, причиненных изъятием недвижимого имущества ответчика, составляет 302 000 руб. Данная сумма также подлежит выплате в пользу ответчика.
Определяя в соответствии с частью 6 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок уплаты возмещения, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения.
В силу пункта 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации заключенное соглашение об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступившее в законную силу решение суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества является основанием, в том числе, для: перехода права собственности на земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества, находящиеся в частной собственности; возникновения прав в соответствии с настоящим Кодексом на земельные участки, образуемые в результате перераспределения земельных участков или перераспределения земель и земельных участков; государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества.
Согласно пункту 2 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если соглашением об изъятии недвижимости либо вступившим в законную силу решением суда о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятые земельный участок и (или) расположенные на нем объекты недвижимого имущества в денежной форме, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи последствия наступают только после предоставления указанного возмещения.
Таким образом, действующим законодательством предусмотрено предварительное возмещение за изъятые объекты недвижимости, в связи с чем, сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права государственной собственности на изымаемый объект.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Изъять для государственных нужд Пермского края у гр. СЧ земельный участок общей площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий гр. СЧ на праве собственности путем выкупа, определив размер компенсации рыночной стоимости изымаемого земельного участка в сумме 11 360 635 руб.; размер убытков, причиненных изъятием объекта недвижимости, включая убытки, возникшие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких объектов обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключении с такими лицами договорах, и упущенной выгоды в связи с изъятием земельного участка, в сумме 302 000 руб.
Прекратить право собственности гр. СЧ на земельный участок общей площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд Пермского края путем выкупа.
Признать право государственной собственности <адрес> на земельный участок общей площадью 1300 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Определить порядок уплаты возмещения: сумма возмещения подлежит уплате ответчику в полном объеме до государственной регистрации права государственной собственности на изымаемый объект.
Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Решение может быть обжалования в Пермский краевой суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Индустриальный районный суд г. Перми
Судья: Жданова О.В.