Решение по делу № 3А-6/2023 от 19.01.2023 - о признании незаконным решения от 12.09.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Белякова И.А"> №"> №">

Л И П Е Ц К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Дело №3а-6/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 января 2023 года Липецкий областной суд

в составе:

председательствующего Михалевой О.В.,

при секретаре Прокопенко И.В., Беляковой И.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Липецке административное дело по административному исковому заявлению ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 12.09.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Колосс» обратилось в Липецкий областной суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 12.09.2022 г. и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № кадастровая стоимость которого установлена в завышенном размере, что нарушает права истца как плательщика земельного налога. 19.08.2022г. он обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, представив отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5 Однако, решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 12.09.2022г. в удовлетворении заявления отказано. Полагая указанное решение незаконным и не обоснованным, административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 04.04.2022г. в соответствии с вышеуказанным отчетом об оценке.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 уточнила заявленные требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка по состоянию на 04.04.2022 г. в соответствии с заключением судебной экспертизы - 3855729,46 рублей.

Представитель административных ответчиков ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области по доверенности ФИО2 в судебном заседании против иска возражала, полагая, что выводами судебной экспертизы подтверждена обоснованность отказа в удовлетворении ОБУ «Центр кадастровой оценки» заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости. Оснований для установления кадастровой стоимости в размере равном рыночной стоимости в судебном порядке не имеется. Просила взыскать расходы по оплате судебной экспертизы с административного истца.

Представитель заинтересованного лица администрации сельского поселения Частодубравский сельсовет Липецкого муниципального района Липецкой области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен. В письменном заявлении глава администрации ФИО3 просила рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации.

Учитывая требования ст. 150 КАС РФ, суд считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав объяснения представителя административного истца и представителя административных ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

При этом статьей 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" определено, что требование об установлении рыночной стоимости не носит самостоятельного характера, а может быть заявлено только одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения.

В соответствии с постановлением администрации Липецкой области от 17.12.2021г. №570 «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ - 1 января 2022 года.

Согласно ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости) (ч.11 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ).

В соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и во исполнение Постановления администрации Липецкой области от 29.05.2017 №265 «О создании областного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки» создано областное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки», основной целью деятельности которого является определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Предметом деятельности бюджетного учреждения является осуществление полномочий, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Таким образом, с 1.01.2022г. кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена решением бюджетного учреждения в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению лиц, чьи права затрагиваются, которое может быть оспорено в судебном порядке.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 152655 +/- 137 кв.м.

Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Липецкой области по состоянию на 01.01.2021г., в том числе спорного земельного участка в размере 59362949,85 рублей. Дата начала применения кадастровой стоимости – 01.01.2022г.

Полагая кадастровую стоимость земельного участка завышенной, административный истец 19.08.2022 г. обратился в ОБУ «Центр кадастровой оценки» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, представив отчет об оценке № от 13.05.2022г., выполненный частнопрактикующим оценщиком ФИО5

Решением ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 12.09.2022г. ООО «Колосс» отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с нарушениями, выявленными в отчете № от 13.05.2022г., а именно: п.5, п.8г, 8ж ФСО №3, п.10, п.20, п.22б, ФСО №7, ст.11 ФЗ от 29.07.1998г. №135. Представленный оценщиком анализ рынка не позволяет составить представление о ценах предложений сегмента рынка, к которому относится объект оценки. Необоснованно отсутствует исследование рынка сегмента, к которому относится фактическое использование оцениваемого объекта.

При определении рыночной стоимости необоснованно не учтён вид фактического использования объекта оценки.

Отсутствует подтверждение значения ценообразующего фактора – качество автомобильных путей.

Необоснованно выбраны в качестве объектов-налогов несопоставимые с объектом оценки земельные участки.

В отчёте отсутствуют данные о заказчике и о юридическом лице, которому принадлежит оцениваемый объект.

Решение принято уполномоченным органом в установленном законом порядке, с соблюдением сроков рассмотрения заявления, в решении приведены выявленные в ходе рассмотрения заявления причины, послужившие основанием для принятия решения об отказе в установлении кадастровой стоимости.

В предмет доказывания по данной категории дел входят следующие юридически значимые обстоятельства:

- законность/незаконность обжалуемого решения бюджетного учреждения (в том числе компетенция, сроки, порядок принятия оспариваемого решения);

- соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности;

- размер рыночной стоимости, подлежащей установлению в качестве кадастровой на дату ее определения в отчете об оценке, который был предметом рассмотрения обжалуемого решения, в случае его несоответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях оценки правомерности выводов, изложенных в решении ОБУ «Центр кадастровой оценки» относительно выявленных нарушений в отчете об оценке, для проверки доводов сторон, в связи с необходимостью разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, судом по делу назначена судебная оценочная экспертиза, выполнение которой поручено эксперту Ассоциации судэкспертов «Премьер» ФИО8

Исследовав отчет об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г. на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности), принимая во внимание заключение судебной экспертизы, фактические обстоятельства по делу, суд приходит к выводу о том, что при выполнении отчета допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, действовавших на момент выполнения отчета, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости объектов оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

В соответствии с п. 1 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО №6)», при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как следует из заключения судебной экспертизы, при составлении отчета об оценке нарушены: п.5 ФСО №3, п.8г ФСО №3, п.22д,е ФСО №7, п. 8 ФСО №11.

На с.37 том 1 представлена выписка из ЕГРН, в которой указаны сведения о кадастровой стоимости, в частности дата определения - 01.01.2021г. В отчете в качестве предполагаемого использования результатов оценки определено: «Для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости» (с.60 том 1), однако оценщик при оценке использует стандарт ФСО №4, связанный непосредственно с определением кадастровой стоимости (с.63 том 1) из-за этого нарушения оценщик неправильно определил дату определения рыночной стоимости.

В соответствии с Приказом Управления имущественных и земельных отношений Липецкой области от 27.10.2021г. №120 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков категории земель населенных пунктов на территории Липецкой области и среднего уровня кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Липецкой области», следовательно оценка должна быть проведена на дату до составления перечня в 2021 году.

В отчете не приведена ссылка на страховой полис оценщика.

На с.66 том 1 в отчете в разделе «Основные факты и выводы» не указан итоговый результат величины рыночной стоимости, а приведены данные только одного метода оценки.

При проведении расчета стоимости сравнительным подходом оценщик нарушил п.22д ФСО №7 по введению корректировок.

На с.103 не приведена подтверждающая информация о характеристиках объекта-аналога №4.

На с.105-106 не корректно рассчитана корректировка на категорию земель, нет корректировки для аналога, который используется для ЛПХ.

Экспертом ФИО9 сделан вывод о том, что требования Закона РФ «Об оценочной деятельности» и Федеральных стандартов оценки при составлении отчета об оценке рыночной стоимости № от 13.05.2022г., предъявляемые к составлению и форме отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки не соблюдены, допущены нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что вышеназванный отчёт об оценке рыночной стоимости, не соответствует приведенным требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, в силу которых итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости не может быть признана достоверной.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» №№ от 12.09.2022 г., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для их удовлетворения, поскольку оспариваемое решение принято уполномоченным учреждением с соблюдением порядка и формы его принятия, в результате проведенной судебной экспертизы экспертом установлено, что представленный административным истцом отчёт об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Следовательно, у ОБУ «Центр кадастровой оценки» имелись предусмотренные п.2 ч.10 ст.22.1 Федерального закона №237-ФЗ основания для отказа в удовлетворении заявления ООО «Колосс» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной.

Вместе с тем, вопреки доводам административного ответчика, суд считает подлежащими удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном рыночной стоимости. Несмотря на факультативный и производный характер данного требования, с учетом изложений диспозиции пункта 15 статьи 22.1 Федерального закона №237-ФЗ, его разрешение не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

Следует отметить, что одной из задач административного судопроизводства, закрепленной в пункте 2 статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан и юридических лиц в сфере административных и иных публичных правоотношений, в связи с чем суд, учитывает, что причиной обращения с иском в суд для административного истца явилась необходимость восстановления нарушенных прав на справедливое налогообложение, а разрешение административно-правовых споров является основополагающей функцией и вытекает из целевого предназначения самой судебной власти.

В соответствии с заключением судебной экспертизы № от 09.12.2022г., выполненным Ассоциацией судэкспертов «Премьер», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 152655 +/- 137 кв.м. по состоянию на 04.04.2022г. составляет 3855729,46 рублей.

Анализируя экспертное заключение № от 09.12.2022г., суд считает, что оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001г. №73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998г., федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных; экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение; профессиональное суждение эксперта относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

В силу п. 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 г. №297 (далее - ФСО №1) основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком.

Пунктом 25 ФСО №7 предусмотрено, что оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. При этом в отчете об оценке необходимо привести описание выбранного оценщиком метода (методов), позволяющее пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту недвижимости, принципам оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Из содержания заключения следует, что исследование проводилось на основании материалов дела.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт проанализировал подходы к оценке, применил сравнительный подход, обосновал отказ от затратного и доходного подходов.

Согласно пунктам 12 – 14 ФСО №1 сравнительный подход – совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Экспертом составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках, информация о текущем использовании, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на стоимость.

Расчет рыночной стоимости земельного участка произведен экспертом мотивированно и корректно.

В рамках сравнительного подхода (метод прямого сравнения продаж) информация о характеристиках объектов-аналогов получена из открытых источников (Интернет-сайты). Экспертом описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах, произведен анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости обосновано использование в расчетах лишь части доступных объектов-аналогов. В заключении эксперта содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

В силу подпункта "д" пункта 22 ФСО №7 удельный показатель стоимости должен быть скорректирован по выявленным различиям объекта оценки и аналогов, к которым в соответствии с подпунктом "е" пункта 22 ФСО № 7 относятся, местоположение и физические характеристики, а также условия их продажи, а также иные характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности).

В результате расчетов выведена итоговая величина рыночной стоимости путем согласования результатов подходов к оценке и весов этих подходов, что соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФСО №1, ФСО №2, ФСО №7.

Доказательств, подтверждающих недостоверность выводов эксперта относительно величины рыночной стоимости объекта оценки, о неправильности произведенных расчетов, а также недостоверности использованной информации в материалы дела не представлено.

Экспертом, обладающим необходимой компетенцией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, представлены аргументированные и последовательные пояснения относительно проведенной оценки объекта, даны ответы на поставленные вопросы.

Вариативность построения исследования и оценок, обусловленных возможной различной профессиональной интерпретацией имеющихся экономических и иных значимых данных, не является достаточным основанием для того, чтобы не доверять заключению эксперта и отдать предпочтение представленному истцом отчёту об оценке рыночной стоимости.

Суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта соответствуют требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки критериям относимости, допустимости и достоверности. Нарушение требований статьи 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" при составлении заключений экспертом не допущено, в связи с чем у суда отсутствуют основания ставить итоговые выводы эксперта под сомнение. Оснований для назначения повторной судебной экспертизы по доводам представителя административного ответчиков не имеется.

С учетом оборачиваемости объекта оценки и развитости рынка, к которому он относится, существует интервал значений, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки (пункт 30 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)»). Следовательно, все значения рыночной стоимости, полученные различными субъектами оценочной деятельности, находящиеся в границах данного интервала, будут являться допустимыми и достоверными значениями величины рыночной стоимости объекта оценки. При этом полученные значения могут различаться у различных субъектов оценочной деятельности в зависимости от качества исходной информации, а также знаний, практических навыков и опыта самого субъекта оценочной деятельности. И лишь, в случае, существенного занижения/завышения итоговой величины рыночной стоимости, значение которой выходит за границы допустимого интервала, можно констатировать о недостоверности такой величины рыночной стоимости.

Оспаривая выводы эксперта, представитель административных ответчиков ссылался на использование несопоставимых с исследуемым земельным участком объектов-аналогов. Анализируя приведенные доводы, содержание экспертного заключения, письменные пояснения эксперта ФИО9, суд приходит к следующему.

Как указано выше, объектом оценки является земельный участок с кадастровым номером № из земель населенных пунктов,для эксплуатации молочной фермы, площадью 152655 +/- 137 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>.

Объект-аналог № земельный участок, расположенный <адрес>, из земель населенных пунктов, для сельхозпроизводства.

Объект-аналог № расположен с\п Косыревский сельсовет <адрес> из земель сельскохозяйственного назначения, для ведения личного подсобного хозяйства.

Объект-аналог № расположен <адрес>, из земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства.

Как следует из письменных пояснений эксперта ФИО9, а также из Справочника оценщика недвижимости под ред.ФИО4 Земельные участки, часть 2, 2021 г., любой земельный участок характеризуется принадлежностью в определенной категории и имеет установленный вид разрешенного использования (ст.7 Земельного кодекса РФ). Все земли, помимо целевого назначения имеют определенный, документально закрепленный, вид разрешенного использования, определяющий, какую деятельность на них можно осуществлять. Причем, вид разрешенного использования может быть одинаковым для земель разных категорий. Классификация земель по категориям и принятая классификация по видам разрешенного использования с точки зрения формирования пакета корректирующих коэффициентов для реализации сравнительного подхода при индивидуальной оценке земельных участков не совсем удобна. Поэтому, основываясь на опыте оценки земли, в соответствии с существующими методиками оценщиками принята за основу несколько иная классификация в большей степени отвечающая процессу ценообразования на рынке земель, приведено примерное соответствие между предложенными группами (классами) объектов и соответствующими категориями и видами разрешенного использования, применяемого при кадастровой оценке. Исходя из анализа фактического или предполагаемого использования, земельный участок следует отнести к соответствующему классу, даже в том случае, когда нет полного соответствия приведенным категории и виду разрешенного использования. Таким образом, при оценке рыночной стоимости земельных участков и выборе аналогов, возможно, что объекты с различными видами разрешенного использования по классификатору могут быть включены в один сегмент рынка. При этом согласно приведенной таблице примерного соответствия классов земельных участков категориям и видам разрешенного использования земельные участки сельскохозяйственного назначения могут принадлежать к категориям в соответствии с Земельным кодексом РФ – земли сельскохозяйственного назначения. Земли населенных пунктов. При этом к основным видам разрешенного использования отнесены : сельскохозяйственное использование (ведение сельского хозяйства)-хозяйственная деятельность, связанная с выращиванием сельскохозяйственных культур, производством продукции животноводства, объектов сельскохозяйственного назначения, в том числе размещение зданий, сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции. Как следует из экспертного заключения, объект оценки и объекты-аналоги приближены по площади, позволяют организовать выгул скота (пригодны для организации лугового вскармливания), предусматривают возможность осуществления сельхозпроизводства.

Вопреки доводам административного ответчика выводы эксперта не противоречат Классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утв. Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. № П/0412, поскольку анализ вида разрешенного использования 1.0 «для сельскохозяйственного использования» включает в себя коды 1.7 «Животноводство», 1.8 «скотоводство», 1.18 «обеспечение сельскохозяйственного производства» и др.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что разрешенное использование объекта оценки и объектов-аналогов предусматривает сельскохозяйственное использование, производство сельскохозяйственной продукции, экспертом правомерно сделан вывод о сопоставимости указанных объектов. Доводы о том, аналог № 2 можно отнести к полевому земельному участку, не предполагающему возведение строений, а также о том, что земли под ЛПХ имеют среднее значение соотношения удельных цен ниже, чем земельные участи для сельхозпроизводства, приведенные выводы эксперта не опровергают. При расчете учтены положения действующего законодательства, характеристики каждого объекта, содержащиеся в предложениях о продаже и в источниках, находящихся в открытом доступе, к аналогам были применены соответствующие корректировки.

Ссылка представителя административного ответчика на то, что экспертом не подтверждена информация относительно рельефа земельных участков, не может быть принята, поскольку в материалы дела не представлены доказательства каких-либо существенных особенностей рельефа и их значительного влияния на ценообразование объекта оценки или объектов-аналогов.

Доводы представителя ответчика о необходимости применения корректировок на наличие на объекте оценки строения-молочной фермы, не опровергают выводы эксперта, основанные на положениях п.20 ФСО 7 об оценке условно-свободного земельного участка. Кроме того, как следует из содержания экспертного заключения, представленных фотографий, фактически молочная ферма на земельном участке разрушена, не эксплуатируется.

Факт использования экспертом в анализе рынка объявления о продаже земельного пая (в <адрес>) не свидетельствует об ошибочности произведенного исследования и влиянии на итоговый результат расчета рыночной стоимости объекта оценки.

Замечание представителя административного ответчика о том, что экспертом не исследована возможность подбора иных объектов-аналогов, исходя из имеющихся предложений на рынке, не порочит выводы эксперта и не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

В заключении судебной экспертизы приведено профессиональное суждения эксперта о возможных границах интервала, в котором, по его мнению, может находиться определенная им рыночная стоимость. Выбор аналогов, метода оценки и методологии расчетов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

Несогласие административного ответчика с выбранными экспертом объектами-аналогами само по себе о занижении итогового результата рыночной стоимости объекта оценки не свидетельствует, поскольку использованные объекты-аналоги соответствуют объекту оценки по основным экономическим, материальным и техническим характеристикам.

Заключение эксперта и его письменные пояснения содержат обоснование выбора объектов, используемых для сравнения. При выборе объектов - аналогов, оценщиком учтены все ценообразующие факторы, оказывающие влияние на выводы о рыночной стоимости объекта оценки, подбор аналогов не являлся произвольным. Каких-либо противоречий между представленными сведениями об объекте оценки и аналогах, а также приведенными выводами и произведенными расчетами, суд не усматривает. Применены все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов, скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации. Рыночная стоимость объекта оценки определена с учетом индивидуальных характеристик объекта оценки и может отклоняться от среднерыночных цен.

Само по себе то обстоятельство, что в письменных пояснениях эксперт произвел вариант расчета рыночной стоимости без использования объекта-аналога №2 (на основании аналогов 1 и 3), не существенно отличающийся от выводов экспертного заключения, не свидетельствует об ошибочности выбора аналогов или произведенных расчетов (3855729 руб. - согласно экспертному заключению, 3806399 руб. –вариант расчета без аналога №2). Представленные же административным ответчиком объявления о предложениях к продаже не свидетельствуют о сложившейся на рынке тенденции и о том, что определенная экспертом рыночная стоимость объекта не находится в диапазоне рыночных цен. Суд также отмечает, что представленные ответчиком объявления о продажах с очевидностью не свидетельствуют о наличии аналогов, характеристики которых более сходны с характеристиками объекта оценки, нежели использованные экспертом.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости нашла подтверждение в ходе судебного разбирательства, иных допустимых доказательств рыночной стоимости объекта, кроме заключения эксперта не имеется, учитывая, что данным заключением судебной оценочной экспертизы подтвержден размер рыночной стоимости объекта недвижимости, то кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, площадью 152655 +/- 137 кв.м. подлежит установлению в размере его рыночной стоимости по состоянию на 04.04.2022г. – 3855729 рублей.

Ввиду того, что сведения о дате подаче заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления (пункт 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Разрешая вопрос о надлежащем административном ответчике, суд исходит из следующего.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ОБУ «Центр кадастровой оценки». В удовлетворении административного иска к Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области надлежит отказать.

В соответствии с ч.3 ст.178 КАС РФ при принятии решения суд решает вопросы о распределении судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Согласно части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам и специалистам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами и со специалистами.

Данные суммы, исходя из толкования статьи 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, относятся к судебным расходам, связанным с рассмотрением административного дела.

Определяя лицо, за счет которого подлежит возмещению оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50 000 рублей в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер», суд исходит из следующего.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

В соответствии с положениями части 11 статьи 49 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперт или государственное судебно-экспертное учреждение не вправе отказаться от производства экспертизы в установленном судом срок, мотивируя это отказом стороны, на которую судом возложена обязанность по оплате расходов, связанных с проведением экспертизы, произвести оплату экспертизы до ее проведения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 11.07.2017г. №20-П, возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество.

Статьей 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусмотрен механизм внесудебного установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости - рассмотрение заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости в государственных бюджетных учреждениях субъектов Российской Федерации, осуществляющих определение кадастровой стоимости, то есть законом установлен внесудебный порядок определения рыночной стоимости.

Часть 15 ст. 22.1 Федерального закона №237-ФЗ предусматривает возможность оспаривания в суде решения бюджетного учреждения. Требование об установлении рыночной стоимости может быть заявлено только одновременно с таким требованием и не носит самостоятельного характера.

Поскольку суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ОБУ «Центр кадастровой оценки» от 12.09.2022г., а требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не носит самостоятельный характер и на порядок распределения между сторонами судебных расходов не влияет, то расходы по проведению судебной экспертизы должны быть отнесены на административного истца, как на лицо, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

В силу изложенного с ООО «Колосс» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» подлежит взысканию оплата за проведение судебной экспертизы в размере 50000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации», суд

решил:

В удовлетворении заявленных административных исковых требований ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки», Управлению имущественных и земельных отношений Липецкой области о признании незаконным решения от 12.09.2022г. об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной отказать.

Административное исковое заявление ООО «Колосс» к ОБУ «Центр кадастровой оценки» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, <адрес>, <адрес>, площадью 152655 +/- 137 кв.м. по состоянию на 04.04.2022г. – 3855729 (три миллиона восемьсот пятьдесят пять тысяч семьсот двадцать девять) рублей.

Решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 19.08.2022 г.

Взыскать с ООО «Колосс» в пользу Ассоциации судэкспертов «Премьер» оплату за проведение судебной экспертизы - 50 000 ( пятьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Первого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.В. Михалева

Решение в окончательной

форме принято 06.02.2023г.