УИД 61OS0000-01-2025-000288-13

дело №3а-144/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 июня 2025 года г.Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи ЗолотыхВ.В., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Т.А.АБ. обратился в суд с вышеназванным административным исковым заявлением.

В обоснование требований административный истец указал, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3192кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственный помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 24577123,20рублей.

Согласно отчету об оценке от14 декабря 2024года №66/24, выполненному оценщиком ООО«Квалитет. Оценочная компания», рыночная стоимость земельного участка составила 12192000рублей.

Т.А.АБ. обратился в ГБУРО «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее – ГБУРО) с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке от14 декабря 2024года №66/24.

Решением ГБУРО от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019 в удовлетворении заявлений административного истца отказано.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, Т.А.АБ. с учетом уточнения исковых требований просил признать незаконным решение ГБУРО от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019 и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 13 декабря 2024года, – 20007000рублей.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области», в качестве заинтересованных лиц – Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области; ППК«Роскадастр»; территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области.

На стадии подготовки дела к судебному разбирательству, при рассмотрении дела ГБУРО представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость земельного участка.

В возражениях Минимущества Ростовской области изложены аналогичные доводы.

В отзыве ППК«Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области возражений, отзыва не представило.

Административный истец, представители ГБУРО, Минимущества Ростовской области, ППК«Роскадастр» просили суд рассмотреть дело в свое отсутствие.

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области о причинах неявки представителя суду не сообщило.

Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и пунктом 4 части 1 статьи 291 КАС РФ 10 июня 2025 года суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

На основании части 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от3 июля 2016г. №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке»).

Статьей 6 Федерального закона от31 июля 2020года №269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Постановлением Правительства Ростовской области от29 декабря 2022года №1186 «О мерах по реализации Федерального закона от31.07.2020 №269-ФЗ» для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости с 1 января 2023года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке». Государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» наделено полномочиями по приему и рассмотрению заявлений об исправлении ошибок, по исправлению ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, установленной в порядке, предусмотренном Федеральным законом от29 июля 1998года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установлено, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных данной статьей) (часть 1).

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

На основании части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что Т.А.АБ. является арендатором земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3192кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственный помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Применяемая с 1 января 2023 года кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от11 ноября 2022года №П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 24577123,20рублей.

Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей административного истца как плательщика арендной платы, исчисляемого из кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.

Т.А.АБ. 27 декабря 2024года обратился в ГБУРО с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости с приложением отчета об оценке земельного участка от14 декабря 2024года №66/24, выполненным оценщиком ООО«Квалитет. Оценочная компания» ФИО1

В соответствии с отчетом от14 декабря 2024года №66/24 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 13 декабря 2024года составляет 12192000рублей.

По результатам рассмотрения заявления административного истца ГБУРО принято решение от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

Согласно разделу V решения ГБУРО отчет оценщика ООО«Квалитет. Оценочная компания» ФИО1 о от14 декабря 2024года №66/24 не соответствует: статье 15.1 Федерального закона от29 июля 1998года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – в отчете отсутствуют актуальные на дату его составления сведения о заключении договора обязательного страхования ответственности юридического лица, заключившего с заказчиком договор на проведение оценки (п.5.1); статье 11 Федерального закона от29 июля 1998года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» – отчет об оценке допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение (п.п.5.2, 5.5); подпункту «б» пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» – оценщиком расширена территория исследования рынка недвижимости до нескольких муниципальных образований Ростовской области: Аксайский, Мясниковский и Усть-Донецкий районы, без обоснования схожести экономических характеристик выбранных территорий с местоположением оцениваемого объекта (город Ростов-на-Дону) (п.5.3); пункту 8 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)» – оценщиком не выполнено подтверждение полученной из внешних источников информации об объектах-аналогах №№19 и 20, а именно отсутствуют копии информационных источников (п.5.4); подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» – при оценке в качестве объектов-аналогов использованы объекты недвижимости, которые не относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам (п.5.5).

В решении указано, что выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд пришел к выводу о том, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУРО оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО«Экспертное бюро» ФИО2

В соответствии с заключением судебного эксперта от15 мая 2025года №1334-Э/2025 при составлении отчета от14 декабря 2024года №66/24 использованы неполные и недостоверные сведения, допущены расчетные и иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости; допущены иные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, в том числе допущены нарушения, часть из которых перечислена в решении ГБУРО от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019.

Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на 13 декабря 2024года составляет 20007000рублей.

Относительно выводов эксперта возражения, замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что содержание отчета об оценке от14 декабря 2024года №66/24 не позволяет объективно установить рыночную стоимость земельного участка, и при рассмотрении заявления Т.А.АБ. у ГБУРО имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

По смыслу положений статьи 227 КАС РФ для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий - несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам и нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Оспариваемое административным истцом решение ГБУРО не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов административного истца. В этой связи основания для удовлетворения требований Т.А.АБ. о признании решения от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019 незаконным, предусмотренные статьей 227КАС РФ, отсутствуют.

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.

Величина рыночной стоимости рассчитана судебным экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.

В силу пункта 6 части 2 статьи 18 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» юридически значимой датой для целей применения сведений о кадастровой стоимости земельного участка является дата подачи заявления об установлении кадастровой стоимости равной рыночной в бюджетное учреждение – 27 декабря 2024 года.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУРО отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от30 июня 2015года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО«Экспертное бюро» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертизы на сумму 70000рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы Т.А.АБ. на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, перечислено 70000рублей (платежное поручение от30 апреля 2025года №31). Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу.

Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

Отказать ФИО3 в удовлетворении административных исковых требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от23 января 2025года №ОРС-61/2024/000019.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 3192кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственный помещений, находящегося по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной его рыночной стоимости по состоянию на 13 декабря 2024года в размере 20007000рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 27 декабря 2024года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу №3а-144/2025, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, оплату за проведенную экспертизу на счет общества с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро оценки и консалтинга» 70000 (семьдесят тысяч) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.

Судья В.В.Золотых