Решение по делу № 2-612/2022 от 14.07.2022 | Калининский районный суд (Тверская область)

Число, месяц,год

Количество дней просрочки

Суммазадолженности (руб.)

Пени в размере 0,1 % отпросроченной суммы за каждый день просрочки (руб.)

Сумма, внесенная арендатором (руб.)

15.10.2020- 04.02.2021

113

6 409 914,86

724 320,38

1960

05.02.2021- 02.04.2021

6 182 349,96

352 393,95

227 564,90

03.04.2021- 15.04.2021

6 182 349,96

80 370,55

0,0

16.04.2021- 31.12.2021

260

6 302 350,79

1 638 611,21

Итого

6 302 350,79

2 715 325,54

Число, месяц,год

Количество дней просрочки

Суммазадолженности (руб.)

Пени в размере 0,1 % отпросроченной суммы за каждый день просрочки (руб.)

Сумма, внесенная арендатором (руб.)

15.10.2020- 04.02.2021

113

6 409 914,86

724 320,38

1960

05.02.2021- 02.04.2021

6 182 349,96

352 393,95

227 564,90

03.04.2021- 15.04.2021

6 182 349,96

80 370,55

0,0

16.04.2021- 31.12.2021

260

6 302 350,79

1 638 611,21

Итого

6 302 350,79

2 715 325,54

Ответчик ФИО1 извещен о судебном заседании надлежащим образом, в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, поддержав возражения, изложенные в письменном виде. Как следует из возражений, требования истца основаны на том факте, что арендная плата исчисляется по формуле, установленной пунктом 2.1., утвержденной Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов» (далее по тексту «Положение») по формуле:

А=Скадастр.*8*Сап*Ксэо*м/12.

Данный иск является полностью необоснованным и не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

ФИО1 является арендатором земельного участка, площадью 10900 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: на основании Договора аренды №б/н от 24 мая 2011 года и Договора передачи прав и обязанностей к договору аренды от 20.05.2018 года, прошедшего государственную регистрацию.

Арендуемый земельный участок на основании Решения №139-6 от 19.11.1991 года был предоставлен Сельскохозяйственному производственному кооперативу «АВС» (далее по тексту «Продавец», «Предыдущий арендатор») для сельскохозяйственного производства в бессрочное пользование.

Постановлением Администрации МО Тверской области «Калининский район» №1018 от 24.05.2011 года право бессрочного пользования было прекращено, и участок был предоставлен в аренду.

Согласно условиям договора предоставленный в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для использования в целях - для обслуживания строений свинокомплекса.

Пунктом 3.1. Договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы за участок определяется в соответствии с расчетом арендной платы в месяц, являющимся неотъемлемой частью договора.

«Арендная плата вносится Арендатором исходя из расчета арендной платы в месяц, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора, следующими частями в сроки- ежегодно не позднее 15.04.-1/4 годовой суммы, 15.07.-1/4 годовой суммы, окончательная сумма 15.10 путем перечисления на расчетный счет...» ( п.3.2. Договора аренды).

«Арендатор в бесспорном и одностороннем порядке вправе изменить размер арендной платы (далее методика) либо изменения коэффициента индексации арендной платы за земельный участок в соответствии с действующей Методикой», (п.3.3. Договора).

На основании подпункта 2 пункта 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Методика определения и расчета арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена была утверждена Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов» (далее по тексту «Положение»).

Согласно пункта 2.5. Положения арендная плата для юридических лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, устанавливается в годовом исчислении в размере двукратной налоговой ставки земельного налога, но не более:

0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

Данное Положение утратило силу, в связи с тем, что с 01.01.2021 года на территории Тверской области вступает в силу Постановление Правительства Тверской области от 30.05.2020 N 250-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов".

Согласно пункта 10 данного документа также предусмотрено, что годовой размер арендной платы для юридических лиц, переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков, устанавливается в размере двукратной налоговой ставки земельного налога, но не более:

1) трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

Расчет земельного налога регламентируется главой 31 НК РФ. Для расчета земельного налога нужно знать кадастровую стоимость участка на 1 января оплачиваемого года.

Согласно пункта 1 ст. 394 НК РФ налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований.

Согласно Распоряжения №81 от 20.11.2014 года «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка устанавливается 0,3 процента в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

Следовательно, исходя из действующего законодательства арендная плата начисляется в следующем размере:

На 01 января 2018 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 29 221 483 (Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 24.09.2020 г.).

Итого: Арендная плата за 2018 год должна составлять: 29 221 483*0,3%=87 664,45 руб. (в год)

На 01 января 2019 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 29 221 483 (Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 24.09.2020 г.)

Арендная плата за 2019 год: 29 221 483*0,3%=87 664,45 руб. (в год)

На 01 января 2020 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 4800000 (Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта от 24.09.2020 г.)

Арендная плата за 2020 год: 4 800 000*0,3%=14 400 руб. (в год)

На 01 января 2021 года кадастровая стоимость земельного участка составляла 4800000.

Аренда с 01.01.2021 по 04.02.2021 (дата внесения сведений в ЕГРН о собственности истца на земельный участок) составляет: 4 800 000*3%= 14400/12=1200 (в месяц)

1200*2=2400 руб.

Арендная плата за 2021 г составляет - 2 400 руб.

При сложении всех вышеперечисленных цифр складывается сумма арендной платы за период с 01.01.2018 г по 04.02.2021 в размере 192 128 рублей 09 копеек.

Данная сумма полностью выплачена истцом, что подтверждается чеком по операции ПАО «Сбербанк» №операции 9828299 от 03.02.2021 года.

Считает необходимым применять именно такую методику расчета по следующим причинам: к ответчику переходят права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком по той же льготной ставке, что и Предыдущий Арендатор (пункт 29 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019).

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные ответчиком объекты недвижимости, продавец использовал на основании договора аренды, заключенного в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования.

В силу положений п. 2 ст. 422, п. 1 ст. 424 ГК РФ, п. 3 ст. 65 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., и ст. 39.7 ЗК РФ в действующей редакции за находящиеся в публичной собственности земельные участки, переданные в аренду без проведения торгов по договорам, заключенным после введения в действие ЗК РФ, взимается арендная плата, которая определяется в порядке, установленном соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации (включая земельные участки, право собственности на которые не разграничено) и органами местного самоуправления, и относится к категории регулируемых цен.

Согласно п. 2 ст. 3 Закона N 137-ФЗ в случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

Кроме того, истец в своем Письме №09/3483 от 07.12.2020 года не отрицает, а наоборот подтверждает, что за период с 24.05.2011г. по 17.07.2018г. арендная плата за пользование вышеуказанным участком начислялась в соответствии с п.2.5.1. Положения.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды с применением ставки, предусмотренной пунктами 2.5. Положения.

На протяжении всего действия договора аренды необходимо применять ставку в отношении земель для сельскохозяйственного производства.

Согласно Распоряжения №81 от 20.11.2014 года «О налоге на имущество физических лиц» налоговая ставка устанавливается 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельскохозяйственного производства.

На момент заключения договора аренды земельный участок 69:10:00000012:136 входил в состав земель сельскохозяйственного назначения.

В ходе внесения изменений в Генеральный план развития Михайловского сельского поселения и Правил землепользования и застройки МО «Михайловское сельское поселение Калининского района Тверской области» земельный участок вошел в состав земель населенных пунктов.

По заявлению Администрации Михайловского сельского поселения по спорному земельному участку были внесены изменения в государственном кадастром учете в категорию земельного участка и вид разрешенного использования (Письмо №10/10-12/53341-20 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 20.11.2020 г.).

Однако использование земельного участка осталось в рамках договора аренды - земель сельскохозяйственного производства для обслуживания строений свинокомплекса.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Согласно заключенному между сторонами договором спорный земельный участок входил в земли сельскохозяйственного назначения для использования в целях - для обслуживания строений свинокомплекса.

В силу статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ влечет обязанность использовать этот земельный участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение в ЕГРН сведений о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренды в части видов использования участков и соответственно производить расчет арендной платы исходя из ВРИ внесенного в ЕГРН.

Мало того, такого дополнительного соглашения между сторонами Договора подписано не было. В данном случае Арендатор, как обладатель обязательственного права, не высказывал инициативу и волеизъявление об использовании участка иным образом, нежели который установлен в договоре.

Тем более, что изменение фактического использования арендованного земельного участка могло привести к досрочному расторжению договора аренды, т.к. пунктом 6.4.1. Договора аренды Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора в случае если же Арендатор использует земельный участок в целях, не предусмотренных договором аренды.

Пункт 3.10. Положения четко регламентирует, что вид деятельности, осуществляемой арендатором на соответствующем земельном участке, определяется в соответствии с целевым использованием земельного участка по договору аренды земельного участка.

Следовательно в данном случае у истца отсутствует право рассчитывать арендую плату за земельный участок исходя из вида разрешенного использования, внесенного в ЕГРН, а не по назначению имущества согласно заключенному договору аренды.

На основании вышеизложенного у ответчика имеются все основания полагать, что истец ведет себя непоследовательно, противоречит сам себе, т.е. явно злоупотребляет своими правами (ст. 10 ГК РФ), что должно влечь отказ в принятии его доводов во внимание.

Малого, того Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" установлены принципы исходя из которых определяется арендная плата за пользование земельными участками. Одним из принципов является - принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков.

В данном случае арендная плата увеличивалась в десятки раз, что недопустимо и противоречит вышеуказанную принципу.

У истца отсутствуют основания по требованию о взыскании арендных платежей в период с 04.02.2021 по 15.07.2021 г

Постановлением Администрации муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 10.12.2020 №1890 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО1» земельный участок площадью 10900 кв.м., с кадастровым номером №, находящийся по адресу: был предоставлен в собственность ФИО1 14.12.2020 года между ФИО1 и Администрацией был подписан договор купли-продажи №190.

04 февраля 2021 года в Едином государственном реестре прав недвижимости была внесена запись №№.

В соответствии с пунктом 3.5. Положения «при расторжении Договора аренды исчисление арендной платы прекращается с месяца, следующего за месяцем, в течение которого осуществлено прекращение обязательств по Договору».

Следовательно, с 01.01.2021 года у истца прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком.

В своем Письме №09/3483 от 07.12.2020 года Администрация МО Тверской области «Калининский район» указывает, что за период с 24.05.2011г. по 17.07.2018г. арендная плата за пользование вышеуказанным участком начислялась в соответствии с п.2.5.1. Положения.

18 мая 2018 года СПК кооператив «АВС» переуступил свои права и обязанности по договору аренды ответчику, т.е. физическому лицу.

За период с 17.07.2018 года по 31.12.2019 года арендная плата начислялась в соответствии с п. 2.1. Положения.

Однако из выписки из ЕГРН от 24.09.2020 года истцу стало известно, что кадастровая стоимость спорного земельного участка с 03.10.2014 года изменилась в связи с тем, что земельный участок вошел в границы населенного пункта и вид разрешенного использования участка стал: мастерские, автосервиса, гаражи, автомойки.

В связи с этим, по мнению истца, он был вправе в соответствии с п. 3.3 Договора в бесспорном и одностороннем порядке изменить арендную плату в соответствии с установленной категорией и видом разрешенного использования за период с мая 2018 года по 15.07.2021 года. Однако с данным выводом невозможно согласится по следующим обстоятельствам:

Согласно принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, содержащемуся в постановлении Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, должны быть закреплены в нормативном правовом акте соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления, в данном случае - в акте уполномоченного органа местного самоуправления.

Вместе с тем, наличие полномочий у органа местного самоуправления в одностороннем порядке изменять размер платы за пользование земельными участками не предполагает, что этот размер может применяться с любого момента и произвольной даты.

В период с 2018 по 2021 года арендатор земельного участка добросовестно оплачивал арендную плату исходя из представленных истцом расчетов.

Согласно представленного Администрацией МО «Калининский район» акта сверки расчетов на 31.12.2020 г. видно, что претензий к ФИО1 за периоды: на 31.12.2018, 31.12.2019, 31.12.2020,31.12.2021 в таких размерах у истца не имеется.

В случае если же суд сочтет верным утверждение Администрации о том, что необходимо взыскивать арендную плату по формуле А=Скадастр.*8*Сап*Ксэо*м/12, то поясняет следующее:

Данная формула складывается из:

Скадастр.- удельный показатель кадастровой стоимости

S- площадь участка

Can - ставка арендной платы, установленная Положением Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей, учитывающий категории арендаторов, целевое использование земельного участка согласно договору аренды земельного участка, социальное значение вида деятельности, осуществляемой арендатором на данном земельном участке;

м - количество месяцев

В своем расчете задолженности истец неправомерно применяет некоторые составляющие данной формулы.

1) Согласно представленного расчета ставка арендной платы (Сап) -2 %, установленная в соответствии с пунктом 2.2.2. Положения.

Однако применение данной ставки не соответствует действующему законодательству:

Пункт 2.2. гласит: «Ставка арендной платы устанавливается:

2.2.1. в размере трех десятых процента в отношении земельных участков:

занятых объектами жилищного фонда и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;

предназначенных для строительства и размещения гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта;

предназначенных для размещения объектов торговли - социальных рядов.

2.2.2. В размере двух процентов в иных случаях, не предусмотренных подпунктом 2.2.1 пункта 2.2 настоящего Положения».

В рассматриваемом случае подлежит применению коэффициент в размере трех десятых процента, указанный в пункте 2.2.1 Положения, т.к. Арендатор (Ответчик) использовал земельный участок исключительно в целях, предусмотренные в договоре аренды, никогда не высказывал инициативу и волеизъявление об использовании участка иным образом, нежели который установлен в договоре.

Следовательно, истец не вправе применять ставку с учетом сведений из Единого государственного реестра, которое полностью противоречит фактическому использованию земельного участка.

2) Согласно представленного расчета коэффициент социально-экономических особенностей для данного договора аренды применен коэффициент 12 (утвержден Решением собрания депутатов муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 25.02.2016 г №131 «Об утверждении Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Калининского района Тверской области»).

Раздел 6 - земли населенных пунктов, п.20 - земельные участки, предназначенные для размещения автозаправочных станций.

Однако в взыскиваемый период (с мая 2018 года по 15.07.2021 года) на территории Калининского района Решение собрания депутатов муниципального образования Тверской области «Калининский район» от 25.02.2016 г №131 «Об утверждении Перечня значений коэффициента социально-экономических особенностей при определении размера арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Калининского района Тверской области» - утратило силу, в эти периоды необходимо было применять коэффициенты социально- экономических особенностей, которые были утверждены Решениями собранием депутатов МО «Калининский район» №176 от 20.04.2017 года, №233 от 19.06.2018 г, №90 от 06.02.2020 года.

Согласно пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

В связи с вышеизложенным недопустимо в разные периоды применять коэффициент социально-экономических особенностей, который определён недействующим нормативно-правовым актом.

Мало того, не подлежит применению коэффициент исходя из земель населенных пунктов и земельные участки, предназначенные для размещения автозаправочных станций, т.к. арендатор (ответчик) использовал земельный участок исключительно в целях, предусмотренные в договоре аренды, никогда не высказывал инициативу и волеизъявление об использовании участка иным образом, нежели который установлен в договоре.

Следовательно, истец не вправе применять коэффициент с учетом сведений из Единого государственного реестра, которые полностью противоречат фактическому использованию земельного участка.

Таким образом, ставка арендной платы (Сап) и Ксэо - коэффициент социально-экономических особенностей учитываются исходя из данных в ЕГРН (с учетом категории земель и вида разрешенного использования). Однако такая ситуация недопустима, т.к. арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Согласно заключенному между сторонами договором спорный земельный участок входил в земли сельскохозяйственного назначения для использования в целях - для обслуживания строений свинокомплекса.

Мало того, с 01.01.2021 года согласно Постановлению Правительства Тверской области от 30.05.2020 N 250-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в собственности Тверской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов" такой элемент формулы как К-коэффициент рассчитывается по иной формуле, нежели истец сформулировал в своем исковом заявлении.

Истец заявил требования о взыскании пени за период с 16.10.2020 по 31.12.2021 в размере 2 043 890,11 руб.

Считает, что заявленная неустойка не подлежит удовлетворению в заявленном размере, т.к. явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и руководствуясь статьей 333 ГК РФ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации то 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, пени в размере 2 043 890,11 руб. не могут быть оправданы с экономической точки зрения, противоречит социальной направленности деятельности ответчика и с точки зрения гражданского законодательства является кабальным, учитывая тот факт, что ответчик является физическим лицом и не осуществляет предпринимательскую деятельность и не извлекает прибыль на данном земельном участке.

В связи с этим просит применить положения статьи 333 ГК РФ и уменьшить начисленную неустойку - в 10 раз.

На основании вышеизложенного, просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Третье лицо администрация МО «Михайловское сельское поселение» Калининского района Тверской области извещено о судебном заседании надлежащим образом, явку представителя не обеспечило, с ходатайством об отложении заседания не обращалось.

Выслушав явившихся лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами (ст. 60 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно подп.1 п.1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 1 ст. 420, ст. 421 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В силу ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

Договор является правомерной сделкой, порождающей обязательство, поэтому в силу п. 3 ст. 420 ГК РФ к нему применяются общие положения об обязательствах.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (ст. 314 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с законом о государственной регистрации недвижимости.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из положений ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).

В соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определённый договором (п. 1).

Если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок (пункт 2).

Согласно пп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 ЗК РФ); за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с разъяснениями, приведёнными в пунктах 16 и 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со ст. 46 ЗК РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пп. 2, 3 ст. 407 ГК РФ, прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Как следует из архивной копии постановления администрации Михайловского сельского округа от 27.10.1997 за №84 в бессрочное пользование сельхозкооперативу «АВС» выделен дополнительно земельный участок площадью 0,19 га.

Право постоянного (бессрочного) пользования Сельскохозяйственного производственного торгово-закупочного кооператива АВС было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от 16.05.2008 №.

24 мая 2011 г. между администрацией муниципального образования Тверской области «Калининский район» и Сельскохозяйственным производственным торгово-закупочным кооперативом «АВС» в лице председателя ФИО1 (далее - «Арендатор», ответчик) заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № б/н (далее - "Договор"), из земель сельскохозяйственного назначения, для использования в целях для обслуживания строений свинокомплекса, сроком с 24 мая 2011г. по 23 мая 2021г.

В соответствии с п.3.2. Договора аренды, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в следующем порядке:

- ежегодно не позднее 15.04. – ? годовой суммы;

- ежегодно не позднее 15.07. – ? годовой суммы;

- не позднее 15.10. – окончательная сумма.

В соответствии с п.5.2 Договора аренды, в случае неоплаты арендной платы в установленные договором сроки, арендатор оплачивает пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 10900 кв.м, передан сельскохозяйственному производственному торгово-закупочному кооперативу «АВС» в пользование 24 мая 2011 года.

Как следует из постановления главы администрации муниципального образования Михайловское сельское поселение Калининского района Тверской области от 26.08.2014, на основании заявления председателя сельскохозяйственного производственного торгово-закупочного кооператива «АВС» ФИО1, на основании Генерального плана развития Михайловского сельского поселения в соответствии с п.3 ст.4 Федерального закона от 29.12.04г. №1919-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ», Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Михайловское сельское поселение» Калининского района тверской области, утвержденными решением Совета депутатов Михайловского сельского поселения Калининского района Тверской области №37 от 20.12.2012, изменен разрешенный вид использования земельного участка площадью 10900 кв.м с кадастровым номером № на вспомогательный вид разрешенного использования «мастерские автосервиса, гаражи, автомойки».

18 мая 2018г. между Сельскохозяйственным производственным торгово-закупочным кооперативом «АВС» и ФИО1 заключен договор передачи прав и обязанностей к договору аренды №б/н находящегося в государственной собственности земельных участков от 24.05.2011г., в отношении, в том числе, земельного участка площадью 10900 кв.м с кадастровым номером №, вспомогательный вид разрешенного использования «мастерские автосервиса, гаражи, автомойки».

14 декабря 2020 года между администрацией МО Тверской области «Калининский район» и ФИО1 заключен договор купли-продажи земельного участка из земель населенных пунктов площадью 10900 кв.м, кадастровый №, разрешенное использование: мастерские автосервиса, гаражи, автомойки. Договор подписан сторонами, скреплен печатью.

На участке находятся следующий объект: склад, площадью 95,1 кв.м, находящийся в собственности ФИО1 (п.1.2. Договора купли-продажи).

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, дата государственной регистрации права собственности за ФИО1 – 04.02.2021.

Согласно сведениям, предоставленным из Управления Росреестра по Тверской области, в связи с внесением в ГКН 15.08.2012 границы населенного пункта д.Рылово на основании Решения совета депутатов Михайловского сельского поселения Калининского района Тверской области от 14.07.2011 №35 и выписки из перечня земельных участков, которые включаются в границы населенных пунктов Михайловского сельского поселения, категория земельного участка изменилась на – земли населенных пунктов. На основании заявления о государственном учете изменений, постановления Михайловского сельского поселения от 26.08.2014 №151 на указанный выше земельный участок, 03.10.2014 изменился вид разрешенного использования на – мастерские автосервиса, гаражи, автомойки.

Таким образом, на момент заключения договора передачи прав и обязанностей к договору аренды №б/н находящегося в государственной собственности земельных участков от 24.05.2011г., в отношении, в том числе, земельного участка площадью 10900 кв.м с кадастровым номером №, ФИО1 знал о том, что данный земельный участок относится к землям населенных пунктов, и о виде разрешенного использования – «мастерские автосервиса, гаражи, автомойки», поскольку вопрос об изменении вида разрешенного использования данного земельного участка был разрешен на основании заявления ФИО1

В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

При расчете аренды, суд полагает необходимым руководствоваться Методикой определения и расчета арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не была разграничена, утвержденной Постановлением Администрации Тверской области от 26.12.2007 №396-па «Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Тверской области, а также, за пользование земельными участками из категории земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности Тверской области, в случае их предоставления без проведения торгов».

Суд соглашается с позицией стороны ответчика, что к ответчику переходят права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе платить за пользование участком по льготной ставке, в связи с чем, полагает возможным рассчитать арендную плату в соответствии с п.2.5 Методики, принимая во внимание, что изначально земельный участок был предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, с применением п.2.5.3. Методики, учитывая, что спорный земельный участок на момент заключения договора передачи прав и обязанностей к договору аренды №б/н находящегося в государственной собственности земельных участков от 24.05.2011г. уже не относился к землям сельскохозяйственного назначения, о чем ответчик не мог не знать.

Как следует из представленного контррасчета ответчика, кадастровая стоимость земельного участка составляет 29 221 483 руб., что подтверждается, в том числе, копией кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером 69:10:0000012:136.

Таким образом, размер арендных платежей за взыскиваемый период с 01.03.2019 по 31.01.2021 составляет: 1 120 156 руб. 84 коп., из расчета:

- за 2019 год: 29 221 483 руб. х2%:12х10 = 487 024 руб. 71 коп.;

- за 2020 год: 29 221 483 руб. х2% = 584 429 руб. 66 коп.;

- за 2021 год: 29 221 483 руб. х2%:12х1= 48 702 руб. 47 коп.

В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером №, право собственности у ФИО1 зарегистрировано 04.02.2021, в связи с чем, суд соглашается с заявленным истцом периодом задолженности по оплате арендных платежей, заявленный с учетом срока исковой давности.

Стороной ответчика представлен платежный документ об оплате 03.02.2021 аренды в размере 226364 руб. 90 коп.

Таким образом, с ответчика подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 01.03.2019 по 31.01.2021 в размере 893 791 руб. 94 коп. (1 120 156 руб. 84 коп. - 226364 руб. 90 коп.).

Поскольку обязанность по оплате арендных платежей возникала 15 числа, пени подлежат начислению с 16 числа.

Таким образом, размер пени, с учетом порядка оплаты в соответствии с договором аренды составляет 127 606 руб. 85 коп. из расчета:

- с 16.10.2020 по 15.04.2021 на сумму 65 849 руб. 93 коп. (аренда за 2020 год - 584 429 руб. 66 коп./2 – 226364 руб. 90 коп. (оплата 03.02.2021)), составляет 182 дня: 65 849 руб. 93 коп. х 0,1% х 182 дня = 11 985 руб.;

- с 16.04.2021 по 15.07.2021 на сумму 211 957 руб. 34 коп. (146 107 руб. 41 коп. + 65 849 руб. 93 коп.), составляет 91 день: 211 957 руб. 34 коп. х 0,1% х 91 день = 19 288 руб. 12 коп.;

- с 16.07.2021 по 31.12.2021 на сумму 570 022 руб. 10 коп. (292 214 руб. 83 коп.+ 65 849 руб. 93 коп. + 211 957 руб. 34 коп.), составляет 169 дней: 570 022 руб. 10 коп. х 0,1% х 169 дней = 96 333 руб. 73 коп.

Согласно ч.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. В соответствии со ст. 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, в п. 65 постановления Пленум Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации в абз. 4 п. 21 Постановления от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Заранее установленные условия договора о неприменении или ограничении применения статьи 333 ГК РФ являются ничтожными (пункты 1 и 4 статьи 1, пункт 1 статьи 15 и пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

По смыслу статей 332, 333 ГК РФ, установление в договоре максимального или минимального размера (верхнего или нижнего предела) неустойки не являются препятствием для снижения ее судом.

Принимая во внимание, что пеня за просрочку платежа является штрафной санкцией, к которой применяются правила ст.333 ГК РФ, суд полагает, что в данном случае, при установленных судом обстоятельствах, возможно применить положения ст. 333 ГК Ф, снизить размер неустойки до 50 000 рублей.

Судебные расходы на оплату госпошлины, от уплаты которой истец в силу закона освобожден, на основании ст. 98, 103 ГПК РФ подлежат взысканию с ответчика в размере 13 307 руб. (исчислено по правилам ст. 333.19 НК РФ с учетом суммы удовлетворенных требований).

Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

заявленные требования администрации Калининского муниципального района Тверской области удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу администрации Калининского муниципального района Тверской области задолженность по арендным платежам за период с 01.03.2019 по 31.01.2021 в размере 893 791 руб. 94 коп., пени за период с 16.10.2020 по 31.12.2021 в размере 50 000 рублей, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в бюджет администрации Калининского муниципального района Тверской области государственную пошлину в размере 13 307,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Калининский районный суд.

Судья М.А. Лазарева

Решение в окончательной форме составлено 19.08.2021.

1версия для печати