УИД 38OS0000-01-2022-000299-22

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

7 ноября 2022 г. г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Ларичевой И.В., при помощнике судьи Ермилиной А.С., с участием представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, действующей на основании доверенности, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-663/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Иркутской области, ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости», заинтересованные лица - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области, ФГБУ «ФКП Росреестра», Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области, Администрация г. Иркутска, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

В обоснование административных исковых требований указал, что является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят>

Согласно сведениям, внесенным в ЕГРН на основании акта об определении кадастровой стоимости от 26.03.2021 № АОКС-38/2021/000108 ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 35 553 244,32 руб. по состоянию на 17.02.2020.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определена (данные изъяты) Согласно отчету № 99-К/22 от 25.04.2022 по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость данного земельного участка составляет 15 770 000 руб.

Административный истец полагает, что превышение размера кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.

Просит суд с учетом уточнений (с учетом результатов повторной судебной оценочной экспертизы) установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, в размере его рыночной стоимости равной 14 800 000 руб. по состоянию на 17.02.2020.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 - ФИО2, действующая на основании доверенности, поддержала административные исковые требования с учетом уточнений, просила суд удовлетворить административные исковые требования с учетом уточнений в полном объеме, установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости, равной 14 800 000 руб. по состоянию на 17.02.2020, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

В судебном заседании представитель заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, действующая на основании доверенности, возражала против удовлетворения административных исковых требований с учетом уточнений, согласна с рыночной стоимостью спорного земельного участка, установленной заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ФБУ «Иркутская лаборатория судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации, несмотря на ошибки эксперта при производстве экспертизы.

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие.

Административный ответчик - Правительство Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки. Возражений на заключение повторной судебной оценочной экспертизы не представило.

Административный ответчик - ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменные возражения на административное исковое заявление, в котором просило принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что указанная в отчете рыночная стоимость земельного участка рассчитана в соответствии с действующим законодательством и федеральными стандартами оценки. Возражений на заключение повторной судебной оценочной экспертизы не представило.

Заинтересованное лицо - Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, ранее представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что Управление не наделено полномочиями по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, равно как и полномочиями в сфере государственной кадастровой оценки. Управление не отвечает за результаты государственной кадастровой оценки, за определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости и не оспаривает право административного истца на установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра», Филиал «ФКП Росреестра» по Иркутской области в судебное заседание не явились, о времени и месте извещены надлежащим образом, ранее от филиала поступил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в их отсутствие, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного дела, не имеет материально-правового интереса.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, руководствуясь ст. 247 КАС РФ, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав представителя административного истца ФИО1 - ФИО2, действующую на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, действующую на основании доверенности, допросив эксперта, проводившего судебную оценочную экспертизу, и эксперта, проводившего повторную судебную оценочную экспертизу, изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 245 КАС РФ и ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ч. 1 ст. 248 КАС РФ обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».

По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Земельный участок с кадастровым номером Номер изъят поставлен на кадастровый учет 15.08.2013.

В настоящее время в ЕГРН содержатся следующие сведения об объекте недвижимости: адрес: Иркутская область, г. Иркутск, площадь земельного участка составляет 7 272 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов.

Оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере 35 553 244,32 руб. по состоянию на 17.02.2020 внесена в ЕГРН 02.04.2021 на основании Акта об определении кадастровой стоимости от 26.03.2021 № АОКС-38/2021/000108.

С момента постановки на государственный кадастровый учет и до настоящего времени качественные и количественные характеристики земельного участка не изменялись.

Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиком земельного налога.

Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (ст. 390 НК РФ).

Согласно п. 1.1 ст. 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.

В соответствии с п. 1.1. ст. 391 НК РФ (в редакции Федерального закона № 374-ФЗ от 23.11.2020, вступившего в силу с 01.01.2021) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах результаты определения кадастровой стоимости данного земельного участка могут повлиять на права и обязанности ФИО1 как плательщика земельного налога, в связи с чем, у административного истца имеется право на обращение в суд с настоящим иском.

В соответствии с ч. 3 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Из материалов дела следует, что оспариваемые административным истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 02.04.2021.

С настоящим иском ФИО1 обратилось в суд 29.04.2022, то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.

Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке, выполненный оценщиком (данные изъяты) ФИО12

Согласно отчету (данные изъяты) № 99-К/22 от 25.04.2022 по состоянию на 17.02.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят составляет 15 770 000 руб.

Определением Иркутского областного суда от 26.05.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено (данные изъяты)

24.08.2022 административное дело с заключением судебной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении судебной экспертизы № 921/4-4 от 23.08.2022, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО13 указано следующее:

- отчет (данные изъяты) № 99-К/22 от 25.04.2022 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят>, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на 17.02.2020 составляет 27 149 528 руб.

В судебном заседании по ходатайству представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 была допрошена эксперт ФИО14 которая пояснила, что при проведении судебной оценочной экспертизы расчет корректировки на местоположение был выполнен на основании данных о средней стоимости квартир по состоянию на 31.01.2020, опубликованных на сайте REALTY.IRK.RU, при этом экспертом не проверена достоверность расчета средней стоимости квартир, указанного в таблице. Также эксперт не смогла пояснить, имеются ли в приведенной таблице ошибки в расчете средней стоимости, проверить достоверность расчета эксперт также не смогла. При этом пояснила, что если в данной таблице имеются ошибки расчета, то такие ошибки при расчетах влияют на размер рыночной стоимости спорного земельного участка. Кроме того, при расчете корректировки на местоположение применена корректировка по средней стоимости по состоянию на 31.01.2020.

Определением Иркутского областного суда от 15.09.2022 по ходатайству представителя административного истца ФИО1 - ФИО2 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза по установлению рыночной стоимости объекта недвижимости, производство которой поручено эксперту (данные изъяты) ФИО15 поскольку в заключении судебной оценочной экспертизы невозможно проверить достоверность расчета средней стоимости, указанного в таблице, который эксперт применил для расчета корректировки на местоположение (стр. 46 заключения). Указанные недостатки судебной оценочной экспертизы вводят в заблуждение, допускают неоднозначное толкование полученных результатов, в связи с чем, возникают сомнения в обоснованности заключения эксперта о стоимости объекта оценки, указанной в заключении судебной экспертизы. В заключении судебной оценочной экспертизы должна содержаться подтвержденная информация, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, расчет должен быть проверяемым. Кроме того, при расчете корректировки на местоположение экспертом применена корректировка по средней стоимости по состоянию на 31.01.2020, при этом в данном административном деле подлежит установлению рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 17.02.2020.

05.10.2022 административное дело с заключением повторной судебной оценочной экспертизы поступило в Иркутский областной суд.

В заключении повторной судебной оценочной экспертизы № 300922 от 30.09.2022, выполненной экспертом (данные изъяты) ФИО16 указано:

- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят> по состоянию на 17.02.2020 составляет 14 800 000 руб.

Заключение повторной судебной оценочной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, содержит подробное описание проведенного исследования, точное описание объекта исследования и факторов, влияющих на его стоимость, указание на использованные методы оценки и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение, а также анализ каждого объекта-аналога, использованного при проведении оценки. Заключение основано на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования, а приведенный в заключении ответ на поставленный вопрос носит исчерпывающий характер.

Заинтересованное лицо - Администрация г. Иркутска в отзыве на административное исковое заявление указала на недостатки заключения повторной судебной оценочной экспертизы. Указала, что объектом оценки является земельный участок, расположенный вблизи улицы (данные изъяты) с большим транспортным потоком, площадью 7 272 кв.м., вид разрешенного использования: предпринимательство. Окружающая застройка представлена торговыми, офисными и бытовыми зданиями. Фактическое использование земельного участка - эксплуатация коммерческих объектов. На спорном земельном участке находятся: барбершоп, магазины, кафе, административное здание, торговый павильон, парковка. Полученная экспертом рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 17.02.2020 составляет 14 800 000 руб., соответственно, стоимость 1 кв. м. - 2 035 руб., что не соответствует сложившемуся рынку рассматриваемого сегмента - коммерческое использование в районе расположения объекта-оценки - земельного участка с кадастровым номером Номер изъят. В рамках государственной кадастровой оценки земельный участок как объект оценки оценивается исходя из вида разрешённого использования, сведения о котором имеются в ЕГРН, либо из фактического использования, в случае, если фактическое использование не соответствует виду разрешённого использования, что находит свое подтверждение в Методических указаниях о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226. Считает, что эксперт самостоятельно определил статус объекта оценки: «земельный участок вспомогательного коммерческого назначения», что приводит к нарушениям требований ФСО и Методики расчёта. Согласно выписке из ЕГРН объект оценки - земельный участок имеет вид разрешенного использования - Предпринимательство, что соответствует фактическому использованию. В выводах эксперт указывает диапазон цен земельных участков, предназначенных под офисно-торговую (коммерческую) застройку в г. Иркутске по районам города. Полученная экспертом стоимость 1 кв. м. - 2 035 руб. не попадает даже в минимальный диапазон стоимости за 1 кв. м. в Свердловском районе. Также указала, что при определении корректировки на местоположение эксперт применяет данные аналитических агентств рынка жилой недвижимости. Однако коммерческая привлекательность у жилой недвижимости и земельных участков коммерческого сегмента совершенно разная. При условии выгодного месторасположения данный сегмент может быть успешным и востребованным, соответственно дорогим - улица Сергеева с большим транспортным потоком и высокой проходимостью коммерчески привлекательна. Между тем, стоимость жилой недвижимости рассматриваемого местоположения не имеет аналогичной коммерческой привлекательности. Объект оценки корректируется экспертом средними ценами на жилую недвижимость, что приводит к большому искажению рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, указала, что дата оценки - 17.02.2020, между тем оценщик при определении рыночной стоимости использует данные сборника корректировок «Сегмент «Земельные участки» 2016 года, в данном сборнике используется устаревший классификатор видов разрешенного использования. Более того, эксперт рассчитывает понижающую корректировку ко всем объектам аналогам - 35% к несуществующему статусу объекта оценки «земельный участок вспомогательного коммерческого назначения». Считает, что при определении рыночной стоимости эксперт допускает неоднозначное толкование и вводит в заблуждение пользователей отчета, намеренно занижает рыночную стоимость оцениваемого объекта, нарушая п. 5 ст. 2 ФСО № 3. Также указала, что при определении рыночной стоимости эксперт применяет корректировки на по данным аналитического сайта НО Ассоциация развития рынка недвижимости СтатРиелт. На указанном ресурсе в разделе «Общая информация - контакты» содержится информация, что значения индексов, коэффициентов, поправок и корректировок рассчитаны методами математической статистики на основе анализа рыночных цен предложений всей совокупности предлагаемых к продаже и в аренду объектов по соответствующим сегментам рынка баз объявлений недвижимости, опубликованных за истекший квартал года на определенных сайтах и всех региональных сайтах России. Однако в рамках определения коэффициентов составители индексов не раскрывают объекты-аналоги для проверки сопоставимости количественных и качественных характеристик указанных объектов, формирующих выборку. Также отсутствует описание методики определения предлагаемых к использованию коэффициентов для расчета стоимости. Проверить достоверность и последовательность определения корректирующих коэффициентов не представляется возможным, что нарушает принцип подтверждения информации. Считает, что расчет рыночной стоимости, указанный в заключение эксперта в отношении спорного земельного участка, произведен с нарушениями и не отражает рыночную стоимость на дату ее определения.

В порядке ст. ст. 49, 51, 82 КАС РФ в целях разъяснения заключения повторной судебной экспертизы судом допрошена эксперт ФИО17 которая подтвердила изложенные в заключении повторной судебной оценочной экспертизы выводы, а также опровергла доводы Администрации г. Иркутска по поводу недостатков экспертного заключения.

Эксперт ФИО18 пояснила, что согласно п. 1 ст. 1 Общих положений Методических указания о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 № 226, методические указания определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением субъекта Российской Федерации, наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. При проведении экспертизы эксперт руководствовалась Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», п. 1: «Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности»; приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298 «Об утверждении Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», п. 2: «Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности»; приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», п. 2: «Настоящий Федеральный стандарт оценки развивает, дополняет и конкретизирует требования и процедуры, установленные ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3, и является обязательным к применению при оценке недвижимости». Таким образом, при проведении повторной судебной оценочной экспертизы эксперт соблюдала требования Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральных стандартов опенки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности в части расчета рыночной стоимости и идентификации объекта оценки.

Пояснила, что согласно п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования. При анализе объекта оценки экспертом было выявлено, что фактически спорный земельный участок используется под размещение павильонов, а также служит в качестве проезда и является участком для размещения парковок. Эксперт определяет фактическое использование земельного участка самостоятельно, при этом экспертом был произведен фактический осмотр земельного участка.

Также пояснила, что в ходе анализа рынка экспертом было выявлено, что за период с 01.01.2019 по 17.02.2020 на рынке земельных участков, предназначенных под офисно-торговую (коммерческую) застройку в Свердловском районе г. Иркутска, присутствует только 2 предложения к продаже незастроенных земельных участков. Такое количество объектов не может устанавливать реальный диапазон цен, на который стоит ориентироваться. Кроме того, предложение к продаже выявленных в результате анализа рынка земельных участков, подразумевает использование их по основному назначению, что отличает их от объекта исследования. Пояснила, что объекты любого назначения, расположенные в Свердловском районе г. Иркутска, дешевле, чем объекты, расположенные в Октябрьском районе г. Иркутска (район расположения объекта-аналога № 1) и дороже объектов в Ленинском районе г. Иркутска (район расположения объекта-аналога № 3. В ходе анализа рынка было выявлено, что рынок жилой недвижимости г. Иркутска наиболее активен и динамичен и достаточно точно отражает влияние фактора местоположения по районам города. Экспертом проанализированы объекты-аналоги и применена повышающая корректировка для всех объектов-аналогов.

Кроме того, пояснила, что ФСО № 3 применим к документу, являющемуся отчетом об оценке - письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. В свою очередь заключение эксперта - письменный документ, отражающий ход и результаты исследований, проведенных экспертом, в связи с чем, считает, что замечание о нарушении п. 5 ФСО № 3 является необоснованным. Пояснила, что по состоянию на дату оценки нет более нового справочника, содержащего корректировку на основной/вспомогательный вид использования земельного участка, соответственно, использования данных сборника корректировок «Сегмент «Земельные участки» по состоянию на 01.01.2017 не противоречит ФСО и Федеральному закону № 135-ФЗ. К вспомогательному назначению или использованию земельного участка относят участки, которые не могут быть застроены традиционными объектами недвижимости ввиду своей формы, местоположения, площади и иных параметров, а могут служить в качестве проездов, участков для размещения парковок, вспомогательных сооружений и т.д. Кроме того, объект исследования имеет вытянутую форму, разделён на две части углом, такая геометрия не позволит выстроить полноценное здание, как это можно сделать на объектах-аналогах.

Пояснила, что на общедоступном ресурсе сети интернет Статриелт находится информация о низком налоговый риске и среднем индексе организации в целом. Из рисков взаимодействия с организацией данный ресурс предлагает обратить внимание на отрицательные факты, такие как: наличие судебных арбитражных дел в качестве ответчика; коэффициент автономии - коэффициент автономии (коэффициент финансовой независимости) показывает отношение собственного капитала к общей сумме капитала (активов) организации. Коэффициент показывает, насколько организация независима от кредиторов. Чем меньше значение коэффициента, тем в большей степени организация зависима от заемных источников финансирование, тем менее устойчивое у нее финансовое положение. Все риски, указанные администрацией г. Иркутска в отзыве на административное исковое заявление на данном ресурсе, связаны с финансово-экономической деятельностью Статриелт, но никак не с публикуемой на их сайте аналитикой. Кроме того, пояснила, что в заключении имеется описание методики определения предлагаемых к использованию коэффициентов для расчета стоимости.

Показания эксперта ФИО19 имеют исчерпывающий характер, свидетельствуют о достоверности и достаточности используемой информации, а также опровергают позицию Администрации г. Иркутска. Оснований не доверять показаниям эксперта у суда не имеется, поскольку эксперт предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний по ст. 307 УК РФ, а также является незаинтересованным по делу лицом.

Таким образом, давая оценку заключению повторной судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение повторной судебной оценочной экспертизы является допустимым доказательством по делу, подготовленным лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Несогласие Администрации г. Иркутска с выводами, содержащимися в экспертном заключении, не свидетельствует о его недопустимости и недостоверности. При этом суд также учитывает, что конкретные требования к выбору объектов-аналогов, кроме перечисленных в п. 10 ФСО № 1, ни Закон об оценочной деятельности ни ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 4 и ФСО № 7 не содержат, в связи с чем, выбор конкретных объектов-аналогов для сравнения производится на усмотрение эксперта с учетом п. 10 ФСО № 1. Экспертом был проведен анализ рынка земельных участков, мотивирован выбор объектов-аналогов, а также произведены расчеты необходимых корректировок объектов оценки и объектов-аналогов.

Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением повторной судебной оценочной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено.

Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения административных исковых требований ФИО1 и установления кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости, определенной заключением повторной судебной оценочной экспертизы, в размере 14 800 000 руб. по состоянию на 17.02.2020.

Довод представителя заинтересованного лица Администрации г. Иркутска - ФИО3, что возможно установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной экспертом (данные изъяты), является необоснованным, поскольку именно в связи с возникшими сомнениями в обоснованности заключения эксперта (данные изъяты) ФИО20 о стоимости объекта оценки в заключении судебной экспертизы, была назначена повторная судебная оценочная экспертиза. Заключение повторной судебной оценочной экспертизы суд признал допустимым доказательством, соответствующим положениям законодательства об оценочной деятельности, требованиям федеральных стандартов оценки, достоверно подтверждающим размер рыночной стоимости спорного земельного участка. При этом суд учитывает, что эксперт ФИО21 в судебном заседании подтвердила, что при проведении судебной оценочной экспертизы расчет корректировки на местоположение был выполнен на основании данных о средней стоимости квартир по состоянию на 31.01.2020, при этом экспертом не проверена достоверность расчета средней стоимости квартир, указанного в таблице. Заключение судебной оценочной экспертизы не может содержать ошибок в расчетах, которые могут поставить под сомнение определенную в заключении итоговую рыночную стоимость объекта исследования, которая является юридически значимым обстоятельством при рассмотрении дела об оспаривании кадастровой стоимости.

В соответствии со ст. ст. 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ФИО1 в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, равной его рыночной стоимости, - 29.04.2022.

Руководствуясь ст. ст. 178-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

административные исковые требования ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером Номер изъят, площадью 7 272 +/- 30 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: предпринимательство, расположенного по адресу: <адрес изъят>, равной его рыночной стоимости в размере 14 800 000 руб. по состоянию на 17.02.2020.

Дата обращения ФИО1, в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером Номер изъят в размере его рыночной стоимости - 29.04.2022.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.

Судья И.В. Ларичева

Мотивированное решение изготовлено 15 ноября 2022 г.