64RS0022-01-2022-000492-27
Дело № 2-374/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
13 сентября 2022 год г. Маркс
Марксовский городской суд Саратовской области в составе:
председательствующего судьи Мурго М.П.,
при секретаре Погониной И.А.,
с участием:
представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному) В.О.В.,
ответчика по первоначальному иску (истца по встречному) С.О.Я.,
представителя третьего лица по встречному иску кадастрового инженера К.С.Б., адвоката П.В.А., представившего удостоверение № от 02 мая 2017 года и ордер № от 08 сентября 2022 года,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации Марксовского муниципального района <адрес> к С.О.Я., третье лицо: ИП К.В.А., о расторжении договора аренды земельного участка, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, погашении записи в ЕГРН, взыскании задолженности по арендным платежам, встречному исковому заявлению С.О.Я. к администрации ММР, третье лицо: кадастровый инженер К.С.Б., о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка,
установил:
администрация Марксовского муниципального района Саратовской области (далее также – администрация ММР) обратилась в Марксовский городской суд Саратовской области с уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ исковым заявлением к С.О.Я. о расторжении договора аренды земельного участка, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, погашении записи в ЕГРН, взыскании задолженности по арендным платежам.
В обоснование заявленных требований указывает, что С.О.Я. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв. м, предоставленного администрацией Марксовского муниципального района по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, договору замены стороны в обязательстве от 04 октября 2021 года, сроком на 10 лет. Срок, на который установлено ограничение права аренды, со 02 февраля 2012 года по 02 февраля 2022 года. В соответствии с п. 2.1 договора замены стороны в обязательстве от 04 октября 2021 года С.О.Я. приняла на себя все права и обязанности по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, в том числе и обязательства по оплате арендных платежей в том же объеме и тех же условиях, что существовали у первоначального арендатора.
В связи не исполнением обязательства по внесению арендной платы, на 07 февраля 2022 года задолженность составила <данные изъяты> рублей (11 периодов неоплаты). Арендатору было направлено уведомление от 27 декабря 2021 года № об образовавшейся задолженности, однако задолженность не оплачена. Пунктом 6.2. договора аренды № от 25 ноября 2011 года, предусмотрены пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы не произведенной в срок оплаты. На 10 января 2022 года сумма пени за период с 11 июля 2016 года по 10 января 2022 года по договору аренды составила <данные изъяты> рублей. Также, в сведениях ЕГРН содержится запись о наличии на земельном участке объекта недвижимости – объекта незавершенного строительства, площадью 45 кв.м, степенью готовности 27%. Дата постановки на кадастровый учет – 23 ноября 2021 года, кадастровый №. Объект обременен правом собственности за С.О.Я. от 23 ноября 2021 года №. Актами осмотра земельного участка от 20 декабря 2021 года, 04 февраля 2022 года зафиксировано отсутствие возведенных объектов строительства на предоставлено земельном участке. На участке имеется хаотичное складирование нескольких бетонных блоков. Обследование участка проведено специалистами, уполномоченными давать соответствующие заключения. Согласно справки Государственного унитарного предприятия «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от 24 декабря 2021 года, по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, строений и сооружений не выявлено. В течение срока договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года обязательства арендатора по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для индивидуального жилищного строительства) не исполняются на протяжении более 10 лет. Строительство индивидуального жилищного строительства не осуществлено
Ответчику было направлено уведомление от 27 декабря 2021 года № с предложением о расторжении договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, с предложением о передаче земельного участка по акту приема-передачи земельного участка не позднее 24 января 2022 года. Ответа от арендатора на уведомление не последовало и до настоящего времени участок обременен правом аренды за С.О.Я. Поскольку объектов капитального строительства на участке с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство» не имеется, а в ЕГРН записи права аренды на земельный участок и права собственности на несуществующий объект незавершенного строительства числятся за С.О.Я., задолженность по договору аренды не оплачивается, с учетом уточнений просит: взыскать с С.О.Я. задолженность по арендным платежам по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года за период с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2021 года в размере <данные изъяты> руб., пени за несвоевременную оплату арендных платежей в размере <данные изъяты> рубля; расторгнуть договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, заключенный сроком на 10 лет между администрацией Марксовского муниципального района и С.О.Я. в отношении земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв. м; прекратить в Едином государственном реестре недвижимости право собственности за С.О.Я. от 23 ноября 2021 года № на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадью 45 кв.м, степенью готовности 27 %, дата постановки на кадастровый учет – 23 ноября 2021 года, кадастровый №; снять указанный объект с кадастрового учета и исключить, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости сведения о нем.
Ответчик С.О.Я. иск не признала, обратилась в суд со встречным исковым заявлением к администрации ММР о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка. В обоснование заявленных требований указывает, что 26 января 2022 года ею было подано заявление в МФЦ о предоставлении в аренду на срок 3 года земельного участка с кадастровым номером № находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», для завершения строительства в соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ. 25 февраля 2022 года ею был получен отказ в предоставлении земельного участка, мотивированный тем, что с заявлением обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (объект незавершенного строительства отсутствует на испрашиваемом земельном участке). Считая отказ незаконным, ссылаясь на наличие на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства степенью готовности 27%, государственную регистрацию на него права собственности, а также государственную поддержку арендаторов при обращении за продлением договора аренды земельного участка, предусмотренную положениями ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ, просит признать незаконным постановление администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 12 февраля 2021 года «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок без проведения торгов С.О.Я.»; обязать администрацию Марксовского муниципального района повторно рассмотреть заявление о предоставлении в аренду на срок 3 года для завершения строительства земельного участка, с кадастровым номером: 64:44:030112:431, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 700 кв.м. вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.
Представитель истца по первоначальному иску В.О.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила удовлетворить заявленные исковые требования, с учетом уточнений, считая не подлежащим удовлетворению встречный иск о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка С.О.Я., по основаниям, указанным в возражениях (л.д. 19-21 том 2), суть которых сводится к непредставлению С.О.Я. доказательств наличия на спорном земельном участке какого-либо объекта недвижимого имущества.
Ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску С.О.Я., в судебном заседании, указывая на наличие на земельном участке принадлежащего ей объекта незавершенного строительства степенью готовности 27%, своевременное обращение в администрацию, до истечения срока аренды с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на срок 3 года для завершения строительства и необоснованный отказ органа местного самоуправления в его предоставлении, просила отказать в удовлетворении иска администрации ММР о расторжении договора аренды земельного участка, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, погашении записи в ЕГРН. Не оспаривая наличие задолженности по арендным платежам и частичной оплаты, просила применить срок исковой давности при ее взыскании. Встречные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, по основаниям, указанным в иске.
Третье лицо по первоначальному иску кадастровый инженер ИП К.В.А. в судебное заседание не явился. Ранее, в судебном заседании подтвердил выдачу по месту требования справки о нахождении в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, представляющего собой конструкцию состоящую из железобетонных блоков в два ряда скрепленных между собой бетонным раствором и заглубленных в толщу земной поверхности на 30-50 см.
Третье лицо по встречному иску кадастровый инженер ИП К.С.Б. в судебное заседание не явилась, обеспечив участие представителя. Ранее, в судебном заседании подтвердила подготовку ею технического плана объекта незавершенного строительства в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства по адресу: <адрес> готовности объекта незавершенного строительства, была определена ею по действующим правилам и формулам, учитывая объем выполненных работ, стоимость строительства, в соответствии со сметой на строительство.
Представитель третьего лица по встречному иску кадастрового инженера ИП К.С.Б, адвокат П.В.А., действующий на основании ордера, указывая на недостатки, проведенной по делу судебной землеустроительной экспертизы, считал требования С.О.Я. о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.
Допрошенная в качестве свидетеля начальник ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» Х.И.В., в судебном заседании показала, что 16 декабря 2021 года по поручению администрации ММР ею был осмотрен земельный участок по адресу: <адрес> на предмет наличия застроек. В результате осмотра строений и сооружений выявлено не было, на основании чего ею была выдана справка.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В силу ст. 123 Конституции РФ, ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основании состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (статьи 8, 307 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (пункт 2).
В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3).
Положениями ст. 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу положений п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Согласно п. 2 ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. При этом, на основании пункта 4 указанной нормы, размер арендной платы определяется договором аренды.
В ходе рассмотрения заявленных требований судом установлено, что администрация ММР входит в структуру органов местного самоуправления Марксовского муниципального района Саратовской области, с 22 декабря 2000 года зарегистрирована в качестве юридического лица, что подтверждается Уставом Марксовского муниципального района Саратовской области, выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц (л.д. 45-80, 94-108 том 1).
По договору замены стороны в обязательстве от 04 октября 2021 года ответчик по первоначальному иску С.О.Я. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв. м, предоставленного администрацией Марксовского муниципального района по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, сроком на 10 лет. Срок, на который установлено ограничение права аренды - со 02 февраля 2012 года по 02 февраля 2022 года.
Указанные обстоятельства подтверждаются представленными договором аренды с приложениями, договором замены стороны в обязательстве, сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости (л.д. 15-20, 22-24, 38-39,153-155 том 1) и никем из участников процесса не оспаривались.
Разделом 3 договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года определены условия внесения арендной платы.
В соответствии с п.п. 3.1, 3.2. договора, годовой размер арендной платы составляет <данные изъяты> рублей; арендатор оплачивает арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом с момента заключения договора аренды земельного участка.
В соответствии с постановлением Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 года № 412-П «Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов» годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и процента в соответствии с их видами разрешенного использования. Согласно пункту 7 постановления Правительства Саратовской области от 27 ноября 2007 годя № 412-П арендная плата вносится физическими и юридическими лицами поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Решением Собрания Марксовского муниципального района от 20 декабря 2013 года № 62/355 «Об утверждении порядка определения коэффициента и его значений для расчета арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и находящихся на территории Марксовского муниципального района Саратовской области» коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за пользование земельными участками, составил 0,6 % в отношении земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства (л.д. 42 том 1).
Размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области, Марксовского муниципального района (п. 3.4.1. договора аренды).
С 01 января 2019 года годовой размер арендной платы за земельные участки изменился в связи с утверждением новых результатов кадастровой стоимости земельных участков, отнесенных к землям населенных пунктов, расположенных на территории Саратовской области, на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 20 ноября 2018 года № 1026-р «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земель особо охраняемых территорий и объектов, расположенных на территории Саратовской области», вступившего в силу с 01 января 2019 года. В местной газете МУП ЕРМ СМИ «Воложка» от 21 марта 2019 года № 12 администрацией муниципального района сообщено арендаторам о перерасчете арендной платы за земельные участки.
Согласно представленным в материалы дела доказательствам, задолженность на 07 февраля 2022 года по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года составила <данные изъяты> рублей (11 периодов неоплаты) и образована по следующим периодам: с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2018 года в размере <данные изъяты> рублей. Годовой размер арендной платы составил: <данные изъяты> х 0,6 % = <данные изъяты> рублей, поквартальный размер арендной платы составил <данные изъяты> рублей (исходя из кадастровой стоимости, установленной распоряжением № 989-р, коэффициента, применяемого к расчету арендной платы, равному 0,6 %); с 01 января 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере <данные изъяты> рублей. Годовой размер арендной платы составил: <данные изъяты> х 0,6 % = <данные изъяты> рублей, поквартальный размер арендной платы составил <данные изъяты> рублей (исходя из кадастровой стоимости, установленной распоряжением № 1026-р, коэффициента, применяемого к расчету арендной платы, равному 0,6 %).
Пунктом 6.2. договора аренды № от 25 ноября 2011 года, предусмотрены пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки от суммы не произведенной в срок оплаты.
Согласно предоставленному истцом по первоначальному иску расчету, сумма задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2021 года составляет <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 11 июля 2016 года по 10 января 2022 года - <данные изъяты> рублей (л.д. 13-14 том 1).
В соответствии с п. 2.1 договора замены стороны в обязательстве от 04 октября 2021 года ФИО1 приняла на себя все права и обязанности по договору № 3039 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, в том числе и обязательства по оплате арендных платежей в том же объеме и тех же условиях, что существовали у первоначального арендатора (л.д. 38-39 том 1).
Арендатору было направлено уведомление от 27 декабря 2021 года № об образовавшейся задолженности по договору аренды № от 25 ноября 2011 года (л.д. 33 том 1), которое на момент подачи иска и рассмотрения дела судом, исполнено не было.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).
С учетом уточнений и внесенных арендатором платежей, сумма задолженности по арендной плате за период с 01 апреля 2016 года по 31 декабря 2021 года составляет <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей за период с 11 июля 2016 года по 10 января 2022 года – <данные изъяты> рубля (л.д. 40 том 2).
Представленный расчет судом проверен. С учетом условий заключенного договора аренды земельного участка № от 25 ноября 2011 года и отсутствия обоснованных возражений со стороны ответчика, представленный истцом расчет сомнений в своей правильности не вызывает.
Вместе с тем, ответчиком по первоначальному иску заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности и применении последствий пропуска указанного срока.
В силу ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
Согласно п. 2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено (ст. 195 ГК РФ).
Согласно ст. 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.
Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет».Принимая во внимание, что истец обратился в суд с настоящим иском 01 марта 2022 года (л.д. 5), с учетом приведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что срок исковой давности необходимо исчислять в отношении тех платежей, срок уплаты которых наступил менее чем за три года до обращения истца в суд – на 01 марта 2019 года.
Согласно п. 3.2. договора № от 25 ноября 2011 года арендатор оплачивает арендную плату поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом.
Учитывая, вышеизложенное суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 01 апреля 2016 года по 4 квартал 2018 года, в связи, с чем в удовлетворении требований за указанный период следует отказать.
Таким образом, истцом не пропущен срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности по арендным платежам по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года с первого квартала 2019 года по 31 декабря 2021 года, что составляет <данные изъяты> рублей.
С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (ч. 1 ст. 207 ГК РФ).
Разрешая требование о взыскании неустойки, суд исходит из следующего.
Согласно представленного расчета, с 01 января 2019 года по 31 декабря 2021 года сумма пени составляет <данные изъяты> рублей.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Вместе с тем, исходя из положений п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
С учетом позиции Конституционного Суда РФ, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба (Определения Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 года № 263-О, от 15 января 2015 года № 6-О, от 15 января 2015 года № 7-О).
Таким образом, возложение законодателем на суды общей юрисдикции решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.
Вместе с тем, снижение размера неустойки (пеней, штрафа) не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства и ответственности за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, и не должно нарушать принцип равенства сторон и недопустимости неосновательного обогащения потребителя за счет другой стороны.
Исходя из приведенных законоположений, условий договора аренды (п. 6.2), согласно которому предусмотрены пени в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы, не произведенной в срок оплаты, и проценты в размере ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком России, оценивая степень соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства со стороны ответчика, суд находит возможным при определении размера неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, применить положения ст. 333 ГК РФ.
Принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер и не должна служить средством обогащения, суд считает необходимым снизить размер неустойки по договору аренды земельного участка № 3039 от 25 ноября 2011 года до 1 500 рублей.
При изложенных обстоятельствах, с ответчика по первоначальному иску подлежит взысканию задолженность по арендным платежам по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года за период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме <данные изъяты> рублей.
Исходя из условий договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, арендатор принял на себя следующие обязательства по договору: выполнять все условия договора; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату (п. 5.2.3. договора аренды); использовать участок в соответствии с целевым назначением (п. 5.2.2. договора аренды).
В соответствии с п. 4.1.2 договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях: использовании земельного участка не в соответствии с его целевым назначением; невнесения арендной платы более 3-х раз подряд по истечении установленного Договора срока уплаты арендной платы.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (п.п. 1) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (п.п. 2). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 1 п.п. 2).
Ссылаясь на существенное нарушение С.О.Я. условий договора аренды земельного участка, влекущее для арендодателя ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно: отсутствие внесения арендных платежей и неисполнение обязательств по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для индивидуального жилищного строительства) на протяжении более 10 лет, администрация ММР просит расторгнуть договор № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, предоставив в подтверждение своей позиции акты осмотра земельного участка от 20 декабря 2021 года, 04 февраля 2022 года об отсутствии возведенных объектов строительства на участке и справку ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от 24 декабря 2021 года об отсутствии по адресу: <адрес>, строений и сооружений (л.д. 25, 27, 37 том 1).
Не соглашаясь с заявленными требованиями, указывая на наличие на спорном земельном участке принадлежащего на праве собственности объекта незавершенного строительства степенью готовности 27%, обращение в администрацию ММР, до истечения срока аренды с заявлением о предоставлении в аренду спорного земельного участка на срок 3 года для завершения строительства и отказ в его предоставлении, С.О.Я. обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка.
Судом установлено, что по договору замены стороны в обязательстве от 04 октября 2021 года ответчик по первоначальному иску С.О.Я. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв. м, предоставленного администрацией Марксовского муниципального района по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года, сроком на 10 лет. Срок, на который установлено ограничение права аренды - со 02 февраля 2012 года по 02 февраля 2022 года.
После регистрации замены стороны по договору аренды земельного участка, а октябре 2021 года С.О.Я. приступила к строительству жилого дома, в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. При наступлении неблагоприятных погодных условий строительство остановилось. Кадастровым инженером был подготовлен технический план (л.д. 158-174 том 1), объект незавершенного строительства площадью 45 кв.м., степенью готовности 27% был поставлен на государственный кадастровый учет под номером № и 23 ноября 2021 года в отношении данного объекта зарегистрировано право собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 156-157 том 1).
Согласно справки кадастрового инженера ИП К.В.А. объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, находится в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №, имеет площадь застройки 45 кв.м., представляет собой конструкцию состоящую из железобетонных блоков в два ряда скрепленных между собой бетонным раствором и заглубленных в толщу земной поверхности на 30-50 см. Степень готовности объекта незавершенного строительства, содержащаяся в сведениях ЕГРН 27%, определяется кадастровым инженером по одному из следующих правил: 100* объем выполненных работ / стоимость строительства, в соответствии со сметой на строительство по формуле: степень готовности объекта (%); объем выполненных работ – стоимость фактически выполненных работ (руб.); стоимость строительства – стоимость строительства в соответствии со сметой на строительство объекта (руб.). Застройщик является арендатором земельного участка с октября 2021 года, в холодное время года работы по строительству были приостановлены, при наступлении теплого времени года, будут продолжены до завершения строительства объекта (л.д. 177-178 том 1).
Объяснениями истца по встречному иску С.О.Я. в судебном заседании установлено, что поскольку срок аренды земельного участка истекал 02 февраля 2022 года, 26 января 2022 года ею было подано заявление в МФЦ о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв.м. на срок три года для завершения строительства.
Постановлением администрации ММР от 25 февраля 2022 года № 337 в предоставлении в аренду земельного участка без проведения торгов С.О.Я. было отказано по следующим основаниям: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (объект незавершенного строительства отсутствует на испрашиваемом земельном участке).
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 года регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (зале – ЗК РФ), а также ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ).
В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.
В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно п. 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
В соответствии с п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ), действующей с 1 марта 2015 года, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Согласно выписки об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (объект незавершенного строительства) от 03 февраля 2022 года, в сведениях ЕГРН содержится запись об объекте недвижимости – объект незавершенного строительства, площадь застройки - 45 кв.м, степень готовности - 27 %, проектируемое назначение – здание (жилой дом), адрес – <адрес>, дата постановки на кадастровый учет – 23 ноября 2021 года, кадастровый номер №, правообладатель - С.О.Я., вид зарегистрированного права – собственность, дата регистрации – 23 ноября 2021 год, номер регистрации - № (л.д. 21, 156-157 том 1).
На момент рассмотрения заявления С.О.Я. о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадь земельного участка 700 кв.м. на срок три года для завершения строительства и принятия оспариваемого постановления, орган местного самоуправления располагал сведениями о наличии на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства, собственником которого является С.О.Я.
Право собственности С.О.Я. на объект незавершенного строительства зарегистрировано в ЕГРН, в установленном порядке не оспорено, требований о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства заявлено не было.
Кроме того, несмотря на регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства 23 ноября 2021 года, испрашиваемый С.О.Я. земельный участок для завершения строительства был предоставлен ей в аренду для индивидуального жилищного строительства до 1 марта 2015 года. Следовательно, исходя из нормы п. 21 ст. 3 Закона № 137-ФЗ, она, как собственник указанного объекта, имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ, поскольку ранее данный земельный участок не предоставлялся иному предыдущему собственнику объекта незавершенного строительства.
Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес> заключен с администрацией ММР на срок со 02 февраля 2012 года по 02 февраля 2022 года, и был предоставлен арендатору в аренду для индивидуального жилищного строительства до 1 марта 2015 года, то действующий арендатор - С.О.Я. имеет право заключить новый договор аренды на такой земельный участок однократно на три года для завершения строительства объекта.
Исходя из изложенного у администрации ММР отсутствовали основания для отказа С.О.Я. в предоставлении в аренду земельного участка для индивидуального жилищного строительства однократно на три года для завершения строительства объекта.
При этом суд считает необходимым отметить, что объект незавершенного строительства в его фактическом состоянии был в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет и на него также было зарегистрировано право собственности С.О.Я. Законность совершения регистрирующими органами данных действий в установленном законом порядке администрацией ММР оспорена не была.
В силу положений ст. 13 ГК РФ и ст. 61 ЗК РФ ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, оценив их по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что С.О.Я. соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, органом местного самоуправления не представлено доказательств использования земельного участка с нарушением действующего договора и земельного законодательства, отсутствуют основания предусмотренные ст. 39.16 ЗК РФ для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Указанное свидетельствует о недействительном отказе администрации ММР в удовлетворении заявления С.О.Я. и нарушении ее прав и законных интересов. В связи с чем, постановление администрации ММР от 25 февраля 2022 года № 337 «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок без проведения торгов С.О.Я.» является незаконным и подлежит отмене, как нарушающее право истца по встречному иску на приобретение земельного участка в аренду, поскольку она является арендатором спорного земельного участка, за предоставлением которого обратилась в орган местного самоуправления.
С целью восстановления нарушенного права истца по встречному иску, суд находит подлежащими удовлетворению требования о возложении на администрацию ММР обязанности повторно рассмотреть заявление о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 64:44:030112:431, находящегося по адресу: <адрес>.
При указанных обстоятельствах встречные исковые требования С.О.Я. подлежат удовлетворению.
Поддерживая требования о расторжении договора № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года истец по первоначальному иску указывает как на отсутствие внесения арендных платежей, так и на неисполнение обязательств по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением (для индивидуального жилищного строительства) на протяжении более 10 лет.
В подтверждение своей позиции представлены акты осмотра земельного участка от 20 декабря 2021 года, 04 февраля 2022 года (с фотоматериалами) об отсутствии возведенных объектов строительства на участке (л.д. 25-32 том 1) и справка ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от 24 декабря 2021 года об отсутствии по адресу: <адрес>, строений и сооружений (л.д. 37 том 1).
Кроме того, по ходатайству истца по первоначальному иску по зелу была назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено ООО «Альянс-Эксперт».
Согласно выводам эксперта, изложенным в заключение № от 08 августа 2022 года, на земельном участке с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство», площадью 700 кв.м. объект незавершенного капитального строительства не имеется. В настоящее время земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования не используется (л.д. 60-64 том 2).
Между тем, принимая во внимание, что срок действия договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: <адрес>, на момент подачи искового заявления – 01 марта 2022 года и рассмотрения дела судом истек 02 февраля 2022 года, а исходя из условий заключенного договора продолжение использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора не влечет возобновление договора на тех же условиях на неопределенный срок, оснований для расторжения договора аренды земельного участка у суда не имеется, в связи с истечением срока его действия и в удовлетворении исковых требований администрации ММР в данной части следует отказать.
Поскольку судом установлено, что объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадью 45 кв.м, степенью готовности 27 % в его фактическом состоянии был в установленном законом порядке поставлен на кадастровый учет, право собственности С.О.Я. на объект недвижимости зарегистрировано в ЕГРН, законность совершения регистрирующими органами данных действий в установленном законом порядке администрацией ММР оспорена не была, требований о признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительства заявлено не было, основания для удовлетворения требований о прекращении в ЕГРН права собственности на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадью 45 кв.м, степенью готовности 27 %, за С.О.Я., снятии его с кадастрового учета и исключении в ЕГРН содержащихся сведений о нем, отсутствуют.
С учетом пропуска срока исковой давности требование о взыскании платы по арендным платежам за период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме <данные изъяты> рублей были удовлетворены, и в данной части нарушенное право администрации ММР восстановлено.
В силу ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
Согласно ст. 103 ГПК РФ, с ответчика по первоначальному иску С.О.Я. в доход бюджета Марксовского муниципального района Саратовской области подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.
В соответствии с ходатайством директора ООО «Альянс-Эксперт», с приложением счета № от 09 августа 2022 года, расходы за производство судебной экспертизы, назначенной и проведенной на основании определения суда, составили <данные изъяты> рублей (л.д. 57-58 том 2) и до настоящего времени экспертной организации не возмещены.
Учитывая, что экспертиза была назначена по ходатайству администрации ММР, расходы, понесенные экспертным учреждением по ее проведению были возложены на истца по первоначальному иску и, соответственно, должны быть возмещены исходя из бремени доказывания.
Соответственно с администрации ММР в пользу ООО «Альянс-Эксперт» подлежат взысканию расходы за производство судебной экспертизы в размере 23 000 рублей.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковые требования администрации Марксовского муниципального района Саратовской области к С.О.Я. о расторжении договора аренды земельного участка, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости, погашении записи в ЕГРН, взыскании задолженности по арендным платежам - удовлетворить частично.
Взыскать с С.О.Я. в пользу администрации Марксовского муниципального района Саратовской области задолженность по арендным платежам по договору № аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 25 ноября 2011 года за период с 01 января 2019 года по 31 декабря 2021 года в размере <данные изъяты> рублей, пени за несвоевременную оплату арендных платежей в сумме <данные изъяты> рублей, всего взыскать <данные изъяты> рублей.
Взыскать с С.О.Я. государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей, зачислив в доход бюджета Марксовского муниципального района Саратовской области.
В остальной части иска отказать.
Удовлетворить встречные исковые требования С.О.Я. к администрации ММР о признании незаконным отказ органа местного самоуправления в предоставлении в аренду земельного участка.
Признать недействительным, подлежащими отмене, постановление администрации Марксовского муниципального района Саратовской области от 25 февраля 2022 года № 337 «Об отказе в предоставлении права аренды на земельный участок без проведения торгов С.О.Я.».
Возложить на администрацию Марксовского муниципального района Саратовской области обязанность повторно рассмотреть заявление С.О.Я. о предоставлении права аренды на земельный участок без проведения торгов с учетом положений ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 14 марта 2022 года № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Взыскать администрации Марксовского муниципального района Саратовской области в пользу ООО «Альянс-Эксперт» расходы на производство судебной экспертизы в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Марксовский городской суд Саратовской области путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья М.П. Мурго