Дело № 2-1081/2025

УИД 69RS0037-02-2025-001202-79

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 мая 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области в составе:

председательствующего судьи Жуковой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Белоусовой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании штрафа, судебных расходов,

установил:

ФИО1, действуя через представителя по доверенности ФИО3, обратился в Калининский районный суд Тверской области с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи № 2487/2022 от 26.12.2022, заключенного между ИП ФИО1 и ФИО2, с возвратом ФИО1 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1200 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, установить, что решение суда является основание для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером №, взыскании с ФИО2 штрафа в размере 76800 рублей, судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 21896 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 50000 рублей.

В обоснование иска указано, что 26.12.2022 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка №2487/2022, по условиям которого ответчиком был приобретен у истца земельный участок с кадастровым номером №, стоимостью 768000 рублей. Указанные денежные средства перечисляются на счет продавца согласно графику - 48 платежей 26 числа каждого месяца по 16000 рублей с 26.01.2023 по 26.12.2026. По состоянию на 26.03.2025 ответчик осуществил платежи только до 26.09.2024 с регулярным нарушением срока внесения, в связи с чем образовалась просрочка исполнения обязательств по договору в размере 96000 рублей за период с октября 2024 года по март 2025 год. 17.03.2025 в адрес ФИО2 истцом направлялась уведомление о наличии задолженности и предстоящем расторжении договора, которое осталось без удовлетворения. Согласно пункту 6.5 договора, виновная сторона в расторжении договора уплачивает штраф в размере 10 процентов от цены договора, что составляет 76800 рублей.

В судебное заседание истец ИП ФИО1 и его представитель ФИО3 не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела, от представителя поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя, заявленные требования поддерживает.

Ответчик ФИО2 извещался судом надлежащим образом, судебные извещения не были получены адресатом, применительно к правилам пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений, изложенных в пунктах 63, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений.

Ответчик в судебное заседание не явился, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял, об уважительности причин своей неявки не сообщал.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка в силу частей 3 и 6 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к разбирательству дела.

Исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договора.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу пунктов 1, 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Из материалов дела следует и сторонами в ходе рассмотрения дела не оспаривалось, что 26.12.2022 между ИП ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи № 2487/2022 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного в <адрес>, площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства (пункт 1.1 договора).

По условиям договора цена земельного участка согласована в размере 768000 рублей (пункт 2.1 договора). Денежные средства в счет оплаты по договору оплачиваются согласно графику платежей, ежемесячно 26-го числа каждого месяца в размере 16000 рублей, первый платеж 26.01.2023, последний платеж согласно графику 26.12.2026.

Согласно пункту 3.2 договора земельный участок с кадастровым номером № был передан до подписания договора.

Согласно пункту 6.2 договора купли-продажи № 2487/2022 от 26.12.2022 продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путем обращения в суд при существенном нарушении договора покупателем. Неоплата стоимости недвижимого имущества в полном объеме или частично в срок, установленный в договоре, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора купли-продажи продавцом, а также возврата недвижимого имущества в собственность продавца.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что в случае нарушения покупателем срока внесения платежа, предусмотренного пунктом 2.2 договора более чем на 10 рабочих дней продавец направляет покупателю уведомление о наличии задолженности по договору с требованием погасить задолженность по оплате договора либо в добровольном порядке по соглашению сторон расторгнуть договор.

В случае непогашения задолженности по договору по истечении 5 рабочих дней с даты получения уведомления и отказа покупателя на предложение расторгнуть договор, либо неполучение ответа в указанный срок, продавец имеет право обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Согласно пункту 6.4 договора продавец обязан осуществить возврат денежных средств, полученных в качестве оплаты по договору, покупателю на расчетный счет покупателя не позднее двух месяцев с момента расторжения договора и снятия Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области регистрационных записей, внесенных в отношении права собственности покупателя с удержанием с покупателя неосновательного обогащения за пользование недвижимым имуществом за период с момента его передачи по договору до момента расторжения и возврата земельных участков, и /или снятия регистрационной записи о праве собственности покупателя, что наступит ранее, в размере 1000 рублей за каждый день пользования.

Стороны в пункте 6.5 договора согласовали, что в случае наступления условий, установленных в пункте 6.2, 6.3 договора, виновная сторона в расторжении договора уплачивает другой стороне штраф в размере 10 % от суммы, указанной в пункте 2.1 договора.

Стороны согласовали в пункте 7.4 договора, что земельный участок будет находится в залоге до момента полной оплаты.

Согласно выписке из ЕГРН на кадастровом учете с 10.06.2022 стоит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1200 +/- 12 кв.м., адрес местонахождения: <адрес>, категории земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для индивидуального жилищного строительства.

Право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за ФИО2 с 12.01.2023 (регистрационная запись №-69/075/2023-3 от 12.01.2023), обременение зарегистрировано в пользу ФИО1 (ипотека в силу закона с 11.01.2023 по 26.12.2026).

Из искового заявления следует, что ответчиком произведены платежи до 26.09.2024. Общий размер задолженности составляет 96000 рублей.

Факт нарушения обязательств со стороны ответчика по своевременному внесению платежей по оплате договора купли-продажи от 26.12.2022, не оспаривается стороной ответчика. Доказательств надлежащего исполнения обязательств по внесению платежей по договору ответчиком не представлено.

Ответчиком ФИО2 неоднократно допускались нарушения условий по внесению платежей, обратного стороной ответчика в силу требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказано.

В результате длительного неисполнения ФИО2 условий договора купли-продажи земельного участка по выплате стоимости участка, истец ФИО1 в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Такое нарушение условий договоров со стороны ответчиков является существенным и порождает у истца право требовать расторжение договора купли-продажи и возврата, переданного имущества.

Материалами дела подтверждается, что истец в адрес ответчика направлял письменную претензию от 17.03.2025, где предлагалось погасить задолженность и сообщалось о предстоящем расторжении договора купли-продажи в случае непогашения задолженности по истечении 5 рабочих дней с момента получения уведомления.

Досудебный порядок урегулирования спора не имел положительных результатов, до настоящего времени задолженность в полном объеме ФИО2 добровольно не погашена, земельный участок не возвращен продавцу ФИО1, соглашение о расторжении договора ответчик не подписывал.

Определяя существенность нарушения, допущенного ФИО2, суд исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец ФИО1 не получил в полном объеме денежной суммы за имущество, переданное по договору купли-продажи, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Исходя из приведенных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, оценивая в совокупности собранные по делу доказательства, содержание договора купли-продажи от 26.12.2022, в том числе условия о его расторжении, суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора купли - продажи № 2487/2022 от 26.12.2022 по требованию продавца ФИО1, поскольку требования основаны на законе, факт ненадлежащего исполнения условий договора в части внесения платы за приобретаемый земельный участок, а также соблюдение со стороны продавца условий, установленных договором, предусматривающих направление покупателю письменного предупреждения о необходимости выполнения обязательств подтверждается материалами дела. Как уже установлено выше, ответчик нарушил условие договора о внесении оплаты за приобретаемый земельный участок, которые должны были быть оплачены, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью является существенным нарушением условий договора.

Стороной ответчика данные обстоятельства не оспаривались и доказательств оплаты по договору не представлено суду. При этом суд принимает во внимание согласованные сторонами договора условие об обязанности продавца по возврату денежных средств, полученных в качестве оплаты по договору в пункте 6.4 договора, что не лишает сторону ответчиков в случае спора обратиться в суд самостоятельными требованиями в установленном законом порядке.

Разрешая требования истца о взыскании штрафа, суд исходит из следующего.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1).

Как разъяснено в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности при просрочке исполнения, законом или договором может быть предусмотрена обязанность должника уплатить кредитору определенную денежную сумму (неустойку), размер которой может быть установлен в твердой сумме - штраф или в виде периодически начисляемого платежа - пени (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд не находит оснований для освобождения ответчика от оплаты штрафа. Условиями договора в пункте 6.5 в случае наступления условий о расторжении договора при существенном нарушении условий договора покупателем, сторонами согласован штраф в размере 10 % от суммы, указанной в пункте 2.1 (цена земельного участка).

Истцом ко взысканию заявлена сумма штрафа (неустойки) 76800 рублей, что соответствует условиям договора при цене договора 768000 рублей.

В силу требований части 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, состоящие в соответствии с частью 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в том числе из государственной пошлины.

При подаче иска истцом оплачена государственная пошлина на сумму 21896 рублей, что подтверждается платежным поручением № 55 26.03.2025. Оснований для освобождения стороны ответчика от уплаты государственной пошлины не имеется, в связи с чем государственная пошлина подлежит взысканию в пользу истца ИП ФИО1 с ответчика ФИО2

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 13 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства.

Таким образом, разумность размеров указанных расходов, как категория оценочная, определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела. Следовательно, при оценке разумности размера заявленных расходов необходимо обратить внимание на сложность, характер рассматриваемого спора и категорию дела, на объем доказательной базы по данному делу, количество судебных заседаний, продолжительность подготовки к рассмотрению дела.

Разрешая вопрос о возмещении затрат на оплату услуг представителя, суд, оценивая представленные заявителем доказательства несения названных расходов, объем оказанных представителем услуг, уровень сложности гражданского дела, руководствуясь принципом разумности и справедливости, считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца расходы на оплату юридических услуг в сумме 10000 рублей.

Судебный акт о расторжении договора является основанием для государственной регистрации прекращения прав ответчика на объекты недвижимости – земельный участок с кадастровым номером №, регистрации права собственности ФИО1 в силу статьи 14 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании штрафа, судебных расходов удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 26 декабря 2022 года № 2487/2022, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП №) и ФИО2 (СНИЛС №) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН регистрационных записей о праве собственности истца ФИО1 на указанный объект недвижимости (земельный участок с кадастровым номером №) и погашения государственной регистрации права собственности ФИО2 в Едином государственном реестре недвижимости на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1200 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование для индивидуального жилищного строительства.

Взыскать в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП №) с ФИО2, (СНИЛС №) штраф, предусмотренный пунктом 6.5 договора купли-продажи от 26 декабря 2022 года № 2487/2022 в размере 76800 рублей, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 21896 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 10000 рублей, всего 108696 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тверской областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Калининский районный суд Тверской области.

Председательствующий Е.А. Жукова

Решение суда принято в окончательной форме 20 июня 2025 года.

Судья Е.А. Жукова