Дело № 2-1206/2022

39RS0004-01-2022-000826-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 июля 2022 года г. Калининград

Московский районный суд г. Калининграда в составе

председательствующего судьи Семенихина В.А.

при секретаре Рузаевой Н.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, взыскании суммы задатка, убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, указав, что 16.08.2021 года между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры с соглашением о задатке, по данному договору стороны обязались заключить основной договор купли-продажи квартиры в срок до 16.09.2021 года, в счет приобретения квартиры истец передал ответчику задаток в сумме . Дополнительным соглашением сторон от 17.09.2021 года продлен срок заключения основного договора до 30.09.2021 года, а также дополнительно ответчику выплачен задаток в размере . Вместе с тем основной договор не был заключен по вине ответчика, на её предложения заключить основной договор, однако ответчик отказалась, требуя изменить условия договора и повысить цену квартиры на . Основывая требования на ст. 380, 381, 429, 450, 1102 ГК РФ просит взыскать с ответчика задаток в двойном размере в сумме 500000 руб., судебные расходы.

В ходе рассмотрения дела истица исковые требования уточнила, указав, что в силу ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен заключаться в форме установленной для основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Поскольку основной договор должен был быть заключен в нотариальной форме, а предварительный договор и дополнительное соглашение к нему заключены в простой письменной форме, предварительный договор является ничтожным. Вместе с тем истица не утратила интерес в заключении основного договора и не отказывалась от намерений его заключить, не совершала ни каких действий к тому, в свою очередь ответчик утратила интерес в продаже своей квартиры из-за удорожания стоимости объекта недвижимости. Истица выполняла все действия, направленные на заключение основного договора, подписала дополнительное соглашение с увеличением размера задатка, заключила с банком кредитный договор, оплатила страховой полис, произвела за свой счет оценку недвижимости, ответчик свою очередь злоупотребил своими правами. Просит признать предварительный договор ничтожным, взыскать с ответчика денежные средства в размере 250000 руб., убытки в виде расходов на проведение оценки имущества в размере 3500 руб., убытки в виде оплаченных по кредитному договору процентов в размере 10263,73 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 15191,77 руб., судебные расходы.

Протокольным определением суда к участию в деле в качестве 3-его лица не заявляющего самостоятельные требования привлечено ООО «Союз профессиональных риелторов».

В судебном заседании истица исковые требования поддержала, указав, что неоднократно общалась с риелторами, представителями ответчика, до заключения предварительного договора доводила информацию о том, что квартира приобретается в долевую собственность с несовершеннолетним ребенком, одновременно с продажей своей квартиры, во всем шла на уступки ответчика, в связи с тем, что она также намеревалась приобрести другую квартиру по её требованию выплатила ей дополнительно задаток, однако она поступила не добросовестно, в конечном итоге отказавшись продавать квартиру из-за изменения стоимости квартир. Первоначально сделка должна была состояться 24.09.2021 года, в банке собрались покупатели квартиры истицы, также была ответчик с риелторами, однако между её покупателями и риелторами ответчика произошла конфликтная ситуация в результате чего покупатели квартиры ушли не совершив сделку, однако она не теряла надежды приобрести квартиру ответчицы была на связи с риелторами, неоднократно пыталась договориться с ответчиком в октябре 2021 года, однако сделка не состоялась, при этом она понесла убытки, вернуть деньги ответчик отказывается. Просит исковые требования удовлетворить.

Представитель истицы по доверенности ФИО3 исковые требования истицы поддержал, указав, что предварительный договор является ничтожным в силу того, что должен был быть заключен в нотариальной форме, как и основной договор, что предусмотрено ст. 429 ГК РФ. Ответчик злоупотребила своими правами, не желая фактически продавать квартиру из-за увеличения её стоимости на рынке, до 30.09.2021 года ни одна из сторон не направила предложение о совершении сделки после того, как сделка не состоялась 24.09.2022 года, при таких обстоятельствах денежные средства, переданные в качестве задатка в сумме . подлежали возвращению ответчиком истице, однако она отказывается возвращать деньги. Просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражала против исковых требований истицы, указав, что после осмотра квартиры 16.08.2021 года в агентстве по продаже недвижимости был подписан предварительный договор купли-продажи квартиры с передачей ей задатка в сумме . Через несколько дней стало известно, что квартира, которую продает истица находится в долях с её ребенком и для продажи своей квартиры и приобретения у неё, нужно разрешение от органом опеки, все необходимые документы с её стороны были предоставлены. В установленный срок 16.09.2021 года сделка не состоялась по причине нехватки денег у истицы. В связи с чем она пошла ей навстречу и продлила предварительный договор до 30.09.2021 года, при этом она параллельно заключала сделки на приобретение жилья и ей нужны были деньги на внесение задатка и при подписании дополнительного соглашения о продлении сроков истица передала ей еще . в счет задатка. Сделка была назначена на 25.09.2021 года у нотариуса, однако ей позвонил риелтор и сообщил, сделка по продаже квартир перенесена на 24.09.2021 года. В банке 24.09.2021 года находились все участники сделок, однако сделки не состоялись, поскольку их оформление требовалось у нотариуса, чем были возмущены покупатели квартиры истицы. 25.09.2021 года у нотариуса сделка также не состоялась, поскольку ФИО1 изъявила желание найти другого нотариуса. После это вплоть до 30.09.2021 года каких либо предложений выйти на сделку от ФИО1 не последовало, она не брала трубку, либо не могла дать однозначный ответ риелтору поскольку не может дозвониться до своих покупателей квартиры. 30.09.2021 года действие предварительного договора истекло, никаких действий по сделке или продлении договора со стороны ФИО1 не было. Данное поведение расценивает, как недобросовестное. ФИО1 позвонила ей только 05.10.2021 года. Считает, что сделка не состоялась по вине ФИО1 и основания для возврата задатка отсутствуют. Просит в иске отказать.

Представитель 3-его лица ООО «Союз Профессиональных Риелторов» по доверенности ФИО4 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истицы, указав, что основания для их удовлетворения отсутствуют.

Заслушав лиц, участвующих в процессе,свидетеля, исследовав материалы дела и дав собранным по делу доказательствам оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ, стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе задатком.

В силу ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Согласно п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Судом установлено, что 16.08.2021 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор, согласно которому стороны взяли на себя обязательства в будущем в срок до 16.09.2021 года условиях заключить основной договор купли-продажи по которому ФИО2 обязуется продать, а ФИО1 приобрести в собственность квартиру с кадастровым номером по адресу: . Договором определена стоимость квартиры в сумме ., порядок расчетов, обеспечительный платеж в виде задатка в сумме . (л.д. 11-13).

Дополнительным соглашением от 17.09.2021 года продлен срок заключения основного договора до 30.09.2021 года, увеличена сумма задатка на .

27.10.2021 года ФИО1 в адрес ФИО2 направлена претензия, в который ФИО1 ссылаясь на виновные действия ФИО2 повлекшие не заключение в установленный срок основного договора, требовала возвратить в течение 10 дней задаток в двойном размере, выплатить убытки в сумме ., расходы, связанные с оказанием юридической помощи в общей сумме .

Как следует из отчета РПО претензия получена ФИО2 10.11.2021 года.

18.11.2021 года ФИО2 направила в адрес ФИО1 ответ на претензию, в котором указала на наличие виновных действий ФИО1 по не заключению основного договора в установленные сроки (л.д. 63).

ФИО1 заявляются требования о признании предварительного договора и дополнительного соглашения к нему недействительной сделкой в виду её ничтожности.

В силу п. 2 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В соответствии со ст. 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно: 1) в случаях, указанных в законе; 2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Как следует из ч. 2 ст. 54 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Вместе с тем, предварительный договор от 16.08.2021 года, подписанный ФИО1 не содержит условий предусматривающих приобретение квартиры с участием несовершеннолетнего ребенка при одновременном совершении сделки по продаже квартиры находящейся у ФИО1 в долях с несовершеннолетним ребенком.

Доказательств свидетельствующих об осведомленности второй стороны по сделке об указанных обстоятельствах на момент заключения предварительного договора от 16.08.2021 года суду не представлено.

Более того исходя из пояснений ФИО1, которая указывала на заинтересованность приобретения у ФИО2 квартиры, её действий, дающих основание другим лицам полагаться на действительность сделки в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ не имеет правового значения.

На основании изложенного основания для удовлетворения требований ФИО1 в данной части отсутствуют.

Как следует из показаний свидетеля ФИО5, который в ходе судебного заседания указал, что он выступал в качестве риэлтора со стороны ФИО6, вел переговоры с ФИО1 после не состоявшегося 24.09.2021 года подписания основного договора, неоднократно пытался урегулировать вопрос по заключению основного договора, предлагал ФИО1 других покупателей её квартиры, однако ФИО1 настаивала на совершении сделок с участием покупателей её квартиры, по вине которых не состоялось подписание договоров 24.09.2021 года, при этом в срок до 30.09.2021 года ФИО1 не вышла с предложением о заключении основного договора, им также такое предложение ФИО1 не направлялось.

Доказательств свидетельствующих о направлении предложения о заключении основного договора купли-продажи квартиры в срок, установленный до 30.09.2021 года сторонами не представлено.

Согласно части 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 ГПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в не заключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме не совершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Не совершение действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, и прежде всего не направление в установленный предварительным договором срок предложения о заключении основного договора, возвращает стороны в исходное, первоначальное состояние.

Правоотношения, связанные с последствиями прекращения обязательства, обеспеченного задатком, регулируются статьей 381 ГК РФ, согласно пункту 1 которой при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Таким образом, требования в части взыскания с ФИО2 денежных средств переданных в качестве задатка подлежат удовлетворению в размере

При этом требование о взыскании убытков в виде расходов на проведение оценки имущества в размере ., и оплаченных по кредитному договору процентов в размере . Удовлетворению не подлежат, поскольку договор купли-продажи квартиры, как установлено судом, не заключен в виду отсутствия предложения к его заключению как одной, так и второй стороной.

ФИО1 заявляются требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ФИО1 27.10.2022 года в адрес ФИО2 направлена претензия о возврате денежных средств переданных в качестве задатка в двойном размере в течение 10 дней. Претензия получена ФИО2, что ею не отрицается и подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором.

Таким образом, с учетом установленных сроков для возврата денежных средств, сроков получения претензии, проценты за пользование чужими денежными средствами судом исчисляются с 21.11.2021 года по 21.04.2022 года (дата окончания периода расчета процентов указана истцом в уточненном исковом заявлении) и исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, размер процентов составляет

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе, относятся расходы на оплату услуг представителей.

Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований в размере .

Согласно ст. 94 ГПК РФ, к издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе, относятся расходы на оплату услуг представителей.

В силу ст. 100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

ФИО1 просит взыскать с ФИО2 расходы на оплату услуг представителя в сумме .

В подтверждение несения расходов на оплату услуг представителя в материалы дела представлен договор от 06.10.2021 года, согласно которому ООО «Центр Юридической помощи» взял на себя обязательства по оказанию юридической помощи, составления письменного правового заключения, проектов процессуальных документов, представление интересов ФИО1 в суде первой инстанции. Стоимость услуг договором определена в .

Согласно кассовому чеку ФИО1 06.10.2021 года оплатила ., согласно приходным кассовым ордерам ., общая сумма оплаты составляет

В целом, изучив представленные в гражданском деле документы, на основании ст. 98,100 ГПК РФ суд приходит к выводу об обоснованности требований о взыскании судебных расходов на оплату юридических услуг.

Вместе с тем, суд считает данные расходы чрезмерными, с учетом ч. 1 ст.100 ГПК РФ, суд полагает несоразмерной стоимость таковых услуг реально оказанным услугам. С учетом подготовки процессуальных документов, участия представителя в четырех судебных заседаниях, суд считает возможным определить с учетом принципа разумности размер расходов на оказание юридической помощи ФИО1 сумме в .

Вместе с тем, в силу ст. 98 ГПК РФ, с учетом принципа пропорциональности судебных расходов удовлетворенным требованиям в пользу ФИО1 подлежат взысканию судебные расходы на оплату юридических услуг:

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2, года рождения, уроженки ) в пользу ФИО1, года рождения, уроженки () в счет возмещения денежных средств, переданных в качестве задатка 250000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ в размере 12695,20 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5826,95 руб., по оплате оказания юридических услуг в размере 14125,65 руб., а всего взыскать 282647,80 руб.

В остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд в апелляционном порядке через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 июля 2022 года.

Судья /подпись/