РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-000421-71

30 сентября 2025 года Производство № 3а-417/2025

Мотивированный текст решения составлен 14 октября 2025 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М.С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Оператор Индустриальной Недвижимости» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>) к Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», общество с ограниченной ответственностью «ДКП» (г. Екатеринбург, ОГРН <***>, ИНН <***>), Администрация города Екатеринбурга, ФИО1,

при участии в судебном заседании представителя ООО «ОИН» – ФИО2,

УСТАНОВИЛ :

ООО «ОИН» (далее также – общество) с 29 октября 2024 года приобрело права арендатора находящегося в публичной собственности земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> (далее также – земельный участок), предоставленного в аренду на условиях договора от 16 мая 2024 года № Т-148/0427 (далее – договор аренды) на срок до 14 апреля 2027 года (листы 13-18, 19-21 и 26 тома 1 материалов дела).

По условиям договора аренды общество обязано вносить за пользование земельным участком арендную плату, размер которой рассчитывается Администрацией города Екатеринбурга по формуле, одним из элементов которой является кадастровая стоимость названного объекта (листы 21-22 тома 1 материалов дела).

При начислении обществу арендной платы за 2025 год применено Постановление Правительства Свердловской области от 20 февраля 2020 года № 82-ПП «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов» (далее – Постановление № 82-ПП) (лист 208 тома 1 материалов дела).

Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 21 ноября 2022 года № 5500 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории Свердловской области (далее – Министерство и приказ № 5500 соответственно). Текст приказа № 5500 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) 22 ноября 2022 года.

Среди прочих приказом № 5500 утвержден и результат определения кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка – 37780790руб.40 коп. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 3 января 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года (лист 12 тома 1 материалов дела).

Актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 7 июля 2025 года № АОКС-66/2025/001032 кадастровая стоимость земельного участка определена равной 31274844руб.59коп. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в ЕГРН 8 июля 2025 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 26 июня 2025 года (лист 204 тома 1 материалов дела).

На основании договора, заключенного обществом и ООО «НОТА-ГРУПП», оценщиком ТЮА. подготовлен отчет от 30 мая 2025 года № 28-04/2025-2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества по состоянию на 1января 2022 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость оспариваемого земельного участка определена равной 5651000 руб. (листы 28-194 тома 1 материалов дела).

Общество обратилось в Свердловский областной суд (далее также – суд) с административным иском, в котором просило пересмотреть утвержденную приказом № 5500 кадастровую стоимость земельного участка и установить ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью земельного участка приводит к экономически необоснованному увеличению обязательств административного истца по внесению арендной платы (листы 5-7 тома 1 материалов дела).

В досудебном порядке общество с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращалось.

В ходе рассмотрения административного дела приказом Министерства от 2 сентября 2025 года № 6405 (далее – приказ № 6405) в приказ № 5500 были внесены изменения в части утвержденной величины кадастровой стоимости земельного участка путем ее снижения до 29926190 руб. 88 коп.

Измененная величина кадастровой стоимости земельного участка была внесена в ЕГРН 4 сентября 2025 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 1 января 2022 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 1 января 2023 года.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, принял участие представитель административного истца; иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей не обеспечили.

Извещение административных ответчиков и заинтересованных лиц о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

По ходатайству представителя административного истца и на основании части 1 статьи 46 КАС РФ судом принято уточнение предмета административного иска, согласно которому административный истец просил пересмотреть актуальную величину архивной кадастровой стоимости земельного участка, утвержденную приказом Министерства № 5500 в редакции приказа № 6405 (29926190 руб. 88 коп.), и установить ее в размере рыночной стоимости, составляющей 5651000 руб.

Представитель административного истца поддержал административные исковые требования с учетом принятого судом уточнения.

Заслушав участника судебного заседания, исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования общества об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости земельного участка в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регламентирующая оценку земли, указывает на необходимость установления рыночной стоимости земельного участка в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (пункт 1) и одновременно предусматривает то, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Основными принципами определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», установлен принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости.

Постановлением № 82-ПП утвержден применяемый с 1 января 2021 года Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, положения главы 2 которого предусматривают расчет размера арендной платы за земельные участки названной категории принадлежности исходя из кадастровой стоимости земельного участка, определенной в соответствии с Законом № 237-ФЗ.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 1 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ ранее 1 января 2026 года, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, полученных в соответствии с Законом № 237-ФЗ, осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Закона № 237-ФЗ, применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Как следует из пункта 14 Постановления № 28, если оспариваемая кадастровая стоимость к моменту рассмотрения административного дела изменилась (стала архивной), то она может быть пересмотрена судом только при сохранении у административного истца права на применение результатов такого пересмотра.

Ввиду того, что после внесения в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом № 5500, в тот же реестр была внесена кадастровая стоимость земельного участка, определенная актом ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» от 7 июля 2025 года № АОКС-66/2025/001032, оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость, исходя из пункта 14 Постановления № 28, является архивной.

Утвержденная приказом № 5500 в редакции приказа № 6405 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в порядке, предусмотренном Законом № 237-ФЗ, в связи с чем ее оспаривание осуществляется по правилам статьи 22 названного закона.

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной приказом № 5500 в редакции приказа № 6405, признано судом доказанным, поскольку в течение указанного в ЕГРН периода применения названной стоимости (с 1 января 2023 года до 25 июня 2025 года включительно) общество являлось арендатором данного объекта недвижимости и по условиям договора аренды обязано было вносить арендную плату, размер которой зависел от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости земельного участка.

Сохранение у административного истца до настоящего времени права на применение результатов пересмотра оспариваемой архивной кадастровой стоимости подтверждается положениями части 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», притом что установленная приказом № 5500 кадастровая стоимость земельного участка стала архивной уже после обращения общества в суд с рассматриваемым административным иском.

Представленный административным истцом отчет был подготовлен оценщиком ООО «НОТА-ГРУПП» ТЮА являющейся на дату подготовки отчета членом межрегиональной саморегулируемой организации Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков», имеющей стаж работы в области оценочной деятельности 15 лет, а также действующие квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению «Оценка недвижимости» и полис страхования профессиональной ответственности оценщиков (листы 28-194 тома 1 материалов дела).

Оценив представленный административным истцом отчет, суд в соответствии со статьями 59, 60, 61 и 84 КАС РФ признал названный документ относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку он выполнен компетентным субъектом оценочной деятельности в соответствии с Законом об оценочной деятельности, действующими федеральными стандартами оценки, отвечает установленным требованиям к его оформлению и содержанию, в приложении к отчету представлены копии документов, использованных оценщиком, в том числе при получении информации об объектах-аналогах. Применение оценщиком при оценке арендуемого обществом земельного участка сравнительного подхода и отказ от применения иных подходов надлежащим образом мотивированы. При этом определены правила отбора объектов-аналогов, в отношении которых оценщиком получена необходимая и достаточная информация, ставить под сомнение достоверность которой оснований не имеется. При выполнении расчетов оценщик обосновал применение необходимых корректировок, учитывающих отличия объектов-аналогов от объекта оценки. По результатам исследования отчета суд не выявил в нем явных нарушений законодательства об оценочной деятельности.

Достаточных доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы о величине рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года, в материалы дела представлено не было. При этом в период рассмотрения административного дела административные ответчики и заинтересованные лица возражений относительно достоверности представленного административным истцом отчета не заявляли, о назначении по делу судебной оценочной экспертизы не ходатайствовали.

Поскольку административным истцом были доказаны влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер его обязательств по внесению арендной платы, а также несоответствие указанного вида стоимости земельного участка его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка, определенной по состоянию на 1 января 2022 года отчетом.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежит указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости земельного участка, период действия архивной кадастровой стоимости, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

При этом, определяя подлежащий указанию в резолютивной части данного решения в силу пункта 25 Постановления № 28 период действия устанавливаемой судом величины кадастровой стоимости, суд исходил из отраженного в ЕГРН периода применения оспоренной кадастровой стоимости здания: с 1 января 2023 года по 25 июня 2025 года включительно. При этом суд признал необходимым дополнительно обратить внимание на то, что, указывая изложенным образом период действия пересмотренной кадастровой стоимости, суд лишь приводит сведения, которые содержатся в ЕГРН, но не предрешает возможное применение результатов пересмотра оспоренной обществом кадастровой стоимости.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

В силу части 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

При этом, как следует из пункта 7 статьи 106 КАС РФ, предусмотренный данной статьей перечень судебных издержек, связанных с рассмотрением административного дела, не является исчерпывающим.

Материалами дела подтверждается несение обществом судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб. за рассмотрение данного административного иска (платежное поручение от 3 июня 2025 года № 146) (лист 11 тома 1 материалов дела).

Связанность указанных расходов с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126 и абзаца первого части 2 статьи 246 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 НК РФ и пункта 30 Постановления № 28.

Рассмотрев вопрос о распределении судебных расходов по данному делу, суд пришел к следующим выводам.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с этим требование о возмещение судебных расходов по данному делу могло быть предъявлено обществом исключительно к Министерству.

Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

Удовлетворяя административные исковые требования общества о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка и установлении ее равной рыночной стоимости, суд установил факт существенного превышения определенной в результате государственной кадастровой оценки земельного участка кадастровой стоимости над рыночной стоимостью названного объекта недвижимости. При этом оспоренная административным истцом кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная приказом № 5500 в редакции приказа № 6405 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 29926190 руб.88 коп., более чем в два раза превысила рыночную стоимость земельного участка, составляющую 5651000 руб.

С учетом установленного при рассмотрении административного спора существенного (кратного) превышения кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью принятое по делу решение свидетельствует о нарушении Министерством при утверждении оспоренной кадастровой стоимости земельного участка прав административного истца, для защиты и восстановления которых он был вынужден обратиться в суд, что объективно обусловило необходимость несения судебных расходов.

Поскольку при изложенных обстоятельствах решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка является судебным актом, принятым в пользу административного истца, постольку в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, понесенные обществом в связи с рассмотрением административного дела судебные расходы подлежат возмещению Министерством.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

РЕШИЛ :

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Оператор Индустриальной Недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 1 января 2022 года архивную кадастровую стоимость земельного участка, имеющего кадастровый номер <№> подлежавшую применению с 1 января 2023 года по 25 июня 2025 года включительно, равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, составляющей 5651000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 30 июня 2025 года.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области в пользу общества с ограниченной ответственностью «Оператор Индустриальной Недвижимости» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 15000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М.С. Рудаков