УИД Номер изъят
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 июля 2022 г. г. Иркутск
Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Папуши А.С., при секретаре судебного заседания Андриевской А.А., с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «ГАЛАС+» - К, действующего на основании доверенности от 30 сентября 2021 г., представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска – П, действующей на основании доверенности от 30 декабря 2020 г., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-195/2022 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ГАЛАС+» к Правительству Иркутской области, областному государственному бюджетному учреждению «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,
УСТАНОВИЛ :
общество с ограниченной ответственностью «ГАЛАС+» (далее по тексту – ООО «ГАЛАС+»), действуя через своего представителя по доверенности К, обратилось в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.
В обоснование административных исковых требований указывает, что является собственником земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: .
Кадастровая стоимость земельного участка установлена на основании постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в размере 56 013 488,28 руб. по состоянию на 01.01.2020.
Рыночная стоимость объекта недвижимости определена оценщиком Р ООО «Центр экспертизы и управления собственностью». Согласно отчету Номер изъят от 22.10.2021, по состоянию на 01.01.2020 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, составляет 23 804 000,00 руб.
Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств.
Просит суд установить кадастровую стоимость земельного участкас кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2020 в размере 23 804 000,00 руб.
В судебном заседании представитель административного истца ООО «ГАЛАС+» – К, действующий на основании доверенности, административные исковые требования поддержал в полном объеме, заявил ходатайство о назначении повторной судебной оценочной экспертизы
В судебном заседании представитель заинтересованного лица администрации города Иркутска – П, действующая на основании доверенности, выразила согласие с заключением судебной оценочной экспертизы. Возражала против проведения повторной судебной оценочной экспертизы.
Административный ответчик Правительство Иркутской области, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, указав на недостатки отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, представленного административным истцом.
Административный ответчик ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости» в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом, представил письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просил принять по делу законный и обоснованный судебный акт, рассмотреть дело в его отсутствие, указав, что расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью спорного земельного участка не свидетельствуют об ошибке, допущенной при формировании методики определения или применения кадастровой стоимости, повлекшей нарушение прав административного истца, поскольку государственная кадастровая оценка осуществляется с применением методов массовой оценки, без учета индивидуальных характеристик объекта недвижимости.
Заинтересованное лицо Управление Росреестра по Иркутской области в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, представило письменный отзыв на административное исковое заявление, в котором просило рассмотреть дело в его отсутствие, дополнительно указав, что в компетенцию Управления не входит осуществление оценочной деятельности, следовательно, оно не может отвечать за результаты кадастровой оценки в части оспаривания стоимости земельного участка, с которой административный истец не согласен.
Заинтересованное лицо ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в судебное заседание не явилось, о времени и месте извещено надлежащим образом, от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области поступил отзыв, в котором просил рассмотреть дело в отсутствие представителя, дополнительно указав, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не заинтересовано в исходе данного административного дела, не имеет материально-правового интереса.
Суд, выслушав мнение представителя административного истца ООО «ГАЛАС+» – К, действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска – П, действующей на основании доверенности, руководствуясь статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав пояснения представителя административного истца ООО «ГАЛАС+» – К, действующего на основании доверенности, представителя заинтересованного лица Администрации города Иркутска – П, действующей на основании доверенности, допросив эксперта ФИО, изучив материалы административного дела, оценив собранные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и статьей 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в том числе путем установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
Согласно части 1 статьи 62, части 5 статьи 247, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказать наличие оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, возложена на административного истца. Тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом.
Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка (статья 66 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (далее - уполномоченный орган субъекта Российской Федерации).
Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.
Постановлением Правительства Иркутской области от 09.10.2017 № 642-пп «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области» принято решение провести государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, в сроки, указанные в Перечне видов объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Исполнителем работ по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Иркутской области, определено ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки объектов недвижимости».
По завершении на территории Иркутской области работ по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов на территории Иркутской области и средних уровней кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, земель лесного фонда, земель особо охраняемых территорий и объектов по муниципальным районам и городским округам по состоянию на 01.01.2020 результаты государственной кадастровой оценки утверждены Постановлением Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп.
Судом установлено, что ООО «ГАЛАС+» является собственником земельного участка с кадастровым Номер изъят, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 02.12.2021.
Данный земельный участок поставлен на кадастровый учет Дата изъята .
Дата изъята на основании Постановления Правительства Иркутской области от 26.11.2020 № 969-пп в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят в размере 56 013 488,28 руб., по состоянию на 01.01.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 25.10.2021.
В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1).
Административный истец, являясь собственником земельного участка, является в соответствии с пунктом 1 статьи 388 НК РФ плательщиком земельного налога.
Налоговая база земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков (статья 390 НК РФ).
Согласно пункту 1.1 статьи 391 НК РФ (в редакции, действующей на момент подачи административного иска) в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят могут повлиять на права ООО «ГАЛАС+» и его обязанности как плательщика земельного налога, поэтому у административного истца имеется право на обращение в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости указанного земельного участка равной его рыночной стоимости.
В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.
Из материалов дела следует, что оспариваемые истцом результаты определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят внесены в Единый государственный реестр недвижимости 14.01.2021.
С настоящим иском ООО «ГАЛАС+» обратилось в суд Дата изъята (согласно штампу Службы доставки корреспонденции), то есть в пределах установленного законом пятилетнего срока.
Оспаривая правильность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке - ООО «Центр экспертизы и управления собственностью» Номер изъят от 22.10.2021.
В силу требований статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Согласно пункту 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.
Требования к содержанию и составлению отчета об оценке регламентированы статьей 11 Закона об оценочной деятельности, в соответствии с которым отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
Согласно отчету Номер изъят от 22.10.2021 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят по состоянию на Дата изъята составляет 23 804 000,00 руб.
Определением суда от 12.01.2022 по данному делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению «Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее по тексту – ФБУ «ИЛСЭ»).
В заключение экспертизы № 102/4-4 от 01.04.2022 по административному делу № 3а-195/2022, выполненной экспертом ФБУ «ИЛСЭ» ФИО, указано следующее:
- отчет № 108/2021 от 22.10.2021 по определению рыночной стоимости земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., с кадастровым Номер изъят, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , выполненный оценщиком Р – ООО «Центр экспертизы и управления собственностью», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и Федеральным стандартам оценки;
- рыночная стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , по состоянию на 1 января 2020 г., составляет 36 796 098,00 (тридцать шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч девяносто восемь) руб.
Не согласившись с выводами судебной экспертизы об определении рыночной стоимости объекта оценки, представитель административного истца К представил в письменной форме возражения на заключение эксперта, о том, что у стороны административного истца возникли сомнения в обоснованности и правильности экспертного заключения, а также обнаружены противоречия в выводах судебного эксперта, существенно влияющие на итог стоимости объекта исследования. При анализе экспертного заключения обнаружены ряд несоответствий федеральному стандарту оценки. Главным нарушением является то, что один из объектов аналогов выбранный экспертом, это застроенный земельный участок, что категорически запрещается ФСО. На данном земельном участке располагается объект капительного строительства, стоимость земельного участка с учетом стоимости объекта капительного строительства, значительно выше. В состав стоимости входит не только стоимость земельного участка, но и стоимость объекта капительного строительства. Факт нахождения данного строения на земельном участке подтверждается выпиской из ЕГРН от 20.06.2022.
Иными лицами, участвующими в деле, заключение судебной экспертизы не оспаривается.
В целях разъяснения и дополнения заключения судебной экспертизы судом в соответствии со статьей 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации допрошена эксперт ФИО, которая в судебном заседании подтвердила изложенные в заключении выводы, предоставила письменные пояснения, а также пояснила суду, что исследуемый земельный участок с кадастровым Номер изъят, относится к виду разрешенного использования – предпринимательство, к коду расчета вида использования 04:010 (деловое управление), в соответствии с Постановлением Правительства Иркутской области № 969-пп от 26.11.2020 г., на основании Приказа «Об утверждении классификации видов разрешенного использования земельных участков» от 1 сентября 2014 г. № 540. Также данные сведения содержаться на официальном сайте администрации города, где указаны код расчета и виды использования. Разрешенное использование исследуемого земельного участка сопоставимо с фактическим использованием на основании чего в Заключение эксперта, осуществляется подбор объектов-аналогов сопоставимых с исследуемым объектом (ФСО № 7, п. 20).
В заключение эксперта, в анализе структуры рынка отражены объекты недвижимости, которые были выставлены на продажу с 01.01.2019 – 01.01.2020, данные объекты недвижимости отражают ситуацию на рынке недвижимости на указанный период времени в г. Иркутске, что соответствует ФСО № 1 п. 10.
Так же, ФИО пояснила, что на странице 28-29 заключения эксперта представлено объявление объекта аналога, а также выкопировка из публичной кадастровой карты и сайта 2ГИС, на которой видно, что земельный участок свободен от застройки. На кадастровой карте отображено, что на земельном участке присутствуют насаждения – деревья. В рамках возражения административного истца, 07.08.2022 проведен экспертный осмотр земельного участка, установлено, что участок свободен от застройки и только сейчас на нем началось строительство, заложен фундамент. В объявлении не указано, что на земельном участке присутствуют объекты недвижимости, которые отчуждались вместе с земельным участком.
Так же, использованные в расчете Справочник оценщика недвижимости-2020, под редакцией ФИО1. Земельные участки. Часть 1. Для городов с численностью 500-1000 тыс. человек и Справочник оценщика недвижимости-2020, под редакцией ФИО1. Земельные участки. Часть 2. Для городов с численностью 500-1000 тыс. человек, распространяются, в том числе и на дату оценки – 01.01.2020, поскольку данные справочники издаются раз в год. Данный справочник за 2020 год отражает информацию, которая актуальна на 2020 год, включая информацию на 1 января 2020 года.
Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы с учетом объяснений судебного эксперта ФИО, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к экспертному заключению Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации. Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым, судом не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результата проведения оценки, не выявлено.
Экспертное заключение содержит описание проведенного исследования, указание на использованные методы оценки, подходы и проведенные расчеты, иные сведения, имеющие существенное значение для определения рыночной стоимости объекта оценки. Исследование проведено объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме; определение рыночной стоимости является мотивированным и корректным. Заключение мотивировано, обосновано исследованными экспертом обстоятельствами, не вызывает сомнений в правильности и достоверности, не имеет противоречий, не допускает неоднозначного толкования, неясности, неполноты и отвечает требованиям относимости, допустимости, достоверности. В заключении даны ответы на все поставленные судом вопросы.
Доводы представителя административного истца о недостатках судебной экспертизы подлежат отклонению как несостоятельные и надуманные, поскольку носят немотивированный характер и не свидетельствуют о том, что они повлияли или могли повлиять на выводы судебного эксперта об итоговой величине рыночной стоимости нежилого здания.
Выбор объектов-аналогов для исследования обоснован экспертом, как в самом экспертном заключении, так и при его допросе в судебном заседании.
Заявляя о несогласии с заключением судебной экспертизы, представитель административного истца в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства не представил суду доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости, и доказательств того, что рыночная стоимость объекта оценки является иной. Несогласие представителя административного истца с размером рыночной стоимости, определенной судебным экспертом, само по себе не свидетельствует о нарушении экспертом требований законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Заключение эксперта выполнено в соответствии с законодательством об экспертной и оценочной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта оценки.
Оснований не доверять заключению судебной экспертизы не имеется, поскольку эксперт ФИО предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.
Таким образом, давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу, что заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.
Лицами, участвующими в деле, заключение судебной экспертизы не оспорено. Доказательств, подтверждающих недостоверность установленных заключением судебной экспертизы сведений о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, административные ответчики в нарушение требований статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не представили.
Оценив представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и удовлетворения административных исковых требований ООО «ГАЛАС+» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 03.02.2021, в размере 36 796 098,00 (тридцать шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч девяносто восемь) руб.
В соответствии со статьями 17, 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Руководствуясь разъяснениями, изложенными в абзацах 3, 4 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд считает необходимым указать в резолютивной части решения дату обращения ООО «ГАЛАС+» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым Номер изъят равной рыночной стоимости – Дата изъята
Руководствуясь статьями 178-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
административные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ГАЛАС+» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости – удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым Номер изъят, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации существующего здания, площадью 9 414 (+/- 33,96) кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: , равной его рыночной стоимости, в размере 36 796 098,00 (тридцать шесть миллионов семьсот девяносто шесть тысяч девяносто восемь) руб., определенной по состоянию на 1 января 2020 г.
Установить, что датой обращения общества с ограниченной ответственностью «ГАЛАС+» в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым Номер изъят, равной рыночной стоимости является Дата изъята
Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд.
Председательствующий судья А.С. Папуша
Мотивированное решение изготовлено Дата изъята