Решение по делу № 3А-183/2022 от 28.06.2022 | Тульский областной суд (Тульская область)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 июня 2022 года город Тула

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Семеновой Т.Е.,

при секретаре Кузнецовой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-183/2022 (3а-593/2021) по административному исковому заявлению ООО «ЛИДАЛА» к правительству Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управлению Росреестра по Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной,

установил:

ООО «ЛИДАЛА» обратилось в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (тех.кабинет), площадью 2140 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (склад), площадью 2044 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (гараж), площадью 239 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (котельная), площадью 3065 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (механическая мастерская), площадью 5467 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (мастерская), площадью 1888 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (гараж), площадью 1580 кв.м, адрес: <адрес>

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий производственного назначения, площадью 3730 кв.м, кв.м, адрес: <адрес>;

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (склад), площадью 1771 кв.м, адрес: <адрес>

Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью вышеназванных земельных участков, установленной по состоянию на 01.01.2020. Просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенном в отчете ООО <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ №.

Административный истец, административный ответчик - правительство Тульской области, ГУ ТО «Областное БТИ», Управление Росреестра по Тульской области, заинтересованные лица - ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), администрация м.о. г.Тулы представителей в суд не направили, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены.

На основании ч. 4 ст. 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 245 КАС РФ и статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее также Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде (часть 1).

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.

Судом установлено, что ООО «ЛИДАЛА» являлся собственником земельных участков с кадастровыми номерами:

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий производственного назначения, общей площадью 3730 кв.м, адрес: <адрес>;

№, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (склад), общей площадью 1771 кв.м, адрес: <адрес>

Постановлением правительства Тульской области от 05.11.2020 № 670 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Тульской области по состоянию на 01.01.2020.

В силу подпункта 1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» к полномочиям бюджетных учреждений, связанным с определением кадастровой стоимости, относится определение кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки.

При этом в силу частей 3, 5 цитируемой статьи бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости, в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Постановлением правительства Тульской области от 18.09.2017 №409, в целях проведения государственной кадастровой оценки на территории Тульской области, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», на основании статьи 48 Устава (Основного Закона) Тульской области государственное учреждение Тульской области «Областное бюро технической инвентаризации» наделено полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости на территории Тульской области.

Кадастровая стоимость земельных участков, указанных выше, была установлена в ходе массовой оценки по состоянию на 01.01.2020 в размерах:

№ - 5 589 951.63 руб.,

№ - 5 339 187.45 руб.,

№ - 914 831.66 руб.,

№ -7 182 885.4 руб.,

№ - 12 812 017.78 руб.,

№ - 4 931 695.65 руб.,

№ - 6 047 841.09 руб.,

№ - 9 743 233.46 руб.,

№ - 4 626 076.8 руб.

Эти обстоятельства подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.

Из них, прежде всего, следует, что результаты определения кадастровой стоимости объектов могут затрагивать права и обязанности административного истца, как налогоплательщика, следовательно, он является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

Согласно положениям подпункта 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона №237-ФЗ, статьи 246 КАС РФ, при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В соответствии с отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным оценщиком ООО <данные изъяты>, рыночная стоимость земельных участков составляла по состоянию на 01.01.2020:

№ - 2 380 000 руб.,

№ - 2 181 000 руб.,

№ - 255 000 руб.,

№ - 3 408 000 руб.,

№ - 6 079 000 руб.,

№ - 2 099 000 руб.,

№ - 1 686 000 руб.,

№ - 4 301 000 руб.,

№ - 1 890 000 руб.

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объектов оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту <данные изъяты>

По выводам, содержащимся в экспертном заключении № от ДД.ММ.ГГГГ, поступившем в суд, отчет оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе, федеральным стандартам оценки. Рыночная стоимость земельных участков, определенная оценщиком на ДД.ММ.ГГГГ, экспертом не подтверждена и определена в размерах:

№ - 2 594 000 руб.,

№ - 2 478 000 руб.,

№ - 290 000 руб.,

№ - 3 715 000 руб.,

№ - 6 627 000 руб.,

№ - 2 289 000 руб.,

№ - 1 915 000 руб.,

№ - 4 521 000 руб.,

№ - 2 147 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что данное заключение подготовлено экспертом государственного учреждения, отвечающим требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», имеющим необходимое для проведения исследования образование, квалификацию, в частности, прошедшим переподготовку по экспертной специальности «Определение стоимости объектов судебной землеустроительной экспертизы», что соответствует специальности 27.2 Перечня экспертных специальностей, утвержденного приказом Министерства юстиции РФ от 27.12.2012 №237, стаж работы по специальности с ДД.ММ.ГГГГ, а значит, обладающим необходимыми познаниями на проведение подобного рода исследований, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, так что оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела, изложенные в заключении выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Что касается отчета об оценке, подготовленного оценщиком ООО <данные изъяты>, то он выполнен с нарушениями ФСО, существенно повлиявшими на результат оценки.

Согласно абз. 3 ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 N 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с пунктом 11 ФСО №3, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Согласно подпункту «д» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Как отмечено экспертом в заключении и установлено судом, ссылки на объявления о продаже земельных участков, не вошедших в расчеты, не обеспечены свободным доступом.

Оценщиком применена корректировка на статус цены для неактивного рынка.

Под активным рынком понимается рынок, характеризующийся высоким уровнем торговой активности, небольшим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, присутствием на рынке достаточного количества продавцов и покупателей, конкуренцией и достаточно большим объемом совершаемых сделок. Активный рынок включает ликвидные объекты, характеризующиеся большим спросом, прежде всего объекты жилой, офисной и торговой недвижимости, расположенные в больших городах, объекты производственной и складской недвижимости, находящиеся в крупных промышленных центрах, земельные участки в зонах отдыха и другие объекты, пользующиеся большим спросом. Под неактивным рынком понимается рынок, характеризующийся низким уровнем торговой активности, большим разбросом цен на подобные объекты недвижимости, ограниченным количеством продавцов и редкими сделками. Неактивный рынок включает объекты, не пользующиеся спросом, прежде всего коммерческие объекты, находящиеся в отдаленных районах и небольших населенных пунктах. Также сюда могут быть отнесены крупнейшие и дорогостоящие комплексы, объекты недвижимости, характеризующиеся крайне ограниченным количеством потенциальных покупателей. (Справочник оценщика недвижимости под редакцией ФИО1 и ФИО2, 2018 года).

Объекты оценки представляют собой производственную недвижимость, расположены недалеко от областного центра с развитой промышленностью, не обладают признаками дорогостоящего крупного имущественного комплекса, так что применение корректировки для неактивного рынка в данном случае лишено достаточных оснований.

Согласно пункту 20 ФСО № 7, застроенный земельный участок оценивается как условно-свободный от застройки. Для объекта оценки принимается во внимание возможность подключения коммуникаций, а не их наличие на участке.

Так как все объекты-аналоги расположены в зонах городской застройки, имеется возможность подведения к ним коммуникаций, так что применение оценщиком корректировок на коммуникации некорректно.

На объекту-аналоге №3 имеется фундамент, однако корректировка на снос не применена.

В тексте отчета указывается корректировка на торг 18%, а применяется 22.4 %.

Эти и другие недочеты свидетельствуют о несоответствии отчета приведенным выше требованиям закона и ФСО.

Таким образом, отчет, представленный стороной административного истца, при определении рыночной стоимости объектов, по мнению суда, за основу взят быть не может, как не обладающий признаком достоверности, и, напротив, экспертное заключение может быть положено в основу выводов о рыночной стоимости участков.

Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объектов на указанную дату, доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

Суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объектов недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости, то есть, суд относит экспертное заключение к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи 84 КАС РФ.

Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что экспертное заключение возможно взять за основу выводов о величине рыночной стоимости объектов.

Так как установленная экспертом рыночная стоимость участков ниже кадастровой стоимости, установление в отношении объектов кадастровой стоимости равной рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы.

При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объектов, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельных участков может быть пересмотрена и установлена в размере их рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования в этой части подлежат удовлетворению.

С учетом ч. 4 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 249 КАС РФ, разъяснений, содержащихся в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд полагает необходимым указать в судебном решении, что датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости надлежит считать 13.12.2021.

Возражения представителя ГУ ТО «Областное БТИ» в той части, где учреждение ссылается на снижение поступлений в бюджет, которое может повлечь удовлетворение административного иска, суд находит несостоятельными, поскольку установление кадастровой стоимости объектов недвижимости, равной их рыночной стоимости, будучи законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик объекта недвижимости, не нарушает прав муниципального образования на получение законных и экономически обоснованных платежей и не противоречит интересам всего общества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (тех.кабинет), общей площадью 2140 кв.м, адрес: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 2 594 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (гараж), общей площадью 239 кв.м, адрес: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 290 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (котельная), общей площадью 3065 кв.м, адрес: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 3 715 000 руб.,

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (механическая мастерская), общей площадью 5467 кв.м, адрес: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 6 627 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (мастерская), общей площадью 1888 кв.м, адрес: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 2 289 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (гараж), общей площадью 1580 кв.м, адрес: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 1 915 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса зданий производственного назначения, общей площадью 3730 кв.м, адрес: <адрес>, - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере - 4 521 000 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, №, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания (склад), общей площадью 1771 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир – нежилое здание (<данные изъяты>) Почтовый адрес ориентира: <адрес> - равной по состоянию на 01.01.2020 его рыночной стоимости в размере 2 147 000 руб.

В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным иском в Тульский областной суд – 13.12.2021.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: