Дело № 2-3098/2022
УИД: 55RS0004-01-2022-004108-58
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
Октябрьский районный суд г. Омска
в составе председательствующего судьи Дорошкевич А.Н.,
при секретаре судебного заседания Авдониной В.А.,
с участием в подготовке и организации судебного разбирательства помощника судьи Шкутовой В.О.,
рассмотрев «20» октября 2022 года в открытом судебном заседании в г. Омске
гражданское дело по исковому заявлению Фель ФИО16, Белим ФИО17, Белим ФИО18, Белим ФИО19 в лице законного представителя Белим ФИО20 к ФИО5 ФИО21, ФИО6 ФИО22 о признании права собственности на жилое помещение,
УСТАНОВИЛ:
Первоначально ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в лице законного представителя ФИО3 обратились в Октябрьский районный суд города Омска с исковым заявлением о признании добросовестными приобретателями жилого помещения, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ года они приобрели комнату <адрес>, стоимостью 475 000 рублей. Продавцами являлись ответчики ФИО5 и ФИО6 в лице ФИО5, действующего на основании нотариально удостоверенной доверенности. Комната была приобретена за счет личных накоплений и средств материнского капитала. С обеих сторон договора оформление и сопровождение сделки велось через риелторов. Договор купли-продажи комнаты был оформлен и подписан сторонами и сдан на регистрацию в Управление Росреестра по Омской области. При подписании договора ФИО5 были переданы денежные средства в сумме 240 564 рубля, остальная часть суммы в размере 234 436 рублей должны были быть перечислены на счет ФИО5 за счет средств материнского капитала. Однако, 02.06.2022 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области было принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение на основании обозначенного договора в связи с тем, что на имущество ФИО5 ОСП по ОАО г. Омска УФССП России по Омской области наложен запрет на совершение регистрационных действий.
В связи с изложенным, просили признать их добросовестными приобретателями комнаты <адрес>, общей площадью 15,3 кв. м, с кадастровым номером №.
06.09.2022 года истцы уточнили исковые требования, просили признать за ними (ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4) право собственности на жилое помещение – комнату <адрес>, общей площадью 15,3 кв. м, с кадастровым номером №, по 1/4 доли в праве общей долевой собственности за каждым.
Истцы в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
Представитель истца ФИО1 – ФИО23 действующая на основании ордера, в судебном заседании поддержала уточненные исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в первоначальном и уточненном исковых заявлениях.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании признал исковые требования, пояснил что денежные средства по договору купли-продажи комнаты получил от истцов частично в размере 240 564 рубля, с момента заключения договора и подписания акта приема-передачи жилое помещение фактически было передано во владение и пользование истцов. В комнате также оставил мебель, которую забирать не намерен. О том, что в отношении комнаты зарегистрировано обременение в виде запрета на осуществление регистрационных действий в рамках возбужденных в отношении него исполнительных производств, не знал. Собирался вложить вырученные с продажи комнаты денежные средства в счет погашения задолженности перед взыскателями по исполнительным производствам.
Ответчик ФИО6 в судебном заседании участия не принимала, о времени и месте слушания дела извещена надлежащим образом, направила ходатайство о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Третьи лица Управление Росреестра по Омской области, ОСП по ОАО г. Омска СПИ ФИО7, ПАО Банк «ФК Открытие», АО «Банк Русский Стандарт», ООО «Национальная служба взыскания», ООО КБ «Ренессанс Кредит», в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.
В силу ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствии кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.
Выслушав пояснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со ст. 12 ГПК РФ, правосудие осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.
Аналогичные положения содержатся в ст. 288 ГК РФ, согласно которой, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. Гражданин – собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (ч. 1, 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).
По общему правилу (если иное не предусмотрено законом), договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Статьей 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как следует из представленных в материалы дела доказательств, ДД.ММ.ГГГГ года продавцы ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и покупатели ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, действующий с согласия матери – ФИО3, ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключили договор купли-продажи комнаты 5, расположенной по адресу: <адрес> (т. 1 л.д. 9-12).
Согласно свидетельству о рождении №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, родителями ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являются ФИО2 и ФИО3 (т.1. л.д.45).
В соответствии с п. 1 вышеназванного договора, продавцы продали, а покупатели купили в общую долевую собственность вышеуказанную комнату следующим образом: ФИО2, ФИО3 приобретают в общую долевую собственность 6/8 долей в праве собственности на комнату; ФИО4, ФИО1 – по 1/8 доли комнаты.
Стоимость комнаты определена в п. 3 договора в размере 475 000 рублей, из которых: 240 563,58 рублей уплачивается покупателями продавцам за счет собственных средств наличными денежными средствами, а 234 436,42 рублей уплачивается покупателями продавцам путем предоставления средств, обеспеченных государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ года ГУ УПФ РФ в ОАО г. Омска.
В п. 8 указанного договора, продавцы гарантировали, что на момент подписания договора являются полноправными и законными собственниками комнаты, комната не отчуждена, не заложена, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдана, возмездное или безвозмездное пользование не передана, не обременена правами третьих лиц, право собственности продавцов никем не оспаривается.
При заключении договора купли-продажи, ДД.ММ.ГГГГ года сторонами сделки был составлен акт приема-передачи являющейся предметом договора комнаты № <адрес> а также находящегося в данной комнате имущества.
Также, в день подписания договора со стороны покупателей (истцов) продавцу ФИО5 были переданы денежные средства в размере 240 563,58 рублей, что отражено в п. 3.1 договора, а также не оспаривалось сторонами спора в ходе судебного заседания.
Кроме того, в материалы дела в подтверждение факта произведения расчета по договору представлен приходный кассовый ордер № от ДД.ММ.ГГГГ года, из которого следует обстоятельство перечисления ФИО5 на счет ФИО6 денежных средств в размере 200 000 рублей (т. 1 л.д. 13).
Так, в судебном заседании ФИО5 пояснил, что полученные с продажи комнаты по договору денежные средства он перевел второму продавцу ФИО6, поскольку при продаже комнаты он действовал от собственного имени, а также в качестве представителя по доверенности ФИО6 в ее интересах (т. 1 л.д. 14-15). Указанное следует из содержания договора и представленной в дело доверенности от 04.05.2022 года (т. 1 л.д. 14-15).
Как указывалось выше, согласно условиям договора купли-продажи, покупатели обязались осуществить расчет по договору поэтапно, а именно, 240 563,58 рублей уплатить наличными денежными средствами в день подписания договора, а 234 436,42 рублей – за счет средств, обеспеченных государственным сертификатом на материнский (семейный) капитал серии №, выданным ДД.ММ.ГГГГ года ГУ УПФ РФ в ОАО г. Омска.
В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела судом в ГУ ОПФР по Омской области была запрошены сведения о выдаче означенного государственного сертификата на материнский (семейный) капитал.
Согласно представленной в ответ на запрос суда информации, ФИО3 является лицом, имеющим право на дополнительные меры государственной поддержки в соответствии с ФЗ от 29.12.2006 г. №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», и ей ДД.ММ.ГГГГ года был выдан государственный сертификат на материнский (семейный) капитал серии №, прописанный в п. 3.2. договора купли-продажи.
Исходя из указанного государственного сертификата, ФИО3 имеет право на получение материнского (семейного) капитала в соответствии с ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» в размере 250 000 рублей на основании решения ГУ УПФР в Октябрьском АО г. Омска (т. 2 л.д. 46).
Согласно описи документов, принятых на оказание государственных услуг государственной регистрации прав жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, ФИО3, ФИО1, ФИО2 и ФИО4 сдали документы для регистрации права собственности на вышеуказанное помещение (комнату) в Филиал БУ Омской области «МФЦ» 25.05.2022 года (т. 1 л.д. 26-32).
Однако ДД.ММ.ГГГГ года истцам направлены уведомления о приостановлении государственной регистрации прав за номером №№ соответственно. Основанием для приостановления государственной регистрации прав послужило ограничение в виде запрета на регистрационные действия в отношении имущества должника ФИО5 на основании: 1) Постановления о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по ОАО г. Омска УФФСП России по Омской области от 04.04.2022, №, зарегистрированное 05.04.2022 за №№; 2) Постановления о запрете на совершение действий по регистрации ОСП по ОАО г. Омска УФФСП России по Омской области от 04.04.2022, №, зарегистрированное 05.04.2022 № (т. 1 л.д. 54-61).
Как следует из представленных доказательств, в производстве ОСП по Октябрьскому АО г. Омска УФССП России по Омской области находятся возбужденные в отношении должника ФИО5 исполнительные производства: № 17.11.2021 года (сумма задолженности – 57 981,29 рублей), №№ от 09.03.2021 года (сумма задолженности – 372 893,40 рублей), №-ИП от 22.08.2018 года (сумма задолженности – 35 625 рублей), №№ 30.06.2018 года (сумма задолженности – 77 110,71 рублей), при этом в рамках названных производств произведены взыскания денежных средств в размере 8 868,99 рублей, 33 448,95 рублей, 30 994,1 рублей и 63 711,62 рублей соответственно.
При этом, в рамках испольных производств №№ от 17.11.2021 года (взыскатель – ПАО Банк «ФК Открытие»), №№ от 09.03.2021 года (взыскатель – АО «Банк Русский Стандарт»), судебным приставом-исполнителем вынесены постановления от 04.04.2022 года о запрете на совершение действий по регистрации на жилое помещение, расположенное по адресу: г. <адрес>
По сведениям ОСП по Октябрьскому АО г. Омска, вышеуказанные исполнительные производства до настоящего времени не окончены, запрет на осуществление регистрационных действий в отношении спорной комнаты не снят. При этом, в отношении второго собственника названного помещения ФИО6 исполнительные производства на исполнении в отделе судебных приставов не находятся (т. 1 л.д. 107).
Таким образом, поскольку в момент предоставления сторонами спора на регистрацию договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, в ЕГРН имелась запись о регистрации в отношении являющегося предметом данного договора жилого помещения, данное обстоятельство послужило препятствием, как для регистрации названной сделки, так и для регистрации перехода права собственности на спорную комнату от ответчиков к истцам.
Между тем, истцы, полагая себя добросовестными приобретателями жилого помещения по адресу: <адрес> которые произвели расчет по договору в части передачи ответчику денежных средств в размере 240 563,58 рублей, в остальной части планировали произвести расчет с использованием средств материнского капитала, вселились в комнату в день подписания акта приема-передачи, имели намерение зарегистрировать право собственности на комнату, в том числе на несовершеннолетних детей, обратились в суд за защитой своего нарушенного права с требованиями о признании за ними права собственности на означенное жилое помещение.
Оценивая указанные доводы и требования истцов, суд отмечает следующее.
Согласно абз. 2 п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В абзаце 2 пункта 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления, отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Материалами дела подтверждается, что спорная комната была фактически передана ответчиками истцам для пользования и проживания. При этом относимыми и допустимыми доказательствами не опровергнут тот факт, что с момента заключения договора купли-продажи, а равно, подписания сторонами договора акта приема-передачи, истцы, в том числе несовершеннолетний ФИО4, вселились в указанную комнату и фактически проживают в ней.
Ответчик ФИО5 в судебном заседании исковые требования признал, пояснив, что, действительно, им и ФИО6 в его лице была продана спорная комната истцам, денежные средства по договору в части суммы 240 563,598 рублей им получены в полном объеме. О факте регистрации в отношении указанной комнаты обременения при ее продаже ему было неизвестно.
Согласно письменным пояснениям ФИО6, последняя также выразила свое согласие с заявленными истцами требованиями о признании за ними права собственности на комнату по адресу: <адрес>
Между тем, возражая относительно удовлетворения требований истцов, в представленных в материалы дела третьим лицом ПАО Банк «ФК Открытие» возражениях, последнее указало, что ПАО Банк «ФК Открытие» является взыскателем по исполнительному производству, возбужденному в отношении должника ФИО5, иного имущества, на которое может быть обращено взыскание у должника не имеется, в связи с чем, в случае удовлетворения требований истцов, права и законные интересы ПАО Банк «ФК Открытие» будут нарушены.
Анализируя возражения третьего лица, применительно к установленным в ходе рассмотрения дела обстоятельствам, представленным в материалы дела доказательствам, при разрешении настоящего спора суд считает их недостаточным основанием для признания необоснованными заявленных истцами требований.
Как указано выше, ПАО Банк «ФК Открытие» является взыскателем по исполнительному производству №№ от ДД.ММ.ГГГГ года, предмет взыскания по которому – задолженность а размере 57 981,29 рублей, при этом размер взысканных в рамках исполнительного производства с ФИО5 денежных средств составляет 8 868,99 рублей. Постановление о запрете на осуществление регистрационных действий в отношении комнаты по адресу: <адрес> судебным приставом-исполнителем вынесено 04.04.2022 года.
Однако означенная комната в залоге у ПАО Банк «ФК Открытие» не находится, сумма задолженности по исполнительному производству, по которому взыскателем по отношению к ФИО5 является ПАО Банк «ФК Открытие», менее 50 000 рублей.
В силу п. 2 ст. 174.1 ГК РФ, сделка, совершенная с нарушением запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного в судебном или ином установленном законом порядке в пользу его кредитора или иного управомоченного лица, не препятствует реализации прав указанного кредитора или иного управомоченного лица, которые обеспечивались запретом, за исключением случаев, если приобретатель имущества не знал и не должен был знать о запрете.
Как разъяснено в пункте 96 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в случае отчуждения арестованного имущества лицу, которое не знало и не должно было знать об аресте этого имущества (добросовестному приобретателю), возникает основание для освобождения имущества от ареста независимо от того, совершена такая сделка до или после вступления в силу решения суда, которым удовлетворены требования кредитора или иного управомоченного лица, обеспечиваемые арестом (пункт 2 статьи 174.1, пункт 5 статьи 334, абзац второй пункта 1 статьи 352 ГК РФ).
Таким образом, проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и во взаимосвязи с доводами и возражениями участвующих в деле лиц, применительно к положениям приведенных норм закона, а также разъяснениям Пленума ВС РФ, разрешая настоящий спор, суд приходит к выводу о том, что регистрация запрета в отношении спорной комнаты по адресу<адрес> в рассматриваемом случае, существенным образом нарушает права и законные интересы истцов, в числе которых присутствует несовершеннолетний, ограничивая их право на приобретение в собственность жилого помещения по договору, условия по которому с их стороны были исполнены, последние велены в приобретенную по договору комнату. Оснований сомневаться в добросовестности поведения истцов при заключении означенной сделки в рассматриваемом случае суд не усматривает.
Как следует из условий договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года, при его заключении продавцы ФИО5 и ФИО6 гарантировали истцам, что комната, являющаяся предметом купли-продажи не обременена правами третьих лиц, не находится в залоге, под арестом и т.п.
Согласно доводам истцов, перед совершением сделки они обратились к риелтору ФИО24 которая запрашивала через личный кабинет на официальном сайте Управления Росреестра сведения о данной комнате. Согласно представленным в материалы дела скриншотам ответа на данный запрос в электронной форме, в отношении комнаты по адресу<адрес> ограничений (обременений) не зарегистрировано (т.1. л.д.17-20).
Данный факт подтвердила допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО25 которая перед допросам была предупреждена судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.
Таким образом, установленные по делу обстоятельства объективно свидетельствуют о том, что истцы, при заключении договора купли-продажи комнаты, не знали и не могли знать о действующем в отношении комнаты ограничении, в связи с чем, суд считает, что факт их добросовестности при приобретении спорного имущества нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела по существу.
При таком положении суд полагает, что зарегистрированный в Управлении Росреестра по Омской области запрет в отношении означенного имущества не может являться препятствием для возникновения у истцов права собственности по договору купли-продажи спорного имущества, который в установленном законом порядке не оспорен, недействительным не признан.
Возражения ПАО Банк «ФК Открытие» на наличие с 05.04.2022 года в ЕГРН сведений о регистрации обозначенного ограничения (обременения) в отношении спорного объекта недвижимого имущества вывод о добросовестности истцов при приобретении данного имущества не опровергают.
Каких-либо возражений со стороны остальных взыскателей по перечисленным выше исполнительным производствам, возбужденным в отношении ФИО5, в материалы дела не представлено.
Резюмируя изложенное, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО5, ФИО6 и ФИО2, ФИО3, ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО1, является заключенным даже при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, исполнен сторонами в полном объеме, в связи с чем, истцы вправе требовать признания за ними права собственности на комнату ФИО26, с учетом отсутствия возможности зарегистрировать переход данного права в Управлении Росреестра по Омской области в порядке, предусмотренном Законом о регистрации. В данной связи, суд полагает обоснованным, подлежащими удовлетворению исковые требования о признании за истцами права общей долевой собственности на указанную выше комнату, по 1/4 доли за каждым.
Данное решение является основанием, для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области перехода права собственности на объект недвижимости по указанному адресу к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО1
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Фель ФИО27, Белим ФИО28, Белим ФИО29, Белим ФИО30 удовлетворить.
Признать за Фель ФИО31, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Белим ФИО32, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Белим ФИО33, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, Белим ФИО34, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право общей долевой собственности на жилое помещение – комнату <адрес>, общей площадью 15,3 кв. м, с кадастровым номером №, на основании договора купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ года, по 1/4 доли за каждым.
Решение является основанием для внесения в ЕГРН изменений в сведения о правообладателе указанного объекта недвижимости.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Октябрьский районный суд города Омска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Дорошкевич А.Н.
Решение в окончательной форме изготовлено «27» октября 2022 года.