УИД № 42RS0040-01-2022-002091-64

Номер производства по делу № 2-223/2023 (№ 2-1554/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Кемерово 20 февраля 2023 года

Кемеровский районный суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Тупицы А.А.,

с участием помощника судьи Черновой О.Г.,

при секретаре Климакиной Д.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании задатка

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5 о взыскании задатка, требования мотивировала тем, что 03.06.2021 они заключили соглашение о задатке, согласно п. 1.1 которого обязались в срок до 15.07.2021 заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес>, стоимостью 4 500 000 рублей.

В соответствии с п. 1.4 соглашения ФИО4 передала ФИО5 задаток в размере 30 000 рублей, который обеспечивает обязательство заключить основной договор, что подтверждается распиской в получении задатка от 03.06.2021.

Основной договор купли-продажи квартиры не был заключен в срок, установленный соглашением, по вине продавца в связи с обнаружением покупателем после заключения соглашения обстоятельств, которые являются существенными для сделки и которые были скрыты продавцом на момент заключения соглашения.

Так после заключения соглашения о задатке ФИО4 стало известно, что дом по <адрес>, в котором расположена приобретаемая квартира, является памятником градостроительства и архитектуры местного муниципального значения - дом с аптекой (№).

Согласно постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.09.2011 № 399 "О включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации" дом по <адрес>, в котором находится приобретаемая квартира, относится к объекту культурного наследия.

Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-Ф1 "О государственной регистрации недвижимости" документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должны соответствовать требованиям. установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (иди) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости.

В соответствии с п. 7 ст. 48, п. 2 ст. 47.6, п. 11 ст. 48, п. 6 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологическою наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

Охранным обязательством устанавливаются требования к сохранению объекта, к содержанию и использованию, к обеспечению доступа к объекту культурного наследия.

Охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект принадлежит на праве собственности

Установленные ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия сохраняются при переходе права собственности и подлежат государственной регистрации.

При заключении соглашения о задатке ФИО5 не уведомил ФИО4 о существующих ограничениях (обременениях), существующих обязанностях нового собственника - покупателя квартиры, в случае приобретения квартиры по основному договору.

ФИО5 не были представлены для ознакомления до заключения соглашения о задатке соответствующие документы: заверенная копия охранного обязательства на дом - объект культурного наследия, в котором расположена квартира; не представлена выписка из реестра, подтверждающая государственную регистрацию обременения на квартиру, расположенную в доме, включенном в реестр объектов культурного наследия, что является существенным нарушением прав покупателя.

ФИО4 не имела намерение по приобретению квартиры в доме, относящемся к объектам культурного наследия, поскольку в таком случае при переходе права собственности на приобретаемую квартиру на неё, как на владельца, было бы возложено обязательство исполнению и соблюдению установленных законом требований и ограничений, что для неё совершенно неприемлемо.

В связи с возникновением обстоятельств, влекущих невозможность исполнения обязательств по соглашению о задатке, заключение основного договора стало невозможным по вине ФИО5, который фактически скрыл от ФИО4 сведения, относящиеся к существенным условиям как соглашения о задатке, так и основного договора купли-продажи.

Обнаружив изложенные выше обстоятельства, связанные с особым статусом жилого дома, расположенного по <адрес> ФИО4 были предприняты попытки по уведомлению ФИО5 о невозможности заключения основного договора купли-продажи в связи с сокрытием им существенных условий сделки, как посредством телефонной связи, так и письменно, однако ФИО5 обращения ФИО4 оставил без внимания.

Более того, ФИО5 продолжал создавать видимость поведения добросовестного продавца, сообщая о своем намерении явиться для заключения основного договора, при этом по-прежнему оставлял без внимания возражения ФИО4 относительно заключения сделки в связи с сокрытием фактов, имеющих существенное значение для заключения договора купли-продажи.

ФИО4 просит взыскать с ФИО5 двойную сумму задатка в размере 60 000 рублей; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 384 рубля 11 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 2 221 рубль 53 копейки.

В судебном заседании ответчик ФИО5 исковые требования не признал полностью по тем основаниям, что в предусмотренный соглашением о задатке срок ФИО4 отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, при этом с его стороны были выполнены все существенные условия соглашения о задатке.

Кроме того, еще до заключения договора о задатке ФИО5 и представитель риэлтерской компании "Этажи" в устной форме предупредили ФИО4 о том, что покупаемая ею квартира находится в жилом доме, который признан объектом культурного наследия.

Также ФИО5 считает, что заключая договор с риэлтерской компанией "Этажи", он полностью доверил сопровождение сделки купли-продажи его квартиры, поэтому на него не может быть возложена ответственность по возврату задатка.

В судебном заседании представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета исковых требований - ООО "Риэлторская контора Панацея" ФИО6 исковые требования ФИО4 также полагал необоснованными по тем основаниям, что до заключения договора о задатке представитель риэлтерской компании "Этажи" в устной форме предупредил ФИО4 о том, что покупаемая ею квартира находится в жилом доме, который признан объектом культурного наследия; ФИО4 немотивированно отказалась от заключения договора купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО5

ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовала, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело может быть рассмотрено в её отсутствие.

Заслушав объяснения представителя истца ФИО4 ФИО7, действующей на основании доверенности от 22.11.2022 №, удостоверенной нотариусом Кемеровского нотариального округа Кемеровской области ФИО3 (срок 3 года) (л.д. 49), ответчика ФИО5, представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета исковых требований - ООО "Риэлторская контора Панацея" ФИО6, допросив свидетеля ФИО2, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 12 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ каждое лицо имеет право на защиту своих гражданских прав способами, предусмотренными законом, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как основание своих требований и возражений.

В соответствии со ст. 1, ст. 8 ГК РФ выбор способа защиты права избирается истцом, при этом он должен соответствовать характеру допущенного нарушения и удовлетворение заявленных требований должно привести к восстановлению нарушенного права или защите законного интереса.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Судом установлено, что ФИО5 на праве собственности принадлежала квартира площадью 72,4 кв.м с кадастровым <адрес> (л.д. 48), которую он был намерен продать, в связи с чем заключил с ООО "Риэлторская контора Панацея" (торговая марка "Этажи") агентский договор риэлтерских услуг от 01.06.2021 № для подготовки сделки (л.д. 25-26).

После приискания ООО "Риэлторская контора Панацея" покупателя на квартиру ФИО5 в лице ФИО4, между ФИО5 и ФИО4 было заключено соглашение о задатке от 03.06.2021 (л.д. 7-8, 27-29), по условиям которого стороны договорились о том, что обязуются в срок до 15.07.2021 включительно, заключить договор купли-продажи (основной договор) следующего недвижимого имущества:

- квартира, назначение: жилое помещение, по <адрес>, общей площадью 72,4 кв.м, расположенная на третьем этаже жилого дома, № (объект), в установленной действующим законодательством форме (п. 1.1 соглашения).

Стоимость объекта недвижимости определена сторонами в размере 4 500 000 рублей (п. 1.2 соглашения).

Расчет между сторонами производится в следующем порядке: покупателями объекта по основному договору будут ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ, и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ (п. 1.3 соглашения).

При заключении настоящего соглашения покупатель передает продавцу в качестве задатка денежную сумму в размере 30 000 рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению объекта, о чем составляется расписка (п. 1.4 соглашения).

При заключении сторонами основного договора задаток, переданный покупателем в соответствии с п. 1.4. настоящего соглашения, засчитывается в счет оплаты стоимости объекта (п. 1.5 соглашения).

На момент заключения соглашения продавец гарантирует истинность следующих сведений, которые сохраняются на момент заключения основного договора (п. 2.1 соглашения):

- объект арендой, коммерческим наймом, возмездным или безвозмездным пользованием, в споре и под арестом/запрещением не состоит (в частности, нет лиц, признанных безвестно отсутствующими или объявленных умершими в судебном порядке; находящихся в армии или в местах лишения свободы; выбывших в интернаты, дома инвалидов и иные учреждения социальной защиты) (п. 2.1.1 соглашения);

- сделка, на основании которой собственник приобрел право собственности на объект, была совершена по достоверным, надлежаще оформленным документам (п. 2.1.2 соглашения).

Продавец обязуется при подписании настоящего соглашения предоставить покупателю для ознакомления необходимые для заключения настоящего соглашения документы из перечисленных ниже: паспорта собственников; правоустанавливающие и правоподтверждающие документы (к правоустанавливающим документам относятся: договор купли-продажи/мены/дарения/долевого участия/свидетельство о праве на наследство/решение суда и др.), к правоподтверждающим документам относятся: свидетельство о праве собственности или удостоверяющая выписка из ЕГРН) (п. 2.2.1 соглашения).

Факт передачи денежных средств по соглашению о задатке от 03.06.2021 в размере 30 000 рублей подтверждается распиской между ФИО4 и ФИО5 от 03.06.2021 (л.д. 9, 30).

Согласно п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.

Согласно п. 1, п. 2, п. 3 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1).

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ).

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (п. 3).

Согласно ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Согласно п. 1, п. 2, п. 5, п. 6, п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" объекты культурного наследия независимо от категории их историко-культурного значения могут находиться в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, частной собственности, а также в иных формах собственности, если иной порядок не установлен федеральным законом (п. 1).

Особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия определяются настоящим Федеральным законом, гражданским законодательством Российской Федерации, градостроительным законодательством Российской Федерации, земельным законодательством Российской Федерации (п. 2).

Распоряжение объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, в том числе их отчуждение или передача прав владения и (или) пользования такими объектами, осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации при условии выполнения требований настоящего Федерального закона (п. 5).

Установленные в соответствии с настоящим Федеральным законом ограничения (обременения) прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, сохраняются при переходе права собственности или иных вещных прав на указанные объекты к другому лицу, в том числе при обращении взыскания на объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, по обязательствам собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, при реализации объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка в процедурах банкротства должника - собственника или иного законного владельца такого объекта культурного наследия или соответствующего земельного участка, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях перехода права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, земельный участок в границах территории объекта культурного наследия либо земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия (п. 6).

В случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное ст. 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта (п. 7).

Согласно п. 1 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в п. 11 ст. 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия; не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло): под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования; под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ; незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия; не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии.

Согласно п. 11 ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" содержащиеся в охранном обязательстве требования, предусмотренные ст. 47.2 - 47.4 настоящего Федерального закона, в отношении объекта культурного наследия, являющегося многоквартирным домом либо жилым или нежилым помещением в многоквартирном доме, подлежат выполнению лицами, указанными в ст. 56.1 настоящего Федерального закона.

Согласно п. 2, п. 3 ст. 56.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" в случае, если объектом культурного наследия или его частью является многоквартирный дом либо жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, требования в отношении объекта культурного наследия в зависимости от предмета охраны могут быть установлены в отношении такого дома в целом, жилых или нежилых помещений в нем, а также общего имущества в многоквартирном доме (п. 2).

Охранные обязательства, содержащие требования в отношении многоквартирного дома в целом и общего имущества многоквартирного дома, все жилые помещения которого находятся в частной собственности, подлежат выполнению всеми собственниками помещений в многоквартирном доме либо по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятому не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом. Охранные обязательства, содержащие требования в отношении жилых помещений в многоквартирном доме, подлежат выполнению собственниками таких жилых помещений (п. 3).

Постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 05.09.2011 № 211 "О включения в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленных объектов культурного наследия, расположенных на территории г. Кемерово" включены в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объектов культурного наследия местного (муниципального) значения выявленные объекты культурного наследия (памятники истории и культуры), расположенные на территории г. Кемерово, в том числе жилой дом, расположенный по <адрес> (л.д. 73-78).

Приказом Комитета по охране объектов культурного наследия Кемеровской области от 20.04.2017 № 91 "Об утверждении охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия) (л.д. 72) утверждено прилагаемое охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия местного (муниципального) значения "Дом жилой с аптекой", расположенного по <адрес> (л.д. 73-78).

Не позднее пятнадцати рабочих дней со дня утверждения охранного обязательства копии данных документов подлежали направлению в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области для регистрации указанных в ст. 47.1 Федерального закона ограничений (обременений) прав в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Квартира, расположенная по <адрес>, находится в многоквартирном жилом доме с №, 1941 года постройки; в отношении указанного жилого дома в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о том, что он является объектом культурного наследия, представляющим собой историко-культурную ценность (л.д. 45-47).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из анализа вышеуказанных положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ (ред. от 20.10.2022) "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" следует, что в случае если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в отношений указанного объекта оформлены охранные документа, предусмотренные ст. 47.6 Закона РФ № 73-ФЗ или п. 8 ст. 48 Закона № 73-ФЗ, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на оснований такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения.

Как следует из представленных по делу доказательств, ФИО5, заключая с ФИО4 соглашение о задатке от 03.06.2021, до подписания соглашения ФИО4 о том обстоятельстве, что продаваемая им квартира находится в многоквартирном жилом доме, признанном объектом культурного наследия, не предупредил.

Данное обстоятельства в силу закона является существенным условием заключения основного договора купли-продажи и должно было быть согласованным до подписания соглашения о задатке от 03.06.2021.

Свидетель ФИО2 в суде показала, что проект соглашения о задатке от 03.06.2021 подготавливала юридическая служба ООО "Риэлторская контора Панацея", в её обязанности составление проектов не входит.

Как следует из объяснений ФИО4, ограничения, наложенные охранным обязательством и зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости в отношении указанного жилого дома для неё являются неприемлемыми, в связи с чем её требования об отказе от исполнения соглашения о задатке от 03.06.2021 по причине того, что данные ограничения были сокрыты по вине продавца являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Доводы ФИО5 о том, что о данном обстоятельстве он предупредил ФИО4 устно судом отклоняются, поскольку надлежащих доказательств этому обстоятельству им в суд не представлено, а все существенные условия договора должны быть отражены письменно.

Более того, ФИО5 только 14.07.2021 в своем письме в адрес ФИО4 на её претензию указал, что он направил ей приглашение на подписание договора с приложением копии охранного обязательства на объект культурного наследия, то есть спустя более чем месяц после заключения соглашения о задатке от 03.06.2021 представил доказательства наличий ограничений на приобретаемую квартиру.

Согласно п. 3.2 соглашения о задатке от 03.06.2021 если основной договор не будет заключен по вине продавца, в том числе в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему соглашению, нарушения продавцом своих обязательств и гарантий по настоящему соглашению или невозможности заключения основного договора по обстоятельствам, связанным с продавцом, продавец возвращает покупателю внесенную в качестве задатка в соответствии с п. 1.4 денежную сумму в двукратном размере в течение 3 дней с момента требования. При этом с момента возврата двукратного размера задатка настоящее соглашение считается расторгнутым в связи с невозможностью исполнения, все обязательства сторон прекращаются.

По смыслу п. 2.1.1 соглашения о задатке от 03.06.2021 ФИО5 заверил ФИО4 о том, что в отношении квартиры обременения отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса.

При таких обстоятельствах суд считает доказанным, что ФИО5 нарушил установленную п. 2.1.1 соглашения о задатке от 03.06.2021 свою обязанность по продаже квартиры свободной от каких-либо ограничений, в связи с чем на него должна быть возложена ответственность, предусмотренная п. 3.2 соглашения о задатке от 03.06.2021, в виде возвращения задатка в двойном размере.

ООО "Риэлторская контора Панацея" стороной соглашения о задатке от 03.06.2021 не является, в связи с чем суд оснований для возложения обязанности по возврату двойной суммы задатка на данное юридическое лицо не находит.

Согласно п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

ФИО4 13.07.2021 (л.д. 11, 32-33) посредством АО "Почта России" направила ФИО5 претензию с требованием возвратить сумму задатка в размере 30 000 рублей в течение 3 дней с момента получения требования, в том числе по тем основаниям, что продаваемая ФИО5 квартира расположена в доме, который отнесен к объектам культурного наследия (л.д. 10, 31).

ФИО5 претензию ФИО4 получил 31.07.2021.

ФИО4 08.09.2021 (л.д. 13, 36-37) посредством АО "Почта России" направила ФИО5 повторную претензию с требованием возвратить сумму задатка в двойном размере в сумме 60 000 рублей в течение 3 дней с момента получения требования, в том числе по тем основаниям, что продаваемая ФИО5 квартира расположена в доме, который отнесен к объектам культурного наследия (л.д. 12, 34-35).

ФИО5 повторную претензию ФИО4 получил 17.09.2021 (л.д. 14, 37).

ФИО5 в возвращении ФИО4 задатка отказал письмом от 24.09.2021 (л.д. 38-42), в том числе по тем основаниям, что 14.07.2021 он направил ей приглашение на подписание договора с приложением копии охранного обязательства на объект культурного наследия.

Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

При указанных обстоятельствах с ФИО5 в пользу ФИО4 подлежат взысканию проценты за пользования чужими денежными средствами, начиная с 04.08.2021 и по 17.10.2022 (как заявлено истцом) в размере 7 197 рублей 54 копейки.

В соответствии со ст. 94, 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано, в связи с чем с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере, а также почтовые расходы в размере 2 216 рублей (с учетом округления).

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО4 (<данные изъяты>) к ФИО5 (<данные изъяты> удовлетворить полностью.

Взыскать в пользу ФИО4 с ФИО5:

- 60 000 рублей двойную сумму задатка по соглашению о задатке от 03.06.2021;

- 7 197 рублей 54 копейки проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 04.08.2021 по 17.10.2022;

- 2 216 рублей расходы по уплате государственной пошлины,

а всего 69 413 рублей 54 копейки.

Решение может быть обжаловано сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в апелляционном порядке в Кемеровском областном суде в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кемеровский районный суд.

Председательствующий

Справка: в окончательной форме решение принято 22.02.2023.

Судья А.А. Тупица