Дело № 2-1022/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 августа 2025 года город Тверь
Пролетарский районный суд города Твери в составе:
председательствующего судьи Шульги Н.Е.,
При ведении протокола помощником судьи Е.А.Фроловой,
с участием представителя истцов адвоката Тубакина В.В.,
рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов луг» о взыскании денежных средств, неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным иском к ООО «Специализированный застройщик «Филатов Луг», в обоснование которого указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «Бизнес Групп» был заключен договор долевого участия в строительстве №№.
18.08.2023 в ЕГРЮЛ были внесены сведения об изменении наименования ООО «Бизнес Групп» на ООО «Специализированный Застройщик «Филатов Луг».
По условиям договора объектом долевого строительства является жилое помещение с условным номером: 346, назначение: квартира, этаж расположения: 21, проектная общая площадь: 35,61 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 36,74 кв.м, количество комнат:1, проектная площадь комнат: 17,64 кв.м, условный номер комнаты:1, проектной площадью:17,64 кв.м, проектная площадь помещений вспомогательного назначения: 17,97 кв.м в количестве 4 шт.: наименование помещения: кухня, проектной площадью 8,22 кв.м, наименование помещения: санузел проектной площадью 1,66 кв.м, наименование помещения: санузел проектной площадью 2,99 кв.м, наименование помещения: холл проектной площадью 5,10 кв.м, проектная площадь летних помещений: 1,13 кв.м в количестве 1 шт.: наименование помещения: лоджия проектной площадью 1,13 кв.м, расположенный в объекте недвижимости. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении №2 к договору.
Договор долевого участия является договором купли-продажи вещи, которая будет создана в будущем. Отделка квартиры является ее составной частью и характеризует ее качество.
Таким образом, истцам должны были передавать квартиру в определенном качественном состоянии и установленной договором площади.
В собственность истцов должна была быть передана <адрес> общей приведенной проектной площадью 36.74 кв.м, расположенная на 21 этаже во 2 секции жилого дома по адресу: <адрес>
За указанную квартиру в соответствии с п.4.1 договора было уплачено 5538944,81 руб. Цена за 1 кв.м была установлена в размере 150760,61 руб.
Согласно п.4.6. договора, в случае уменьшения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной площади, образовавшуюся разницу Застройщик возвращает Участнику долевого строительства в течение 20 дней после подписания акта приема-передачи и предоставления счета, на который должны быть перечислены денежные средства.
В соответствии с условиями договора квартира приобреталась с условием о ее чистовой отделке, перечень отделочных работ установлен в Приложении №2.
Общая площадь квартиры по результатам обмера, произведенного 13.03.2022 кадастровым инженером, составляет 34.7 кв.м., площадь лоджии равна 1,9 кв.м. Общая приведенная площадь квартиры составляет 34,7 кв.м + (1,9 х 0,5) = 35,65. Полученное значение меньше проектного на 1,09 кв.м (36,74-35,65).
18.04.2022 истцы обратились к ответчику с претензией. Письмом от 19.04.2022 ответчик отказал в удовлетворении требований. 19.02.2025 истцы обратились к ответчику с повторной претензией, которая также была оставлена без ответа.
Ответчик не разъяснял и не указывал в договоре, что площадь квартиры будет рассчитываться без отделки.
Ответчик сформулировал условия договора таким образом, что истцы полагали, что получат квартиру определенного качественного состояния (площадь и состояние с отделкой) площадью 36,74 кв.м. Об ином стороны не договаривались. Если ответчик намеревался передать истцам квартиру, а затем выполнить в ней дополнительные работы по договору подряда, которые приведут к уменьшению площади, об этом прямо должно быть указано в договоре. Однако, по акту квартира передавалась сразу с отделкой.
Договор не предусматривает условия о том, что квартира будет измеряться до выполнения отделки и что после ее выполнения площадь квартиры уменьшится. Договор предусматривает, что любое отступление от площади подлежит компенсации ответчиком.
Полагают, что ответчик обязан выплатить неустойку за период с 01.07.2023 по 22.03.2024, ее размер составит 435472 руб. (164329,06 х 0,01 х 265). Сумма неустойки подлежит ограничению до 164329,06 руб.
За период с 29.03.2022 по 30.06.2023 и с 22.03.2024 до 31.12.2024 неустойка не начисляется в соответствии с Постановлением Правительства от 26.03.2022 №479 и от 18.03.2024 №326.
На основании изложенного истцы просят взыскать с ответчика: в пользу ФИО1 82164 руб. и неустойку в размере 82164 руб.; в пользу ФИО2 82164 руб. и неустойку 82164 руб.
Истцы ФИО1 и ФИО2 в суд не явились при надлежащем извещении, их представитель адвокат Тубакин В.В. в суде исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в дополнительных письменных объяснениях, в которых указано, что в ходе рассмотрения дела подтвердился факт того, что истцам фактически была передана площадь квартиры в меньшем размере, чем предусмотрено договором купли-продажи.
Из буквального толкования п.3.2 договора следует, что истцам должны были передать квартиру проектной общей приведенной площадью 36,74 кв.м., при этом в объекте долевого строительства должны быть выполнены отделочные работы. В результате действий ответчика истцы не получили того объекта, на который рассчитывали по условиям договора. Отделка является частью квартиры и характеризует ее качество.
В соответствии со ст.2 Федерального закона от 08.08.2024 №266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», при определении размера неустоек (штрафов, пеней), подлежащих начислению за период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона, за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, применяется закон в измененной редакции.
Поскольку заявлено требование о взыскании неустойки за период до вступления в силу указанных изменений в закон об участии в долевом строительстве, то нормы законы должны применяться в предыдущей редакции.
Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Филатов луг» в суд не явился при надлежащем извещении, представил письменные возражения, в которых указал, что условиями договора не предусмотрено проведение обмеров площади объекта долевого строительства после завершения отделочных работ. По условиям договора №№ застройщик обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Застройщик свои обязательства исполнил надлежащим образом и в срок, что подтверждается актом приема-передачи от 13.05.2022 г.
В соответствии с Приказом №90 Минэкономразвития России от 01.03.2016 г. обмеры объектов может производить только кадастровый инженер. После проведения обмеров составляется техническое описание объекта.
В соответствии с п.3.3 договора, характеристики объекта долевого строительства являются проектными. Фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством объекта недвижимости и указываются в акте приема-передачи. Заключение дополнительного соглашения к договору не требуется.
По заказу застройщика Техническое описание было подготовлено 20.12.2021 г.
Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено застройщиком 17.12.2021 г., таким образом общая приведенная площадь на дату обмеров завершенного строительством объекта недвижимости составляла 35,7 кв.м (36,8 кв.м с учетом площади неотапливаемых помещений).
Доказательств того, что объект долевого строительства построен с отступлениями от условий договора и обязательных требований, приведших к ухудшению качества объекта долевого строительства, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, истцом не представлены.
Условиями договора не предусмотрен обмер площади после завершения отделочных работ. Обмеры помещений производятся до производства отделочных работ. Отделочные работы не являются неотъемлемой частью объекта, т.к. ее можно демонтировать. Экспертиза истцов проведена на дату иную от даты подписания акта приема-передачи.
Какие либо доказательства, исключающие проведение истцом работ, которые могли бы существенно изменить площадь объекта, в материалы дела не представлены.
Наличие в договоре участия в долевом строительстве условия о том, что в объект долевого строительства производятся отделочные работы, не является основанием для проведения первичной технической инвентаризации после проведения соответствующих отделочных работ, т.к. указанные отделочные работы предусмотрены не проектной документацией (архитектурные решения), а определяются соглашением сторон и указываются в заключаемом договоре.
Таким образом, в связи с тем, что проектной документацией не предусмотрены отделочные работы на объекте, а в силу ч.1 ст.55 ГК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией в момент проведения обмеров, проводимых кадастровым инженером, при подготовке Технического описания, на основании которого получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию на объекте долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, не могла быть выполнена отделка, поскольку такой объект долевого строительства не соответствовал бы положениям проектной документации, что исключало бы возможность Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Как видно из материалов дела, внесенные в ЕГРН сведения о площади спорной квартиры 35,7 кв.м (36,8 кв.м с учетом площади неотапливаемых помещений) не оспаривались, в установленном порядке изменения не вносились.
На кадастровый учет поставлена квартира именно этой площади. Доказательств внесения изменений в ЕГРН суду не представлено, в связи с чем оснований для удовлетворения требований отсутствуют.
По состоянию на дату принятия решения судом первой инстанции действует постановление Правительства РФ от 18.03.2024 №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», в силу п.1 которого присуждение штрафа в пользу истца юридически исключается.
Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29.03.2022 по 30.06.2023, то штраф за неисполнение требований потребителя, взысканию с застройщика не подлежит.
В настоящее время действует аналогичное постановление Правительства РФ №326 от 18.03.2024 г. Претензия истцов получена ответчиком в период действия Постановления Правительства №326, следовательно, срок для добровольного исполнения требования потребителя истек также в период действия настоящего Постановления, в связи с чем, требование о взыскании штрафа по Закону «О защите прав потребителей» не подлежит удовлетворению.
Претензия с требованием о выплате денежных средств в связи с разницей в площади объекта долевого строительства в адрес ответчика не поступала.
Согласно Постановлению Правительства № 326 от 18.03.2024 неустойка (пени, штраф) не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего Постановления до 30.06.2025 г.
Расчет неустойки в размере 1% от стоимости устранения недостатков противоречат нормам действующего законодательства.
Заявленная истцом неустойка и штраф несоразмерны последствиям нарушения обязательства и подлежит снижению в соответствии с принципами соразмерности, справедливости и разумности.
Также просил снизить заявленный к взысканию размер компенсации морального вреда и расходов на оплату услуг представителя.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно заявленных требований, ООО «ГКБ» в суд не явился при надлежащем извещении.
Выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Принцип свободы договора означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают, с кем и какие договоры заключать, и свободно согласовывают их условия.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно пункту 9 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции, действовавшей на дату возникновения спорных правоотношений) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной этим Федеральным законом.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Бизнес Групп» (Застройщик, впоследствии переименованное в Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов Луг») с одной стороны и ФИО1, ФИО2 с другой стороны заключен договоручастия в долевом строительстве №.
Согласно п.3.2 договора объектом долевого строительства является жилое помещение с условным номером: 346, назначение: квартира, этаж расположения: 21, номер подъезда: 2, проектная общая площадь: 35,61 кв.м., проектная общая приведенная площадь: 36,74 кв.м, количество комнат - 1. В объекте долевого строительства производятся отделочные работы, перечень которых указан в Приложении №2 к договору.
Для целей договора под проектной общей площадью объекта долевого строительства понимается площадь по проекту в соответствии с ч.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации без учёта обмеров произведённых кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера. Под проектной общей приведенной площадью объекта долевого строительства – площадь по проекту, рассчитанная в соответствии с Приказом Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр, состоящая из суммы проектной общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат. Под общей площадью объекта долевого строительства понимается площадь в соответствии с ч.5 ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат. Под общей приведённой площадью объекта долевого строительства - площадь, рассчитанная в соответствии с приказом Минстроя России от 25 ноября 2016 г. № 854/пр., состоящая из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, в соответствии с данными экспликации технического плана здания (объекта недвижимости), изготовленного кадастровым инженером, имеющим действующий квалификационный аттестат (пункты 1.3 – 1.6 договора).
Пунктом 3.3 договора определено, что фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершённого строительством объекта недвижимости, и указываются в передаточном акте, или ином документе о передаче объекта долевого строительства, заключение сторонами дополнительного соглашения к настоящему договору не требуется.
Приложением №2 к договору установлен перечень отделочных работ, выполняемых в объекте долевого строительства. Перечень является ориентировочным и может быть изменен (дополнен) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства.
Цена договора составила 5538944,81 руб., что соответствует долевому участию в строительстве 36,74 кв.м Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства из расчета 150760,61 руб. за 1 кв.м Проектной общей приведенной площади объекта долевого строительства (п.4.1). (л.д. 10-18).
13 мая 2022 г. ООО «Бизнес Групп» с одной стороны и ФИО1, ФИО2 с другой стороны был подписан передаточный акт к договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым Застройщик передал Участникам долевого строительства объект долевого строительства - жилое помещение№ 346, назначение: квартира, общей площадью: 35,7 кв.м., площадью (с учетом неотапливаемых помещений): 36,8 кв.м, жилой площадью: 17,7 кв.м.
Основные характеристики объекта долевого строительства уточнены на основании Технического описания на многоквартирный дом, составленного кадастровым инженером ФИО6, выданного ООО «Городское кадастровое бюро» (л.д.26).
Согласно техническому описанию на многоквартирный дом, расположенный по вышеуказанному адресу, квартира № 346 имеет площадь с учётом неотапливаемых частей помещений 36,8 кв.м, общую площадь жилого помещения – 35,7 кв.м (л.д. 96-оборот).
На основании указанного технического плана была внесена запись о кадастровом учёте объекта недвижимости и его площади в ЕГРН (л.д. 47-49).
Согласно выписке из ЕГРН право собственности ФИО1, ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано 20.06.2022 г.
Не согласившись с тем, что общая площадь переданной квартиры составила 35,65 кв.м вместо предусмотренной договором площади в размере 36,74 кв.м, истцы 18.04.2025 вручили ответчику претензию о возврате части денежных средств, уплаченных по договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 164329,06 руб. (по 82164,53 руб каждому из участников долевого строительства) (л.д. 22).
В удовлетворении претензии истцам было отказано (л.д.25).
Возражая против иска, представитель ответчика ссылается на то, что застройщик принимал на себя обязательства по передаче истцу объекта долевого строительства ориентировочной (проектной) общей площадью 36,74 кв.м, что фактическая площадь квартиры определяется кадастровым инженерном с учетом проектной документации, не предусматривающей отделку квартир, и, соответственно, обмер квартиры производится до осуществления данной отделки, а также на то, что с указанным порядком определения площади квартиры истцы, как участники долевого строительства, были ознакомлены и согласны.
Между тем, условия договора участия в долевом строительстве не содержат данных о порядке определения площади квартиры, в соответствии с которым площадь квартиры определяется кадастровым инженерном с учетом проектной документации, не предусматривающей отделку квартиры и соответственно до осуществления данной отделки.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" следует, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (пункт 43).
По смыслу абзаца второго статьи 431 ГК РФ при неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон иным образом толкование условий договора осуществляется в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, профессионально осуществляющее деятельность в соответствующей сфере, требующей специальных познаний (например, банк по договору кредита, лизингодатель по договору лизинга, страховщик по договору страхования и т.п.) (пункт 45).
Из буквального толкования условий п.3.2 Договора следует, что ответчик обязался передать истцам квартиру проектной общей приведенной площадью 36,74 кв.м. при этом в объекте долевого строительства выполняются отделочные работы согласно приложению№2.
Договор был подготовлен ответчиком и его толкование при неясности условий должно осуществляться в пользу истца, как потребителя и экономически слабой стороны договора.
Указанные условия договора в их толковании позволяют прийти к выводу о том, что ответчик принял на себя обязательства по передаче истцу квартиры, ориентировочной (проектной) общей площадью 36,74 кв.м, с отделкой.
Из материалов дела следует, что площадь объекта долевого строительства определена приглашенным ответчиком кадастровым инженером до осуществления отделки жилого помещения, составляет 35,7 кв. м.
Из передаточного акта 13 мая 2022 года следует, что общая площадь переданного истцу объекта долевого строительства составляет 35,7 кв.м., с учетом неотапливаемых помещений - 36,8 кв.м. Также в акте указано, что основные характеристики объекта долевого строительства уточнены на основании Технического описания на многоквартирный дом, составленного кадастровым инженером. Вместе с тем, отраженная в акте приема-передачи площадь жилого помещения определена без отделки жилого помещения, тогда как договор участия в долевом строительства содержит обязательство застройщика по передаче истцу квартиры ориентировочной (проектной) общей площадью 36,74 кв. м. с отделкой жилого помещения.
В ходе рассмотрения дела судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ЦПО Партнер» ФИО7
Согласно выводам, содержащимся в экспертном заключении №5061, площадь квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет: без учета холодных помещений -34,37 кв.м, с учетом холодных помещений с понижающим коэффициентом 0,5 – 35,7 кв.м.
Согласно техническому описанию площадь квартиры №346 с учетом неотапливаемых частей помещений составляет 36,8 кв.м. Указанное заключение отличается от аналогичного показателя, рассчитанного в рамках настоящей экспертизы, равного 35,7 кв.м. Разница составляет 36,8 – 35,7 = 1,10 кв.м.
Согласно техническому описанию общая площадь жилого помещения без учета неотапливаемых частей помещений составляет 35,7 кв.м. Указанное значение отличается от аналогичного показателя, рассчитанного в рамках настоящей экспертизы, равного 34,7 кв.м. Разница составляет 35,7 – 34,7 = 1 кв.м.
Причиной разницы между площадью объекта долевого строительства, определенной в рамках настоящей экспертизы и площадью, определенной на основании технического описания от 20.12.2021, изготовленного кадастровым инженером ФИО6, является произведение обмеров жилого помещения кадастровым инженером ФИО6 до совершения отделочных работ (л.д.183-211).
Указанное выше экспертное заключение принимается судом как достоверное, относимое и допустимое доказательство, поскольку составлено компетентным лицом (кадастровым инженером), предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; выводы эксперта достаточно мотивированы, сторонами не оспорены.
Из условий спорного договора участия в долевом строительстве следует, что его цена сформировалась путем умножения цены за квадратный метр проектной общей приведенной площади (150760,61 руб.) на проектную общую приведенную площадь объекта долевого строительства (36,74 кв.м.).
Пунктом 4.4 договора участия в долевом строительстве установлено обязательство застройщика возвратить участнику долевого строительства разницу между внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства квартиры в случае, если по результатам обмера окончательная площадь квартиры оказалась меньше проектной площади, указанной в пункте 3.2 договора на цену одного квадратного метра объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1 Договора.
Указанное обязательство в нарушение положений ст. 309 ГК РФ, застройщиком исполнено не было.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с застройщика, не исполнившего предусмотренное договором участия в долевом строительстве обязательство, денежной суммы в виде разницы между уплаченной и окончательной ценой договора участия в долевом строительстве, то есть в размере 156791,03 руб. исходя из расчета: 36,74 кв.м – 35,7 кв.м * 150760,61 руб. Соответственно, каждому из истцов подлежит выплате 78395,52 руб. (156791,03/2).
Разрешая требования истцов о взыскании неустойки за период с 01.07.2023 по 22.03.2024, суд исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 23 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Согласно пункту 6 статьи 13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Суд соглашается с утверждением истцов о том, что нарушение срока выполнения требований истцов о возврате части цены договора влечет применение предусмотренных законом штрафных санкций.
Вместе с тем, на момент рассмотрения дела судом вступило в силу Постановление Правительства РФ от 18 марта 2024 N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (далее Постановление от 18 марта 2024 N 326).
В силу пункта 4 части 1 статьи 18 Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 гг. вправе принимать решения, предусматривающие установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Постановлением от 18 марта 2024 N 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также иных мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Согласно пункту 2 Постановления от 18 марта 2024 N 326 в период с 1 июля 2023 года до 31 декабря 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6 частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года.
Предусмотренный пунктом 2 постановления от 18 марта 2024 N 326 период, в течение которого действует предельный размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, относится к особенностям применения указанных способов защиты прав участников долевого строительства.
Реализуя предоставленные ему полномочия, с учетом положений Федерального закона N 46-ФЗ, Правительство Российской Федерации в пункте 3 постановления N 326 указало, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются, в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления.
По состоянию на 01.07.2023 г. ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации составляла 7,5%, поэтому размер неустойки, подлежащей взысканию с ответчика, за период с 01.07.2023 по 22.03.2024, размер неустойки составит 20774,81 руб., исходя из следующего расчета: 156791,03 руб. х 7,5% /365 х 265 дней.
В пользу каждого из истцов подлежит взысканию по 10387,40 руб. (20774,81 руб./2)
Оснований для дальнейшего снижения неустойки в порядке ст.333 ГК РФ суд не усматривает.
В соответствии со статьями 98, 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход бюджета городского округа город Тверь в размере 6327,00 руб.
Руководствуясь ст. ст. 193-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов луг» удовлетворить частично.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов луг» (ИНН <***>), в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ г.р., паспорт №, в счет уменьшения цены договора по 78395,52 руб., неустойку по 10387,40 руб., а всего по 88782 (восемьдесят восемь тысяч семьсот восемьдесят два) рубля 93 копейки каждому.
В остальной части исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов луг» оставить без удовлетворения.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Филатов луг» (ИНН <***>) в доход бюджета муниципального городского округа город Тверь государственную пошлину в сумме 6327 (шесть тысяч триста двадцать семь) рублей 00 копеек.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд через Пролетарский районный суд города Твери в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.
Судья Н.Е. Шульга
Мотивированное решение суда изготовлено 08 октября 2025 года.