Решение по делу № 2-1115/2024 от 31.01.2025 - о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежной суммы.

Дело №2-137/2025

УИД:61RS0034-01-2023-000267-60

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 января 2025 года п. Зимовники

Зимовниковский районный суд Ростовской области в составе

Председательствующего судьи Хазовой В.Н.,

при секретаре Дроздовой И.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общество с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова к ФИО1, администрации Савоськинского сельского поселения, третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, истребования имущества из чужого незаконного владения, взыскании денежной суммы,

установил:

ООО Племзавод Кирова (далее по тексту - Истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО1, Б.А.И. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежной суммы, истребования имущества из чужого незаконного владения.

Требования мотивированы тем, что Общество с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова на основании договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственный назначения от ДД.ММ.ГГГГ, со множественностью лиц на стороне арендодателя являлось арендатором земельного участка с кадастровым №, из которого впоследствии был образован в т.ч. земельный участок с кадастровым номером №. Указанный договор аренды был в установленном законом порядке зарегистрирован в ЕГРН и заключен на долгосрочный 10-летний период. При этом в пункте 2.3 данного договора было предусмотрено право ООО Племзавод Кирова выкупать арендуемые объекты в первоочередном порядке перед другими лицами (то есть преимущественное право покупки арендатором объектов аренды). Истцу, в ходе арендного использования вышеуказанного земельного участка с кадастровыми №, стало известно, что арендодатель Б.А.И., в нарушение условий заключенного договора аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендованного имущества, продала соответствующий земельный участок стороннему покупателю — ФИО1 Вместе с тем на момент продажи спорного земельного участка ФИО1 в отношении них в полной мере и без каких-либо изменений сохранялись те арендные обременения, которые были установлены в пользу Истца на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ Обусловлено это тем, что в силу положений пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ и пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ выдел в натуре участков в счет земельных долей в арендуемом «материнском» земельном участке, как и переход права собственности на соответствующие арендованные земельные доли и участки в порядке наследования и дарения, никоим образом не повлияли на действие ранее заключенный с ООО Племзавод Кирова договора аренды. При этом в рассматриваемом случае, с одной стороны, выдел в натуре арендованной земельной доли происходил с письменного согласия Истца (как арендодателя) под условием сохранения соответствующего договора аренды, а с другой стороны — по спорному земельному участку гражданина-арендодателя без каких-либо возражений и претензий получала арендную плату, предусмотренную ранее заключенными с ООО Племзавод Кирова договором, вплоть до самой продажи спорного земельного участка ФИО1 Это, в свою очередь, в силу п.5 ст.166 и п.3 ст.432 ГК РФ полностью исключает возможность какого-либо оспаривания в дальнейшем соответствующих договоров аренды.

ООО Племзавод Кирова просил суд перевести на ООО Племзавод Кирова права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым № по договору купли-продажи, заключенному между Б.А.И. и ФИО1, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 на ООО Племзавод Кирова.

Взыскать с ООО Племзавод Кирова в пользу ФИО1 денежную сумму, уплаченную ФИО1 Б.А.И. согласно договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №.

Истребовать в пользу ООО Племзавод Кирова из незаконного владения ФИО1 земельный участок с кадастровым № (том 1 л.д. 3-14).

В судебное заседание истец и его представители не явились, дате времени и месте слушания дела извещены, предоставили суду письменные возражения на отзыв ответчика ФИО1 (том 5, л.д. 82-93).

Ответчик Б.И.А. умерла ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается актовой записью о смерти № отдела ЗАГС администрации <адрес> (том 1, л.д.110).

Из представленных суду сведений нотариусов Зимовниковской нотариальной палаты Ростовской области О.В.Г., С.С.П, в компетенцию которых входят обязанности по оформлению наследственных прав в отношении умершей ДД.ММ.ГГГГ Б.А.И. ДД.ММ.ГГГГ года рождения, наследственное дело не заводилось (том 2, л.д.132, 139).

Определением Зимовниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу в качестве соответчика привлечена администрация Савоськинского сельского поселения <адрес> (том 6, л.д. 118).

Ответчик администрация Савоськинского сельского поселения Зимовниковского района Ростовской области в судебное заседание не явились, глава поселения ФИО2 обратился к суду с заявлением о рассмотрении дела в отсутствие их представителя, указав, что не возражают об удовлетворении требований истца, поскольку каких-либо требований в отношении спорного земельного участка не имеют. От преимущественного права покупки данного земельного участка, администрация отказалась (том 6, л.д. 124).

Ответчик ФИО1 в судебное заседании не явился, о дате, времени и месте слушания дела извещен, уважительные причины не явки суду не сообщил (том 6, л.д.139). Ответчик возражал против удовлетворения требований истца, просил суд в иске отказать, по основаниям, подробно изложенным в отзыве на требования истца, в том числе применив срок исковой давности (том 6, л.д.1-11).

В судебное заседание третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области, не явились, о дате, времени и месте слушания дела извещены, (том 6 л.д. 120-121).

Применительно к положениям пункта 34 Правил оказания услуг почтовой связи, утв. приказом Министерства связи и массовых коммуникаций РФ от 31.07.2014 г. N 234, и статьи 113 ГПК РФ неявка адресата для получения своевременно доставленной почтовой корреспонденции равнозначна отказу от ее получения. Доказательств, объективно исключающих возможность своевременного получения истцом судебных извещений, не представлено.

В пунктах 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем, она была возвращена по истечении срока хранения.

По смыслу статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе и, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства.

Частью 1 статьи 35 ГПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

В силу части 2 статьи 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, несут процессуальные обязанности, установленные Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами. При неисполнении процессуальных обязанностей наступают последствия, предусмотренные законодательством о гражданском судопроизводстве.

Кроме того, согласно общедоступной информации в сети "Интернет" на официальном сайте Зимовниковского районного суда, имеется информация о рассмотрении данного гражданского дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке ст. 165.1 ГК РФ и ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Статьей 310 ГК РФ установлено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела, ООО Племзавод Кирова на основании договора аренды частей земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ, с множественностью лиц на стороне арендодателя, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 61:13:0600017:7, из которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым №.

Указанный договор аренды был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости.

Зарегистрированный в ЕГРН договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО Племзавод Кирова и в т.ч. с Б.А.И. собственником земельной доли, в отношении части исходного земельного участка с кадастровым №, никем не оспаривался. Действительность и его заключенность подтверждается ведомостями по выплате натуральной арендной платы за ДД.ММ.ГГГГ (том 5 л.д. 126-140).

По условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ он заключался на 10 лет. Пункт 2.3 договора предусматривал, при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. Первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставить за Обществом с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова. С новым участником долевой собственности заключается новый договор на общих условиях.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ответчик ФИО1 является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения 61:13:0600017:1254, что подтверждается сведениями, содержащимися в ЕГРН.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (продавец) продала, а ФИО1 (покупатель) купил земельный участок, площадью <данные изъяты> относящийся к категории земель: "земли сельскохозяйственного назначения", с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, в границах колхоза имени Кирова за 450 000 рублей (том 2 л.д. 34). Указанный Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отсутствие в ЕГРН записи о правах аренды Племзавода Кирова в отношении спорного земельного участка обусловлено ошибкой регистратора и суд полагает, что данное обстоятельство не повлияло на принадлежащее ООО Племзавод Кирова преимущественное право покупки спорного земельного участка. Соответствующие договорные условия о преимущественном праве ООО Племзавод Кирова на покупку арендованного земельного участка действовали независимо от отсутствия либо наличия у покупателя ФИО1 информации о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ссылается на то, что владение ответчиком ФИО1 спорным земельным участком является незаконным, в связи с чем, обратился в суд с указанным выше иском.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Правоотношения, связанные с предоставлением земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения, регулируются Федеральным Законом от 24 июля 2002 № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно п.1 ст. 8 ФЗ №101-ФЗ, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка, по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что Б.А.И. являясь арендодателем, не уведомила ООО Племзавод Кирова (арендатора), о намерении продать земельный участок и не предоставила ООО Племзавод Кирова возможность реализовать свое преимущественное право покупки. При этом Б.А.И. как участник гражданских правоотношений, учитывая указанное условие договора аренды, и действуя разумно и добросовестно, должна была обеспечить реализацию ООО Племзавод Кирова своего права на приобретение земельного участка в первоочередном порядке.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что условия пункта 2.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ не могут быть истолкованы как закрепляющие преимущественное право ООО Племзавод Кирова на покупку земельного участка, образованного в счет земельных долей, являются ошибочными.

Как следует из содержания пункта 2.3 договора аренды, при переходе доли (долей) в праве общей собственности на землю по наследству или вследствие совершенных в соответствии с законодательством РФ сделок с земельными долями действие договора с прежним собственником прекращается. При этом, в этом же пункте договора указано первоочередное право на покупку и аренду земельных долей оставить за ООО Племзавод Кирова.

По смыслу ст. 431 ГК РФ условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из её незаконного или недобросовестного поведения (п.4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому понимаю условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств. Если условие договора опускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора (этого условия как части договора) или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Условия заключенных между сторонами договор в аренды о преимущественном праве арендатора на выкуп арендуемых земельных участков не допускает разных вариантов своего толкования, никем не оспорены и недействительными не признаны.

Поскольку ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон от 24.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не запрещают включать в договоры аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения условия о преимущественном праве арендатора на их выкуп, в связи с чем, в силу ст. 309, п.1 ст. 425 ГК РФ оно должно исполняться.

Статьей 252 ГК РФ установлено, что лицо, обладающее долей в общей долевой собственности, вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Общие правила и условия образования земельных участков определены статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), согласно которой земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (пункт 1).

Пунктом 4 ст. 11.2 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков

Земельный участок с кадастровым номером 61:13:0600017:1254 был образован на основании письменного согласия ООО Племзавод Кирова, которое включало в себя конкретное условие о сохранении без каких-либо изменений в отношении образуемого земельного участка ранее заключенного договора аренды (том 5, л.д.123)

Между тем, в ходе рассмотрения дела сторонами спора не оспаривался тот факт, что Б.А.И. ни в устной, ни в письменной форме не обращалась к ООО Племзавод Кирова с предложением приобрести земельный участок. Суд расценивает данные действия Б.А.И. как произвольный отказ от исполнения своих обязательств, что прямо противоречит требованиям ст.ст. 309,421 ГК РФ.

Исходя из выше изложенного, суд приходит к выводу, что истец ООО Племзавод Кирова от покупки указанного имущества не отказывался.

Доводы ответчика ФИО1 на судебные акта, принятые арбитражными судами в рамках дела № о незаключенности договора аренды исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым № являются ошибочными, так как никакого правового значения для настоящего гражданского дела не имеют, поскольку данные выводы были сделаны в споре с иным составом лиц в отношении иных договоров аренды, предметом которых являлись другие земельные участки, что полностью исключает возможность их квалификации в качестве преюдициальных.

Доводы ответчика ФИО1 о пропуске истцом срока исковой давности для обращения в суд со ссылкой на положения п.3 ст. 250 ГК РФ суд полагает неверными, поскольку преимущественное право арендатора вытекает не из закона, а из условий договора, которые полежат исполнению в соответствии со ст.ст. 309, 421 ГК РФ.

Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым № был отчужден в пользу ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ. Истец ООО Племзавод Кирова впервые узнал о нарушении своих прав не ранее ДД.ММ.ГГГГ, то есть после обращения ФИО1 к истцу с досудебной претензией о возврате земельных участков. Истец за защитой нарушенных прав первоначально обратился ДД.ММ.ГГГГ, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности.

Доводы ответчика ФИО1 о том, что истец узнал о смене собственика спорного земельного участка с момента получения письма и документов с ДД.ММ.ГГГГ, являются ошибочными. Правовая оценка дана в Определении судебной коллегией по гражданским делам Ростовского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу №, имеющая преюдициальное значение в настоящем деле (том 3, л.д. 97-99).

Таким образом, из материалов дела достоверно установлено, что истец о нарушенном праве узнал не ранее ДД.ММ.ГГГГ, после получения досудебной претензии.

Согласно п.1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права. При этом в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абз.4 п.17 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» при отмене определения об отказе в принятии или возвращении искового заявления, об отказе в принятии или возвращении заявления о вынесении судебного приказа такое заявление считается поданным в день первоначального обращения, с какого исковая давность не течет.

С учетом первичного обращения в суд ДД.ММ.ГГГГ срок для защиты нарушения права, не пропущен, и составляет три года.

В соответствии с п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно п.1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно абз.14 ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется иными способами, предусмотренными законом, перечень способов защиты является открытым.

Преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственником спорного участка Б.А.И. с ООО Племзавод Кирова.

Выбранный истцом способ защиты права в виде перевода прав и обязанностей покупателя, также применяемый как в правоотношениях между собственниками имущества в порядке ст. 250 ГК РФ, не противоречит основным началам гражданского законодательства, направлен на поддержание стабильности правоотношений, возникающих в сфере оборота земель сельскохозяйственного назначения.

Из материалов дела следует, что истец не отказался от покупки, в подтверждение своих намерений приобрести указанный земельный участок перевел на счет Управления Судебного департамента в Ростовской области денежные средства в размере 450 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ (том 5, л.д.94)

Из разъяснений, содержащихся в п.12 Постановления Пленума ВС РФ от 10.06.1980 №4 (ред. от 06.02.2007) «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» при предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет Управления (отдела) судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Таким образом, при переводе на истца прав и обязанностей покупателя при продаже имущества с нарушением его преимущественного права покупки в случае удовлетворения таких требований истец обязан возместить покупателю уплаченную им стоимость приобретенной доли.

В этом связи внесенные истцом на депозит Управления судебного департамента в Ростовской области денежные средства подлежат взысканию в пользу ФИО1 как возврат цены указанного договора за переданное истцу имущество.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 193-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Перевести на Общество с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова (ИНН <***>) права и обязанности покупателя земельного участка с кадастровым № по договору купли-продажи, заключенному между Б.А.И. и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ, заменив собственника в регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 на ООО Племзавод Кирова.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова в пользу ФИО1 денежную сумму, в размере 450 000 рублей, уплаченную ФИО1 Б.А.И. согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Истребовать в пользу Общества с ограниченной ответственностью Племзавод Кирова (ИНН <***>, ОГРН <***>) из незаконного владения ФИО1 (ИНН <***>) земельный участок с кадастровым №.

После вступления настоящего решения суда в законную силу, Управлению Судебного департамента в Ростовской области по требованию ФИО1 возвратить денежные средства в размере 450 000 рублей, зачисленные ООО «Племзавод Кирова» платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на депозитный (лицевой счет) Управления Судебного департамента в Ростовской области в качестве оплаты за земельный участок по делу № рассмотренному Зимовниковским районным судом Ростовской области.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Зимовниковский районный суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья: В.Н. Хазова

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2025 года