Решение по делу № 3А-7/2025 от 12.02.2025 - о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

Дело № 3а-7/2025

УИД 76OS0000-01-2024-000212-44

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 12 февраля 2025 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Добрыня» о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Добрыня» обратилось в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №ОРС-76/2024/000377 от 28.06.2024, установлении кадастровой стоимости по состоянию на 20.03.2024 нежилого здания площадью 1382,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 34 969 594 руб.

В обоснование административного иска ссылается на то, что ООО «Добрыня» является собственником указанного нежилого здания, а, следовательно, он является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2023 определена в размере 41 885 454,98 руб. Для целей снижения налога на имущество организаций необходимо установить кадастровую стоимость здания в размере рыночной стоимости. Согласно Отчету об оценке № 18/03/2024 (в редакции № 2) от 23.03.2024, подготовленному ООО Оценочная компания «Канцлер», по состоянию на 20.03.2024 рыночная стоимость здания с кадастровым номером № составляет 34 969 594 руб. ООО «Добрыня» обратилось с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы», в установлении кадастровой стоимости здания в размере рыночной стоимости ему было отказано.

Представитель административного истца по доверенности ФИО7 ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие административного истца и его представителя, указал на обоснованность результатов определения рыночной стоимости объекта недвижимости, указанных в заключении эксперта ФИО4

В судебном заседании представитель административного ответчика ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО5 в удовлетворении требований просила отказать, против выводов судебной экспертизы не возражала.

Административный ответчик Министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Публично-правовая компания «Роскадастр», Правительство Ярославской области о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений не представили.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения, согласно которым Управление оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного ответчика ФИО5, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

ООО «Добрыня» является собственником здания площадью 1382,9 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а, следовательно, в соответствии со статьей 372 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком налога на имущество организаций. В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена приказом Министерства имущественных отношений Ярославской области от 10.10.2023 № 26-н по состоянию на 01.01.2023 и составила 41 885 454,98 руб.

Из материалов дела следует, что 30.05.2024 ООО «Добрыня» обратилось в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. На момент обращения с заявлением и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № стоит на кадастровом учете. К заявлению был приложен Отчет об оценке № 18/03/2024 (в редакции № 2) от 23.05.2024, подготовленный ООО Оценочная компания «Канцлер», в котором дата оценки определена 20.03.2024.

03.06.2024 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес заявителя направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

28.06.2024 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №ОРС-76/2024/000377 в отношении объекта с кадастровым номером №.

27.09.2024 ООО «Добрыня» обратилось в Ярославский областной суд с административным иском о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С учетом указанных обстоятельств, даты подачи административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - 27.09.2024, суд считает, что срок, установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, административными истцом соблюден.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Добрыня» вправе заявить требования о признании незаконным решения ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 28.06.2024 №ОРС-76/2024/000377, которое подлежит разрешению по существу.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что решение ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 28.06.2024 №ОРС-76/2024/000377 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости вынесено по соответствующему заявлению ООО «Добрыня», которое поступило в учреждение 30.05.2024, т.е. в установленный законом срок для принятия указанных решений.

Указанное решение принято ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

В решении № ОРС-76/2024/000377 указаны причины, послужившие основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

При анализе представленного Отчета № 18/03/2024 (в редакции № 2) установлено, что оценщиком использованы неполные и (или) недостоверные сведения: в рамках оценки доходным подходом оценщик применяет понижающую корректировку к валовому потенциальному доходу (ПВД) на арендопригодную площадь в размере 0,88, не проанализировал исходные предложения по сдаче в аренду помещений на наличие вспомогательных площадей у объектов аналогов. К примеру, у аналога № 2 в тексте объявления указано следующее – «есть свой санузел», а это значит, что предлагается к сдаче не арендопригодная площадь, а общая т.е. с учетом наличия вспомогательных площадей в общей площади. В ходе анализа предложения к сдаче аренду помещений аналога №2, также имеется вспомогательные помещения (туалеты, коридоры). Таким образом, применение понижающей корректировки на арендопригодную площадь не обоснована и не корректна. Использование недостоверных сведений оказало влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, а также является нарушением статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности».

Таким образом, оспариваемое решение принято по результатам исследования и проверки представленного административным истцом Отчета №18/03/2024 (в редакции № 2), решение является мотивированным.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия Отчета №18/03/2024 (в редакции № 2) от 23.05.2024 законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта №1876/1-4-24, выполненному экспертом Федерального бюджетного учреждения Ярославская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации ФИО8, Отчет № 18/03/2024 (в редакции № 2) от 23.05.2024, представленный административным истцом, не соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в указанном отчете, является недостоверной.

При проведении судебной экспертизы судебным экспертом ФИО4 произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.03.2024 составила 35 322 000 руб.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ. Судебная экспертиза проведена специалистом имеющим право на проведение подобного рода исследований. Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742-н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования. Судебным экспертом проанализировано содержание отчета, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, приведены выводы о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете, а также приведен расчет рыночной стоимости объекта недвижимости, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Выводы экспертного заключения относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, материалами дела установлено, что решение №ОРС-76/2024/000377 от 28.06.2024 принято компетентным органом, с соблюдением порядка и формы принятия, решение содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения. Установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» 30-дневный срок принятия решений с даты подачи ООО «Добрыня» заявления соблюден.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, недостоверность которого подтверждается заключением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным, в связи с чем, административные исковые требования в части признания решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» №ОРС-76/2024/000377 от 28.06.2024 незаконным удовлетворению не подлежат.

Исходя из содержания части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В связи с несоответствием Отчета № 18/03/2024 (в редакции № 2) от 23.05.2024, законодательству об оценочной деятельности, оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в определенном данным Отчетом размере не имеется.

Как указано выше, заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством. Лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Таким образом, при разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание выводы судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 20.03.2024 определена в размере 35 322 000 руб.

Датой определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 20.03.2024.

Федеральным бюджетным учреждением Ярославская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации заявлено о возмещении расходов на проведение экспертизы в размере 98 482 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.

Статья 106 КАС РФ предусматривает, что к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам; расходы на оплату услуг представителей; почтовые расходы, связанные с рассмотрением административного дела и понесенные сторонами и заинтересованными лицами; другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.

В силу части 1 статьи 109 КАС РФ денежные суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам и специалистам или предназначенные для оплаты других признанных судом необходимыми расходов, связанных с рассмотрением административного дела, предварительно вносятся на открытый в порядке, установленном бюджетным законодательством, счет соответственно Верховного Суда Российской Федерации, верховного суда республики, краевого, областного суда, суда города федерального значения, суда автономной области, суда автономного округа, окружного (флотского) военного суда, управления Судебного департамента в субъекте Российской Федерации стороной, заявившей соответствующую просьбу. В случае, если такая просьба заявлена обеими сторонами, требуемые суммы вносятся сторонами в равных частях.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса. По делам о взыскании обязательных платежей и санкций судебные расходы распределяются между сторонами пропорционально удовлетворенным требованиям.

Предметом настоящего административного спора является проверка законности решения ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» №ОРС-76/2024/000377, согласно которому административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. В удовлетворении требований административного истца о признании незаконным данного решения судом отказано.

Таким образом, решение по настоящему административному делу состоялось не в пользу административного истца.

Требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости являются факультативными по отношению к требованиям об оспаривании решения, в связи с чем, удовлетворение данных требований не имеет значения для решения вопроса о распределении судебных расходов по делу.

Таким образом, поскольку в удовлетворении административных исковых требований об оспаривании решений ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» судом отказано, расходы на проведение судебной экспертизы следует возложить на административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 28 июня 2024 года № ОРС-76/2024/000377 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости обществу с ограниченной ответственностью «Добрыня» отказать.

Установить по состоянию на 20 марта 2024 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – здания, назначение нежилое, общей площадью 1382,90 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере 35 322 000 (тридцать пять миллионов триста двадцать две тысячи) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Взыскать с общества с общества с ограниченной ответственностью «Добрыня» в пользу Федерального бюджетного учреждения Ярославская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации расходы на проведение экспертизы 98 482 (девяносто восемь тысяч четыреста восемьдесят два) руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И. Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 26 февраля 2025 года