УИД 61OS0000-01-2025-000228-96
дело № 3а-121/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Ростов-на-Дону 5 мая 2025 г.
Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А., рассмотрев в порядке упрощенного (письменного) производства административное дело по административному иску ФИО1 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 г. № ОРС-61/2024/000017 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости,
установил:
ФИО1 обратился в суд с административным иском, ссылаясь на то, что является собственником земельного участка с кадастровым номером .... Полагая, что кадастровая стоимость объекта превышает рыночную стоимость, подал в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) заявление об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке. Решением ГБУ от 23 января 2025 г. № ОРС-61/2024/000017 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение является необоснованным, нарушает его права как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости.
Административный истец просил суд признать незаконным решение ГБУ от 23 января 2025 г. и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости 255 701 000 рублей, определенной в отчете об оценке по состоянию на 2 декабря 2024 г.
После уточнения требований в части, касающейся размера рыночной стоимости, ФИО1 просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 888 290 000 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.
К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области.
На стадии подготовки дела к судебному разбирательству ГБУ представило письменные возражения, в которых просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, а допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на его основании рыночную стоимость.
Аналогичные доводы изложены в возражениях Минимущества Ростовской области.
В отзыве ППК «Роскадастр» выводы по существу спора оставлены на усмотрение суда.
От администрации Елизаветинского сельского поселения Азовского района Ростовской области отзывы, ходатайства в суд не поступали.
Представители административного истца, ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.
В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.
Принимая во внимание, что все лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства, доказательства уважительности причин неявки не представили, их участие в заседании суда не является обязательным в силу закона и не признано таковым судом, в соответствии с частью 7 статьи 150 и частью 4 статьи 291 КАС РФ 5 мая 2025 г. суд вынес определение о переходе к рассмотрению дела в порядке упрощенного (письменного) производства.
Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.
Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).
На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).
К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.
Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).
Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 118 739 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – в целях индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ....
Применяемая с 1 января 2023 г. кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 1 364 951 079,12 рублей.
Кадастровая стоимость земельного участка оказывает влияние на объем прав и обязанностей ФИО1 как плательщика земельного налога, исчисляемого из кадастровой стоимости участка (статьи 388-390 Налогового кодекса Российской Федерации), в связи с чем административный истец вправе инициировать пересмотр кадастровой стоимости в порядке, установленном законом.
27 декабря 2024 г. в ГБУ поступило заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости. С заявлением в ГБУ представлен отчет 2 декабря 2024 г. № 90/24 об оценке земельного участка, выполненный оценщиком ООО «Квалитет. Оценочная компания» ..., в котором рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 2 декабря 2024 г. в размере 255 701 000 рублей.
23 января 2025 г. ГБУ приняло решение № ОРС-61/2024/000017 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости на основании названного отчета об оценке.
25 февраля 2025 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, административный истец направил в суд административное исковое заявление об оспаривании решения ГБУ.
Проверяя законность принятия оспариваемого решения, суд отмечает, что оно вынесено уполномоченным органом в пределах предоставленной ему компетенции, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.
В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение оценщиком при составлении отчета статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подп. 3 пункта 2 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подп. «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611.
В числе выявленных нарушений ГБУ указало на то, что в отчете в расчетной таблице к цене объекта-аналога № 3 применена поправка на наличие строений при наличии в той же таблице информации об отсутствии строений на объекте, на странице 45 отчета оценщиком указано, что корректировка цен объектов-аналогов по данному параметру не требуется; объекты-аналоги №№ 1, 3 не сопоставимы с объектом оценки по площади; отсутствует расчет весовых коэффициентов.
В решении ГБУ сделан вывод о том, что выявленные нарушения оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
В целях проверки доводов административного истца об отсутствии у ГБУ оснований для принятия оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом по ходатайству представителя административного истца назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бета консалтинг» ...
В заключении эксперта ... от 21 апреля 2025 г. № 147СЭ/37-2025 сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от 2 декабря 2024 г. № 90/24 использовались неполные и недостоверные сведения, имеют место методологические и расчетные ошибки, допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности (статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки – пункта 10 ФСО III, подп. 1, 2 пункта 25 ФСО V, подп. 10 пункта 7 ФСО VI, пункта 22в ФСО № 7), влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Нарушения, перечисленные в решении ГБУ от 23 января 2025 г., экспертом частично подтверждены.
Эксперт указал, что в отчете оценщиком не полностью описан доступный объем рыночной информации при анализе фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования. Применив сравнительный подход, оценщик не полностью проанализировал рыночную информацию. Между тем, как показал анализ рынка, проведенный экспертом, на дату оценки имелась иная информация, которую можно было использовать при анализе и отборе аналогов; информация о ценах предложений является недостаточной, анализ в таблице 7.3.1. содержит информацию об объектах из несопоставимых с оцениваемым объектом сегментов по назначению и площади, в таблице отсутствуют ссылки на источники информации, некоторые предложения дублируются; допущена ошибка при проведении корректировки на наличие строений для объекта-аналога № 3; площадь объекта-аналога № 1 имеет иную величину, нежели та, которую принял в расчетах оценщик; объект-аналог № 3 состоит из 148 участков, то есть массив уже разделен под коттеджную застройку, что не учтено при оценке; применена скидка на торг из исследования Ассоциации Статриелт для иного сегмента земельных участков, к которому не относится оцениваемый участок, что повлияло на расчетную стоимость оцениваемого участка.
Рыночная стоимость земельного участка с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию 2 декабря 2024 г. определена экспертом ... в размере 888 290 000 рублей.
Относительно выводов эксперта возражения замечания от лиц, участвующих в деле, не поступили.
Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности.
Величина рыночной стоимости рассчитана экспертом на основе сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов, подтвержденным представленными документами. Сведения об объектах проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.
Таким образом, содержание отчета об оценке не позволяет объективно установить рыночную стоимость объекта и при рассмотрении заявления ФИО1 у бюджетного учреждения имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке. Оспариваемое административным истцом решение ГБУ не повлекло необоснованное ущемление охраняемых законом прав и интересов ФИО1 Следовательно, основания для удовлетворения требований административного истца о признании решений ГБУ от 23 января 2025 г. незаконным отсутствуют (статья 227 КАС РФ).
Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование было заявлено административным истцом.
При изложенных выше обстоятельствах суд считает возможным положить в основу своего решения выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта.
ООО «Бета консалтинг» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости экспертных услуг на сумму 120 000 рублей.
Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе.
Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано, в связи с чем решение не может считаться принятым против административного ответчика. Следовательно, в соответствии со статьей 111 КАС РФ, пунктом 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 расходы, в том числе связанные с проведением судебной экспертизы, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.
Ввиду отсутствия доказательств зачисления административным истцом средств в обеспечение расходов на проведение экспертизы на лицевой счет суда, оплата экспертных услуг взыскивается судом с ФИО1 в пользу экспертной организации настоящим решением.
Руководствуясь статьями 175-180, 249, 293-294 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.
Отказать в удовлетворении требования ФИО1 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 23 января 2025 г. № ОРС-61/2024/000017.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым ... площадью 1 118 739 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – в целях индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: ..., в размере его рыночной стоимости по состоянию на 2 декабря 2024 г. – 888 290 000 рублей.
Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости считать 27 декабря 2024 г.
Судебные расходы возложить на административного истца.
Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бета консалтинг» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 120 000 рублей.
На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в срок, не превышающий пятнадцати дней со дня получения копии решения, в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд.
Судья О.А. Руднева