Копия
СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 сентября 2022 года город Салехард
Суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:
председательствующего судьи суда ЯНАО Семейкиной С.А.
при секретаре Ишметовой Д.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-58/2022 по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка
установил:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с административным иском к ФГБУ Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ЯНАО, ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» об установлении кадастровой стоимости принадлежащего на праве аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 622 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 2 791 000 рублей, по состоянию на 21 декабря 2020 года.
В обоснование заявленных требований указали на то, что кадастровая стоимость земельного участка, установленная на 21 декабря 2020 года, составляет 9 484 344 рублей. По мнению истцов кадастровая стоимость земельного участка не соответствует рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости. Данное обстоятельство нарушает право на установление действительной арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в публичной собственности.
Представитель административного ответчика Департамента имущественных отношений Ямало-Ненецкого автономного округа и представитель административного ответчика ГБУ ЯНАО «Государственная кадастровая оценка» в письменных возражениях полагали в удовлетворении административного иска отказать, представленный отчет оценщика ставят под сомнение.
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд ЯНАО с заявлением, просят рассмотреть дело в их отсутствие, поддерживают административные исковые требования.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились (кроме представителя Департамента имущественных отношений ЯНАО), ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявили, суд их явку обязательной не признавал. На основании ч. 2 ст. 150 Кодекса административного судопроизводства РФ административное дело подлежит рассмотрению в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.
Представитель Департамента имущественных отношений ЯНАО ФИО3 в судебном заседании считает административные исковые требования не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в возражениях на административное исковое заявление.
Как следует из материалов дела, административные истцы ФИО1 и ФИО2 являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 622 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - эксплуатация здания РММ.
По условиям договора аренды земельного участка № 11-21 от 18 марта 2021 года со сроком аренды до 21 декабря 2069 года, арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы изменяется в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка, арендодателем выступает - Департамент имущественных отношений Администрации города Ноябрьска (л.д. 6-12).
В соответствие с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Положениями части 1 статьи 245, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ предусмотрено право граждан на обращение в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Из указанных законоположений следует, что административные истцы как арендаторы земельного участка, находящегося в публичной собственности и уплачивающие арендную плату, исходя из его кадастровой стоимости, вправе оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка.
При этом действующее законодательство допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка.
В соответствии с актом № АОКС-89/2021/000001 от 31.01.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 21 декабря 2020 года и составляет 9 484 344 рублей, указанная кадастровая стоимость применяется к отношениям, возникающим с 21 декабря 2020 года.
Государственная кадастровая стоимость земельного участка на указанную дату подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости (л.д. 13).
В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В части 7 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" содержатся аналогичные требования об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.
В этой связи, административный истец представил в суд отчет № 22041900, выполненный 6 июля 2022 года ООО «Негосударственное экспертное учреждение «ЭКОНС» об оценке рыночной стоимости земельного участка, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 21 декабря 2020 года составила 2 791 000 рублей (л.д. 15-62).
Как усматривается из материалов дела, рыночная стоимость спорного земельного участка, определенная в отчете оценщика, существенно отличается от кадастровой стоимости.
В связи с сомнениями в достоверности представленного отчета, судом по делу была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка.
Согласно заключению эксперта Общество с ограниченной ответственностью «Корпорация консалтинга» (далее - ООО «Корпорация консалтинга») ФИО4 от 26 августа 2022 года № 20 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 21 декабря 2020 года составляет 8 306 000 рублей.
Как усматривается из заключения экспертом был применен сравнительный подход к оценке методом выделения, что согласуется с требованиями стандартов оценки. В качестве аналогов объекта оценки взяты объекты, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Основным источником информации, использованными экспертом, явились средства массовой информации, интернет-ресурсы с предложениями о продаже аналогичных объектов недвижимости, расположенных на территории городов одного субъекта (ЯНАО).
В заключении эксперта приведены качественные и количественные характеристики объектов аналогов с указанием цены предложения и источники информации, что позволяет идентифицировать объекты-аналоги, необходимые корректировки экспертом вносились, выбранные объекты-аналоги соответствовали категории земель объекта оценки - земли населенных пунктов, учитывалось назначение объектов-аналогов и объекта оценки. Заключение позволяет проверить правильность введения корректировок по элементам сравнения, содержание заключения не допускает неоднозначного толкования выводов эксперта, при оценке применялся сравнительный подход, что согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки. Выводы эксперта не содержат каких-либо противоречий.
Выводы в экспертизе сделаны уполномоченным на то лицом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, достаточно полно мотивированы и не содержат каких-либо противоречий.
При таких данных прихожу к выводу, что указанное заключение эксперта ООО «Корпорация консалтинга» ФИО4 от 26 августа 2022 года № 20 является относимым и допустимым доказательством по настоящему делу, поскольку оно отвечает требованиям ст. 82 КАС РФ и ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Ввиду того, что представленный административным истцом в суд отчет по определению рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком, не содержит необходимого экономического обоснования указанных в нем выводов, суд отвергает его и находит недопустимым доказательством.
В силу ст. 12 Закона об оценочной деятельности в РФ итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в заключении, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Таким образом, за основу рыночной стоимости земельного участка суд принимает стоимость, приведенную экспертом в своем заключении в размере 8 306 000 рублей.
Лица, участвующие в деле, доказательств недостоверности выводов эксперта относительно произведенной оценки земельного участка либо несоответствия требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности не представили и не опровергли их.
Поскольку кадастровая стоимость земельного участка, установленная по результатам государственной кадастровой оценки земель, превышает его рыночную стоимость на одну и ту же дату, суд считает, что заявленное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости следует удовлетворить, при этом кадастровая стоимость земельного участка подлежит установлению равной его рыночной стоимости в размере, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.
Сведения о дате подачи административного искового заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения суда указывается дата подачи соответствующего административного искового заявления (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28).
Административное исковое направлено в суд 13 июля 2022 года, поэтому датой подачи искового заявления следует считать именно эту дату, которая и подлежит указанию в резолютивной части решения (л.д.66).
От генерального директора ООО «Корпорация консалтинга» ФИО4 поступило заявление о возмещении понесенных расходов по проведению судебной экспертизы на сумму в размере 50 000 рублей.
Согласно ч. 1 ст. 103 КАС РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела.
В соответствии со ст. 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в числе прочего суммы, подлежащие выплате экспертам.
В силу ч. 3 ст. 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения. Размер вознаграждения экспертам определяется судом по согласованию со сторонами и по соглашению с экспертами.
Судебная оценочная экспертиза по настоящему делу проведена, заключение эксперта представлено суду и было исследовано и оценено в совокупности с другими доказательствами при разрешении дела по существу.
Сведений, что оплата расходов на проведение экспертизы до дня рассмотрения судом дела была произведена, материалы дела не содержат.
В соответствии с ч. 1 ст. 111 КАС РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ст. 107 и ч. 3 ст. 109 КАС РФ.
В п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.
Согласно позиции Конституционного Суда РФ, изложенной в постановлении от 11.07.2017 № 20-П, судебные расходы взыскиваются не только, если административный ответчик оспаривал право на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, но и в случае, если такая стоимость определена по недостоверным сведениям, либо настолько превышает рыночную, что это может означать ошибку в методике ее определения или в применении методики.
При этом, при решении вопроса о распределении судебных расходов по указанной категории дел не исключается учет того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций или налогоплательщиков.
Сравнительный анализ свидетельствует о том, что разница между оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка с кадастровым номером №, установленной по состоянию на 21 декабря 2020 года, в размере 9 484 344 рублей и рыночной стоимостью объекта недвижимости, определенной на основании заключения судебной оценочной экспертизы в размере 8 306 000 рублей составляет 12,0% (или 1,13 раз), то есть менее половины.
При таких данных, принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка, определенная в результате государственной кадастровой оценки, не является кратной размеру определенной судом рыночной стоимости земельного участка, прихожу к выводу о том, что в данном конкретном случае допущенное при установлении кадастровой стоимости спорного объекта с его рыночной стоимостью расхождение не является существенным, укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, следовательно, не может свидетельствовать об ошибочности ранее состоявшейся кадастровой оценки объектов недвижимости, повлекшей нарушение конституционных прав административного истца как собственника.
Как предусмотрено статьей 322 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.
Как следуют из договора аренды ФИО1 и ФИО2 являются соарендаторами оспариваемого земельного участка, без выделения долей, в связи с чем взыскание с них судебных расходов на производство экспертизы подлежит взысканию в солидарном порядке.
При указанных обстоятельствах судебные расходы в виде подлежащей выплате эксперту денежной суммы в размере 50 000 рублей за определение рыночной стоимости земельного участка следует взыскать с административных истцом ФИО1 и ФИО2 в солидарном порядке, что соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям ст. 111 КАС РФ.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 4 622 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости в размере 8 306 000 рублей, по состоянию на 21 декабря 2020 года.
Дата подачи в суд административного искового заявления-- о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка - 13 июля 2022 года.
Взыскать в солидарном порядке с ФИО1 и ФИО2 в пользу ООО «Корпорация консалтинга» расходы по производству экспертизы в размере 50 000 (пятьдесят тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда.
Мотивированное решение суда изготовлено 19 сентября 2022 года.
судья /подпись/ С.А. Семейкина