Решение по делу № 02-2250/2025 от 18.09.2025 - о понуждении заключить договор залога и произвести регистрацию договора залога.

77RS0001-02-2024-016432-22

№ 02-2250/2025

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

04 сентября 2025 года г. Москва

Бабушкинский районный суд г. Москвы в составе председательствующего судьи Меркушовой А.С., при секретаре судебного заседания Сидорове Д.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2250/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор залога и произвести регистрацию договора залога,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнения просил вынести решение о заключении и регистрации договора залога в отношении объектов недвижимости - Договор залога 1/2 доли в праве собственности на здание, с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *, примыкает с севера к д. Липки, Договор залога 1/2 доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования “для дачного строительства”, общей площадью 2 331 кв.м, кадастровый номер *, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: *, примыкает с севера к д. Липки, ПСПК “Звенигородский”; в случае отчуждения объектов недвижимости ответчиком, взыскать с последнего убытки, причиненные неисполнением ответчиком своих обязательств, в размере 8 945 219 руб. как сумму основного долга и 3 775 372 руб. 57 коп. - проценты за пользование чужими денежными средствами, или обязать ответчика предоставить в залог истцу соразмерное/равноценное недвижимое имущество в случае, если ответчик не является собственником вышеназванных объектов недвижимого имущества.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указал, что между ним и ФИО4 17.01.2017 заключен договор займа денежных средств, согласно которому истец передал заемщику денежные средства в размере 6 000 000 руб. с уплатой 10% годовых. Впоследствии стороны заключили дополнительное соглашение, которым изменили размер процентов - 18%. В связи с неисполнением надлежащим образом условий договора, ФИО1 обратился в Головинский районный суд г. Москвы, который по делу № 2-2295/2021 удовлетворил требования заимодавца в полном объеме в размере 9 659 005 руб. и наложил арест на имущество заемщика. С учетом названного судебного решения стороны 02.11.2021 заключили Дополнительное соглашение № 2, в котором заемщик подтвердил наличие у него перед заимодавцем долга в размере 8 954 219 руб. и принял на себя обязательство ежемесячно в срок не позднее 05 числа оплачиваемого месяца перечислять на банковские реквизиты займодавца сумму в размере 300 000 руб., при этом в ноябре и декабре 2021 заемщик оплачивает заимодавцу сумму в размере по 90 000 руб. Залогодатель ФИО2 приняла на себя обязательство в течение 7 дней с даты подписания Дополнительного соглашения № 2 заключить с заимодавцем Договор залога на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Залогодатель не исполнил обязательства, а заемщик не произвел ни одной выплаты в соответствии с условиями Дополнительного соглашения № 2. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному обязательству, несет риск наступления неблагоприятных последствий случайной гибели или случайного повреждения заложенной вещи, если иное не предусмотрено договором. Если залогодатель произвел отчуждение находящейся у него во владении заложенной вещи без необходимого согласия залогодержателя, залогодержатель вправе предъявить к нему требование о возмещении причиненных этим убытков.

Стороны в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, обеспечили явку своих представителей.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, Пак Н.В. в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования, настаивал на удовлетворении их в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании иск не признал по доводам, изложенным в представленном возражении, просил отказать в удовлетворении иска.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомлял, мнения по иску не выразил.

Суд, выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам ст.ст. 59, 60 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) считает заявленные требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 307 Гражланского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательство возникает из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в данном кодексе. В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Судом установлено, что 17.01.2017 между ФИО1 (заимодавцем) и ФИО4 (заемщиком) заключен договор займа денежных средств, в соответствии с условиями которого истец передал ФИО4 денежные средства в сумме 6 000 000 руб. со взиманием 10% годовых в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора, сроком на 1 год, а заемщик обязался возвратить в обусловленные договором срок сумму займа и уплатить проценты.

Пунктом 3.2 договора стороны предусмотрели, что проценты на сумму займа начисляются ежемесячно и уплачивается заемщиком не позднее трех рабочих дней месяца следующего за расчетным путем перечисления процентов на сумму займа на счет заимодавца.

18.01.2017 стороны договора займа заключили Дополнительное соглашение, которым изменили размер процентов с 10% на 18% годовых.

02.11.2021 ФИО1 с одной стороны и ФИО4 и ФИО2 заключили Дополнительное соглашение № 2 к договору займа б/н от 18.01.2017, в котором согласовали следующие условия:

- заёмщик подтвердил наличие у него перед заимодавцем долга в размере 8 954 219 руб. и принял на себя обязательства ежемесячно в срок не позднее 5 числа оплачиваемого месяца перечислить на банковские реквизиты заимодавца сумму в размере 300 000 руб. Положения настоящего пункта не распространяются на ноябрь и декабрь 2021 года, в которых заёмщик обязуется перечислять денежные сумы в размере по 90 000 руб. в каждом;

- залогодатель ФИО2 приняла на себя обязательства в течение 7 дней с даты подписания Дополнительного соглашения № 2 заключить с заимодавцем договор залога 1/2 доли в праве собственности на здание, с кадастровым номером *, расположенное по адресу: *, примыкает с севера к д. Липки, Договор залога 1/2 доли в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования “для дачного строительства”, общей площадью 2 331 кв.м, кадастровый номер *, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: *, примыкает с севера к д. Липки, ПСПК “Звенигородский” (в том числе, в последующем осуществить государственную регистрацию договора залога в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним), заемщик обязуется предоставить к моменту заключения залога нотариальное удостоверение согласие супруга на заключение залога залогодержателю.

Принадлежность указанного в Дополнительном соглашении № 2 недвижимого имущества на праве общей долевой собственности ответчику подтверждается выписками из ЕГРН.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, представитель ответчика указал, что на момент подписания Дополнительного соглашения ответчик находилась с заемщиком в зарегистрированном браке, который в настоящее время расторгнут. Дополнительное соглашение, на котором основаны требования истца, не содержит условия о стоимости недвижимого имущества, передаваемого в залог, то есть, не согласовано существенное условие договора залога. Кроме того, в нарушение требований ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 338-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность. Ответчик считает, что к данным правоотношениям возможно применение положений ст.ст. 364 - 367 ГК РФ, в соответствии с которыми поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Иск подан 01.11.2024, залог имущества считается прекратившимся с 01.01.2023 (по истечении одного года с момента нарушения заемщиком обязательства по Дополнительному соглашению № 2).

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 335 ГК РФ в случае, когда залогодателем является третье лицо, к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются правила статей 364-367 данного Кодекса, если законом или соглашением между соответствующими лицами не предусмотрено иное. Как указано в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 15.04.2020 №18-П по делу о проверке конституционности абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК РФ, нормы, регулирующие отношения собственности и иные имущественные отношения, должны быть ясными, точными и непротиворечивыми, а механизм их действия - предсказуемым и понятным субъектам правоотношений, которые должны иметь возможность в разумных пределах предвидеть правовые последствия своего поведения.

В силу прямого указания абзаца второго пункта 1 статьи 335 ГК РФ к отношениям между залогодержателем и залогодателем - третьим лицом применяются положения статьи 367 данного Кодекса, пунктом 6 которой установлено, что поручительство прекращается по истечении указанного в договоре поручительства срока, на который оно дано. Если такой срок не установлен, оно прекращается при условии, что кредитор в течение года со дня наступления срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства не предъявит иск к поручителю. Когда срок исполнения основного обязательства не указан и не может быть определен или определен моментом востребования, поручительство прекращается, если кредитор не предъявит иск к поручителю в течение двух лет со дня заключения договора поручительства.

В подписанном сторонами Дополнительном соглашении № 2 от 02.11.2021 не указан срок исполнения основного обязательства, имеется ссылка, что Соглашение действует до полного исполнения обязательства.

Поскольку срок исполнения основного обязательства не указан, поручительство, в данном случае Дополнительное соглашение в части заключения договора залога, прекращено, так как истец не обратился в суд к поручителю (залогодателю) в течение двух лет со дня заключения Дополнительного соглашения № 2. Дополнительное соглашение подписано сторонами 02.11.2021, срок предъявления иска до 02.11.2023.

С указанной даты договор поручительства для ответчика-залогодателя прекратил свое действие.

Обязанность ответчика заключить договор и право истца требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными. Если при предъявлении истцом требования о понуждении ответчика заключить договор или об определении условий договора в отсутствие у последнего такой обязанности или в отсутствие такого соглашения ответчик выразил согласие на рассмотрение спора, считается, что стороны согласовали передачу на рассмотрение суда разногласий, возникших при заключении договора (пункт 1 статьи 446 ГК РФ). В случае отсутствия у ответчика обязанности заключить договор или отсутствия соглашения о передаче разногласий на рассмотрение суда в принятии искового заявления о понуждении заключить договор (об урегулировании разногласий) не может быть отказано. В этом случае суд рассматривает дело по существу и отказывает в иске, если в ходе процесса стороны не выразили согласия на передачу разногласий на рассмотрение суда.

В силу положений ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 данного кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6).

Пунктом 3 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

В соответствии с п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с данным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Согласно ст. 9 Федерального закона р 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

В соответствии со ст. 19 вышеназванного закона ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном федеральным законом и федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

В п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора” разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

При разрешении спора суд обращает внимание на то, что Дополнительное соглашение № 2 от 02.11.2021, которое истец указывает как основание для заключения договора залога недвижимого имущества, то есть, основного договора, содержит срок для его заключения, а именно 7 дней с момента подписания сторонами соглашения.

Таким образом, основной договор залога недвижимого имущества должен быть заключен 09.11.2021. Следовательно, в суд с иском истец с требованием о понуждении к заключению договора был вправе обратиться не позднее 09.05.2022. Иск подан в суд 01.11.2024, то есть с пропуском пресекательного срока, установленного п. 4 ст. 445 ГК РФ.

Оценивая позиции сторон, суд также учитывает, что обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве; не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Подписав Дополнительное соглашение № 2, ответчик выразил волю на передачу принадлежащего ему недвижимого имущества в залог, а истец также принял на себя обязательство заключить основной договор, на что указывают положения ч 3 ст. 154 ГК РФ. Эти обязательства должны быть выполнены не только в установленный предварительным договором срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора залога, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.

Дополнительное соглашение не содержит всех существенных условий договора залога, в нем отсутствует согласованная сторонами стоимость недвижимого имущества - предмета залога. Указание в Дополнительном соглашении № 2 на объекты недвижимого имущества как предмета ипотеки и суммы основного долга третьего лица не является достаточным условием для заключения договора залога недвижимого имущества.

Вместе с тем, ни истец, ни ответчик проект договора залога недвижимого имущества друг другу не направляли, истец никаких мер к понуждению ответчика заключить договор ипотеки не предпринимал, доказательств обратного суду не представлено.

Доказательств уклонения ответчика от заключения договора залога истцом суду не представлено, в том числе - согласования места и времени подписания договора, согласования существенных условий договора, обращение к ответчику с требованием явиться к нотариусу для заключения договора.

При изложенных обстоятельствах основания для удовлетворения требования об обязании заключить договор залога и взыскании убытков судом не установлены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о понуждении заключить договор залога и произвести регистрацию договора залога - отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Бабушкинский районный суд города Москвы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суд в окончательной форме изготовлено 18 сентября 2025 года

Судья А.С. Меркушова