Мотивированное решение изготовлено: ДД.ММ.ГГГГ
Дело № №
№
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
п. Переяславка 12 декабря 2022 года
Суд района имени Лазо Хабаровского края в составе председательствующего судьи Выходцевой Ю.С.,
при секретаре судебного заседания Богомаз Т.А.,
с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО2,
ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3 о признании необоснованно уклоняющимся от государственной регистрации сделки, признании заявления о приостановлении государственной регистрации уклонением от государственной регистрации сделки, обязании не чинить препятствия для регистрации сделки путем отзыва заявления о приостановлении государственной регистрации, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании необоснованно уклоняющимся от государственной регистрации сделки, признании заявления о приостановлении государственной регистрации уклонением от государственной регистрации сделки, возложении обязанности не чинить препятствия для регистрации сделки путем отзыва заявления о приостановлении регистрации, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований указано, что 28.07.2022 между ФИО1 и ФИО3, в лице представителя ФИО16 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: п. <адрес> Указанный договор для государственной регистрации сделки был передан в МФЦ, расположенный в п. Переяславка. 03.08.2022 поступило уведомление о приостановлении государственной регистрации прав до 05.09.2022 в связи с заявлением ФИО3 о прекращении государственной регистрации. До настоящего времени государственная регистрация сделки не произведена. Оснований для приостановления регистрации не имеется, кроме заявления Продавца квартиры, которое не основано на законе и является злоупотреблением правом со стороны Продавца. Оснований для расторжения сделки или признания ее недействительной не имеется, согласованные сторонами условия договора купли-продажи со стороны истца выполнены в полном объеме. Просит признать ФИО3 необоснованно уклоняющимся от государственной регистрации сделки, признать заявление о приостановлении государственной регистрации уклонением от государственной регистрации сделки, возложить обязанность не чинить препятствия для регистрации сделки путем отзыва заявления о приостановлении регистрации, вынести решения о государственной регистрации перехода права собственности.
Третье лицо, Управление Росреестра по Хабаровскому краю, надлежащим образом уведомленное о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание своего представителя не направило, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовало.
В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд находит возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица, по представленным доказательствам, поскольку препятствий для этого не имеется.
В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал, суду пояснил, что в начале июля 2022 года он разместил объявление на информационном ресурсе о покупке квартиры в пригороде г. Хабаровска. Ему поступил звонок от мужчины по имени Николай, который сообщил о продаже квартиры, расположенной в п. <адрес> скинул номер телефона собственника квартиры ФИО17 Л.С. Созвонившись с ФИО18., он посмотрел документы на квартиру, посмотрел выписку из ЕГРН, удостоверился, что квартира не в обременении, с ФИО19 они договорились о цене, которая составила 300 000 рублей. Также они договорились о просмотре квартиры. На осмотр он приехал со знакомым ФИО21. ФИО20. пояснила, что квартиру они продают по причине переезда в другой населенный пункт. В ходе изучения документов, им установлено, что для сделки недостаточно было документов, в том числе свидетельства о расторжении брака. В течение недели ФИО22 и ФИО3 совершали действия по сбору документов, для того чтобы совершить сделку. Он предложил ФИО4 провести сделку либо через нотариуса, либо через систему безопасных расчетов Сбербанка, но ФИО23 пояснила, что им денежные средства нужны срочно. 28.07.2022 он с ФИО24. встретились в МФЦ п. Переяславка, где он передал наличные денежные средства, ФИО26 Л.С. написала расписку. Они договорились, что ФИО25. и ФИО3 могут пожить в квартире 2 недели, вывезти вещи. Через 2 дня ему позвонили из Росреестра, сообщили о приостановлении регистрации, поскольку продавец подал заявление о приостановлении сделки по регистрации квартиры. В договоре купли-продажи указана иная стоимость квартиры, поскольку они так договорились, всё всех устроило. Реальная стоимость квартиры составила 300 000 рублей, поскольку в ней необходимо было делать ремонт, в договоре указана примерная рыночная стоимость квартиры.
Ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что не намеревался продавать квартиру, это должна была быть фиктивная сделка. Его супруга по доверенности оформляла договор купли-продажи квартиры, получила денежные средства в сумме 300000 руб. Впоследствии они узнали, что в отношении них были совершены мошеннические действия. Они созвонились с истцом, предложили приостановить сделку, на что тот согласился. Приехав в г. Хабаровск в офис к истцу, там находился истец и ФИО27 которые пояснили, что они могут выкупить у них квартиру за 1700000 руб. В связи с тем, что в отношении них были совершены мошеннические действия, он написал заявление в ОП №1 г. Хабаровска, где было возбуждено уголовное дело. Он квартиру на продажу не выставлял, это сделали мошенники. Намерения продавать квартиру у него не было. Ранее обманным путем он взял кредит, отдав в залог имеющееся транспортное средство, в данном случае ему предложили провести фиктивную сделку. Почему в договоре указана сумма в размере 1700 000 он не знает, фактически ФИО28 получила 300 000 рублей, рыночная стоимость его квартиры составляет 1900 000 рублей. На сегодняшний день у него также нет намерения продавать спорную квартиру.
Свидетель ФИО29 в судебном заседании пояснил, что 13 июля 2022 года ФИО6 поступил телефонный звонок с предложением о покупке квартиры, расположенной в <адрес>. ФИО6 попросил вместе с ним съездить на осмотр квартиры. На следующий день они поехали смотреть квартиру, их встретила, как они думали, хозяйка квартиры - ФИО30. Они осмотрели квартиру, документы, обговорили условия сделки. ФИО31 попросила передать ей денежные средства наличными, хотя ей предлагалось воспользоваться страховой ячейкой, однако, она пояснила, что им нужны наличные денежные средства. Все моменты сделки и сбора необходимых документов они обсудили также и с собственником, ФИО3 Ему в дальнейшем известно стало, что деньги в размере 300 000 рублей ФИО6 заплатил, получил расписку, подписал договор купли-продажи в МФЦ п. Переяславка. Через несколько дней ФИО6 рассказал, что продавцы попали в сложную ситуацию из-за мошеннических действий и просят возвратить сделку. ФИО6 не против был пойти им навстречу, однако, ответчик перестал выходить на связь. Позднее ФИО6 позвонили из Росреестра и сказали, что сделка приостановлена, поскольку собственник написал заявление о приостановлении сделки. В связи с чем в договоре указана сумма в размере 1700 000 рублей ему неизвестно, стороны об этот договорились и это не противоречит закону.
Свидетель ФИО32 в судебном заседании пояснила, что в 20 числах июля 2022 года ей позвонил знакомый - ФИО33 пояснил, что были произведены мошеннические действия в отношении ее сожителя, ФИО3, заключавшиеся в продаже его квартиры, прислали фотографии квартиры. Также он пояснил, что им позвонит человек по имени Алексей, и надо будет произвести фиктивную сделку. Им позвонил ФИО6, они обговорили условия сделки, собрали недостающие документы. 28.07.2022 они встретились с ФИО6 в МФЦ п. Переяславка для сдачи документов, подписали договор, ей были переданы деньги в размере 300 000 рублей, она написала расписку. 29.07.2022 около 16 часов ей позвонил человек, представившийся ФИО34 пояснил, что в отношении них произведены мошеннические действия. Она позвонила ФИО6, предложила вернуть сделку в первоначальное состояние, что они готовы возвратить денежные средства. 29.07.2022 они с ФИО3 выехали в г. Хабаровск на встречу с ФИО6 На момент их приезда с ФИО6 был ФИО35 который предложили купить у них их квартиру за 1700 000 рублей. Впоследствии они обратились в правоохранительные органы в связи с совершенными в отношении них мошенническими действиями. В районе имени Лазо стоимость квартиры не может составлять 300000 руб. Намерений продать квартиру у них не было. Почему в договоре указана сумма 1700 000 рублей пояснить не может. Фактически она получила на руки 300 000 рублей, ответчику деньги не возвратила, потому что их необходимо было положить на безопасный счет, что она и сделала, где сейчас находятся указанные денежные средства, она не знает. Когда она писала расписку и получала деньги, то была уверена, что это фиктивная сделка.
Выслушав истца, его представителя, ответчика, свидетелей, исследовав письменные материалы дела в совокупности, суд приходит к следующему.
В силу п.1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрации сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
В соответствии с п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
При этом, в соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).
В соответствии с ч.1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии с п. 63 вышеуказанного постановления Пленума Верховного Суда РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Из анализа приведенных норм права следует, что единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как установлено в судебном заседании ФИО3 (Продавец) в лице ФИО36 ФИО1 (Покупатель) подписали договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, состоящую из двух комнат, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенную на первом этаж многоквартирного дома, с кадастровым номером № стоимостью 1700 000 рублей (л.д.15-17).
Из расписки следует, что ФИО37 действующая в интересах ФИО3 по доверенности, получила от ФИО1 денежные средства в сумме 300 000 рублей за проданную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д. 11).
Согласно уведомлению Управления Росреестра по Хабаровскому краю от № направленному в адрес истца ФИО1, государственная регистрация прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, приостановлена на основании заявления продавца ФИО3 о прекращении государственной регистрации от 28.07.2022 № (л.д. 6).
ФИО3 30.07.2022 в отдел полиции №1 УМВД России по г. Хабаровску подано заявление, которому присвоен номер КУСП № что подтверждается талоном-уведомлением № №
На основании заявления о преступлении ФИО3, зарегистрированного в КУСП № № от 30.07.2022 по факту хищения денежных средств путем обмана в отношении неустановленных лиц, следователем СО ОП №1 СУ УМВД России по г. Хабаровску ФИО38 возбуждено уголовное дело № № от 01.08.2022 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, что подтверждается постановлением о возбуждении уголовного дела и принятии его к производству от 01.08.2022.
Из объяснения ФИО3 от 30.07.2022 следует, что в отношении него неизвестными лицами произведены мошеннические действия. 01.07.2022 мошенники позвонили ФИО39 и сообщили, что квартира в которой они проживают выставлена на продажу и есть объявление о продаже квартиры на сайте «Авито». Лариса поговорила с мошенниками и отправила им фото квартиры, они выставили ее на продажу. Так к ним пришел риелтор ФИО5 и они заключили договор купли-продажи, он предложил в договоре написать, что квартиру подают за 1700000 рублей, а на самом деле он отдал им денежные средства в сумме 300000 рублей, он написал ему расписку о получении денег, расписка находится у Алексея. Денежные средства, которые им передал Алексей они положили на страховую ячейку. Алексей сказал им выписаться из квартиры, что они и сделали. Сейчас Алексей предлагает им купить спорную квартиру в ипотеку за 1500000 рублей.
Из объяснения ФИО1 следует, что 13.07.2022 на его номер телефона поступил звонок с неизвестного ему абонентского номера, звонивший представился Николаем, пояснил, что является знакомым хозяйки квартиры, расположенной по адресу: <адрес> которая хочет ее быстро продать, и что на сайте Авито размешено соответствующее объявление. Увидев объявление о продаже квартиры на Авито, стоимостью 900000 рублей, созвонившись с ФИО43 обговорив сумму за квартиру в 300000 рублей, проверив документы на квартиру, они договорились о дате проведения сделки. По обоюдному соглашению с ФИО40. в договоре купли-продажи, они решили указать сумму в 1700000 рублей, что составляет ее примерную рыночную стоимость. 28.07.2022 в назначенное время они встретились с ФИО41 в здании МФЦ п. Переяславка, где подали договор купли-продажи на квартиру. Деньги в сумме 300000 рублей он передал ФИО42 она написала расписку о получении денежных средств. На следующий день ему позвонила ФИО4 и сказала, что ее обманули мошенники и попросила отменить сделку. 02.08.2022 ему позвонили из Росреестра и сообщили что сделка по продаже квартиры приостановлена на 1 месяц в связи с тем, что собственник квартиры подал заявление о мошеннических действиях.
На основании постановления следователя СО ОП №1 СУ УМВД России по г. Хабаровску от 01.10.2022 уголовное дело № № приостановлено в связи с не установлением лица, подлежащего привлечению в качестве обвиняемого.
Решением суда района имени Лазо от 13.09.2022 в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным приостановления государственной регистрации права было отказано в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу 15.10.2022.
Согласно справке АСР ОВМ ОМВД России по району имени Лазо и адресной справке УВМ УМВД России по Хабаровскому краю ФИО3 значится зарегистрированным по адресу: <адрес> с 02.08.2022 года (л.д. 27-28).
Оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, руководствуясь приведенными выше нормами материального права, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору купли-продажи недвижимости существенными условиями являются предмет договора, цена договора, перечень лиц, имеющих право пользования квартирой.
Как следует из п. 2 договора купли-продажи от 28.07.2022 стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> определена сторонами и составляет 1700000 рублей. Цена является окончательной и изменению не подлежит.
Суд приходит к выводу о том, что сторонами не соблюдены обязательства по соблюдению существенных условий договора купли-продажи спорной квартиры от 28.07.2022, поскольку ФИО1 не представлены доказательства оплаты установленной договором стоимости квартиры в размере 1700 000 рублей. При подаче документов для регистрации договора купли-продажи квартиры истцом выплачена сумма в размере 300 000 рублей, что подтверждается распиской представленной в материалы дела, пояснениями истца, ответчика, а также показаниями свидетелей ФИО44 ФИО45.
Иных документов, подтверждающих оплату полной стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи не представлено. Доводы стороны истца о том, что сторонами в устной форме определена стоимость квартиры в размере 300000 руб., не свидетельствует о фактическом исполнении условий договора купли-продажи квартиры.
Кроме того, требования истца о государственной регистрации не могут быть удовлетворены ввиду не предоставления им предусмотренного статьей 556 ГК РФ документа о передаче имущества.
Основанием для передачи недвижимости покупателю является передаточный акт или иной документ, подтверждающий факт такой передачи. Под передаточным актом или иным подобным документом следует понимать составленный на материальном носителе документ, являющийся, как правило, приложением (неотъемлемой частью) к договору продажи недвижимости, содержащий сведения о передаваемом недвижимом имуществе, сведения о субъектах договора продажи недвижимости и указание на факт такой передачи. Передаточный акт или иной подобный документ подписывается обеими сторонами, и с момента подписания этого акта и непосредственного вручения продавцом недвижимого имущества покупателю взаимные обязанности продавца и покупателя по передаче и приемке недвижимого имущества считаются исполненными.
Согласно п.3.1 договора купли-продажи от 28.07.2022 настоящий договор купли-продажи является одновременно актом приема-передачи Квартиры.
Вместе с тем, в судебном заседании установлено и сторонами не оспаривалось, что фактически квартиры истцу не передавалась, на момент рассмотрения дела судом в квартире зарегистрирован и проживает ответчик ФИО3, что свидетельствует о том, что обязательства по передаче спорной квартиры не исполнены.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <данные изъяты> 0808 <данные изъяты>) к ФИО3, <данные изъяты> года рождения, уроженца <данные изъяты> (<данные изъяты>) о признании необоснованно уклоняющимся от государственной регистрации сделки, признании заявления о приостановлении государственной регистрации уклонением от государственной регистрации сделки, обязании не чинить препятствия для регистрации сделки путем отзыва заявления о приостановлении государственной регистрации, вынесении решения о государственной регистрации перехода права собственности, отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через суд района имени Лазо Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Председательствующий Ю.С. Выходцева