Решение по делу № 2-7381/2022 от 17.11.2022 - о признании договора долевого участия недействительным в части, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов.

Дело №2-7381/22

УИД 50RS0026-01-2022-007433-03

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17.11.2022 года Люберецкий городской суд Московской области в составе судьи Аксеновой Е.Г., при секретаре Поляковой А.Р., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № по иску СНВ, РДИ, ЛСА к ООО АН «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании договора долевого участия недействительным в части, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ :

Истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, на основании договоров долевого участия в строительстве.

Истцами была затребована выписка из ЕГРН, из которой выяснилось, что ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» является собственником чердачного помещения, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 414,6 кв.м. на основании договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГ №, заключенного между застройщиком ООО «Некрасовка Девелопмент» и ООО АН «Рязанский проспект» и акта приема передачи отдельных нежилых помещений от ДД.ММ.ГГ, в том числе в части нежилых помещений общей площадью 414,6 кв.м. В последствии выяснилось, что чердачное помещение находится в залоге у банка с 2014 года.

ДД.ММ.ГГ Арбитражным судом гор. Москвы рассмотрено дело № № по иску ОАО «Банк Российский кредит» к ООО АН «Рязанский проспект» об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГ, в том числе с на нежилое помещение – чердак общей площадью 414,6 кв.м. с кадастровым №, решением от ДД.ММ.ГГ исковые требования удовлетворены в полном объеме. На основании определения Девятого арбитражного апелляционного суда истцы привлечены к участию в деле в качестве третьих ли, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора.

Истцами в обоснование требований также указано, что в чердачном помещении многоквартирного <адрес> находятся инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование.

С указанием на ст. 166,168,209,301,302 ГК РФ, истцы, с учетом уточнения иска, просили суд признать недействительным договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенный между ООО АН «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент» в части нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский проспект» нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, взыскать солидарно с ответчиков в пользу СНВ расходы по оплате услуг представителя 30 000 руб., расходы по оплате госпошлины 300 руб., почтовые расходы 3 581,86 руб., транспортные расходы 310 руб., в пользу РДИ расходы по оплате госпошлины 300 руб., нотариальные расходы по составлению доверенности 2300 руб., в пользу ЛМСА расходы по оплате госпошлины 300 руб.

Истцы СНВ, РДИ, ЛСА в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

Представитель истцов по доверенности в судебное заседание явилась, требования поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика ООО АН «Рязанский проспект» в судебное заседание явился, против удовлетворения иска возражал, по мотивам, изложенным в письменных пояснениях, указав на пропуск истцами срока исковой давности.

Представитель ответчика ООО «Некрасовка Девелопмент» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель третьего лица АО «Анкор Банк Сбережений» в лице управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель третьего лица ОАО «Банк Российский кредит» в лице управляющего ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежаще.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав явившихся лиц, оценив в совокупности собранные по делу доказательства, приходит к выводу о частичном удовлетворении иска по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом ст. 305 ГК РФ предусматривает, что права, предусмотренные ст. 301 - 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Согласно ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу разъяснений в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, в подтверждение чего в материалы дела представлены договоры участия в долевом строительстве, свидетельства о государственной регистрации права, выписки ЕГРН.

26.08.2013г. между ООО «Некрасовка Девелопемент» и ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» был заключен договор № долевого участия в строительстве нежилого помещения, объектом долевого строительства являлись отдельные нежилые помещения, расположенные в чердачном пространстве общей инвестируемой (расчетной) площадью 6 532,4 кв.м, а также общее имущество, входящее в состав многоквартирного дома, в т.ч. помещение площадью 414,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>

01.10.2013г. указанные объекты долевого строительства были переданы от ООО «Некрасовка Девелопемент» к ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» по акту приема передачи.

На основании вышеуказанного договора и акта приема-передачи за ООО «Агентство недвижимости «Рязанский проспект» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Спорное нежилое помещение площадью 414,6 кв.м. находится в залоге у ОАО «Банк Российский Кредит», в отношении которого открыто конкурсное производство функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов» и АО «Анкор Банк Сбережений» в отношении которого открыто конкурсное производство, функции конкурсного управляющего возложены на Государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов».

ДД.ММ.ГГ Арбитражным судом <адрес> рассмотрено дело № № по иску ОАО «Банк Российский кредит» к ООО АН «Рязанский проспект» об обращении взыскания на предмет залога по договору об ипотеке от ДД.ММ.ГГ, в том числе на нежилое помещение – чердак общей площадью 414,6 кв.м. с кадастровым №, Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГ исковые требования в указанной части удовлетворены.

По смыслу ст. 128 ГК РФ объектом права собственности могут быть, в частности, помещения (жилые и нежилые).

Согласно п. 1 ст. 288 ГК РФ, ч. 1 ст. 15 ЖК РФ объектом права собственности может быть жилое помещение. При этом в силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Согласно ст. 37 ЖК РФ, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г., в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В силу пп. "а" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 N 491, в состав общего имущества включаются, в частности, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Таким образом, исходя из пп. "а" п. 2 Правил, а также принимая во внимание правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 19.05.2009 года N 489-О-О, По смыслу оспариваемых законоположений, к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

В связи с тем, что для правильного разрешения спора необходимо разъяснение вопросов, требующих специальных познаний, по ходатайству представителя истцов, судом была назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО ЭК «Аксиома».

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГ на дату проведения экспертизы техническое состояние нежилого помещения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, соответствует первичной (проектной) документации.

Экспертом установлено, что в исследуемом нежилом помещении с кадастровым номером № многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес>, расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного жилого помещения в этих домах.

С технической точки зрения, использовать спорное помещение (чердачное помещение с К№ по адресу: <адрес> в качестве самостоятельного объекта недвижимости невозможно, в связи с тем, что данное помещение, согласно терминологии и конструктивным особенностям, является чердаком МКД и располагает в себе инженерную систему для обслуживания жилых помещений в указанном жилом доме.

Не доверять данному экспертному заключению у суда не имеется оснований.

Согласно проекту и Техническому паспорту здания на многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГ спорное помещение имеет назначение - чердак обладает и имеет общую площадь 414,6 м., является общим помещением, используемым для обслуживания дома.

Согласно Постановлению об утверждении разрешения на ввод в эксплуатацию квартала жилой застройки «Малое Павлино», построенного ООО «Некрасовка Девелопмент» и присвоении почтового адреса жилым домам» № от «04» сентября 2013 г. помещение чердак, площадью 414,6 кв.м. также является помещением, предназначенным для обслуживания дома.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу об истребовании из чужого незаконного владения ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., многоквартирного дома, находящегося по адресу: <адрес> в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество, с прекращением права собственности ООО АН «Рязанский проспект» на данное имущество.

В отношении требований о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО Агентство недвижимости «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопемент» в части нежилого помещения с кадастровым номером № площадью 414,6 кв.м., суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения данных требований, по причине пропуска истцами срока исковой давности и отсутствия уважительных оснований для его восстановления.

Согласно ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Ответчик ссылается на пропуск срока исковой давности, суд полает, что действительно срок исковой давности истек, поскольку как усматривается из материалов дела и объяснений представителя истца, они узнали о принадлежности спорного нежилого помещения ответчику при получении выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ.

При этом суд соглашается с доводами ответчиков о том, что проектная документация была размещена на сайте застройщика в сети Интернет и находилась в свободном доступе.

Указанный МКД был сдан в эксплуатацию ДД.ММ.ГГ, кадастровый номер присвоен спорному нежилому помещению ДД.ММ.ГГ, препятствий в получении выписки ЕГРН на спорное нежилое помещение после сдачи много квартирного дома в эксплуатацию и регистрации истцами права собственности на свои жилые помещения в 2014 году, судом не установлено.

Таким образом, истцы о праве собственности на спорное нежилое помещение должны были узнать из выписки из ЕГРН в 2014 г., а с указанным иском обратились в суд в 2022 г. за пределами срока исковой давности.

В то же время, в отношении истребования общедомового имущества суд не находит оснований к применению последствий пропуска срока исковой давности, поскольку фактически нежилое помещение изъято и отделено от иных общих помещений МКД не было, в связи с чем, судом нарушения факта владения собственниками помещений МКД чердачным помещением не установлен. Кроме того, иск об истребовании имущества является способом защиты вещного права, предусмотренным статьей 304 ГК РФ.

На такие требования срок исковой давности не распространяется в силу прямого указания закона (статья 208 ГК РФ).

В соответствии с частью 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу истца СНВ расходы по оплате госпошлины в сумме 300 руб., и подтвержденные почтовые расходы в сумме 2345,32 руб., в пользу истца РДИ госпошлину в сумме 300 руб. и в пользу истца ЛСА госпошлину в сумме 300 руб.

Суд отказывает в удовлетворении требований о взыскании с ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу истца РДИ судебных расходов по оплате нотариальных услуг за составление доверенности, т.к. доверенность, представленная истцом, наделяет нескольких представителей широким кругом полномочий и не ограничивается ведением данного дела в суде.

Суд также отказывает в удовлетворении требований о взыскании в пользу истца СНМ транспортных расходов, в виду того что ею не представлено доказательств несения данных расходов именно данным истцом и именно в рамках рассмотрения настоящего дела.

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Из представленных суду документов усматривается, что истец понес расходы на оплату услуг представителя по данному делу в размере 30000 рублей.

С учетом принципа разумности, категории сложности гражданского дела, суд полагает взыскать с ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» возмещение данных расходов в указанном размере.

Поскольку в удовлетворении требований о признании договора недействительным, заявленных к ответчику ООО «Некрасовка Девелопмент» истцам отказано, оснований для взыскания судебных расходов с данного ответчика у суда не имеется.

Определением Люберецкого городского суда от ДД.ММ.ГГ по данному делу была назначена судебная экспертиза, расходы по которой были возложены на истцов.

Одновременно с результатами экспертизы руководителем ООО ЭК «Аксиома» в суд направлено ходатайство о взыскании расходов на проведение экспертизы, т.к. истцами экспертиза оплачена не была.

Поскольку требования истцов, для проверки которых была назначена экспертиза, были удовлетворены, в соответствии с требованиями ст. ст. 95,96 ГПК РФ расходы на судебную экспертизу подлежат взысканию с ответчика ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу экспертной организации в размере 170 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования СНВ, РДИ, ЛСА к ООО АН «Рязанский проспект», ООО «Некрасовка Девелопмент» о признании договора долевого участия недействительным в части, истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, прекращении права собственности, взыскании судебных расходов - удовлетворить частично.

Истребовать из чужого незаконного владения ООО АН «Рязанский Проспект» нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу <адрес> в пользу собственников указанного многоквартирного жилого дома, как общедомовое имущество.

Прекратить право собственности ООО АН «Рязанский Проспект» на нежилое помещение с кадастровым номером № по адресу <адрес>

Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу СНВ расходы по оплате услуг представителя в сумме 30 000 рублей, госпошлину в сумме 300 рублей, почтовые расходы в сумме 2345,32 рублей.

Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу РДИ госпошлину в сумме 300 рублей.

Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу ЛСА госпошлину в сумме 300 рублей.

Взыскать с ООО АН «Рязанский Проспект» в пользу ООО ЭК «Аксиома» расходы за производство судебной экспертизы в сумме 170 000 рублей.

В удовлетворении иска в остальной части: о признании недействительным в части договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГ, заключенного между ООО «АН «Рязанский проспект» и ООО «Некрасовка Девелопмент», взыскании почтовых расходов, свыше присужденных, транспортных расходов, расходов по оплате доверенности - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд Московской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья: Аксенова Е.Г.

Решение принято в окончательной форме 03.02.2023 года.