Дело № 2 – 2477/2022
УИД 23RS0054-01-2022-002513-56
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
05 сентября 2022 года город Челябинск
Тракторозаводский районный суд города Челябинска в составе:
председательствующего судьи Приваловой Н.В.,
при секретаре судебного заседания Хасановой Р.Д.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования «Московский психолого-социальный университет» к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительно, применений последствий недействительности сделки,
УСТАНОВИЛ:
Образовательная автономная некоммерческая организация высшего образования "Московский психолого-социальный университет" (далее по тексту ОАНО ВО «МПСУ») обратилась в суд с иском (с учетом уточнения) к ФИО1, ФИО2, в котором просила договоры от 22 декабря 2021 года б/н и от 28 декабря 2021 года б/н, заключенные между ОАНО ВО «МПСУ» и ФИО1, признать недействительными, применить последствия недействительности сделки путем возврата в собственность ОАНО ВО «МПСУ» объектов недвижимого имущества - нежилых помещений с кадастровыми номерами №, расположенных в нежилом здании по адресу: <адрес>, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ФИО1 на нежилые помещения: №, за №; №, за №; №, за №; №, за №; №, за №; №, за №, восстановить в Едином государственном реестре недвижимости записи о государственной регистрации права собственности ОАНО ВО «МГТСУ» на вышеуказанные нежилые помещения.
В обоснование иска указано на то, что 22 декабря 2021 года между ОАНО ВО «МПСУ» в лице ректора ФИО2 и ФИО1 был заключен договор б/н купли-продажи объектов недвижимого имущества. 28 декабря 2021 года теми же сторонами, на идентичных условиях в отношении объектов недвижимого имущества был заключен еще один договор б/н купли-продажи, удостоверенный ФИО5, временно исполнявшей обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа ФИО11 Согласно условиям указанных договоров ОАНО ВО «МПСУ» (Продавец) передает в собственность ФИО1 (Покупателю) объекты недвижимого имущества, а последний обязуется оплатить их стоимость, определенную в договоре, в размере 2 000 000 рублей путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАНО ВО «МПСУ». При этом, как видно из договоров купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемые объекты недвижимого имущества до момента полной оплаты их стоимости не будут находиться в залоге у Продавца.
Объекты представляют собой нежилые помещения в здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>: №, кадастровый №, площадью 1 326,6 кв. метра; №, кадастровый №, площадью 22,3 кв. метра; №, кадастровый №, площадью 31,8 кв. метра; №, кадастровый №, площадью 15,8 кв. метра; №, кадастровый №, площадью 2,9 кв. метра; №, кадастровый №, площадью 55,9 кв. метра, а именно, всего 6 помещений общей площадью 1 455,3 кв. метра. Вышеуказанные договоры купли-продажи нежилых помещений не отвечают требованиям закона, противоречат интересам ОАНО ВО «МПСУ». В представленном нотариусу Протоколе № заседания Правления ОАНО ВО «МПСУ» от 06 декабря 2021 года указано, что на заседании присутствуют все 5 (пять) членов Правления, которые единогласно проголосовали «За» по всем вопросам повестки дня, в том числе по вопросу продажи в городе Челябинске объектов недвижимого имущества за цену 2 000 000 рублей. Однако, как минимум два члена Правления - ФИО13 и ФИО7 не принимали участия в собрании Правления 06 декабря 2021 года. Предоставляя нотариусу сфальсифицированный Протокол № заседания Правления ОАНО ВО «МПСУ» от 06 декабря 2021 года ответчик ФИО2 злоупотребила правом, чем нанесла ущерб законным интересам ОАНО ВО «МПСУ». Обстоятельства заключения сделки по продаже Объектов, принадлежащих истцу, также указывают на не соблюдение порядка принятия решения о распоряжении имуществом, предусмотренного Законом № 7-ФЗ и Уставом ОАНО ВО «МПСУ», что является нарушением закона.
Представитель истца ОАНО ВО «МПСУ» - ФИО3 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по основаниям, изложенным в иске, настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика ФИО2 – ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Представитель ответчика ФИО1 – ФИО6 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях.
Ответчики ФИО2, ФИО1 в судебном заседании участия не приняли, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил, ходатайств об отложении не заявлял.
Кроме того, сведения о дате, времени и месте судебного заседания доведены до всеобщего сведения путем размещения на официальном сайте суда в информационно – телекоммуникационной сети Интернет по адресу: http:/www.trz.chel.sudrf.ru.
Заслушав мнение представителей сторон, изучив письменные материалы гражданского дела, давая оценку фактическим обстоятельствам дела, всем имеющимся доказательствам в их совокупности, суд находит исковые требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно пункту 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу части 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суд исходит из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
Из положений пункта 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В судебном заседании установлено и следует из письменных материалов гражданского дела, что 22 декабря 2021 года между ОАНО ВО «МПСУ» в лице ректора ФИО2 и ФИО1 заключен договор б/н купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого ОАНО ВО «МПСУ» (Продавец) передает в собственность ФИО1 (Покупатель) принадлежащие на праве собственности продавцу объекты недвижимого имущества: встроенное нежилое помещение №, площадью 1 326,6 кв. метра, литер А, реестровый №, состоящее из помещений №, №, №, №. №, № расположенных на первом этаже; помещений с № по №, расположенных на втором этаже; помещений с № по №, расположенных в подвале; встроенное нежилое помещение №, общей площадью 22,30 кв. метра, литер А, реестровый №, состоящее из помещения №, на техническом этаже; встроенное нежилое помещение №, общей площадью 31,80 кв.м., литер А, реестровый №, состоящее из помещения, расположенного на техническом этаже; встроенное нежилое помещение №, общей площадью 15,80 кв.м., литер А, реестровый №, состоящее из помещения №, расположенного на техническом этаже; встроенное нежилое помещение №, общей площадью 2,90 кв.м., литер А, реестровый №, состоящее из помещения №, расположенного на техническом этаже; нежилое помещение №, общей площадью 55,90 кв.м., литер А, реестровый №, состоящее из помещений № и №, расположенных на техническом этаже.
Цена продажи установлена пунктом 2.1 договора и составляет 2 000 000 рублей, которые выплачиваются путем перечисления денежных средств на расчетный счет ОАНО ВО «МПСУ» в следующем порядке: 1 000 000 рублей должен быть оплачен в день подписания первого договора (22 декабря 2021 года), 500 000 рублей оплачивается Покупателем до 01 августа 2022 года; 500 000 рублей, которые оплачивается Покупателем до 01 сентября 2022 года.
При этом, как видно из договоров купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что отчуждаемые Объекты до момента полной оплаты их стоимости не будут находиться в залоге у Продавца.
22 декабря 2021 года между сторонами договора был составлен акт приема – передачи к договору купли-продажи нежилого здания, в соответствии с которым ФИО1 принял вышеуказанные объекты недвижимости в собственность за плату.
28 декабря 2021 года между ОАНО ВО «МПСУ» в лице ректора ФИО2 и ФИО1 заключен договор б/н купли-продажи объектов недвижимого имущества, по условиям которого ОАНО ВО «МПСУ» (Продавец) передает в собственность ФИО1 (Покупатель) принадлежащие на праве собственности продавцу объекты недвижимого имущества: нежилое помещение № площадью 1 326,6 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №; нежилое помещение № (ресторан), площадью 22,3 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №; нежилое помещение № (ресторан), площадью 31.8 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №; нежилое помещение №, площадью 15,8 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №; нежилое помещение №, площадью 2,9 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №; нежилое помещение № (вентиляционная), площадью 55,9 кв. метров, находящееся по адресу: <адрес>-а, помещение №.
В соответствии с пунктом 2 договора отчуждаемые нежилые помещения принадлежат ОАНО ВО «МПСУ» на основании договора № купли-продажи нежилого помещения в здании от 30 сентября 2002 года, совершенного в простой письменной форме.
Государственная регистрация права собственности ФИО1 на вышеуказанные объекты недвижимого имущества произведена, что сторонами не оспаривалось в ходе судебного заседания.
Оспариваемые договоры заключены в письменной форме в соответствии с нормами действующего законодательства, предъявляемыми к данным договорам, условия договоров сторонами исполнены.
Вышеуказанные обстоятельства подтверждены исследованными в судебном заседании материалами дела правоустанавливающих документов, поступивших в ответ на судебный запрос и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
В ответ на судебный запрос нотариус нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО11 сообщила о том, что ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области ФИО11, был удостоверен договор купли-продажи объектов недвижимости, находящихся в городе Челябинске между ОАНО ВО «МПСУ» и ФИО1, зарегистрированный в реестре за № До заключения вышеуказанного договора действующим ректором на момент сделки - ФИО8 был предоставлен Протокол № заседания Правления ОАНО ВО «МПСУ» от 06 декабря 2021 года об одобрении продажи объектов недвижимого имущества, находящихся в городе Челябинске за 2 000 000 рублей, оформленный на фирменном бланке ОАНО ВО «МПСУ» и подписанный председателем и секретарем заседания в соответствии с и. 5.27 Устава ОАНО ВО «МПСУ», не требующий обязательного нотариального удостоверения, поскольку ОАНО ВО «МПСУ» является некоммерческой организацией. Также сообщила о том, что заседание Правления проходило 06 декабря 2021 года по адресу: <адрес>, аудитория 204, что отражено в вышеуказанном Протоколе №, следовательно, присутствие нотариуса нотариального округа Челябинского городского округа Челябинской области было не предусмотрено, поэтому предоставление сведений о проведении собрания, оформленного Протоколом № заседания правления ОАНО ВО «МПСУ».
В соответствии со статьей 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно статье 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.
В качестве обоснования своих требований представитель истца ссылается на положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что оспариваемая им сделка противоречит требованиям закона. При этом представитель указывает, что нарушена статья 29 ФЗ «О некоммерческих организациях», поскольку отсутствовало решение правления некоммерческой организации об одобрении оспариваемой сделки. Вместе с тем само решение правления об одобрении оспариваемой сделки представлено представителем истца совместно с исковым заявлением.
Согласно абзацу 1 части 4 статьи 29 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ (редакции от 02 июля 2021 года) «О некоммерческих организациях» общее собрание членов некоммерческой организации или заседание коллегиального высшего органа управления некоммерческой организацией правомочно, если на указанном собрании или заседании присутствует более половины его членов.
Согласно абзаца 2 части 4 статьи 29 Федерального закона от 12 января 1996 года № 7-ФЗ (редакции от 02 июля 2021 года) «О некоммерческих организациях» решение общего собрания или заседания по вопросам исключительной компетенции высшего органа управления некоммерческой организацией принимается единогласно или квалифицированным большинством голосов в соответствии с настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и учредительными документами.
Согласно пункту 5.17 Устава решения принимаются квалифицированным большинством голосов в 2/3 от общего числа голосов членов Правления, присутствующих на заседании.
Доводы ОАНО ВО «МПСУ» о том, что решение Правления является незаконным не могут быть приняты во внимание, так как согласно представленного в материалы дела Протокола № от 06 декабря 2021 года в заседании Правления принимали участие все пятеро членов правления, Протокол подписан и заверен избранным председателем правления собственноручно, а также Секретарем избранным из членов правления, что соответствует части 4 статьи 29 ФЗ «О некоммерческих организациях», то есть имелся кворум для проведения собрания.
Все члены правления, присутствовавшие на заседании, проголосовали за принятие решения об одобрении сделки. Таким образом, в соответствии с п. 5.17 Устава организации решение является принятым.
Кроме того, ни законом, ни уставом организации, не предусмотрено одобрение сделки по распоряжению имуществом организации.
Стать 29 ФЗ «О некоммерческих организациях» и устав организации относят к исключительной компетенции правления лишь определение принципов формирования имущества, а не одобрение сделок по распоряжению имуществом. Одобрение какой-то конкретной сделки нельзя отнести к определению принципов формирования имущества.
Совершение сделок по распоряжению имущества относится к компетенции единоличного исполнительного органа.
Следовательно, одобрение или неодобрение оспариваемой сделки членами правления организации не имеет никакого юридического значения для совершения или исполнения оспариваемой сделки.
Оценив представленные истцом доказательства о том, что ФИО13 и ФИО7 не принимали участия в голосовании, не имеет юридического значения для рассмотрения настоящего спора, потому как все члены Правления проголосовали за заключение Договора купли продажи, что соответствует пункту 5.17 Устава и не может являться основанием для признания договоров недействительными.
Согласно статье 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа. Доказательств того, что ФИО9 знал или должен был знать о возможном отсутствии некоторых членов Правления при проведении заседания по поводу одобрения спорной сделки, стороной Истца не представлено. Следовательно, оснований для признания спорной сделки недействительной по основанию отсутствия согласия органа юридического лица, не имеется.
Доводы ОАНО ВО «МПСУ» о том, что согласно оспариваемых договоров- имущество было продано в несколько раз ниже, чем его кадастровая стоимость, однако доказательств указанных обстоятельств истец не представляет. При этом как следует из текста самого договора общая кадастровая стоимость отчуждаемых объектов недвижимого имущества по данным ЕГРН на дату заключения сделки – 28 декабря 2021 года составила 5 757 537 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН от 28 декабря 2021 года.
Истец ссылается на то, что им получено налоговое уведомление от 21 апреля 2022 года, из которого следует, что кадастровая стоимость имущества составляет почти 47 миллионов рублей. Однако, данное налоговое уведомление содержит явную техническую ошибку, так как не соответствует сведениям кадастрового учёта, о чём ОАНО ВО «МПСУ» не может не знать, так как являлся длительное время плательщиком налога на имущество, размер которого рассчитывается из величины кадастровой стоимости.
Таким образом, неразумного снижения цены объекта по сравнению с его кадастровой стоимостью не произошло.
Арбитражным судом Челябинской области принято решение о том, что собственник объекта недвижимости, который являлся предметом сделки, обязан выплачивать денежные средства собственнику земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.
Доводы истца о том, что условия сделки о том, что имущество не будет находится в залоге у продавца до полного расчёта по договору, существенно нарушают права ОАНО ВО «МПСУ», необоснованны, доказательств нарушения прав истца данным положением договора, вопреки требованиям положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.
Кроме того, законодательством Российской Федерации не предусмотрена обязанность передавать проданное имущество Продавцу в Залог, до момента его полной оплаты по договору.
Проанализировав обстоятельства совершения оспариваемых договоров купли-продажи, их условия, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что волеизъявление сторон, в том числе продавца ОАНО ВО «МПСУ» было направлено на наступление правовых последствий совершенной возмездной сделки, которые достигнуты, расчет в соответствии с условиями договоров купли-продажи произведен, имущество передано продавцом покупателю ФИО1, который, в результате совершения соответствующей сделки, приобрел право собственности на имущество, зарегистрировав его в установленном законом порядке, при этом, вопреки доводам истца доказательств ее недействительности, истцом суду представлено не было.
При таких обстоятельствах, оснований для признания сделки купли-продажи от 22 декабря 2021 года и 28 декабря 2021 года недействительными по заявленным истцом основаниям, применения последствий недействительной сделки у суда не имеется.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Образовательной автономной некоммерческой организации высшего образования "Московский психолого-социальный университет" к ФИО1, ФИО2 о признании сделки недействительно, применений последствий недействительности сделки, - отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Тракторозаводский районный суд города Челябинска в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Привалова
Мотивированное решение суда составлено 16 сентября 2022 года, что является датой принятия решения в окончательной форме (часть 2 статьи 321 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Председательствующий: Н.В. Привалова