Копия
№
№ 2-1150/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 октября 2025 года г. Соль-Илецк
Соль-Илецкий районный суд Оренбургской области в составе:
председательствующего судьи Ширяевой Н.С.,
при секретаре Коноваловой К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО5 к администрации Соль-Илецкого муниципального округа Оренбургской области о признании права собственности жилой дом,
установил:
Истец ФИО1 обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что на основании распоряжения администрации города Соль-Илецка от 28 января 2002 года № 69-р и заключенного договора № 21 от 29 января 2002 года ему в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> Срок аренды составлял 2 года, площадь земельного участка <данные изъяты> кв.м., категория земель «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство».
1 февраля 2002 года между ФИО1 и администрацией города Соль-Илецка был заключен типовой договор № 16 о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке по адресу: <адрес>
В 2009 году в рамках завершения кадастровых работ в ЕГРН были внесены сведения в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, степенью готовности 77 %, правообладателем которого значится ФИО1
В 2010 году строительство жилого дома полностью завершено, ФИО1 вместе со своей семьей вселился в указанный дом. В настоящее время право собственности на жилой дом не зарегистрировано.
18 марта 2025 года ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Оренбургской области для учетно-регистрационных действий на объект недвижимости с кадастровым номером №, однако 31 марта 2025 года получено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав.
Просит суд признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, паспорт <адрес>, выдан УМВД России по Оренбургской области, дата выдачи 31 июля 2020 года.
ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие.
Ответчик администрация Соль-Илецкого муниципального округа Оренбургской области в судебное заседание своего представителя не направила, просила дело рассмотреть в свое отсутствие, вынести решение на усмотрение суда.
В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил о рассмотрении гражданского дела в отсутствие неявившихся лиц.
Изучив и исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с абзацем 2 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Данная норма права в качестве оснований для возникновения права собственности на вновь созданную вещь называет два юридически значимых обстоятельства: создание новой вещи для себя и отсутствие нарушений законодательства при ее создании.
В силу пункта 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как разъяснено в пункте 11 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Как указывалось выше, признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (статья 12 ГК РФ).
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44), в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:
- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;
- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;
- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;
- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.
Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки.
Как следует из материалов дела, 28 января 2002 года администрацией города Соль-Илецка издано распоряжение № 69-п «О предоставлении в аренду ФИО1 земельного участка под строительство дома <адрес>». В соответствии с данным распоряжением ФИО1 в аренду предоставлен земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м. под строительство дома № <адрес>
29 января 2002 года между администрацией города Соль-Илецка (арендодатель) и ФИО1 (арендатором) заключен договор № 21 аренды земель, в соответствии с которым последний принимает в аренду земельный участок для индивидуально-жилищного строительства. Согласно пункту 1.2 договора он заключен сроком на 2 года и вступает в силу с момента его регистрации в администрации города.
Сторонами, в том числе согласовано, что арендатор имеет право использовать землю в соответствии с условиями ее предоставления, возводить с соблюдением правил застройки дом <адрес> (пункт 3.1 договора). Помимо прочего предусмотрено право продления срока действия настоящего договора аренды земли по истечении срока его действия (при согласии арендодателя), который оформляется соглашением сторон.
1 февраля 2002 года между инженером отдела архитектуры и строительства и ФИО1 заключен типовой договор № 16 о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке.
В соответствии с пунктом 1 указанного типового договора застройщик (ФИО1) обязан построить жилой дом на земельном участке в городе Соль-Илецке по улице <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м., отведенном на основании распоряжения администрации города Соль-Илецка № 69-р от 28 января 2002 года.
Приложением к типовому договору является проект строительства дома, план размещения строений на земельном участке.
1 февраля 2002 года Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля г. Соль-Илецка ФИО1 выдано разрешение на строительство по адресу<адрес> сроком до 28 января 2005 года.
Согласно выписке из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости 30 октября 2011 года на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, степень готовности объекта 77%, присвоен кадастровый номер №. Имеется особая отметка, правообладателем указан ФИО1, дата завершения кадастровых работ 8 мая 2009 года. 6 мая 2025 года кадастровым инженером ФИО2 составлен технический план здания. Согласно характеристикам объекта здание с кадастровым номером № расположено по адресу: <адрес>, назначение «жилой дом», год завершения строительства объекта недвижимости 2025, площадь объекта <данные изъяты> кв.м.
Указанный жилой дом соответствует установленным требованиям, о чем свидетельствуют заключения санитарно-эпидемилогической экспертизы № 1360/3-ЭК, пожарно-технической экспертизы № 1360/2-ЭК, строительно-технической экспертизы № 1360/1-ЭК.
18 марта 2025 года ФИО1 обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области с заявлением о государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №
В адрес ФИО1 31 марта 2025 года вынесено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на срок до 30 июня 2025 года. Основанием для приостановления государственной регистрации права послужило не предоставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права. Заявителем предоставлен типовой договор № 16 о возведении индивидуального жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке от 1 февраля 2002 года и договор № 21 аренды земель от 29 января 2002 года, сроком на 2 года. Срок аренды земельного участка, на котором расположен заявленный объект незавершенного строительства, истек, иных документов о продлении срока аренды не представлено.
Таким образом, ФИО1 не может зарегистрировать право собственности на жилой дом ввиду истечения срока действия договора аренды.
Так, в соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии с частью 10 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение (помещения или машино-места в таких здании, сооружении) осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости, в том числе соглашения об установлении сервитута, решения об установлении публичного сервитута.
Из пункта 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 12.12.2023) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» следует, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как установлено в судебном заседании, и подтверждено материалами дела, договор аренды земельного участка не продлен, в связи с чем, не представляется возможным предоставить документы о правах на указанный земельный участок.
Исследовав представленные доказательства, суд находит установленным, что на земельном участке по адресу: <...> истцом возведен жилой дом. Орган местного самоуправления, предоставивший земельный участок на праве аренды для строительства индивидуального жилого дома, не выносил каких-либо актов об отмене своего решения о предоставлении земельного участка или его аннулировании в связи с невыполнением сроков строительства, требований о сносе (переносе) спорного объекта не заявлял. Отсутствие действующего договора аренды само по себе не может служить основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1
Из выписки ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости следует, что земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> имеет кадастровый номер №. Согласно особым отметкам правообладателем указан ФИО1
Само по себе формальное истечение в 2004 году срока действия договора аренды не означает прекращение права пользования истцом земельным участком, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации и Законом № 101-ФЗ в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ договора аренды земельного участка.
Таким образом, суд полагает, что в ходе рассмотрения дела достоверно установлено и не оспаривалось сторонами, что, хотя формально договор аренды земельного участка между сторонами не был продлен, фактически расторжения договора не произошло, все дальнейшие действия сторон были направлены на продолжение арендных правоотношений в отношении земельного участка.
Согласно разъяснениям Верховного Суда РФ, изложенным в пункте 3 Постановления Пленума № 44 от 12 декабря 2023 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Судам следует учитывать, что до 1 марта 2031 года возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).
Поскольку сведений о расторжении данного договора аренды земельного участка, наличии возражений со стороны арендодателя относительно действия договора после истечения его срока, либо оспаривании договора материалы дела не содержат, возведенное на участке строение не может быть признано самовольной постройкой, данных о возведении постройки с нарушением требований закона не имеется.
При таких обстоятельствах, при отсутствии доказательств, опровергающих доводы истца о возведении жилого дома для себя и с соблюдением требований закона, исковые требования подлежат удовлетворению.
Суд также учитывает, что ответчиком по иску является орган местного самоуправления, на территории которого находится возведенный жилой дом. администрация Соль-Илецкого муниципального округа Оренбургской области возражений по заявленным требованиям не представила, просила вынести решение на усмотрение суда.
На основании изложенного и, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к администрации Соль-Илецкого муниципального округа Оренбургской области о признании права собственности жилой дом удовлетворить.
Признать право собственности на жилой дом с кадастровым номером 56:47:0101063:325, расположенный по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты> кв.м., за ФИО1 ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт №, выдан <данные изъяты>
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Соль-Илецкий районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья подпись Н.С. Ширяева
Решение суда в окончательной форме принято 5 ноября 2025 года.
Судья подпись Н.С. Ширяева