УИД 50OS0<данные изъяты>-21

Дело <данные изъяты>а-155/2023 (3а-1225/2022)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 июня 2023 года <данные изъяты>

<данные изъяты>

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем Григорьевой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «БМ-Банк» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

АО «БМ-Банк» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 50:50:0070406:3245, определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости. С определенной кадастровой стоимостью административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере определенном в отчете об оценке.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца на основании доверенности в судебном заседании административное исковое заявление поддержал, с экспертным заключением не согласился, представил возражения.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта, с отчетом не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0070406:3245, площадью 1915,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <данные изъяты>, пом. 1.

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 86 536 045,47 рублей. Стоимость утверждена Распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты>ВР-1633 (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет № АБ-346.3-22 от <данные изъяты>, подготовленный оценщиком ООО «АПХИЛЛ», в котором по состоянию на дату оценки рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 54 417 804,00 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд экспертному заключению <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки составила 85 385 000,00 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представитель административного истца с выводами эксперта не согласился, представил письменные замечания в виде рецензии.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Письменные замечания истца были направлены в экспертное учреждение для предоставления письменных пояснений.

Так, в своих письменных ответах эксперт пояснил, что наиболее распространенным недостатком практики производства судебных строительно-технических по определению рыночной стоимости объекта является проецирование правил оформления Отчета об оценке на Заключение эксперта при том, что структура и содержание этих документов существенно отличаются друг от друга и отражают ход и результаты различных видов деятельности. В первом случае - это оценочная деятельность, во втором - судебно-экспертная.

В Комментированных заключениях экспертов по судебной строительно-технической экспертизе, выпущенных ФБУ РФЦСЭ при Минюсте России в 2015 году, представлен исчерпывающий перечень основных различий в деятельности оценщика и судебного эксперта при определении рыночной стоимости объектов в рамках проведения строительно-технических экспертиз.

Деятельность оценщика регламентируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от <данные изъяты> № 135-ФЗ, Федеральными стандартами оценки; судебно-экспертная деятельность регламентируется процессуальным законодательством Российской Федерации, Федеральным законом № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ведомственными инструкциями и приказами Минюста России.

Согласно части 2 статьи 13 Федерального закона от <данные изъяты> «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», определение уровня квалификации экспертов и аттестация их на право самостоятельного производства судебной экспертизы осуществляются экспертно-квалификационными комиссиями в порядке, установленном нормативными правовыми актами соответствующего уполномоченного федерального государственного органа. Уровень квалификации экспертов подлежит пересмотру указанными комиссиями каждые пять лет.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что замечание рецензента не обосновано, уровень квалификации эксперта - ФИО1 полностью соответствует профессиональным и квалификационным требованиям, предъявляемым к государственным судебным экспертам действующим законодательством.

Также эксперт пояснил, что административным истцом в материалы дела представлен Отчет об оценке №АБ-346.3-22 от <данные изъяты>, который исследовался на предмет соответствия/не соответствия требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе и федеральным стандартам оценки, действующим на дату составления отчета об оценке, т.е. на <данные изъяты>.

Федеральные стандарты оценки (ФСО №<данные изъяты>), утвержденные Приказами Министерства экономического развития РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, <данные изъяты>, <данные изъяты>, утратили силу с 07.11.2022г., и им на смену пришли новые общие стандарты оценки ФСО I-IV.

Следовательно, замечание рецензента является необоснованным, поскольку по состоянию на дату составления отчета об оценке - <данные изъяты> действовали Федеральные стандарты оценки (ФСО №<данные изъяты>), утратившие силу только с <данные изъяты>.

Относительно замечания административного истца о неверном расчете корректировки на уторгование для сравнительного подхода эксперт пояснил следующее.

Объект исследования представляет собой помещение свободного назначения с возможностями его использования под офис, торговлю, банк. Объекты-аналоги <данные изъяты>, 3 являются не офисными помещениями, а также помещениями свободного назначения, что подтверждается скриншотами объявлений на продажу, объект-аналог <данные изъяты> - офисное помещение. Поскольку объект исследования является помещением свободного назначения, а для объекта-аналога <данные изъяты> в дальнейшем вводится корректировка на функциональное назначение, корректировка на торг принята на уровне среднего значения для офисно-торговой недвижимости, что соответствует функциональному назначению объекта исследования.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что замечание рецензента является необоснованным, корректировка на торг, принятая на уровне среднего значения для офисно-торговой недвижимости соответствует функциональному назначению объекта исследования и объектов-аналогов (с учетом веденной в дальнейшем корректировки на назначение для объекта-аналога <данные изъяты>).

Отвечая письменно на замечание истца о том, что экспертом неверно рассчитана корректировка на местоположение в пределах города для сравнительного подхода, эксперт указал, что в Сергиевом Посаде не существует четкого районирования, однако можно выделить такие части города, как: Восточный, Гражданский, Клементьевский, Пафнутьевский сад, Северный, Углич, Фабричка и Центр.

При этом анализ местоположения объекта исследования показал, что он находится на территории района Клементьевский, который граничит с <данные изъяты>ом города и по местоположению наиболее приближен к его границе. <данные изъяты> является одним из четырех крупных районов города, в которых проживает большая часть населения. Удаленность от самой центральной <данные изъяты> составляет менее 1000 м.

Таким образом, эксперт пришел к выводу, что согласно классификации типовых зон, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017 под ред. Лейфера, местоположение объекта исследования можно охарактеризовать как центр административного района города.

При этом, объекты-аналоги №<данные изъяты>, 2 несмотря на то, что также расположены на <данные изъяты>, по местоположению отличаются от объекта исследования, тем, что они удалены от Ильинской улицы на расстояние более 2 км, инфраструктуру окружения представляют в основном образовательные учреждения (филиал ВГИК, Институт игрушки), на противоположной стороне расположен Сергиево-Посадский завод строительных материалов и конструкций.

Соответственно, согласно классификации типовых зон, приведенных в Справочнике оценщика недвижимости - 2017 под ред. Лейфера, местоположение объектов-аналогов <данные изъяты>, 2 можно охарактеризовать как «район крупной автомагистрали».

Исходя из вышеизложенного, эксперт указал, что утверждение рецензента относительно расположения объектов-аналогов <данные изъяты>, 2 в спальном районе высотной застройки является неверным, а замечание необоснованным.

Относительно замечания, что экспертом неверно применена корректировка на расположение относительно красной линии в сравнительном подходе для объекта-аналога <данные изъяты>, пояснено следующее.

В замечании рецензента идет речь о неверном применении корректировки на расположение относительно красной линии объекта-аналога <данные изъяты>, однако далее рецензент делает анализ расположения объекта-аналога <данные изъяты>, в связи с чем при ответе на данное замечание, эксперт также дает пояснение относительно расположения объекта-аналога <данные изъяты>.

Так, объект-аналог <данные изъяты> расположен по адресу: <данные изъяты>, Фабричная ул, 3. В результате анализа расположения данного объекта, с учетом дополнительной информации по объекту, было определено его местоположение на карте города с использованием данных панорамы Яндекс.

При этом рецензентом неверно истолковывается понятие второстепенной улицы. Так, второстепенная улица связывает жилые кварталы с центром микрорайона и между собой, интенсивность пешеходных и транспортных потоков средняя, по ней перемещаются преимущественно местные жители, здесь проходят локальные маршруты общественного транспорта, здесь расположены объекты общественно-деловой инфраструктуры повседневного спроса и парковки для местных жителей.

<данные изъяты> является тупиковой, на ней расположены преимущественно здания и сооружения различных организаций, жилая застройка отсутствует, маршруты общественного транспорта проходят по <данные изъяты>, где и расположены остановки.

Таким образом, <данные изъяты> не является второстепенной, корректировка, по мнению эксперта, на расположение относительно красной линии внесена верно, замечание рецензента необоснованно.

Относительно замечания о том, что эксперт не обосновал расчет корректировки на состояние здания для сравнительного подхода последним пояснено следующее.

Анализ материалов дела, а также данных открытых источников показал, что объект находится в хорошем состоянии, введен в эксплуатацию в 1995 году. Сведения об аварийном состоянии или сносе здания, отсутствуют. Величина физического износа, по состоянию на дату определения стоимости, рассчитанная методом срока службы, составила 23%. Признаки функционального и внешнего устареваний не выявлены. Согласно шкале экспертных оценок для определения физического износа зданий, состояние объекта исследования относится к категории «хорошее».

Объект-аналог <данные изъяты> построен в 1974 году, его возраст по состоянию на дату оценки составил 43 года, а величина физического износа 43%, следовательно, согласно шкале экспертных оценок состояние здания относится к категории «удовлетворительное».

Сведений о годе постройки здания, в котором располагается объект-аналог <данные изъяты>, в открытом доступе не найдено, согласно данным панорамы «Яндекс.Карты» по состоянию на 2012 год оно находилось в удовлетворительном состоянии.

Также, исходя из пояснений эксперта, состояние отделки для объекта исследования принято как среднее на основании данных открытых источников. Так, согласно данным панорамы в июле 2017 года помещения сдавались в аренду под коммерческие цели и находились в пригодном для эксплуатации состоянии.

Кроме того, в открытом источнике имеется объявление на продажу, датированное 2019 годом, с материалами фотофиксации состояния отделки на 2019 год.

При этом, текст объявления о продаже объекта-аналога <данные изъяты> содержит указание на то, что в помещениях выполнен ремонт по европейским стандартам с применением высококачественных материалов, также объявление содержит материалы фотофиксации.

Объект-аналог <данные изъяты> отнесен к категории «отделка «люкс» на основании данных объявления о продаже данного объекта и материалов фотофиксации.

Соответственно, корректировка на состояние отделки внесена экспертом верно, замечание рецензента необоснованно.

Отвечая на замечание о неверном расчете доли земельного участка, приходящегося на здание для сравнительного подхода, эксперт указал, что доля земельного участка для объекта исследования принята на уровне 0,16 для категории торговой и офисной недвижимости, расположенной на плотно застроенных землях, что соответствует расположению объекта исследования.

По мнению рецензента, значение доли должно быть принято на уровне 0,24, что является ошибочным, поскольку данное значение принимается для объектов недвижимости, расположенных на особо ценных плотно застроенных землях, и не соответствует местоположению объекта исследования.

В своих письменных пояснениях эксперт обратил внимание, что анализ материалов дела, а также данных открытых источников показал, что объект находится в хорошем состоянии, введен в эксплуатацию в 1995 <данные изъяты> об аварийном состоянии или сносе здания, отсутствуют. Величина физического износа, по состоянию на дату определения стоимости, рассчитанная методом срока службы составила 23%. Признаки функционального и внешнего устареваний не выявлены. Согласно шкале экспертных оценок для определения физического износа зданий, состояние объекта исследования относится к категории «хорошее».

Объект-аналог <данные изъяты> согласно данным открытых источников (https://dom.mingkh.ru/moskovskaya-oblast/sergiev-posad/397497) построен в 1965 году, его возраст по состоянию на дату оценки составил 52 года, а величина физического износа 52%, следовательно, согласно шкале экспертных оценок состояние здания относится к категории «удовлетворительное».

Таким образом, по мнению эксперта, корректировка на состояние здания внесена экспертом верно, замечание рецензента необоснованно.

Как следует из письменных пояснений эксперта, скриншоты объявлений с указанием точной ссылки на источник информации приведены им в Приложении к заключению, которое является его неотъемлемой частью и направляется вместе с материалами дела в суд сопроводительным письмом, а потому утверждение рецензента об отсутствии информации, полученной из внешних источников, содержит непроверенную и недостоверную информацию.

Суд, оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО1, проводившая судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответила на поставленные перед ней вопросы, подробно мотивировала свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже, сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО «БМ-Банк», поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером 50:50:0070406:3245, площадью 1915,5 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Сергиево-Посадский муниципальный район, городское поселение Сергиев Посад, <данные изъяты>, пом. 1, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 85 385 000,00 (восемьдесят пять миллионов триста восемьдесят пять тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.