КОПИЯ
УИД 50RS0028-01-2025-008531-46
Дело № 2-8790/2025
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24 ноября 2025 года г.Мытищи Московская область
Мытищинский городской суд Московской области в составе
председательствующего судьи Кульковой И.С.,
при помощнике судьи Жмелькове Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-8790/2025 по иску ФИО1 к Финансовому управляющему ФИО8, ФИО9 о признании договора купли-продажи заключенным,
УСТАНОВИЛ:
Истец ФИО4 обратилась в суд к ответчикам ФИО3 ФИО7 В.А., ФИО6 С.П. и просит признать договор купли-продажи 2/3 доли квартиры с кадастровым номером 50:12№:3800 по адресу: <адрес>, пом. 32, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 С.П. ФИО7 В.А. и ФИО4, действительным и заключенным.
Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 С.П. ФИО7 В.А. и ФИО4 был заключен договор купли-продажи имущества №ШСП-1, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель надлежащим образом принять и оплатить имущество, обладающее следующими характеристиками: 2/3 доли в праве на квартиру, площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, пом. 32.
Стоимость 2/3 доли в указанной квартире составила 2 773 000 руб. и быдла оплачена истцом в полном объеме.
Передача доли квартиры осуществлялась по акту от ДД.ММ.ГГГГ, который был подписан сторонами.
В июне 2025 года истец обратилась в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права.
В адрес истца было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации права в связи с тем, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи имущества №ШСП-1 от ДД.ММ.ГГГГ нотариально не удостоверенный и не имеющий критерий предусмотренных частью 1.1 статьи 42 Закона о регистрации.
Договор купли-продажи имущества №ШСП-1 от ДД.ММ.ГГГГ нотариально удостоверенный истец не имеет возможности представить по независящим от нее обстоятельствам.
В судебное заседание истец ФИО4 явилась, просила удовлетворить исковые требования.
Ответчик ФИО3 ФИО7 В.А. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в ранее направленных возражениях на иск, просил исключить его из числа ответчиков, так как он не является стороной спорного договора. Также указал, что определением о завершении реализации имущества гражданина и освобождении от исполнения требований кредиторов от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А41-38539/19, которое вступило в законную силу, полномочия ФИО7 В.А. как ФИО3 окончены.
Ответчик ФИО6 С.П. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, ранее в судебном заседании не возражала против удовлетворения исковых требований.
Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, ПАО «Совкомбанк» в судебное заседание представителя не направило, извещалось надлежащим образом.
Выслушав истца, изучив материалы дела, исследовав и оценив все доказательства по делу с учетом требований ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
На основании п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.
В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Из пунктов 1, 3 статьи 154 ГК РФ следует, что сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры). Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
Положением ст. 163 ГК РФ установлено, что нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Пунктом 3 статьи 163 ГК РФ предусмотрено, что если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.
На основании п. 1 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд по требованию исполнившей сделку стороны вправе признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
В силу п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
На основании п. 1 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу п. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.
В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (абз.1).
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (абз.2).
Положениями ст. ст. 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" установлено, что продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, путем проведения торгов в форме аукциона, за исключением имущества, продажа которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса.
Форма договора купли-продажи недвижимости установлена ст. 550 ГК РФ, согласно которому договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
На основании п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
В силу ст. 126 Закона о банкротстве, с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном 7 главой Закона о банкротстве.
Положения статей 110, 111, 139 Закона о банкротстве определяют продажу имущества должника путем проведения торгов в форме аукциона и путем публичного предложения в случае, если торги в форме аукциона признаны несостоявшимися.
Судом установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в отношении ФИО6 С.П. введена процедура реализации имущества гражданина, ФИО3 имуществом должника утвержден член Ассоциации «НацАрбитр» ФИО7 В.А.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 С.П. ФИО7 В.А. (продавец), действующего на основании определения Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А41-38539/19 и ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи имущества №ШСП-1.
В соответствии с п. 1.1 договора, продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель надлежащим образом принять и оплатить имущество, обладающее следующими характеристиками: 2/3 доли в праве на квартиру, площадью 67,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, пом. 32.
Из п. 3.1. договора следует, что передача 2/3 доли в праве на квартиру осуществляется по подписываемому сторонами акту приема передачи.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 С.П. ФИО7 В.А. и ФИО4 был подписан акт передачи имущества покупателю.
В соответствии с п. 2.2 акта передачи, сделка считается составившейся с момента подписания настоящего акта.
Согласно п. 2.1 стоимость имущества составляет 2 773 000 руб., которая была оплачена истцом в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 138 600 руб., платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 634 400 руб.
В июне 2025 года истец обратилась в Федеральную службу государственной регистрации кадастра и картографии с заявлением о государственной регистрации права.
ДД.ММ.ГГГГ по причине отсутствия нотариального удостоверения сделки в отношении доли в праве собственности на квартиру, Управлением Росреестра была приостановлена государственная регистрация права общей долевой собственности (перехода права) на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Разрешить требования истца во внесудебном порядке не представилось возможным.
Ответчик ФИО3 С.П. ФИО7 В.А
Анализируя исследованные в судебном заседании доказательства по делу в их совокупности, суд пришел к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
В силу части 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ст. 11 ГК РФ суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.
С учетом положений ст. 12 ГК РФ под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав. Таким образом, избранный способ защиты в случае удовлетворения требований истца должен привести к восстановлению его нарушенных или оспариваемых прав.
Действующее законодательство не ограничивает лицо, чьи права нарушены, в выборе способов защиты, перечисленных в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем выбранный истцом способ защиты должен соответствовать характеру нарушенного права, не должен нарушать права и законные интересы иных лиц, и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Формулирование предмета и оснований иска является правом истца, а обязанностью суда является определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, поэтому суд самостоятельно решает, какие нормы материального права подлежат применению в конкретном деле. Таким образом, по смыслу положений ст. ст. 3 - 4 ГПК РФ, ст. 12 ГК РФ и ст. 46 Конституции РФ право на судебную защиту предполагает конкретные гарантии эффективного восстановления в правах посредством правосудия; судебная защита осуществляется тогда, когда законное право или интерес гражданина нарушены либо оспорены; право истца на выбор способа защиты нарушенного или оспариваемого права не предполагает избрание им произвольного способа, который не носит правовой характер, то есть когда в силу закона или, исходя из общего смысла закона, заявленное требование лишено правовой защиты в судебном порядке.
В судебном заседании не добыто доказательств нарушения положений Закона о банкротстве при проведении торгов.
Из приведенных в решении норм права следует, что при продаже имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, с публичных торгов, остальные участники общей долевой собственности не наделяются правом преимущественной покупки этой доли.
Проанализировав положения статей 1, 2, 110, 139 Закона о банкротстве, суд приходит к выводу, что при реализации имущества должника, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, приоритетному применению подлежат нормы законодательства о банкротстве, которые предусматривают особые правила продажи такого имущества, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов организации, физического лица, признанных банкротом, за счет их имущества, составляющего конкурсную массу, с соблюдением принципов пропорциональности и очередности.
В ходе процедуры банкротства право преимущественной покупки может быть реализовано только в случае прямой продажи имущества должника, но не при его продаже с открытых торгов.
Поскольку Законом о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора или предварительного выдела доли должника, а нарушений положений названного Закона при проведении торгов и заключении договора не установлено, оснований для приостановления государственной регистрации права не имелось.
Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, поддержанной Верховным Судом Российской Федерации в Определении от ДД.ММ.ГГГГ N 307-ЭС18-5723 по делу N А13-1183/2017.
Учитывая, что договор купли-продажи сторонами был исполнен, все существенные условия которого были сторонами соблюдены, имущество передано от продавца к покупателю, сам договор купли-продажи недействительным не признан, ввиду завершения процедуры реализации имущества ФИО6 С.П. и прекращения полномочий ФИО3 ФИО7 В.А. истец лишена возможности зарегистрировать переход права по договору.
При установленных обстоятельствах, суд считает, что истец ФИО4 приобрела право собственности на спорные 2/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, пом. 32, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является действительным и заключенным.
руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО4 к ФИО3 ФИО2, ФИО5 о признании договора купли-продажи заключенным – удовлетворить.
Признать договор купли-продажи 2/3 доли квартиры с кадастровым номером 50:12:0100806:№ по адресу: <адрес>, пом. 32, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО5 ФИО2 и ФИО4, действительным и заключенным.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме – с ДД.ММ.ГГГГ.
Судья подпись И.С. Кулькова