УИД 50OS0<данные изъяты>-78

Дело <данные изъяты>а<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 августа 2023 года

г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Невейкиной Н.Е.,

при ведении протокола секретарем Овсянниковой А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> определенной по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1 286 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> территория <данные изъяты>, <данные изъяты> С определенной кадастровой стоимостью по состоянию на <данные изъяты> в размере 72 197 329,14 рублей административный истец не согласен, полагает, что она не соответствует рыночной стоимости и просит установить кадастровую стоимость в размере 43 810 143 рублей согласно представленного отчета ООО «Эксперт-Консалт» № БК 57/12-2022 от <данные изъяты>.

Также указывает, что несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта рыночной стоимости нарушает права административного истца, как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании с заключением эксперта ФГБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации <данные изъяты> от <данные изъяты> не согласился, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 55 000 000 рублей, согласно представленного уточненного иска.

В своих письменных пояснениях представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», не оспаривали стоимость, определенную в заключении эксперта ФГБУ Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации <данные изъяты>, с отчетом ООО «Эксперт-Консалт» не согласились, принятие решения оставили на усмотрение суда, просили рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, исследовав и изучив материалы дела, представленные в них доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 1 286 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ленинский городской округ, д. Горки, территория <данные изъяты>, <данные изъяты>

В отношении объекта недвижимости по состоянию на <данные изъяты> установлена кадастровая стоимость в размере 72 197 329,14 рублей. Стоимость утверждена актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» от <данные изъяты> № АОКС-50/2021/000347.

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налогов и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от <данные изъяты> №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от <данные изъяты> № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Административный истец в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Эксперт-Консалт» № БК 57/12-2022 от <данные изъяты>.

Согласно отчету ООО «Эксперт-Консалт», рыночная стоимость объекта недвижимости составляет – 43 810 143 рублей.

С представленным отчетом не согласились представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты>, ГБУ МО «Центр кадастровой оценки», представили письменные замечания.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты>, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Учитывая наличие возражений относительно представленного в материалы дела отчета и в целях устранения возникших сомнений в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации <данные изъяты>-р от <данные изъяты> судом была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному учреждению «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

Согласно представленному в суд заключению Федерального государственного бюджетного учреждения «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» <данные изъяты> от <данные изъяты> рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на дату оценки, то есть на <данные изъяты> составила 69 043 231 рублей.

Также эксперт пришел к выводу, что оценщиком при составлении отчета об оценке объекта недвижимости было допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки.

Представители Министерства имущественных отношений <данные изъяты> и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» экспертное заключение сомнению не подвергли, решение поставленных вопросов оставили на усмотрение суда.

Представитель административного истца с результатами экспертного заключения не согласился, представил письменные пояснения по замечаниям эксперта в экспертном заключении по отчету.

От экспертной организации ФГБУ «Московская областная лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» по данным замечания в адрес суда поступили письменные пояснения эксперта.

Так, эксперт пояснил, что на стр. 47 Отчета об оценке Оценщиком представлена скрин-копия с сайта Росреестра земельного участка, на котором расположен объект-аналог <данные изъяты>. Согласно официальным данным Росреестра, на которые ссылается Оценщик, разрешенное использование земельного участка на котором расположен объект-аналог – жилые дома являются отдельно стоящими.

На стр. 49 Отчета об оценке Оценщиком представлена скрин-копия сайта Росреестра земельного участка, на котором расположен объект-аналог <данные изъяты>. Согласно официальным данным Росреестра, на которые ссылается Оценщик, разрешенное использование земельного участка на котором расположен объект-аналог – для ведения личного подсобного хозяйства.

На стр. 49 Отчета об оценке Оценщиком представлена скрин-копия сайта Росреестр земельного участка, на котором расположен объект-аналог <данные изъяты>. Согласно официальным данным Росреестра, на которые ссылается Оценщик, разрешенное использование земельного участка на котором расположен объект-аналог – для индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, Оценщик выбирает в качестве аналогов объекты <данные изъяты>,3,4, которые не предназначены для использования в коммерческих целях и не использует корректировки на вид разрешенного использования, о чем сказано на стр. 7 Заключения эксперта.

В своем заключении эксперт отметил, что в представленном на исследование Отчете имела место техническая ошибка Оценщика, о чем Эксперт указал на стр. 7.

Представитель административного истца с данным выводом эксперта не согласился, указав, что данная техническая ошибка в отчете ООО «Эксперт-Консалт» не повлияла на расчеты и итоговую стоимость объекта оценки.

Кроме этого, эксперт дополнительно пояснил, что содержание представленного на исследование Отчета об оценке вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов, что является нарушением требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от <данные изъяты> №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ведь несмотря на то, что законодательство об оценочной деятельности строго не регламентирует действия Оценщика в случае обнаружения им технической ошибки, было бы корректным направить пользователям отчета уведомление о том, что ошибка, допущенная оценщиком, носит технический характер с обоснованием того, что она не влияет на итоговый результат до назначения судом судебной экспертизы.

Также эксперт отметил, что при составлении заключения им использовались нормативные документы, справочная литература и методические рекомендации по проведению стоимостных исследований, актуальные на дату проведения исследования.

При этом, в рамках настоящего исследования эксперт определял рыночную стоимость отдельно-стоящего здания. На выбранные в качестве аналогов объекты, эксперт применял соответствующие корректировки (в том числе на тип здания и на дату).

Таким образом, в своих письменных пояснениях эксперт пришел к выводу, что замечания в отношении составленного заключения являются необоснованными, при этом доводы, изложенные в замечаниях, не повлияли на выводы, изложенные в заключении.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета.

При этом суд находит, что государственный эксперт ФИО3, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности. Так, выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен в заключении.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключениях, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведены описания объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости <данные изъяты>, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключении приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключение судебной экспертизы подготовлено экспертом имеющим соответствующее образование и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектом исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

Итоговые расчеты свидетельствуют о том, что скорректированные стоимости объектов-аналогов находятся в пределах возможного коэффициента вариации, что подтверждает обоснованность подобранных аналогов и верность произведенных расчетов и примененных корректировок.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает их в качестве достоверных и допустимых доказательств.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от <данные изъяты> <данные изъяты> «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, в связи с чем, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной экспертизы.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В удовлетворении уточненных требований административного истца об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере 55 000 000 рублей, суд считает необходимым отказать, поскольку административным истцом не были представлены достаточные доказательства, обосновывающие данную стоимость объекта недвижимости.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1, поданное в Московский областной суд <данные изъяты> - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1 286 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, Ленинский <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 69 043 231 (шестьдесят девять миллионов сорок три тысячи двести тридцать один) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Н.Е. Невейкина

в окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты> года